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南京住宅物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)現(xiàn)六項(xiàng)“全國首創(chuàng)”
2016年7月12日，南京雨花臺(tái)區(qū)鳳凰和美小區(qū)物管負(fù)責(zé)人童明軍來到市物管辦，領(lǐng)到了小區(qū)電梯應(yīng)急維修首筆資金。“太快了，從發(fā)現(xiàn)隱患到下款不到半個(gè)月，其中審批只用了兩天，要在過去，沒幾個(gè)月批不下來。”童明軍開心地說。
鳳凰和美是南京首個(gè)啟動(dòng)維修資金綠色通道的小區(qū)。7月1日，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施，包括維修資金應(yīng)急使用、第三方評(píng)估、實(shí)名投訴登記受理等在內(nèi)的一系列制度設(shè)計(jì)，使大批長期積累的物管死結(jié)迎刃而解，其中六項(xiàng)制度設(shè)計(jì)為“全國首創(chuàng)”。
破冰立法實(shí)踐，應(yīng)急維修資金兩天審批
鳳凰和美是2011年才交付的小區(qū)。6月27日巡檢人員發(fā)現(xiàn)，8棟2單元的電梯鋼絲繩出現(xiàn)問題，必須盡快維修�？砂凑３绦�，動(dòng)用維修基金須經(jīng)2/3的業(yè)主同意，而小區(qū)空置房、出租戶很多，找到業(yè)主簽字不易;即便通過了，材料報(bào)送有關(guān)部門后，還要一個(gè)個(gè)短信回訪，這番流程走下來，沒兩三個(gè)月下不來，而電梯故障已是“火燒眉毛”，極易發(fā)生脫軌事故。
新頒布的物管條例送來了“及時(shí)雨”。根據(jù)《條例》，小區(qū)發(fā)生電梯、消防、屋面滲漏、供排水等7項(xiàng)危及房屋和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，簡化審批流程，相關(guān)部門須在兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核，以啟動(dòng)維修資金。鳳凰和美小區(qū)立即會(huì)同業(yè)委會(huì)請(qǐng)來專家鑒定，符合維修資金應(yīng)急使用的“緊急情況”，通過市物管辦“綠色通道”，很快就拿到首筆1萬多元維修資金，14日即請(qǐng)來專業(yè)維保公司維修。
“從維修資金使用看，目前物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定明顯不合理。”南京市人大法制委主任委員夏公喜說，由于審批門檻高，尤其是“須經(jīng)2/3業(yè)主同意”這一條，使很多需要的物業(yè)維修做不起來，緊急維修事項(xiàng)耽誤了時(shí)機(jī)，因而物業(yè)維修基金使用效率極低，從全國來看使用率僅1.5%左右。堅(jiān)持民生立法和問題導(dǎo)向，南京在維修資金使用上作出破冰意義的實(shí)踐。
尋求“最大公約數(shù)”，平衡各方權(quán)利義務(wù)
“物業(yè)管理關(guān)乎千家萬戶和基層社會(huì)治理，卻成為最大的民生痛點(diǎn)之一。”南京市人大常委會(huì)主任陳紹澤介紹，在南京12345投訴工單中，物管糾紛一直高居民生類訴求前列，總的狀況是“三個(gè)不滿意”：業(yè)主不滿意、物管企業(yè)不滿意、政府不滿意。南京立法征求民意座談時(shí)，一些物管企業(yè)、業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人流下了眼淚。之所以出現(xiàn)這樣的“死結(jié)”，除了相關(guān)制度設(shè)計(jì)存在缺陷，還由于物管各方主體：業(yè)主、物管企業(yè)、建設(shè)單位、專營單位(水電氣網(wǎng)絡(luò)等)和政府之間關(guān)系沒有理順。“南京物管立法，就是平衡各方權(quán)利義務(wù)，培養(yǎng)契約意識(shí)，尋求化解渠道。”
南京市物業(yè)辦徐成認(rèn)為，物管五大主體除了政府，其他主體都有自身利益訴求，業(yè)主希望少繳費(fèi)享受好服務(wù)，物業(yè)期望低投入高收益，專營單位因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主欠費(fèi)停水停電，導(dǎo)致一人生病、大家吃藥……“各方訴求也不是完全沒有道理，但擺到一起，就形成了沖突，南京物管條例，就是尋求最大公約數(shù)，在保障對(duì)方利益的前提下，主張自己的權(quán)利。”
尋求業(yè)主和物業(yè)間的“最大公約數(shù)”，南京首創(chuàng)“第三方評(píng)估制度”。當(dāng)雙方“公說公有理、婆說婆有理”，糾纏不休時(shí)，可以委托獨(dú)立的第三方評(píng)估物業(yè)服務(wù)。鼓樓區(qū)旭日景城小區(qū)十年內(nèi)換了三家物業(yè)，環(huán)境依然臟亂差，業(yè)主不滿意，物業(yè)費(fèi)只收到四成。去年底成為新條例試點(diǎn)小區(qū)后，請(qǐng)來專家隊(duì)伍對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)評(píng)估。摸清“家底”后，評(píng)估組建議小區(qū)適度上調(diào)物業(yè)費(fèi)重新招投標(biāo)。今年初旭日景城物業(yè)費(fèi)從1.3元/平方米漲到1.6元/平方米，按照1級(jí)資質(zhì)、4類服務(wù)請(qǐng)來“新管家”，半年下來小區(qū)面貌煥然一新，物業(yè)費(fèi)收到了八成。
專營單位也不能隨意停水拉電了，新條例出臺(tái)“公共服務(wù)保障制度”，規(guī)定不得因?yàn)椴糠謽I(yè)主未交費(fèi)停止已交費(fèi)用戶服務(wù)，當(dāng)然，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)也會(huì)承擔(dān)失信成本，“征信制度”規(guī)定“經(jīng)法院判決或仲裁仍不履行繳費(fèi)義務(wù)的，納入信用信息系統(tǒng)”。
沒有利益訴求，政府也不能“置身事外”
政府在物管中沒有利益訴求，并不表示可以“置身事外”。南京《條例》堅(jiān)持開門立法、問題導(dǎo)向，在行政執(zhí)法、市場監(jiān)督和法規(guī)實(shí)施中，政府不能“缺位”。
事實(shí)上涉及到違章搭建、油煙擾民等違法問題，物業(yè)并沒有執(zhí)法權(quán)，而有些政府部門不愿進(jìn)小區(qū)執(zhí)法，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)矛盾越積越多。條例建立“實(shí)名投訴登記制度”，規(guī)定城管、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保等12個(gè)政府管理部門，對(duì)業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司涉及公共利益的投訴登記受理、限時(shí)回復(fù)，把執(zhí)法觸角延伸至小區(qū)，把矛盾化解在萌芽狀態(tài)。
南京立法調(diào)研中了解到，前期物業(yè)管理往往是矛盾突出、意見集中的階段，原因有的是建設(shè)質(zhì)量問題，有的是開發(fā)商設(shè)施設(shè)備配套不到位。為剪除這個(gè)“痼疾”，南京建立建設(shè)單位保修金制度，按建安造價(jià)2%交存物業(yè)維修金，建設(shè)單位如不履行保修責(zé)任，維修費(fèi)用在保修金中列支。
涉及物管內(nèi)部的制度完善和換屆交接，條例也有創(chuàng)新規(guī)定。南京建立獨(dú)立建賬制度，設(shè)立共有資金專用賬戶，定期公示賬目。同時(shí)為避免新老物業(yè)、業(yè)委會(huì)銜接出現(xiàn)的“齊抓共管”、“站雙崗”扯皮現(xiàn)象，條例規(guī)定業(yè)委會(huì)換屆10日內(nèi)，把所有賬目資料移交街道保管，再交給下一屆業(yè)委會(huì);物管企業(yè)被“炒”后拒不退出或移交資料的，業(yè)委會(huì)可請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)介入。
南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(全文)
第一章總則
第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制;制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價(jià)格、人防、環(huán)境保護(hù)、水務(wù)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。
社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理工作。
第五條各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)，并對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)人予以保密。
第六條本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。
第二章業(yè)主自治
第一節(jié)業(yè)主大會(huì)
第七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。
臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭議處理辦法作出約定。
第八條業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))通過的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第九條符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十條符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十三人的單數(shù)�；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設(shè)單位、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成�；I備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。
第十一條籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;
(三)無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為;
(四)無不宜擔(dān)任的其他情形。
籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)履行及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等義務(wù)，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用的行為;本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位任職。
第十二條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;
