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安徽省物業(yè)管理條例修訂草案的說明

時間:2021-01-02 13:30:40 規(guī)章制度 我要投稿

關(guān)于安徽省物業(yè)管理條例(修訂草案)的說明

  關(guān)于《安徽省物業(yè)管理條例(修訂草案)》的說明

  ——2015年9月21日在安徽省第十二屆人民代表大會

  常務(wù)委員會第二十三次會議上

  省人民代表大會城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境與資源保護委員會主任委員 余焰爐

  安徽省人民代表大會常務(wù)委員會:

  根據(jù)常委會2015年工作要點和立法計劃,省人大城建環(huán)資委牽頭組織起草了《安徽省物業(yè)管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案),并于9月13日向主任會議作了匯報,F(xiàn)就有關(guān)情況說明如下。

  一、修訂《安徽省物業(yè)管理條例》的必要性

  隨著城鄉(xiāng)建設(shè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展,物業(yè)管理在改善人民群眾的生活和工作環(huán)境、提高城市管理水平、維護社區(qū)穩(wěn)定、擴大就業(yè)等方面的重要作用日益凸顯,物業(yè)管理需求旺盛,發(fā)展?jié)摿薮螅飿I(yè)服務(wù)企業(yè)迅速增加。初步統(tǒng)計,我省現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)4196個,從業(yè)人員26.1萬人;實施物業(yè)管理項目9202個,管理面積6.67億平方米,其中住宅項目6086個,面積5.2億平方米;成立業(yè)主委員會2764個;新建的商業(yè)住宅小區(qū)90%實施了物業(yè)管理。隨著物業(yè)管理市場的迅速發(fā)展,物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富,業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求不斷提高,許多新情況新問題也逐漸顯現(xiàn),尤其在健全物業(yè)市場管理體制機制、保障業(yè)主和物業(yè)使用人權(quán)益、發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會作用、續(xù)籌和使用專項維修資金、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為、明確物業(yè)管理和行政執(zhí)法職責(zé)等方面,亟待通過立法進一步加以明確。目前,全國人大尚未制定法律,在物業(yè)管理上主要依據(jù)是國務(wù)院行政法規(guī),我省2009年10月修訂的《安徽省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)在物業(yè)管理方面發(fā)揮了重要作用,但隨著形勢發(fā)展,不少方面已難以適應(yīng)新情況新要求。本屆以來,已有125名代表提出26件關(guān)于修改《條例》的議案和建議,在常委會代表接待日,也有代表提出此類建議。因此,有必要根據(jù)我省物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,對現(xiàn)行《條例》進行適當(dāng)修訂。

  二、修訂的原則、思路和主要依據(jù)

  (一)原則、思路

  堅持法制統(tǒng)一、與上位法不相抵觸的原則,體現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)對等、信息公開和便于操作的要求,明確著重解決現(xiàn)階段一些能夠解決的突出問題的思路,以保障和促進我省物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

  (二)主要依據(jù)

  修訂過程中,主要依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,同時參考了住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等部委規(guī)章,及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,借鑒了外省、市地方性法規(guī)。

  三、修訂草案的起草過程

  成立協(xié)調(diào)組和起草小組。常委會領(lǐng)導(dǎo)對《條例》修訂工作非常重視,今年3月上旬,成立了由常委會副主任沈衛(wèi)國牽頭,省人大城建環(huán)資委、省人大常委會法工委、省政府法制辦、省住建廳和部分領(lǐng)銜提出建議的省人大代表參加的起草工作協(xié)調(diào)組,啟動了《條例》修訂工作。城建環(huán)資委把這項工作作為全年工作的重中之重,精心組織,制定方案,組成了包括常委會城建環(huán)資工委和法工委、省政府法制辦、省住建廳,以及有關(guān)專家和省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等參加的修訂草案起草小組。

  梳理分析相關(guān)問題。在起草工作前,起草小組組織省住建廳、合肥學(xué)院、省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等部門和院校的專家,針對我省物業(yè)管理現(xiàn)狀認真梳理出管理體制、物業(yè)服務(wù)、物管區(qū)域劃分等18大類問題,逐個進行了分析討論。同時,起草小組還收集整理了國內(nèi)外有關(guān)物業(yè)管理方面的法律制度和理論研究成果。通過深入研討,進一步深化了認識,統(tǒng)一了思想,城建環(huán)資委和起草小組認為,《條例》修訂要從實際出發(fā),重點應(yīng)放在解決觀念轉(zhuǎn)變,監(jiān)管重心下移,完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)責(zé),規(guī)范相關(guān)資金籌集、管理和使用,強化法律責(zé)任等問題上,促進我省物業(yè)管理水平的提升。

