廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例解讀
廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例，1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過(guò)，2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議于2008年11月28日修訂通過(guò)，自2009年3月1日起施行。下面就一起來(lái)看看小編分享的廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例亮點(diǎn)解讀吧。
新修訂的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》已于3月1日起正式實(shí)施，深化和細(xì)化了《物權(quán)法》規(guī)定，對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益、營(yíng)造和諧社區(qū)具有重要意義。我市某律師事務(wù)所周律師對(duì)條例進(jìn)行了解讀，認(rèn)為該條例有維護(hù)業(yè)主的車(chē)位權(quán)利、物管賴著不走將被嚴(yán)懲、擅改房屋結(jié)構(gòu)要受處罰、不能隨意改變房屋用途、突出基層組織作用等十大亮點(diǎn)。
車(chē)位首先滿足業(yè)主需要
新條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。建設(shè)單位將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)6個(gè)月,且取得車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記后方能出售，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售的數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)。
周律師認(rèn)為，以前很多小區(qū)的車(chē)位在不知不覺(jué)中就被賣(mài)了，上述規(guī)定將有利于維護(hù)業(yè)主的知情權(quán)。此外，由于車(chē)位畢竟屬于稀缺資源，“每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)”，保證了業(yè)主對(duì)車(chē)位需求的公平性。
物管賴著不走將被嚴(yán)懲
新條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬(wàn)元以上15萬(wàn)元以下的罰款，并由頒發(fā)其資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)吊銷其資質(zhì)證書(shū)。
周律師指出，這一規(guī)定將會(huì)有力打擊那些不尊重業(yè)主自治解聘決定，賴在小區(qū)不走的物業(yè)企業(yè)，極大保障了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)方式的完全選擇權(quán)。
不能隨意改變房屋用途
條例規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。但也未一刀切地給予禁止，如果業(yè)主確實(shí)需要改變房屋用途，例如因下崗再就業(yè)需要將住房改為商鋪的，應(yīng)依法辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國(guó)家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等，征得有利害關(guān)系的`業(yè)主的同意可以“住改商”。
擅改房屋結(jié)構(gòu)要受處罰
新條例明令禁止“將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方”。如果違反這項(xiàng)規(guī)定，將“由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期拆除，并對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人處1千元以上5千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處5千元以上5萬(wàn)元以下的罰款。”
周律師認(rèn)為，新條例首次對(duì)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)的行為做出處罰，對(duì)此專設(shè)一項(xiàng)禁止性規(guī)定，旨在遏制不斷引發(fā)糾紛的此類現(xiàn)象，有效遏制“房中房”改造問(wèn)題。
業(yè)主有決定重大事項(xiàng)表決權(quán)
條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主對(duì)籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。對(duì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
物管服務(wù)費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一直是小區(qū)業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)之一。有市民反映，小區(qū)環(huán)境并不怎樣，但是小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻很貴，物業(yè)公司根本沒(méi)有按照政府指導(dǎo)價(jià)來(lái)收取物業(yè)管理費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題在這次的物管法中同樣有相應(yīng)的規(guī)定，《條例》指出：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。”
物業(yè)服務(wù)不滿意罷免不再難
近幾年來(lái)關(guān)于業(yè)主與物業(yè)公司糾紛事件的報(bào)道越來(lái)越多，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，但卻拿物業(yè)公司沒(méi)辦法，物業(yè)公司一直處于強(qiáng)勢(shì)地位。針對(duì)這一情況，新的物管條例第五十條做出規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。”
業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件放寬
此前有多數(shù)市民提出，自己所住的小區(qū)雖然已經(jīng)交樓入住一段時(shí)間了，但一直沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，也沒(méi)有說(shuō)要成立業(yè)主委員會(huì)，而且什么事情都是由開(kāi)發(fā)商請(qǐng)的物管來(lái)管理的問(wèn)題。在此次的物管法中也提出了相應(yīng)的解決方法。條例第十三條規(guī)定：“百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。”
車(chē)位優(yōu)先權(quán)傾向業(yè)主
隨著私家車(chē)的增多，車(chē)位不足也成了小區(qū)的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，有物管公司為了增加收入，把小區(qū)的車(chē)位出租給小區(qū)外的用戶，為此業(yè)主抱怨不少�！稐l例》第五十四條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人……建設(shè)單位將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。
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