房地產(chǎn)調(diào)控政策述評
據(jù)新華社報道，“金九銀十”之際，國內(nèi)多地接連出臺樓市調(diào)控新政將樓市推上了最熱門話題。9月30日到10月7日，南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、成都、鄭州、武漢、珠海、東莞等共計19城先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士分析，這是新一輪調(diào)控收緊的開始，預(yù)計這股調(diào)控浪潮或?qū)⒗^續(xù)，“銀十”成交量或?qū)⑾禄Ｏ旅婢鸵黄饋砜纯捶康禺a(chǎn)調(diào)控政策述評吧。
1、統(tǒng)一部署、因城施策——18城市出臺限購限貸政策
縱觀9月份以來的限購限貸政策，可以分為三類：
1)2.0加強(qiáng)版：2.0加強(qiáng)版強(qiáng)調(diào)的是政策的接連出臺。以南京為例，在9月26日出臺限購政策，限制擁有2套以上住房的居民家庭購買新房。10月5月，短短十天的時間，又發(fā)文加大對南京房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，單身人士限購1套住房，有貸無房或有房無貸的居民再購買住房商貸首付比率最低為50%。此外，杭州、廈門、蘇州、鄭州同樣在短時期內(nèi)連續(xù)出臺加強(qiáng)版限購限貸政策。
2)防范“假離婚”版：防范“假離婚”版意在控制投資性需求。以深圳為例，要求本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房的政策;本市戶籍成年單身人士(含離異)在本市限購1套住房。如是，單身也不能買2套了。
3)首次出臺版：東莞首次出臺限購政策，預(yù)計主要原因有兩點(diǎn)，一是也是為了為當(dāng)前過熱的東莞房地產(chǎn)市場降溫，二是避免深圳限購升級后購房者轉(zhuǎn)移帶來的壓力。
不同城市有不同城市的限購限貸特色，具體內(nèi)容詳見上表，我們就不贅述了。
2、本輪限購限貸政策挑戰(zhàn)消費(fèi)者購房資格
與購房能力的極限，阻礙資金流向房地產(chǎn)
2015年以來市場行情的持續(xù)向好，最大的原因可能就要?dú)w功于流動性。從開發(fā)商的角度來看，公司債的放開使得民企也能獲得融資成本較為便宜的資金，讓企業(yè)敢于在土地市場上搶地王、拿地王。
從購房者的角度看，充裕流動性為購房者提供了更多的杠桿，增強(qiáng)了購房者的支付能力。同時近年來房地產(chǎn)市場的走勢，房子確實(shí)為最優(yōu)良的資產(chǎn)，是當(dāng)前的最佳投資標(biāo)的`。
從銀行的角度看，銀行愿意為房企和購房者放貸。一方面是實(shí)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，另一方面就是房地產(chǎn)開發(fā)貸和住房按揭貸款都有房地產(chǎn)作為抵押，銀行承擔(dān)的風(fēng)險低。 資金不斷流向房地產(chǎn)市場，側(cè)面說明房地產(chǎn)有吸附流動性的特質(zhì)，但是限購限貸政策的出臺，將從購房資格與購房能力兩個層面阻止資金流向房地產(chǎn)。
3、談一談?wù)叱雠_的時間選擇
這其中是有規(guī)律可循的，想必大家對“930”政策并不陌生，有的年份是限購限貸的松綁，有的年份是限購限貸的重啟，而“930”正好是“十一”國慶節(jié)的前一天。影響較大的房地產(chǎn)政策一般都選擇在節(jié)假日前期或者節(jié)假日中進(jìn)行。
首先，節(jié)假日相當(dāng)于一個緩沖期，為政策的實(shí)施做鋪墊。因?yàn)楣?jié)假日期間樓盤一般都不開盤的，選擇假期前或者假期中出臺限購政策，讓多數(shù)購房者在假期中有了一定心理準(zhǔn)備，買與不買或者能買還是不能買在假期結(jié)束后可以有個基本的判斷，不會帶來不必要動蕩。
其次，十八屆六中全會10月份召開，再接下來就是十九大的召開。在如此關(guān)鍵的時間節(jié)點(diǎn)，管理層也不希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)類似股災(zāi)的資產(chǎn)泡沫破裂，防控風(fēng)險。
● 最后，金九銀十出臺限購政策，可能對成交量有倒逼作用，短期內(nèi)或?qū)⒋偈钩山环帕�。主要從以下幾點(diǎn)進(jìn)行考慮：一方面，15年二季度以來市場一路向好，市場集中度越來越高，但是城市的成交并沒有出現(xiàn)放量。這里面主要有兩個原因，一是開發(fā)商不愿意賣房子，面粉比面包貴，房子賣掉倒不如留著慢慢賣;二是庫存不足，現(xiàn)在核心城市的去化周期均為個位數(shù)。另一方面，限購政策出臺后，開發(fā)商主動去化的意愿將會增加。 整體來看，本輪限購政策啟動后，預(yù)計市場在短期內(nèi)或?qū)o法消化，未來將是一個政策效應(yīng)逐步釋放的過程。最終將會作用到土地市場，但時間可能相對較長。
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