《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》擬廢止
西寧市法制辦發(fā)布公告，稱2015年3月27日，青海省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議審議通過(guò)了《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》。而《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》與《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》在物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取、法律責(zé)任等方面有不相一致的地方，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，擬廢止《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》。
據(jù)了解，《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施9年以來(lái)，對(duì)推動(dòng)西寧市物業(yè)管理工作的健康發(fā)展起到了積極的作用�！段鲗幨形飿I(yè)管理?xiàng)l例》廢止后，西寧市的物業(yè)管理工作將根據(jù)《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定做好相關(guān)工作。
《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀
住房商品化、物業(yè)服務(wù)有償化的今天，業(yè)主們經(jīng)常遇到一些前所未有的問(wèn)題，解決這些問(wèn)題沒有經(jīng)驗(yàn)可找。將于今年5月1日起實(shí)施的《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓更多的人了解業(yè)主委員會(huì)，懂得如何維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益，知曉物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)業(yè)主之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，讓業(yè)主們真正意識(shí)到小區(qū)是全部業(yè)主的，每位業(yè)主都有義務(wù)參與小區(qū)的管理。
經(jīng)過(guò)幾年的努力，西寧市物業(yè)管理已全面啟動(dòng)。截至2006年12月，西寧市實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)項(xiàng)目達(dá)到742個(gè)，管理面積1156.88萬(wàn)平方米，覆蓋率達(dá)43%(西寧市物業(yè)總量2406萬(wàn)平方米)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)166家，從業(yè)人員4000余人;共創(chuàng)建9個(gè)國(guó)家級(jí)示范住宅小區(qū)、11個(gè)省級(jí)示范住宅小區(qū)、18個(gè)市級(jí)示范住宅小區(qū)。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)。同時(shí)，物業(yè)管理的發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提高城市管理水平，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，擴(kuò)大就業(yè)起到了積極的作用。
《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》的制訂主要依據(jù)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，同時(shí)參考借鑒了浙江、重慶、成都、福州、西安、銀川、深圳等城市的現(xiàn)行管理規(guī)定和管理經(jīng)驗(yàn)。從2006年開始著手起草， 2007年，政府相關(guān)部門專門成立立法組，到西寧市人大常委會(huì)審議通過(guò)，《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)幾經(jīng)調(diào)研、論證，期間，廣泛征求了市民和社會(huì)各界意見、建議。《條例》的頒布，是西寧市物業(yè)管理發(fā)展史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著西寧市物業(yè)管理進(jìn)入了制度化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。
《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》的亮點(diǎn)
★關(guān)于適用范圍�！稐l例》第二條規(guī)定，“本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例”。在地域上，既考慮到全市城鎮(zhèn)房屋的物業(yè)管理，也考慮到市屬三縣的物業(yè)管理;在物業(yè)類型上，既考慮住宅物業(yè)(包括商品住宅、拆遷安置房、房改房等)，也考慮到非住宅物業(yè)的物業(yè)管理。
★關(guān)于街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居村兩委會(huì)職責(zé)的確定。一直以來(lái)，街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督作用未能有效發(fā)揮，且未介入物業(yè)管理，使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛不能及時(shí)有效地協(xié)調(diào)處理。因此，《條例》第四條第三款規(guī)定:“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，并負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。”第五條規(guī)定：“鼓勵(lì)和支持居民委員會(huì)依法對(duì)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。”
★關(guān)于業(yè)主大會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)的成立、設(shè)立與運(yùn)行。當(dāng)前，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理中的財(cái)產(chǎn)維護(hù)意識(shí)、公共責(zé)任意識(shí)，要么淡漠不清，要么強(qiáng)化曲解;業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的角色缺位、錯(cuò)位、越位，業(yè)主大會(huì)要么不成立，要么成立后的矛盾反而更難調(diào)和解決，既不利于物業(yè)管理健康有序發(fā)展，也不利于社區(qū)建設(shè)，甚至影響到社區(qū)安全和穩(wěn)定等問(wèn)題�！稐l例》在《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的原則規(guī)定和精神范圍內(nèi)，在第二章以共22條的內(nèi)容對(duì)業(yè)主自治體系作了具體規(guī)定。
★關(guān)于物業(yè)交付使用的規(guī)定。近年來(lái)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因?yàn)槲飿I(yè)交付產(chǎn)生的矛盾比較多，為此，《條例》第四十一條對(duì)物業(yè)交付作出規(guī)定，即“物業(yè)交付是指業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù);業(yè)主收到物業(yè)交付通知后在兩個(gè)月內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。”
