《南京市住宅物業(yè)管理條例》問答解讀
《條例》所稱的住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
問：住宅物業(yè)管理是指什么?
南京市房產(chǎn)局：《條例》所稱的住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)包括住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)。問：業(yè)主是如何定義的?
南京市房產(chǎn)局：《條例》規(guī)定，業(yè)主是指登記在不動產(chǎn)登記簿中的權(quán)利人或者房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人。
問：對小區(qū)內(nèi)的違法行為如何進行投訴?
南京市房產(chǎn)局：《條例》規(guī)定了違法行為投訴登記制度，要求各行政主管部門執(zhí)法進小區(qū)，建立住宅區(qū)物業(yè)管理綜合行政監(jiān)管機制。各行政主管部門應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。
此外，《條例》要求，對實名投訴、舉報實行限時回復(fù)。
問：業(yè)主為什么應(yīng)當實名參加自治活動?
南京市房產(chǎn)局：《條例》規(guī)定，業(yè)主必須實名參加自治活動，這既是對業(yè)主行使業(yè)主共同管理權(quán)的保護，也維護了其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主自治活動的法律基礎(chǔ)是《中華人民共和國物權(quán)法》第6章第70條規(guī)定的“共有和共同管理權(quán)”，《物權(quán)法》同時規(guī)定行使這項權(quán)利的方式是業(yè)主按照法定要求形成業(yè)主共同決定。因此業(yè)主在行使共同管理權(quán)時，有義務(wù)證明自己的業(yè)主身份，明確表達自己的意愿和意見。
問：適合成立業(yè)主代表大會的小區(qū)須具備什么條件?
南京市房產(chǎn)局：《條例》規(guī)定，業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。根據(jù)《條例》精神，小區(qū)業(yè)主可以在小區(qū)議事規(guī)則中約定設(shè)立業(yè)主代表及業(yè)主代表大會。
閱讀延伸：《南京市住宅物業(yè)管理條例》出臺始末
“拒交物業(yè)費會被列入失信名單嗎?”“物業(yè)維修資金‘使用難’如何突破?”“出租公用房的收益都怎么花的?”“怎樣督促物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量?”以前困擾南京老百姓的這些問題，隨著《南京市住宅物業(yè)管理條例》2016年7月1日的正式實施，都變得有章可循。
“制定《條例》，是南京市人大常委會貫徹落實十八屆四中全會精神、發(fā)揮人大立法主導(dǎo)作用的一次創(chuàng)新實踐，也是依法解決南京市住宅物業(yè)管理當中突出問題的一項民生工程。”南京市人大常委會主任陳紹澤告訴記者。
這部與老百姓生活息息相關(guān)、南京市30年立法史上首次由人代會審議的民生類法規(guī)，究竟是如何出臺的?起草、審議的過程中有哪些特殊的考量?在制度設(shè)計上又有哪些創(chuàng)新之舉?《法制日報》記者為你詳細解讀《南京市住宅物業(yè)管理條例》始末。
首次全國公開招標
委托第三方起草
2015年1月5日，南京市人大常委會辦公廳在中國招標網(wǎng)、南京日報、南京人大官方網(wǎng)站等媒體發(fā)布《南京市地方性法規(guī)起草招標公告》，首次采用公開招標的方式委托第三方起草南京市住宅物業(yè)管理條例。
招標公告甫一出，就引起了媒體和市民的廣泛關(guān)注。各大媒體紛紛報道，市民也紛紛通過網(wǎng)絡(luò)、信函向南京市人大常委會表達自己的訴求。
“通過公開招標方式委托起草地方性法規(guī)，是南京人大歷史上的第一次，在全國范圍內(nèi)也沒有先例可循。”對此，南京市人大常委會主任陳紹澤親自組織召開專題會議，研究確定法規(guī)起草工作方案，對招標和委托起草工作進行部署。經(jīng)過激烈角逐，最終河海大學(xué)成為中標單位。
“公開招投標的做法有利于征集到具備特別經(jīng)驗和專業(yè)知識的立法參與者，有助于地方立法更專業(yè)、更接地氣。”南京大學(xué)法學(xué)院教授邱鷺風(fēng)對這種“開門立法”的方式表示贊同。
招標完成后，隨即啟動了條例的起草工作。為保證法規(guī)文本質(zhì)量，南京市人大常委會專門成立了立法工作領(lǐng)導(dǎo)小組、專家顧問組和各區(qū)人大聯(lián)絡(luò)小組，明確由中標單位河海大學(xué)項目組主導(dǎo)，環(huán)資城建委和市政府相關(guān)部門協(xié)助開展前期調(diào)研和起草工作。
在條例起草過程中，南京市人大常委會組織開展了多角度、多層次、全覆蓋的調(diào)研論證。實行市、區(qū)、街(鎮(zhèn))三級聯(lián)動，征求意見覆蓋所有區(qū)、街(鎮(zhèn))人大，物業(yè)小區(qū)，市人大代表。分析梳理12345市民投訴工單，對物業(yè)管理存在的問題全面摸底。先后召開有部門、區(qū)、街道、社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、專家參加的數(shù)十場座談會，分別前往省內(nèi)外8個城市學(xué)習(xí)考察。
“在廣泛征求社會各界意見建議方面，我們通過召開各種座談會、全文刊登法規(guī)文本、開設(shè)網(wǎng)上意見征集平臺、開展網(wǎng)上問卷調(diào)查、組織代表開展網(wǎng)議直播等形式，對不同區(qū)域和類型的62個小區(qū)、1260位業(yè)主開展線下問卷調(diào)查，并同步向常委會全體組成人員和500多位市人大代表發(fā)放了調(diào)查問卷。”陳紹澤介紹說，通過上述各種方式，共吸引約15萬名網(wǎng)友在線參與，2000余名網(wǎng)友參與問卷調(diào)查，共征集市民提出的各類意見、建議3400多條，相關(guān)內(nèi)容50多萬字。
各方利益難以平衡
尋求“最大公約數(shù)”
