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南京新物業(yè)管理條例
《南京市住宅物業(yè)管理條例》(以下簡稱“條例”)，在市人大十五屆四次會議上高票通過。下面是CN人才網小編整理的條例意見稿，可以先看看。
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現代物業(yè)服務業(yè)扶持政策;建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
住房和城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、特種設備安全監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護等行政主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關工作。
第五條 本市建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為實名投訴登記、限時回復制度，市人民政府應當明確投訴登記事項、投訴辦理程序以及實名投訴保密制度等。
各行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關單位的投訴，依法調查處理違法違規(guī)行為。
業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委員會和物業(yè)服務企業(yè)等相關單位和個人有權對物業(yè)管理區(qū)域內的違法違規(guī)行為投訴舉報。
第六條 本市建立物業(yè)服務第三方顧問與評估制度。物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方顧問與評估機構，開展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動、物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)項目招標投標、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。
物業(yè)服務第三方顧問與評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，不得出具帶有虛假內容、誤導性陳述或重大遺漏的評估報告。
物業(yè)服務第三方顧問與評估制度的實施辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報市人民政府批準。
第七條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安機關、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯席會議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中出現的業(yè)主自治、物業(yè)移交、社區(qū)共建等重大物業(yè)管理事項。
第八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，促進誠信經營;加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平;定期發(fā)布物業(yè)服務市場信息，調處行業(yè)內部爭議，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。
鼓勵物業(yè)服務企業(yè)、從事物業(yè)管理研究的專家和物業(yè)管理相關專業(yè)技術人員加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第九條 物業(yè)管理區(qū)域應當根據建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃分。
有下列情形之一的，在規(guī)劃設計時可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域：
(一)被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成若干組團的;
(二)可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的;
(三)配套設施設備能夠分割、獨立使用，可以劃定為不同組團的。
分期開發(fā)建設或者二個以上建設單位共同開發(fā)建設的住宅小區(qū)，配套設施設備無法分割、獨立使用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十條 建設單位在向規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃許可手續(xù)時，應當依據本條例第九條規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃定方案。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業(yè)管理行政主管部門的區(qū)域劃分意見。
第十一條 新建住宅物業(yè)出售前，建設單位應當向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域備案，提供下列材料：
(一)項目國有土地使用權出讓合同(宗地出讓合同);
(二)建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件和規(guī)劃核實相關資料);
(三)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(四)經規(guī)劃核準的物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提供的其他材料。
第十二條 建設單位應當將下列材料在商品房買賣合同及臨時管理規(guī)約中明示：
(一)前期物業(yè)管理招標投標備案表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(三)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積;
(四)地下室、底層架空層、天臺等共用部位的面積及權屬;
(五)物業(yè)服務用房(含業(yè)主委員會議事活動用房)的面積和位置;
(六)共用設施設備名稱、用途及權屬;
(七)其他需要明示的場所和設施設備。
第十三條 已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但未備案的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提供第十一條第二至四項規(guī)定的材料。物業(yè)服務企業(yè)無法提供的，應當書面報告物業(yè)管理區(qū)域地理位置、四至界限、建筑物總面積、物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數量，以及除專有部分外共有部分的情況。
物業(yè)服務企業(yè)應當將已備案的物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公告。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)征求相關業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域需要分立或合并的，應當形成區(qū)域調整方案，對調整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規(guī)定。
需要分立的，應當分別經擬新設立的物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且總人數過半數的業(yè)主同意;需要合并的，應當分別經原物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且總人數過半數的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調整后，應當重新辦理備案手續(xù)。
第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十五條 業(yè)主應當依據法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約等，以實名方式參加業(yè)主自治活動，行使權利，履行義務。
業(yè)主大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，應當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第十六條 業(yè)主大會根據物業(yè)管理區(qū)域的劃定成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行職責。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數較少，經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
業(yè)主戶數超過三百戶的住宅小區(qū)，可以設立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第十七條 符合首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)成立條件的，建設單位應當依法報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會會議的籌備經費根據物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經費交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。
首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督�；I備經費的結余部分應當納入住宅專項維修資金或者根據業(yè)主大會的決定使用。
第十八條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備組人數應當為五至十三人單數�；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設單位、公安機關、城市管理行政主管部門、司法所、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成�；I備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調解決。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主�；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以書面公告。
籌備組正式開展籌備工作前，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。
第十九條 籌備組成員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力，無犯罪記錄;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;
(三)不得有索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為。
籌備組中的業(yè)主成員還應當履行及時交納物業(yè)服務費用、住宅專項維修資金等義務，不得有違規(guī)裝修、損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質等不當使用物業(yè)的行為;且本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設單位任職。
第二十條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會會議：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;
