不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則解讀
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》已于2016年1月1日起正式實(shí)施，這標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)登記將在地市層面全面實(shí)施。該細(xì)則對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)行了完善，首次將公用產(chǎn)權(quán)將劃歸業(yè)主名下。細(xì)則還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢進(jìn)行了規(guī)范，將查詢主體限定為權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)三類。
不動(dòng)產(chǎn)登記真的來(lái)了!
1月20日晚間，在征求意見結(jié)束近9個(gè)月后，國(guó)土部公開發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》(下稱“細(xì)則”)，細(xì)則已從2016年1月1日起正式實(shí)施。
“相比暫行條例，細(xì)則為不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供更加詳實(shí)和可操作的法律依據(jù)。”國(guó)土部地籍司原副司長(zhǎng)向洪宜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，細(xì)則的出臺(tái)也標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)登記將在地市執(zhí)行層面全面落地實(shí)施。
除了細(xì)則的出臺(tái)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施的前提——不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)整合也已經(jīng)基本完成。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自國(guó)土部獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底的數(shù)據(jù)，全國(guó)335個(gè)市(地、州、盟)、2789個(gè)縣(市、區(qū)、旗)完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，占比分別達(dá)到100%和98%。
國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明在部署2016年工作時(shí)亦特別強(qiáng)調(diào)，今年要重點(diǎn)抓好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地，力爭(zhēng)年底前所有市縣頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。
不動(dòng)產(chǎn)開始全面登記
在《物權(quán)法》頒布9年后，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記迎來(lái)了全面統(tǒng)一登記階段。
根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)和抵押權(quán)等均納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍內(nèi)。
細(xì)則在此前的基礎(chǔ)上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了完善。
2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(下稱《暫行條例》)施行，《實(shí)施細(xì)則》則是其配套的規(guī)范性文件，對(duì)條例的內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化和明確。
《實(shí)施細(xì)則》共8章108條，包括不動(dòng)產(chǎn)登記薄，登記程序，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記，其他登記，不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢、保護(hù)和利用，法律責(zé)任等內(nèi)容。其中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記包括：集體土地所有權(quán)登記，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記， 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，海域使用權(quán)登記，地役權(quán)登記，抵押權(quán)登記。
《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。
還規(guī)定，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請(qǐng)書，并提交身份證明以及相關(guān)申請(qǐng)材料。申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。
《實(shí)施細(xì)則》第16條規(guī)定了三種不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要進(jìn)行實(shí)地查看的情況，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。
總體來(lái)講，《實(shí)施細(xì)則》中的主要亮點(diǎn)為業(yè)主可對(duì)小區(qū)內(nèi)道路綠地等進(jìn)行登記;各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取各種措施保障不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全，任何單位和個(gè)人不得泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息;加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記中違規(guī)的追責(zé)等。
在我國(guó)現(xiàn)今的城市建設(shè)模式下，城市居民自購(gòu)的住房往往位于小區(qū)內(nèi)，此類小區(qū)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其他公共場(chǎng)所似乎并無(wú)登記人信息。而《實(shí)施細(xì)則》第36條對(duì)此給出了明確規(guī)定：辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。
也就是說(shuō)，小區(qū)內(nèi)的公共部分為業(yè)主共有，這一權(quán)屬將通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)進(jìn)行法律上的確認(rèn)，使得業(yè)主在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行處分時(shí)更加便捷、全面。
《實(shí)施細(xì)則》第97條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法查詢制度。并把查詢主體限定為權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)這三類。三類主體查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料的范圍也不一樣。權(quán)利人、利害關(guān)系人按照《暫行條例》第二十七條規(guī)定依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，應(yīng)當(dāng)?shù)骄唧w辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。
《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料。因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。其他有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)執(zhí)行公務(wù)依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，依照本條規(guī)定辦理。
一直以來(lái)，百姓對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記導(dǎo)致隱私泄露這一問(wèn)題頗為擔(dān)憂，而《實(shí)施細(xì)則》專門對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定。《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取措施保障不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全，任何單位和個(gè)人不得泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息。
同時(shí)，《實(shí)施細(xì)則》明確，權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的材料，包括查詢申請(qǐng)書、查詢目的的說(shuō)明、申請(qǐng)人的身份材料;利害關(guān)系人查詢的，提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料;權(quán)利人、利害關(guān)系人委托他人代為查詢的`，還應(yīng)當(dāng)提交代理人的身份證明材料、授權(quán)委托書。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)查詢的，應(yīng)當(dāng)提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員的工作證。
以上規(guī)定意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，有效保障了不動(dòng)產(chǎn)登記人的個(gè)人信息不被泄露。
此外，相比已有規(guī)定，《實(shí)施細(xì)則》對(duì)登記機(jī)構(gòu)工作人員違反規(guī)定的追責(zé)更加嚴(yán)格，用整整一章的篇幅對(duì)違反實(shí)施細(xì)則的法律責(zé)任進(jìn)行了明確。
《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員違反規(guī)定的情形包括：對(duì)符合登記條件的登記申請(qǐng)不予登記，對(duì)不符合登記條件的登記申請(qǐng)予以登記;擅自復(fù)制、篡改、毀損、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿;泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息;無(wú)正當(dāng)理由拒絕申請(qǐng)人查詢、復(fù)制登記資料;強(qiáng)制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書。
對(duì)于當(dāng)事人，“采用欺騙手段申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料”、“違反國(guó)家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息”等5種情形也會(huì)被追責(zé)。其中，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
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