  深入開展調(diào)查研究。起草過程始終貫穿著調(diào)查研究。常委會副主任沈衛(wèi)國、城建環(huán)資委負責(zé)同志和有關(guān)常委會委員分別帶領(lǐng)起草小組到合肥、蕪湖、淮南、六安、馬鞍山、池州、黃山、寧國等地開展調(diào)研,同時,赴江、浙進行學(xué)習(xí)考察?紤]到近幾年物業(yè)管理糾紛案件大幅上升,起草小組還專門組織召開了法院方面的調(diào)研座談會,聽取了審判人員的意見建議。通過一系列調(diào)研,面對面聽取政府及相關(guān)部門、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處、社居委、人大代表等各方面意見建議,深入物業(yè)管理小區(qū)實地了解有關(guān)情況,夯實了《條例》修訂的實踐基礎(chǔ)。

  廣泛征求各方面意見。起草小組兩次通過省人大網(wǎng)站代表服務(wù)平臺、中安在線等向省人大代表和社會各界征集了300多條意見建議;同時,通過書面方式向省人大常委會各工作機構(gòu)和綜合辦事機構(gòu)、省政府有關(guān)部門、省政協(xié)委員、各市人大常委會征求了100多條意見建議。起草小組認真研究這些意見建議及代表提出的26件相關(guān)議案、建議,結(jié)合調(diào)研掌握的第一手情況,對修訂草案初稿進行反復(fù)斟酌和修改,并組織專家開展論證,力求完善精準(zhǔn)。

  專委會認真審議把關(guān)。6月中旬,修訂草案初稿形成后,城建環(huán)資委召開全體會議討論研究。之后,形成了修訂草案征求意見稿,于8月底正式以省人大常委會辦公廳名義書面征求了省政府意見。

  在此基礎(chǔ)上,9月7日城建環(huán)資委再次召開全體會議,討論、審議了修訂草案征求意見稿,形成了該修訂草案。

  四、修訂的主要內(nèi)容

  本次修訂保留了原《條例》的框架結(jié)構(gòu),對原條文作了176處修改,刪除7條,增加31條,F(xiàn)修訂草案共7章,105條。

  (一)突出物業(yè)管理向物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變

  隨著住房市場化改革的深入,早期公有住房管理中管理者與住戶之間的管理與被管理關(guān)系,逐漸轉(zhuǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系,F(xiàn)代物業(yè)管理也必然要從對“物”管理向為“人”服務(wù)轉(zhuǎn)變,強調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù),突出業(yè)主的`主體地位。為此,修訂草案在幾個方面作了相關(guān)規(guī)定。

  保障物業(yè)使用人的合法權(quán)益。業(yè)主和物業(yè)使用人不一致的現(xiàn)象越來越普遍,出現(xiàn)了很多無房屋所有權(quán)的物業(yè)使用人,其使用活動對物業(yè)管理產(chǎn)生的影響越來越大。但是由于這些物業(yè)使用人沒有產(chǎn)權(quán),難以參與物業(yè)管理,其應(yīng)享有的合法權(quán)益也難以保障。修訂草案增加了對物業(yè)使用人權(quán)益的保護。一是在總則中明確了對物業(yè)使用人合法權(quán)益的保護(第一條);二是增加了物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)相關(guān)內(nèi)容(第十條第三款);三是規(guī)定物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(第十七條第三款);四是增加了對物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)的保護(第七十一條第一款、第三款)。

  設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會制度。建立業(yè)主監(jiān)事會制度,有利督促業(yè)委會正確執(zhí)行業(yè)主大會決定,規(guī)范業(yè)委會行為,維護全體業(yè)主利益。修訂草案增加了業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的規(guī)定,由業(yè)主大會議事規(guī)則對其職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費,監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項進行約定(第三十五條)。

  建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制。物業(yè)管理中的矛盾糾紛有著多樣性和復(fù)雜性的特點,為及時解決這些問題,維護物業(yè)管理當(dāng)事人合法權(quán)益、保持物業(yè)管理區(qū)域和諧有序,有必要建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機制,有效解決日常管理中的矛盾糾紛。修訂草案在這方面作了規(guī)定(第七十四條)。

  加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管和評估。目前對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行的是資質(zhì)管理,未實行標(biāo)準(zhǔn)化管理,也沒有設(shè)立第三方對其物業(yè)服務(wù)水平進行評估。為此,修訂草案增加了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行監(jiān)管和評估的規(guī)定,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理,推進建立物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機制(第五十五條、第七十二條)。

  此外,為了進一步體現(xiàn)“管理”向“服務(wù)”轉(zhuǎn)變,修訂草案將原《條例》第四章名稱“物業(yè)管理服務(wù)”修改為“物業(yè)服務(wù)”。

  (二)推動物業(yè)管理工作重心下移

  修訂草案突出了物業(yè)管理行業(yè)屬地管理,對縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會賦予了一定的職權(quán)。一是總則部分細化了職責(zé)(第六條);二是增加了在業(yè)主委員會召集會議、換屆選舉中的職責(zé)(第二十六條、第二十七條);三是規(guī)定組織有關(guān)部門或委托第三方對業(yè)主委員會經(jīng)費收支進行審計的職責(zé)(第三十四條);四是規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同備案職責(zé)(第五十九條第三款);五是增加了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管職責(zé)(第六十三條);六是明確了在物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理中的職責(zé)(第六十四條);七是規(guī)定負責(zé)建立聯(lián)席會議制度的職責(zé)(第七十五條)。

