契稅新政策最新解讀2016

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　　新政特別指出,北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策,上述城市個人住房轉讓營業(yè)稅政策仍按照《財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)執(zhí)行。

　　即一線城市無法享受購買二套改善性住房契稅優(yōu)惠,及營業(yè)稅優(yōu)惠。新政對購買一套房的契稅優(yōu)惠政策,和此前一線城市一套房契稅政策并無二致。

　　本月2日,央行下調首套房貸款比例,同樣繞開一線城市及旅游城市三亞,這些地方仍然執(zhí)行限購措施。

　　“政策繼續(xù)繞開一線城市,整體看,一線城市不存在庫存問題,預計后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市,但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大。”張大偉說。

　　去庫存手段正逐步落實

　　近來，中央主管部門接連出臺樓市去庫存執(zhí)行手段，逐步落實去年12月中央經濟工作會議提出的“化解房地產庫存”——適當降低商品住房價格，促進房地產業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度，要取消過時的限制性措施。

　　“各地在密集發(fā)布去庫存政策,預計兩會前后各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策,整體看,房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。但整體政策的力度將不同,分城施策是未來政策放松的主要特點。”張大偉表示,當前經濟缺乏動力,房地產依然是最重要的引擎。

　　張宏偉表示，契稅新政有利于盤活非一線城市市場流通與銷售環(huán)節(jié)。“加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。從一手房市場庫存的角度來講，由于改善型需求的積極入市，有助于改善大多數(shù)城市庫存結構比例，降低中大戶型庫存市場占比，有助于加速去庫存，降低市場的去化壓力。”

　　按照現(xiàn)行契稅政策，個人購買住房實行差別化稅率。根據(jù)規(guī)定，個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行; 戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的`，稅率減半征收，即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等)，均按照4%的稅率征稅。

　　享受契稅下調的普通住房應同時滿足以下3個條件：

　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上

　　2、單套建筑面積不足144平方米或套內面積120平方米以下

　　3、實際成交價低于同級別土地上商品住房平均交易價格的1.2倍以下契稅征收標準90平米以下的是一個征收標準，90-144平米之間的是一個標準，144平米以上的是一個標準。二套房、三套房不享受契稅優(yōu)惠政策。一般實行的是首套住房契稅的兩倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算二套房。

　　但是名下確實只有一套房子，所以可以申請家庭唯一住房。契稅稅率實行3% ～5%的調整幅度。實行幅度稅率是考慮到中國經濟發(fā)展的不平衡，各地經濟差別較大的實際情況。

　　因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內，按照該地區(qū)的實際情況決定。契稅計算方法契稅采用比例稅率。當計稅依據(jù)確定以后，應納稅額的計算比較簡單。

　　應納稅額的計算公式為：新房應納稅額 = 計稅依據(jù) × 稅率二手房應納稅額=二手房稅率×房地產評估價【名詞解釋】：契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

 

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