(二)擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，其中議事規(guī)則草案中應當明確是否設立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;
(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見。籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復異議人。
業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉完成后，籌備組自動解散�；I備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面公告籌備組解散�；I備階段發(fā)生訴訟、復議的，訴訟、復議期間不包含在籌備期限內。
第二十一條 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會，首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第二十二條 設立業(yè)主小組，成立業(yè)主代表大會的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組、業(yè)主代表大會的職責范圍、工作規(guī)范等事項。
同一物業(yè)管理區(qū)域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
第二十三條 業(yè)主小組議事由該小組推選產生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組范圍內的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會會議的業(yè)主代表，共同討論決定本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項。
業(yè)主小組做出的決定應當符合業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的規(guī)定，并在做出決定后七日內告知業(yè)主委員會。
第二十四條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應當經本小組專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應當為本業(yè)主小組內的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會委員設置條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表資格終止的，應當在七日內將其受業(yè)主小組、業(yè)主委員會或業(yè)主大會委托保管的相關資料移交給業(yè)主委員會。
第二十五條 業(yè)主代表履行下列職責：
(一)在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議;
(二)組織開展本條例第二十三條規(guī)定的業(yè)主小組議事權限所確定的活動，并將結果告知業(yè)主委員會;
(三)告知業(yè)主委員會本小組業(yè)主的有關意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。
第二十六條 業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的自然人或者單位業(yè)主委托的自然人。
業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主委員會設主任一名。
業(yè)主有違反業(yè)主大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的，或者有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員，已擔任業(yè)主委員會委員的，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則，由業(yè)主委員會終止其職務并予以公示：
(一)不具有完全民事行為能力的;
(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)有利害關系的;
(三)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質等物業(yè)不當使用行為的;
(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務費和住宅專項維修資金等相關費用的;
(五)違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者有關人均建筑面積、使用功能等規(guī)定出租房屋的;
(六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益的;
(七)有嚴重不良信用記錄或者犯罪記錄的;
(八)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第二十七條 召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，應當于會議召開前七日內將會議內容函告社區(qū)居(村)民委員會，聽取社區(qū)居(村)民委員會的建議。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應當及時告知社區(qū)居(村)民委員會。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約之日起成立。
業(yè)主大會成立并選舉產生業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會應當依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在五個工作日內出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機關、社區(qū)居(村)民委員會;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當書面告知須補齊的材料;備案材料齊全但存在爭議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以暫不出具備案證明，但應當書面說明暫不予備案的理由。
業(yè)主大會成立后，可以到區(qū)民政行政主管部門備案登記，領取備案證書。
業(yè)主大會經民政行政主管部門備案的，首次業(yè)主大會會議的召開之日為其成立之日;依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。
第二十八條 業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權的情況并在物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質詢;
(三)根據業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中的相關問題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務費及其他相關費用，調解因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用;
(七)根據管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設備設施的經營方式，管理、使用并公布經營收益情況;
(八)配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、公安機關等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會賦予的其他職責。
未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產生之前，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會的指導、幫助下，根據業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會選舉產生后或者業(yè)主委員會委員增補完畢，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會應當終止行使本款規(guī)定的職責。
第二十九條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當參照本條例第十九條和第二十條的規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組產生至新一屆業(yè)主委員會選舉產生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，以及除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項，組織召開業(yè)主大會會議。
第三十條 上一屆業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會選舉產生之日起七日內，將其使用、保管的所有文書、財物、印章移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
不按時移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期移交;拒不移交的，經新一屆業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內的公安機關應當給予協(xié)助。
第三十一條 業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實行記名投票。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會委員出席業(yè)主委員會會議不得委托他人。
一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負責建設及維護。
第三十二條 業(yè)主大會應當綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務費標準、業(yè)主人數等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經費預算。該經費由全體業(yè)主負擔或者由業(yè)主大會在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會可以根據工作需要設立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產生辦法、工作職責、所需經費在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經費預算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三十三條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：
(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導后仍不能成立的。
列入當地老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理年度實施計劃且滿足前款第二項條件的，或者保障性住房具備前款規(guī)定情形之一的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當及時組織成立物業(yè)管理委員會。