  (三)增加了業(yè)主自行管理的內(nèi)容

  根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。修訂草案對物業(yè)管理定義作了補充,并規(guī)定實行自行管理的應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項共同作出約定(第二條第二款、第七十六條)。

  (四)完善了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定

  《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主通過設(shè)立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會管理物業(yè)的基本制度,但有關(guān)規(guī)定較為原則,各方面普遍反映業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌備難、開會難、履職難、換屆難。為此,在修訂草案中,一是進一步明確了籌備成立首次業(yè)主大會的條件、首次業(yè)主大會會議籌備組組成和職責(zé)(第十二條、第十三條、第十四條);二是對業(yè)主大會的職責(zé)作了完善(第十五條);三是對業(yè)主代表制度、業(yè)主大會會議形式和表決辦法等進行完善(第十七條、第十八條);四是增設(shè)了物業(yè)管理委員會的規(guī)定,對不具備成立業(yè)主大會條件,或者未能成立業(yè)主大會的住宅小區(qū),可以組成物業(yè)管理委員會實施物業(yè)管理(第二十一條)。

  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。修訂草案對業(yè)主委員會職責(zé)和義務(wù)作了更加具體的規(guī)定(第二十四條、第二十五條)。此外,對業(yè)主委員會會議的召開程序、換屆選舉程序、委員資格、委員調(diào)整等作了規(guī)定(第二十六條至第三十條)。

  (五)規(guī)范了專項維修資金管理和使用

  專項維修資金使用難和續(xù)籌難是較為突出的問題。修訂草案規(guī)定了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、業(yè)主大會、業(yè)主委員會在專項維修資金籌集、使用、續(xù)籌和監(jiān)督方面的職責(zé)(第六條第一款第三項、第十五條第一款第九項、第二十四條第七項),并規(guī)定管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括專項維修資金籌集、管理和使用等有關(guān)內(nèi)容(第三十一條第十項)。此外,對業(yè)主大會成立前后專項維修資金的管理以及業(yè)主大會自行管理專項維修資金作了具體規(guī)定,并規(guī)定設(shè)區(qū)的市按照國家和省有關(guān)規(guī)定,應(yīng)當(dāng)制定專項維修資金交存、使用和管理的具體辦法(第八十七條)。

  修訂草案還規(guī)定了在六種特定情形下,相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案,經(jīng)專項維修資金管理部門復(fù)核后進行應(yīng)急處置(第八十九條)。

  針對高層住宅電梯、消防等特種設(shè)施設(shè)備的后期更新、改造資金籌集困難的問題,修訂草案規(guī)定受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金,專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新改造。該資金歸業(yè)主所有,納入物業(yè)管理區(qū)域?qū)m椌S修資金管理(第八十八條)。

  (六)明確了車庫、車位的管理和使用

  住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫的管理和使用,是物業(yè)管理服務(wù)的難點和重點之一,糾紛和矛盾比較集中。修訂草案對建設(shè)單位出售、出租車位、車庫作了規(guī)定(第八十二條);明確規(guī)劃、消防、公安機關(guān)交通管理等行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(dǎo)(第八十三條第三款);對將人民防空工程平時用作停車位的管理、使用、收費等作了規(guī)定,明確應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放,不得出售、附贈,租賃期限不得超過三年(第八十五條)。

  (七)強化了法律責(zé)任

  根據(jù)相關(guān)內(nèi)容的修改,法律責(zé)任部分新增了相應(yīng)的處罰條款,分別是對建設(shè)單位未及時報送籌備首次業(yè)主大會會議文件資料的處罰(第九十四條);對街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府未按規(guī)定組建業(yè)主大會籌備組以及建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的處罰(第九十五條);對專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護或者更新責(zé)任的處罰(第九十六條);對業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費的處罰(第九十八條);對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定公布相關(guān)材料或者公布失實的處罰(第九十九條);對拆改房屋承重結(jié)構(gòu),侵占、損壞物業(yè)的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備,擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途等禁止性行為的處罰(第一百條);對建設(shè)單位拒絕出租車位、車庫的處罰(第一百零一條);對業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的處罰(第一百零二條)。

  此外,根據(jù)我省物業(yè)管理工作實際情況,統(tǒng)一將原《條例》中“房地產(chǎn)行政主管部門”修改為“物業(yè)管理行政主管部門”。修訂草案還對原《條例》部分內(nèi)容作了刪減、合并,同時對部分條文順序作了調(diào)整,并作了個別文字修改,不再一一說明。

  修訂草案和以上說明是否妥當(dāng),請審議。

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