(二)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)擬定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方案、表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。
業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散。籌備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面公告籌備組解散�；I備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對(duì)籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。
第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前將會(huì)議內(nèi)容函告街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與指導(dǎo)，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)或者其他業(yè)主大會(huì)召集人未能按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改。未整改的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)相關(guān)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)。
第十五條業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主代表。業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項(xiàng)。
業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)。
第十六條業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會(huì)委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
第十七條業(yè)主代表履行下列職責(zé)：
(一)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
(二)組織開展本條例第十五條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動(dòng)，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì);
(三)告知業(yè)主委員會(huì)本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
第二節(jié)業(yè)主委員會(huì)
第十八條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案;不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會(huì);備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)不予備案，并書面告知須補(bǔ)齊的材料。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)在依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案后，可以向區(qū)民政行政主管部門備案，領(lǐng)取備案證書，用于開設(shè)基本賬戶。
第十九條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，已擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，由業(yè)主委員會(huì)終止其職務(wù)并予以公示：
(一)不具有完全民事行為能力的;
(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的;
(三)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為且未改正的;
(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用且未改正的;
(五)違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定且未改正的;
(六)牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益且未改正的;
(七)有不良信用記錄情節(jié)嚴(yán)重的;
(八)有違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，或者其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。
第二十條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;
(三)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用并公布經(jīng)營所得收益情況;
(八)配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十一條業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán);
(二)弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;
(三)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章;
(四)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人;
(五)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(六)擅自動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);
(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第二十二條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆改選的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)所在地的社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第二十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
第二十四條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算。該經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，或者由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三節(jié)其他規(guī)定
第二十五條住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的。
列入當(dāng)?shù)乩吓f住宅小區(qū)物業(yè)管理年度實(shí)施計(jì)劃且滿足前款第二項(xiàng)條件的，或者保障性住房具備前款規(guī)定情形之一的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)。
第二十六條物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之六十，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第十九條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
第二十七條物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。
第二十八條物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。
需要分立的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
第二十九條劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第三十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)委員出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得委托他人。
一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)及維護(hù)。
第三十一條業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止，并應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物：
(一)喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的;
(二)以書面形式提出辭職的;
(三)有本條例第十九條第三款規(guī)定的情形之一的;
(四)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。
有前款情形之一的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。
第三十二條業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請(qǐng);認(rèn)為物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請(qǐng)。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請(qǐng)人;業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第三章前期物業(yè)管理
第三十三條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十四條建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標(biāo)、投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng);
(二)各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算;
(三)分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定;
(四)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式;
(五)物業(yè)服務(wù)用房(含業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房)的面積和位置;
(六)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè);
(七)業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動(dòng)所得收益的核算及分配辦法;