第三十四條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安機關、社區(qū)居(村)民委員會、建設單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會人數應當為九到十三人的單數，其中業(yè)主成員應當不少于百分之六十，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應當符合本條例第二十六條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會應當將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以書面公告。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調解決。
第三十五條 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責，依據法律、法規(guī)關于召開業(yè)主大會會議的規(guī)定，就小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會正式成立之日起停止職責，并在七日內與業(yè)主大會辦理移交手續(xù)后解散。業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，物業(yè)管理委員會簽訂的物業(yè)服務合同終止。
第三十六條 業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，其職務自行終止，并應當自終止之日起七日內移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物：
(一)喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的;
(二)以書面形式提出辭職的;
(三)有本條例第二十六條第三款規(guī)定的情形之一的;
(四)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。
有前款情形之一的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主小組應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示時間不得少于七日。
第三十七條 業(yè)主委員會或其他業(yè)主大會召集人未能按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當責令限期整改。未整改的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導相關業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議。
專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請;認為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人。業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十八條 在業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。
前期物業(yè)管理階段，建設單位應當監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行前期物業(yè)服務合同，承擔歸集前期物業(yè)服務費的義務。
第三十九條 建設單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標、投標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務合同中應當載明下列內容：
(一)物業(yè)服務內容、標準及收費價格、委托代收費事項;
(二)各分項服務的標準(含人員配置)及費用分項測算;
(三)分項費用與主要成本變動聯動調整的約定;
(四)服務質量標準及評估方式、違約責任;
(五)物業(yè)服務用房(含業(yè)主委員會議事活動用房)的面積和位置;
(六)共用部位、共用設施設備清冊;
(七)業(yè)主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式;
(八)與前期物業(yè)服務有關的其他事項。
第四十條 臨時管理規(guī)約由建設單位制定，物業(yè)買受人在購房時簽署。臨時管理規(guī)約中應當載明下列事項：
(一)業(yè)主向建設單位定期交納物業(yè)服務費的義務;
(二)業(yè)主對房屋使用用途以及出租等規(guī)定;
(三)建設單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質量的義務;
(四)建設單位對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的評估標準和評估辦法等;
(五)建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的條件;
(六)共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;
(七)與住宅物業(yè)管理有關的其他事項。
第四十一條 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當繳納履約保證金。前期物業(yè)服務合同備案前，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當設立由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)管的履約保證金共管賬戶。履約保證金共管賬戶余額不足首次交存標準的，應當及時補足。
物業(yè)服務企業(yè)應當設立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務企業(yè)應當依據合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會成立后十五日內，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉入業(yè)主大會設立的業(yè)主共有資金基本賬戶。
第四十二條 建設單位負責向業(yè)主歸集前期物業(yè)服務費，也可以在前期物業(yè)服務合同中委托物業(yè)服務企業(yè)歸集。
建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)歸集前期物業(yè)服務費，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照臨時管理規(guī)約約定交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以在建設單位履約保證金中支取相應費用。
第四十三條 建設單位應當委托第三方顧問與評估機構，對物業(yè)服務企業(yè)的履約情況進行評估。評估工作每年不得少于一次，結果向全體業(yè)主公告。
經評估物業(yè)服務企業(yè)不符合履約標準的，應當從履約保證金中提取合同約定額度的資金，轉入業(yè)主共有資金專用賬戶。
第四十四條 新建普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。
前期物業(yè)服務收費需超出政府指導價最高收費標準的，建設單位應當向市價格行政主管部門申請核定，并按照核定的物業(yè)服務費標準開展前期物業(yè)管理公開招標投標。
業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：
(一)物業(yè)服務企業(yè)委托會計事務所對上一年度物業(yè)項目經營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示三十日;
(二)物業(yè)服務企業(yè)將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、區(qū)價格和物業(yè)行政主管部門;
(三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主表決通過，表決結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示，公示時間不得少于七日。
業(yè)主對物業(yè)服務收費標準調整有異議的，可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門投訴或者依法向人民法院提起訴訟。
第四十五條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。
物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設單位按照合同約定共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，可以邀請物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)參加。建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列材料：
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)環(huán)境影響評價報告及審批、驗收等環(huán)境保護資料;
(三)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(四)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)服務所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體期限。
承接查驗后，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)共同簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。
物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。
第四十六條 物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
物業(yè)交接后，發(fā)現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復;給業(yè)主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
業(yè)主大會成立、選舉產生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會備存承接查驗相關資料并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第五章 物業(yè)管理服務
第四十七條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標平臺，為建設單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。
提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四十八條 業(yè)主大會或者經業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，應當載明下列內容：
(一)物業(yè)服務內容、標準及收費價格、委托代收費事項;
(二)各分項服務的標準(含人員配置)及費用分項測算;
(三)分項費用與主要成本變動聯動調整的約定;
(四)服務質量標準及評估方式、違約責任和履約保證措施;
(五)利用業(yè)主共用部位開展經營活動所得收益的核算及分配辦法;
(六)與物業(yè)服務有關的其他事項。
業(yè)主大會可以委托第三方顧問與評估機構對物業(yè)服務企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結果。物業(yè)服務企業(yè)應當配合評估活動。
第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示：
(一)物業(yè)服務企業(yè)的資質證書、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業(yè)服務投訴電話;
(二)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(三)電梯、消防等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;
