房地產(chǎn)調(diào)控深度解讀

　　“現(xiàn)在正值中國(guó)黃金周。不過(guò)，中國(guó)許多城市的居民最關(guān)心的不是如何度假，而是各城市推出的限購(gòu)政策。”德國(guó)《經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)》7日如此描述中國(guó)限購(gòu)令帶來(lái)的影響。日本《朝日新聞》評(píng)論稱，中國(guó)主要城市在國(guó)慶長(zhǎng)假當(dāng)中相繼推出強(qiáng)化制約房地產(chǎn)過(guò)熱的政策可謂“前所未有”，表明中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫非常警惕。下面就和小編一起來(lái)看看對(duì)于本輪房地產(chǎn)調(diào)控的深度解讀吧。

　　國(guó)慶期間，北京等19個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們認(rèn)為本輪房地產(chǎn)調(diào)控，需要關(guān)注下面幾點(diǎn)：

　　(1)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的城市均屬于房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，庫(kù)存較低的熱點(diǎn)城市，調(diào)控政策難改變這些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，只會(huì)降低房?jī)r(jià)的漲幅。出臺(tái)的政策基本可以概括為限購(gòu)+限貸。限購(gòu)確實(shí)可以降低這些城市房地產(chǎn)的需求，但是在庫(kù)存較低的背景下，限購(gòu)只是降低了邊際上房地產(chǎn)的需求，但是無(wú)法改變這些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)需求大于供給的事實(shí)。限貸則降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿空間，也會(huì)壓制購(gòu)房的需求。但是在熱點(diǎn)城市，購(gòu)房需求的根基來(lái)自老百姓的改善需求，也來(lái)自沒(méi)有投資渠道背景下的投資需求，因此調(diào)控政策只會(huì)降低熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的幅度，而改變不了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

　　而具體從政策力度看，北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)較為嚴(yán)格，其他城市政策力度遠(yuǎn)不如2014年930政策之前的執(zhí)行力度(46個(gè)城市限購(gòu)、全面認(rèn)房又認(rèn)貸限貸)，甚至有些城市只是表面上跟風(fēng)限購(gòu)。因此，政策力度的區(qū)別也使得本輪房?jī)r(jià)下跌的概率不大。

　　從過(guò)去經(jīng)驗(yàn)看，限購(gòu)只是改變房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏，一旦房?jī)r(jià)面臨下跌壓力之時(shí)，政府又會(huì)放開限購(gòu)，房?jī)r(jià)又會(huì)加快上漲。有了此番經(jīng)歷后，老百姓對(duì)限購(gòu)政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)不報(bào)太大希望，因此也不敢真正看空核心城市的房?jī)r(jià)。

　　(2)限購(gòu)政策會(huì)不會(huì)導(dǎo)致全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度下降?我們認(rèn)為不會(huì)，這是又一次的`“圍魏救趙”，限制熱點(diǎn)城市是為了將需求擠出到非熱點(diǎn)城市。目前而言，房地產(chǎn)之于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻，政府整體上還是會(huì)因城施政，而不會(huì)全國(guó)范圍內(nèi)收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，在廣大的三四線城市，政策上依然是利于去庫(kù)存的。因此，熱點(diǎn)城市的限購(gòu)，將使得需求向熱點(diǎn)城市周邊的城市蔓延。實(shí)際上，今年3月末上海深圳出臺(tái)嚴(yán)厲限購(gòu)政策之后，周邊城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)才得以火爆。

　　(3)會(huì)不會(huì)影響后期的房地產(chǎn)投資?我們認(rèn)為不會(huì)，反而會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)投資。實(shí)際上，19個(gè)城市調(diào)控政策的一個(gè)重要的政策就是加大土地供給。今年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售持續(xù)火爆，但是房地產(chǎn)投資回升的速度并不快，就是在于：對(duì)熱點(diǎn)城市，銷售改善，但是土地供給較少(土地供給少也是房?jī)r(jià)上漲的原因之一)，所以房地產(chǎn)投資回升的慢;非熱點(diǎn)城市，銷售改善的速度較慢，房地產(chǎn)投資自然更不會(huì)明顯的改善。按照19個(gè)城市調(diào)控政策，后期這些城市的土地供給會(huì)上升，自然會(huì)推動(dòng)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資的更快的回升。

　　會(huì)不會(huì)導(dǎo)致信貸萎縮?我們認(rèn)為不會(huì)。盡管限購(gòu)確實(shí)會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)19個(gè)城市成交量的萎縮，進(jìn)而導(dǎo)致信貸的萎縮，但是全國(guó)范圍內(nèi)的成交量并不會(huì)明顯下降，這也意味著房地產(chǎn)信貸并不會(huì)明顯下降。此外，四季度財(cái)政政策有望更快釋放，PPP項(xiàng)目進(jìn)展也將加快，配套的信貸需求也不會(huì)下降，再加上地方債發(fā)行速度降低對(duì)信貸的擾動(dòng)也會(huì)減弱，因此綜合而言，四季度并不會(huì)出現(xiàn)信貸的大幅萎縮。

　　(4)后期還會(huì)有什么政策?貨幣寬松環(huán)境不改變，恐怕難改房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。實(shí)際上，本輪房?jī)r(jià)上漲的源頭在于2014年9月30日，央行全面放松房地產(chǎn)信貸開始。盡管各地此前放松房地產(chǎn)相關(guān)政策對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了重要的作用，但是不可忽視的是貨幣環(huán)境的依然寬松，則是房?jī)r(jià)上漲背后最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而且目前房地產(chǎn)貸款在銀行資產(chǎn)中仍屬于最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行很難主動(dòng)收緊房地產(chǎn)信貸，所以貨幣政策如果不適度的收緊，恐怕房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策就很難見效，因此后期貨幣政策也可能適度的收緊。

　　(5)當(dāng)然，從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)并不是壞事。近2年，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)較為冷淡。一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆吸引了大量的資金進(jìn)入，客觀上造成了別的行業(yè)的冷;另外一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的反彈客觀上導(dǎo)致了其他行業(yè)成本的上升，壓縮了其他行業(yè)的利潤(rùn)。如果未來(lái)房地產(chǎn)熱度下降，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行并不是壞事。

　　綜合上述的分析，國(guó)慶期間19個(gè)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定的負(fù)面影響，但這些城市庫(kù)存較低，房?jī)r(jià)很難扭轉(zhuǎn)上漲的趨勢(shì)，只是漲幅的放緩。熱點(diǎn)城市的限購(gòu)，可能導(dǎo)致需求往周邊城市溢出，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度并不會(huì)下降。此外，19城市將加大土地供給，或意味著這些城市后期房地產(chǎn)投資會(huì)更快的反彈。當(dāng)然，后期需要關(guān)注央行是否也會(huì)適度收緊貨幣政策。

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