(八)違約責(zé)任和合同解除的條件;
(九)與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
第三十五條臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定，物業(yè)買受人在購房時(shí)簽署。臨時(shí)管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù);
(二)業(yè)主對(duì)房屋使用以及出租等規(guī)定;
(三)建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù);
(四)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估辦法等;
(五)建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件;
(六)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞?
(七)與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。
第三十六條建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。
物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支。
物業(yè)保修金交存期限為五年。交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。
第三十八條已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機(jī)抽取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)管理行政主管部門。
經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。
第三十九條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。需要對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、區(qū)價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門;
(三)調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門投訴;認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)投訴。
第四十條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)參加。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告及審批、驗(yàn)收等環(huán)境保護(hù)資料;
(三)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊(cè);
(六)物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長不超過十日。
承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。
物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第四十一條物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
業(yè)主大會(huì)成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)備存承接查驗(yàn)相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第四十二條本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
提倡業(yè)主大會(huì)通過統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng);
(二)各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算;
(三)分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定;
(四)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式;
(五)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動(dòng)所得收益的核算和分配辦法;
(六)違約責(zé)任、履約保證措施和合同解除的條件;
(七)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評(píng)估活動(dòng)。
業(yè)主依法享有的正當(dāng)權(quán)益和根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟;經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;
(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;
(四)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益;
(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng);
(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：
(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(三)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn);
(四)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用等捆綁收費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列資料：
(一)建設(shè)單位按照本條例第四十條規(guī)定移交的資料;
(二)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料;
(三)物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料;
(四)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料;
(六)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等資料;
(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。
對(duì)拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助;有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。
第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗(yàn)。
電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第四十八條市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開展專項(xiàng)檢查，向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。
對(duì)在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績或者獲得市級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。
第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：
(一)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;
(二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;
(三)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的;
(四)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的;
(五)泄露業(yè)主信息的;
(六)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)的;
(七)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)情形之一的，物業(yè)管理行政主管部門一年內(nèi)不將其納入物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)。
第五十條物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。
物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，同時(shí)錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的;
(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的;
(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;
(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;
(五)因管理失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;
(六)被價(jià)格行政主管部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正的;
(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。
第五十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。
業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
第五十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)資金管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、透明、質(zhì)價(jià)相符的原則。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出費(fèi)用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)其從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)行為，不得干擾業(yè)主自治活動(dòng)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)書面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項(xiàng)擅自向業(yè)主征求意見。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護(hù)業(yè)主自治活動(dòng)中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動(dòng)議事秩序情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù)，向有關(guān)機(jī)關(guān)舉報(bào)。