★關(guān)于業(yè)主未實(shí)際入住，按70%繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi);業(yè)主自行不采暖按50%繳納采暖費(fèi)的規(guī)定。物業(yè)交付前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，物業(yè)交付后，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，業(yè)主入住與否，物業(yè)管理活動(dòng)都要正常進(jìn)行，這是物業(yè)管理的綜合性、延續(xù)性、公眾行決定的。業(yè)主未入住，除不產(chǎn)生生活垃圾外，各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)都享受到了。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱的，鍋爐配置是按小區(qū)的總建筑面積、總戶數(shù)來(lái)確定的，業(yè)主自行不采暖，鍋爐及其配套的設(shè)施設(shè)備仍要運(yùn)行，供熱企業(yè)也要同樣投入運(yùn)營(yíng)成本。另外，業(yè)主不采暖，還有可能影響其他業(yè)主采暖的情況。因此，《條例》第四十一條規(guī)定，業(yè)主未實(shí)際入住和業(yè)主自行不采暖的費(fèi)用繳納比例，即“物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住的，按應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的70%繳納費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議。但可能危害其他供熱用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的，不得停止用熱。停止用熱的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按采暖費(fèi)總額的50%繳納采暖費(fèi)。”
★關(guān)于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收相關(guān)費(fèi)用問(wèn)題。業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同約定來(lái)行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是合同當(dāng)事人，沒有義務(wù)向供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位代收這些費(fèi)用，也無(wú)權(quán)向業(yè)主收取這些費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，相關(guān)單位應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，約定代收服務(wù)費(fèi)用。在這種有償服務(wù)中，業(yè)主不是合同的主體，因而不擔(dān)負(fù)因其而產(chǎn)生的任何費(fèi)用。因此，《條例》第四十二條強(qiáng)調(diào)：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。”并明確強(qiáng)調(diào)，“前一款所列條例單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。”
★關(guān)于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任的規(guī)定。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位通過(guò)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等的.供應(yīng)為業(yè)主提供服務(wù)，業(yè)主支付相應(yīng)的費(fèi)用。其相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備是其提供服務(wù)的必要設(shè)施，是其履行合同的一部分。業(yè)主繳納的費(fèi)用，已經(jīng)包括相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。目前，西寧市的供氣、通訊、有線電視等單位，已經(jīng)按國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條的規(guī)定承擔(dān)了相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，而供水、供電部門仍未按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的建設(shè)費(fèi)用已經(jīng)由業(yè)主承擔(dān)，供水、供電部門無(wú)償使用、受益，若供水、供電等單位不承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，再由業(yè)主來(lái)承擔(dān)，顯然是不公平的、不合理的。因此，《條例》第四十一條第二款規(guī)定：“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用。”
★關(guān)于物業(yè)保修金的規(guī)定。近年來(lái)，西寧市住宅建設(shè)迅速發(fā)展，但從目前情況來(lái)看，部分物業(yè)交付使用后房屋質(zhì)量等遺留問(wèn)題依然大量存在，在開發(fā)建設(shè)單位與購(gòu)房者的房屋質(zhì)量問(wèn)題糾紛中，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)一方。按照《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》(建質(zhì)[2005]7號(hào))“建設(shè)工程竣工結(jié)算后，發(fā)包人應(yīng)按照合同約定及時(shí)向承包人支付工程結(jié)算價(jià)款并預(yù)留保證金”的規(guī)定，開發(fā)商需留存保修金，但是，尚沒有一個(gè)專門的部門來(lái)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，房屋出現(xiàn)問(wèn)題，部分開發(fā)商置之不理，業(yè)主束手無(wú)策，有些只能業(yè)主個(gè)人解決。啟動(dòng)住宅物業(yè)保修金制度后，在物業(yè)保修期內(nèi)，一旦物業(yè)交付后業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋建筑工程存在質(zhì)量等問(wèn)題的，建設(shè)單位推諉、扯皮，或者因其歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的，都可以使用市、縣物業(yè)行政主管部門統(tǒng)一歸集的保修金，由業(yè)主委員會(huì)組織維修，其費(fèi)用從保修金中列支。因此，為保護(hù)建設(shè)單位、施工單位、房屋建筑所有人和使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共安全和公眾利益，保障物業(yè)正常維修和使用，《條例》第四十七條規(guī)定：“建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例一次性向市、縣物業(yè)行政主管部門選定的商業(yè)銀行交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期間的維修保證費(fèi)用。”
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