西安市物業(yè)管理?xiàng)l例全文

　　西安市物業(yè)管理?xiàng)l例

　　第一章 總 則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

　　第三條　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第四條　業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

　　第五條　市房屋行政管理部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　建設(shè)、規(guī)劃、市政、民政、市容園林、公安、價(jià)格、工商等行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第六條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　第七條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。

　　第二章 前期物業(yè)管理

　　第八條　前期物業(yè)管理是指業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

　　第九條　新建建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向物業(yè)所在地區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)。

　　區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分，并書(shū)面告知建設(shè)單位。

　　第十條　劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體劃分原則如下：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)建設(shè)宗地紅線(xiàn)圖的范圍確定;

　　(二)分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

　　(三)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自的建設(shè)單位同意，并已向房屋買(mǎi)受人明示，或業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　劃分物業(yè)管理區(qū)域有爭(zhēng)議的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

　　本條例實(shí)施前已經(jīng)實(shí)際形成的獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域，不再重新劃分。

　　第十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　現(xiàn)售商品房出售前30日，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘;投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模不超過(guò)3萬(wàn)平方米的，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

　　第十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約自招投標(biāo)結(jié)束之日起15日內(nèi)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案內(nèi)容在銷(xiāo)售場(chǎng)所向物業(yè)買(mǎi)受人明示，予以說(shuō)明。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

　　第十四條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定附期限;期限未滿(mǎn)，但業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十五條　建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理書(shū)面移交手續(xù)，同時(shí)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;

　　(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(五)業(yè)主名冊(cè);

　　(六)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　第十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，簽訂承接查驗(yàn)確認(rèn)書(shū)。不符合竣工驗(yàn)收資料的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

　　第十七條　新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：

　　(一)物業(yè)建筑面積30萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3%。提供，但最低不得少于100平方米;

　　(二)物業(yè)建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的，除按照30萬(wàn)平方米的3%。提供外，超過(guò)部分按1%。的標(biāo)準(zhǔn)提供;

　　(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。

　　業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于30平方米。

　　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。

　　第十八條　前期物業(yè)管理期間，有下列情況之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離小區(qū)的;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書(shū)的;

　　(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第十九條　前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷(xiāo)或者無(wú)法履行相關(guān)義務(wù)但住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域3個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，確定小區(qū)管理模式。

　　第二十條　前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后15日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房，并按照本條例第十五條的規(guī)定移交相關(guān)資料。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第二十一條　已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

　　尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第二十三條　物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)：

　　(一)物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;

　　(二)首套物業(yè)出售并交付使用滿(mǎn)兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。

　　物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件后15日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面告知30日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)。

　　第二十四條　業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名，建設(shè)單位代表一名，業(yè)主代表若干名組成�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任�；I備組中的業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生，或者由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提名經(jīng)業(yè)主同意產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于7日。

　　建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需的資料。

　　第二十五條　業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　　(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主專(zhuān)有部分面積，核定業(yè)主人數(shù)、物業(yè)總建筑面積;

　　(四)擬定業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法;

　　(五)提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;

　　(六)首次業(yè)主大會(huì)的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的15日前，將前款第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第二十六條　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)7日內(nèi)，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交籌備期間的全部資料，籌備組職責(zé)自行終止。

　　第二十七條　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的`，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

　　第二十八條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開(kāi)。

　　第二十九條　下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)續(xù)籌和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第三十條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。一個(gè)業(yè)主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明其專(zhuān)有部分面積。