在條例審議期間，關(guān)于實名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度的設(shè)立成為關(guān)注的焦點，各方利益訴求對立，紛紛提出不同的意見。如何規(guī)范業(yè)主、物業(yè)公司、建設(shè)單位、專營公司、政府相關(guān)部門五類主體的權(quán)利義務(wù)，謀求各方利益的“最大公約數(shù)”，成為此次立法的最大挑戰(zhàn)。
對此，南京市人大常委會提出了“堅持問題導(dǎo)向、堅持開門立法、堅持業(yè)主為本、堅持法治思維”的立法總要求，體現(xiàn)了立法為民的宗旨，展現(xiàn)了直面問題、敢于創(chuàng)新的勇氣和擔當。
比如，建立實名投訴登記受理制度。據(jù)統(tǒng)計，目前住宅小區(qū)的日常管理主要涉及12個政府部門的職能。但執(zhí)法機制不順暢，有些部門不愿意進入小區(qū)執(zhí)法，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)矛盾越積越多，市民反響強烈。
為此，條例詳細規(guī)定了物業(yè)管理相關(guān)各部門的職責(zé)分工，力求構(gòu)建分工明確、綜合協(xié)調(diào)的行政執(zhí)法機制，同時，為了保障公民參與社會公共事務(wù)管理的權(quán)利，保障公民的監(jiān)督權(quán)，還建立了實名投訴登記受理制度，明確規(guī)定，對業(yè)委會、物業(yè)公司涉及公共利益的投訴，相關(guān)部門必須書面回復(fù)，及時答復(fù)。
“這一制度設(shè)計，不僅有利于主管部門獲得違法線索，也有利于督促相關(guān)職能部門及時高效地對違法違規(guī)行為進行查處，形成各部門齊抓共管的合力，維護廣大業(yè)主權(quán)益。”陳紹澤表示。
比如，建立維修資金綠色通道制度。一方面大量的維修資金閑置，另一方面因維修資金申請困難，房屋得不到及時維修，居民對此意見很大。
對此，條例規(guī)定，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的.，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會均可以憑應(yīng)急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出申請：電梯故障;消防設(shè)施故障;屋面、外墻滲漏等。
根據(jù)規(guī)定，住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三方評估物業(yè)服務(wù)
拒交物業(yè)費將失信
物業(yè)管理矛盾多發(fā)的原因一方面是各方主體之間缺乏信任，另一方面是違法收益與違法后果失衡，違法成本過低。
為此，條例分別對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征信、物業(yè)項目負責(zé)人征信、業(yè)主征信作出了規(guī)定，以強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的契約意識。
根據(jù)規(guī)定，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或司法判決確認后仍不履行，按個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
對物業(yè)服務(wù)不滿意咋辦?條例提出，已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，可要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構(gòu)。
經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)不符合履約標準的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公示。
據(jù)陳紹澤介紹，條例還建立了建設(shè)單位保修金制度。前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理過程中的難點，前期物業(yè)管理中的糾紛絕大多數(shù)是由于房屋質(zhì)量問題引起的，而建設(shè)單位對房屋質(zhì)量問題承擔全部責(zé)任。
“之前由于相關(guān)法律規(guī)定的空白，導(dǎo)致建設(shè)單位的責(zé)任邊界不清、無強制性法律規(guī)范對建設(shè)單位形成有效約束，為其逃避責(zé)任、消極履行義務(wù)提供了機會。”陳紹澤表示，設(shè)置建設(shè)單位保修金制度，強化建設(shè)單位的房屋質(zhì)量責(zé)任，為前期物業(yè)中房屋質(zhì)量問題的解決提供了途徑。
此外，條例設(shè)立獨立建賬制度。物業(yè)公共部位屬于全體業(yè)主所有，利用物業(yè)公共部位產(chǎn)生的收益應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有。但現(xiàn)實生活中，因賬目混亂，財務(wù)不透明，導(dǎo)致業(yè)主收益被物業(yè)服務(wù)企業(yè)占為己有的現(xiàn)象屢見不鮮，這也是物業(yè)管理矛盾產(chǎn)生的根源之一。
“設(shè)立獨立建賬制度，充分披露公共收益信息，保障業(yè)主的知情權(quán)，形成公開、透明的財務(wù)監(jiān)督機制，有助于解決企業(yè)和業(yè)主之間的公共收益矛盾，防止專項維修基金利息收入和其他公共收益被非法侵占。”陳紹澤介紹說。
為確保條例貫徹實施，目前，南京全市已選擇65個不同類型的小區(qū)作為條例運行試點。按照立法法相關(guān)要求，條例的配套辦法和細則將在法規(guī)出臺后一年內(nèi)制定。
“住宅物業(yè)管理與百姓生活息息相關(guān)，涉及面廣、關(guān)注度高，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定和群眾幸福安居。”陳紹澤表示，法規(guī)已經(jīng)實施，要督促市政府及相關(guān)部門抓好落實，發(fā)揮其規(guī)范和解決住宅物業(yè)管理面臨問題的作用，為市民百姓創(chuàng)造良好的居住生活條件，進一步增進廣大市民的幸福感、滿意度。
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