第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約對(duì)公共水電費(fèi)用分?jǐn)偡绞接屑s定的，專業(yè)經(jīng)營單位可以按照其約定將公共水電費(fèi)用分?jǐn)偟矫恳粦魳I(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。
第五章物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品;
(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
(三)違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定;
(四)違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;
(五)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益;
(六)損毀樹木、綠地;
(七)違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品;
(八)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
(九)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;
(十)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng);
(十一)在規(guī)定區(qū)域外停放車輛;
(十二)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十三)擅自架設(shè)電線、電纜等;
(十四)擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;
(十五)法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第五十六條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明。
第六章公共收益與維修資金
第五十七條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。
第五十八條業(yè)主對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
第五十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金一次性交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時(shí)向業(yè)主收取。
受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前交存電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。
第六十條本條例施行后的新建住宅項(xiàng)目，建設(shè)單位未按照本條例第九條的規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告之前，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。
建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告但業(yè)主大會(huì)尚未成立期間，需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，由物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部位業(yè)主依法討論通過后，由住宅專項(xiàng)維修資金管理部門劃轉(zhuǎn)核準(zhǔn)的資金。僅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的業(yè)主依法討論通過。維修費(fèi)用經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門指定的相關(guān)機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
超過一定額度的維修資金使用項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)、審價(jià)、監(jiān)理等方式，保障資金安全。
第六十一條住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶滾存資金(利息)和必要管理費(fèi)用外，剩余部分納入相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金統(tǒng)籌分賬。符合下列情形的可以優(yōu)先使用：
(一)受益人為全體業(yè)主的維修項(xiàng)目;
(二)無法界定受益人的維修項(xiàng)目;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的項(xiàng)目。
經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)將住宅專項(xiàng)維修資金利息在規(guī)定的額度內(nèi)，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。
住宅專項(xiàng)維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中明確。
第六十二條發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)均可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說明、維修工程實(shí)施方案，向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出資金使用申請(qǐng)：
(一)電梯故障;
(二)消防設(shè)施故障;
(三)屋面、外墻滲漏;
(四)二次供水水泵運(yùn)行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;
(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);
(七)其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全。
第七章監(jiān)督檢查
第六十三條本市建立物業(yè)管理活動(dòng)市、區(qū)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)三級(jí)管理體系，按照屬地管理原則開展相關(guān)工作。
第六十四條相關(guān)單位和個(gè)人可以通過市政務(wù)熱線或者各行政主管部門公布的投訴、舉報(bào)受理方式，對(duì)物業(yè)管理的違法違規(guī)行為投訴、舉報(bào)。
有關(guān)行政主管部門在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯�，屬于本部門職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù);不屬于本部門職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給有權(quán)部門，接受移交部門對(duì)管轄權(quán)有異議的，由所在區(qū)人民政府指定管轄，不得再移交。對(duì)于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)的違法違規(guī)行為，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)于二個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)是否受理，并按時(shí)回復(fù)辦理情況。
執(zhí)法單位需要進(jìn)入住宅小區(qū)開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織應(yīng)當(dāng)提供便利。
第六十五條市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)政策研究，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制;
(二)建立全市物業(yè)行政監(jiān)管綜合管理平臺(tái)和物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺(tái);
(三)統(tǒng)籌全市住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作;
(四)建立完善分級(jí)培訓(xùn)輔導(dǎo)體系，促進(jìn)業(yè)主自治和物業(yè)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步;
(五)指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作;
(六)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議示范文本，會(huì)同專業(yè)經(jīng)營單位制定相關(guān)委托協(xié)議示范文本;
(七)制定業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)管理、統(tǒng)一招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理等配套實(shí)施辦法;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十六條區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;
(二)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理和住宅專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管;
(三)定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作，并接受查詢;
(四)組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案;
(五)指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;
(六)責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的違法決定;
(七)負(fù)責(zé)房屋安全、房屋租賃等監(jiān)督檢查;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十七條街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)配備專門的管理人員，并履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案;
