哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例（最新版）

　　《哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例》業(yè)經(jīng)哈爾濱市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二次會(huì)議于2012年5月31日通過(guò)，黑龍江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議于2012年8月24日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2012年11月1日起施行。以下是該條例全文，歡迎閱讀!

　　《哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理和業(yè)主自行管理。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理，是指由社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)未實(shí)行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。

　　第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)(以下稱(chēng)市物業(yè)行政主管部門(mén))負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)所轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　市、區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)的職責(zé)分工由市人民政府確定。

　　城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、城市管理行政執(zhí)法、環(huán)境保護(hù)、價(jià)格、公安、工商、食品藥品監(jiān)督、財(cái)政、民政、衛(wèi)生、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)、廣播電視等有關(guān)行政管理部門(mén)，按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)建設(shè)和健康發(fā)展。

　　市物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

　　尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，基于繼承、遺贈(zèng)、合法建造已經(jīng)實(shí)際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主;基于買(mǎi)賣(mài)等民事法律行為已經(jīng)實(shí)際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動(dòng)中可以認(rèn)定為業(yè)主。

　　業(yè)主依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，享有相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　第七條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表。

　　第八條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的;

　　(二)房屋出售并交付使用的套數(shù)達(dá)到百分之五十以上的;

　　(三)首套房屋出售并交付使用滿(mǎn)兩年且入住戶(hù)數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上的。

　　建設(shè)單位對(duì)具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并提供有關(guān)資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書(shū)面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府對(duì)符合條件的，應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　第九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由七至十七人單數(shù)組成，由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)和建設(shè)單位人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指派人員擔(dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組組建后七日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。

　　建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。

　　第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)，并在成立之日起三十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第十一條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容告知全體業(yè)主，并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，接受其監(jiān)督和指導(dǎo)。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)派員列席。

　　業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令其限期召開(kāi);逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議的形式，也可以采用書(shū)面、網(wǎng)絡(luò)等征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)。

　　業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)上如實(shí)反映。代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書(shū)面授權(quán)委托書(shū)和本人身份證明。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采取記名投票方式。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)可以制定和修改業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則，撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)的不當(dāng)決定。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì)一般由五名以上單數(shù)委員組成，候補(bǔ)委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，新一期項(xiàng)目的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期三至五年。

　　第十六條 本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)任職的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)進(jìn)行約定。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)，將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。

　　業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居民委員會(huì)，社區(qū)居民委員會(huì)可以派員列席。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后，終止其委員資格：

　　(一)不履行委員職責(zé);

　　(二)業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格;

　　(三)侵害業(yè)主共同利益;

　　(四)不履行業(yè)主義務(wù);

　　(五)利用委員資格謀取私利;

　　(六)被依法限制人身自由不能履行職責(zé);

　　(七)不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，由候補(bǔ)委員按照得票數(shù)多少依次遞補(bǔ)。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)六十日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。未按期召開(kāi)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府督促限期召開(kāi)，逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)之日起五日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)收支情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告，并將有關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

　　已經(jīng)建成交付使用、自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無(wú)爭(zhēng)議的，不再按照本條前款規(guī)定重新劃分。

　　第二十二條 分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)已按規(guī)劃分割成兩個(gè)以上自然院落或者封閉區(qū)域，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用，在明確配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第二十三條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，向區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書(shū)面申請(qǐng)。

　　區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分，并告知建設(shè)單位。

　　第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過(guò)五百平方米。業(yè)主委員會(huì)辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調(diào)劑，但建筑面積最低不少于十五平方米。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定使用，不得挪作他用。

　　第二十五條 規(guī)劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)管理用房的位置和面積進(jìn)行審核。

　　市物業(yè)行政主管部門(mén)在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行核查。

　　在物業(yè)項(xiàng)目交付使用時(shí)，區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。

　　第二十六條 建設(shè)單位在銷(xiāo)售住宅物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)公開(kāi)招標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)備案。投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積不超過(guò)兩萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　市物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。

　　第二十七條 建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用前，同物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗(yàn)收手續(xù)，應(yīng)當(dāng)移交共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其他有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記存檔。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)上報(bào)告物業(yè)承接驗(yàn)收等情況。

　　建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門(mén)報(bào)送備份。