《南京市住宅物業(yè)管理條例》最新解讀
《南京市住宅物業(yè)管理條例》將于7月1日起正式實施，這也是我市30年立法史上首部由人代會審議通過的民生類法規(guī)。記者昨天獲悉，房產(chǎn)、建設(shè)、環(huán)保等多個部門將在小區(qū)內(nèi)公布聯(lián)系人，直接受理相關(guān)投訴。
★小區(qū)內(nèi)公共收益、代收代繳費用等信息定期公布
根據(jù)條例，我市將建立實名投訴登記受理制度，房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、民政、城管、公安、質(zhì)監(jiān)、物價、人防、環(huán)保等部門要在住宅小區(qū)內(nèi)公布本部門聯(lián)系人和聯(lián)系方式，直接受理小區(qū)內(nèi)相關(guān)投訴，加強對違法行為的處理，建立行政綜合執(zhí)法體系，有效減少小區(qū)內(nèi)的矛盾糾紛，維護廣大業(yè)主利益。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)費用、公共收益、代收代繳費用等信息實行定期公布，保障業(yè)主的知情權(quán)，形成公開、透明的業(yè)主監(jiān)督機制。
★應急使用維修資金，兩個工作日完成審核
小區(qū)內(nèi)發(fā)生危及人身安全或者嚴重影響業(yè)主居住生活的緊急情況時，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會可以向住宅專項維修資金管理部門提出應急使用維修資金。住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急使用書面申請之日起兩個工作日內(nèi)完成審核，快速啟用住宅專項維修資金，保證住宅區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的緊急情況得到及時妥善維修。
條例要求建設(shè)單位按一定比例交納物業(yè)保修金，在交存期內(nèi)建設(shè)單位不履行或者無法履行保修責任的'，維修費用在保修金中列支。這項制度強化了建設(shè)單位對房屋質(zhì)量的保修責任，為解決房屋質(zhì)量問題提供了途徑。
此外，條例還創(chuàng)設(shè)公共服務(wù)保障制度，專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分用戶未履行交費義務(wù)而采取斷電斷水的簡單方式，侵害已交費用戶的權(quán)益;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)項目負責人、業(yè)主三方征信作出了規(guī)定，增強各方契約意識。
★將制定條例配套辦法和實施細則
記者了解到，為確保條例的貫徹實施，全市選擇了65個不同類型的小區(qū)進行條例運行試點。
“為了解法規(guī)通過后的宣傳貫徹情況和小區(qū)試點工作開展情況，發(fā)現(xiàn)小區(qū)試點中存在的一些難點、熱點問題，5月初，我們實地走訪視察了部分具有一定代表性的試點小區(qū)，并對走訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題提出對策和建議，為下一步配套制度的完善奠定了基礎(chǔ)。”市人大法制委主任委員夏公喜介紹，法制委還會同市房產(chǎn)局，對條例文本進行釋義，逐條說明立法的理由、依據(jù)。同時，針對群眾普遍關(guān)心的一些問題，如住宅維修資金交納使用、業(yè)委會職責規(guī)定、業(yè)主大會權(quán)力等，編印簡明扼要的宣傳手冊，以問答形式進行解釋，并通過街鎮(zhèn)、居(村)民委員會進行投放，讓群眾能夠真正熟悉、了解條例。
據(jù)悉，按照立法法相關(guān)要求，條例的配套辦法和細則將在法規(guī)出臺后一年內(nèi)制定。
★新聞鏈接
物管條例熱點問答
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出小區(qū)或拒不交接的，如何處理?
答：條例第46條規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內(nèi)公安機關(guān)應當給予協(xié)助。
2.條例對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的嚴重失信行為的懲戒措施有哪些?
答：失信懲戒措施包括：兩年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明;一年內(nèi)不將其納入物業(yè)管理招標投標平臺等。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途怎么辦?
答：按照條例第49條、50條的規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門實施信用處罰。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主權(quán)益時，業(yè)主如何依法維權(quán)?
答：條例第34、43條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同中應當約定物業(yè)服務(wù)標準及評估方式、違約責任、履約保證措施和合同解除條件。第45條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履約，造成業(yè)主損失的，應當承擔相應的法律責任。第49條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按約定提供服務(wù)的，應當由物業(yè)管理行政主管部門記入企業(yè)信用檔案。
5.如何處置小區(qū)內(nèi)違建、群租、拆改結(jié)構(gòu)等行為?
答：條例第55條列舉了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止性行為，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行勸阻、制止義務(wù)，并向有關(guān)部門報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并無行政執(zhí)法權(quán)，條例第76條針對這些行為明確了相應的行政執(zhí)法部門。
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