(二)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛;
(三)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主組織開展業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主委員會(huì)選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等自治活動(dòng)，組織成立物業(yè)管理委員會(huì);
(四)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作;
(五)責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違法決定;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十八條市、區(qū)相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)的管理工作：
(一)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量、燃?xì)獾缺O(jiān)督檢查;
(二)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分、住宅加裝電梯的備案;
(三)民政行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的備案;
(四)城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)、無照經(jīng)營、亂設(shè)攤點(diǎn)、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物等監(jiān)督檢查;
(五)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對(duì)消防、監(jiān)控安防、養(yǎng)犬、車輛停放等開展監(jiān)督檢查，并協(xié)助開展房屋租賃監(jiān)督管理工作;
(六)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行監(jiān)督檢查;
(七)價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督檢查;
(八)人防行政主管部門負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施違法行為監(jiān)督檢查;
(九)環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)違法排放水污染物、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查;
(十)水務(wù)行政主管部門負(fù)責(zé)供水、排水等監(jiān)督檢查。
第六十九條街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會(huì)議制度，聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理中的有關(guān)事項(xiàng)：
(一)前期物業(yè)管理階段的突出問題;
(二)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題;
(三)業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的突出問題;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他突出問題。
第八章法律責(zé)任
第七十條物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定，出具的評(píng)估報(bào)告具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下罰款，并予以公示;造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十一條業(yè)主委員會(huì)違反本條例第二十一條規(guī)定的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)所在地的社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉新的業(yè)主委員會(huì);相關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
業(yè)主委員會(huì)委員因個(gè)人行為造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第七十二條業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員、業(yè)主代表資格終止后，違反本條例第三十一條規(guī)定，拒不移交其所使用、保管的文書、財(cái)務(wù)、印章等檔案、資料，造成其他業(yè)主損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。
第七十三條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
(一)違反本條例第九條第一款、第四十條規(guī)定，未按照要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料或者未移交物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料的，處五萬元以上十萬元以下罰款;
(二)違反本條例第九條第二款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，處五萬元以上十萬元以下罰款;
(三)違反本條例第三十六條規(guī)定，未按照要求交存、補(bǔ)足物業(yè)保修金的，處二十萬元以上三十萬元以下罰款;
(四)違反本條例第三十八條規(guī)定，未按照要求委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估的，處五萬元以上十萬元以下罰款;
(五)違反本條例第五十九條規(guī)定，未按照要求交納住宅專項(xiàng)維修資金的，處應(yīng)交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款。
違反本條例第三十四條規(guī)定，未按照要求配置物業(yè)服務(wù)用房的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。
第七十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十四條規(guī)定，未公示相關(guān)信息的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處三萬元以上五萬元以下罰款。
第七十五條專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第五十四條第三款規(guī)定，停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)的，由其行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告;情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)有關(guān)主管人員和直接責(zé)任人員給予行政處分;造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十六條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第五十五條第一款規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。有下列情形之一的，由相關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行查處：
(一)違反第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門依法查處;
(二)違反第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第十二項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處;
(三)違反第七項(xiàng)、第八項(xiàng)、第十一項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處;
(四)違反第九項(xiàng)、第十項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)行政主管部門依法查處;
(五)違反第十三項(xiàng)規(guī)定的，由電力、通信行政主管部門依法查處。
第七十七條物業(yè)管理行政主管部門、政府相關(guān)職能部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)相關(guān)工作人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的;
(二)未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第九章附則
第七十八條本條例中下列用語的含義是指：
(一)物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地;
(二)業(yè)主，是指登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的權(quán)利人或者房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人;
(三)物業(yè)使用人，是指實(shí)際使用物業(yè)的人;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第七十九條對(duì)交付時(shí)間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。
老舊住宅小區(qū)的范圍由市、區(qū)人民政府確定。
第八十條本條例適用范圍之外的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)參照本條例執(zhí)行。
第八十一條市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則，就物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估、物業(yè)保修金以及住宅專項(xiàng)維修資金管理等事項(xiàng)作出具體規(guī)定，并報(bào)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。
第八十二條本條例自2016年7月1日起施行。南京市人民政府2005年12月26日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
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