(四)公共水電費分攤方式、交納辦法等;
(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項;
(六)其他應當公示的信息。
業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復說明。
第五十條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應當按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列材料：
(一)建設單位按照本條例第四十五條規(guī)定移交的資料;
(二)電梯、消防等專項設施設備的技術手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關資料;
(三)物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設施設備資料;
(四)物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備資料;
(五)物業(yè)服務企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料;
(六)利用共用部位經營的相關資料、預收的物業(yè)服務費用、公攤水電繳費記錄等資料;
(七)其他應當移交的資料。
對拒不退出或者移交材料的，經業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內公安機關應當給予協(xié)助。
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方顧問與評估機構協(xié)助現場查驗。
因維護保養(yǎng)不當等原因導致消防、電梯等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當修復或者承擔相應責任。
第五十二條 市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，制定物業(yè)服務企業(yè)和項目負責人信用管理辦法，對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務項目開展專項檢查，定期向社會公布信用信息評價結果。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負責物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息征集、核查和匯總工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助開展轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作。
第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)未按照法律法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術標準、專業(yè)技術規(guī)范等提供日常物業(yè)服務的，應當錄入物業(yè)服務企業(yè)信用信息。
物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，一年內停止其在本市的市場活動資格，二年內不得在本市申報各類物業(yè)服務示范項目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：
(一)在物業(yè)管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;
(二)出租、出借、轉讓資質證書的;
(三)物業(yè)服務合同依法解除或終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的;
(四)違反合同約定擅自更換項目負責人的;
(五)未按規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務，導致物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生重大房屋安全事故的;
(六)泄露業(yè)主信息的;
(七)對業(yè)主、業(yè)主委員會成員進行惡意騷擾，采取暴力行為或打擊報復的;
(八)其他違反法律法規(guī)規(guī)定情形的。
第五十四條 物業(yè)服務項目實行項目負責人責任制。
物業(yè)項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，三年內停止其在本市的物業(yè)管理從業(yè)資格;失信行為應當錄入項目負責人信用信息，同時錄入其所屬物業(yè)服務企業(yè)的信用信息：
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;
(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的;
(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備進行經營的;
(五)因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的;
(六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的;
(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴重的。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當進行核查，并書面告知業(yè)主核查結果。
第五十五條 業(yè)主應當遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務合同約定履行義務。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反法律法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約等行為，經生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。
第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強對其從業(yè)人員的培訓，規(guī)范服務行為，不得干擾業(yè)主自治活動。未經業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會書面委托，物業(yè)服務企業(yè)就應當由業(yè)主共同決定的管理事項向業(yè)主征求意見的結果，對業(yè)主不具有約束力。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助和維護業(yè)主自治活動中的正常秩序，出現破壞業(yè)主自治活動議事秩序情形的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻當事人，并保留證據，向公安機關舉報。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業(yè)經營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經營單位自行負責相關工作。
專業(yè)經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。
第五十八條 提倡物業(yè)服務實行酬金制，建立公開、透明、質價相符的物業(yè)服務資金管理機制。
物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務企業(yè)收取酬金，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，每季度公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢的，物業(yè)服務企業(yè)應當自收到書面質詢之日起七日內書面答復。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第五十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內裝修工程開工前，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當告知住宅裝飾裝修的注意事項和禁止行為。
第六十條 任何單位和個人應當維護物業(yè)管理區(qū)域內的設施和環(huán)境，禁止下列行為：
(一)違反法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，改變房屋用途;
(二)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
(四)違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或有關人均建筑面積、使用功能等規(guī)定出租房屋;
(五)違法搭建建筑物、構筑物;
(六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益;
(七)損毀樹木、綠地;
(八)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，超荷載存放物品;
(九)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
(十)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;
(十一)制造超過規(guī)定標準的噪聲、震動或者影響他人采光、通風;
(十二)在規(guī)定區(qū)域外停放車輛;
(十三)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十四)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權依照法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以依據管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第六十一條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續(xù)之日起三十日內，將物業(yè)產權轉移情況、業(yè)主姓名、聯系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內單套住房承租的人數以及人均面積標準，但不得低于市人民政府規(guī)定的最低人均租住建筑面積標準。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內不動產時，物業(yè)買受人有權要求業(yè)主出具交納物業(yè)服務費用的證明。
第六十二條 建設單位應當向全體業(yè)主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，不得設定三年以上的租賃期限。
車位、車庫不得單獨轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人。
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示;住宅小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫;住宅小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售。
第七章 公共收益與維修資金
第六十三條 業(yè)主大會應當建立規(guī)范的財務管理制度，住宅專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費應當按照財務要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。
第六十四條 業(yè)主對物業(yè)共用部位和共用設施設備經營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況有異議的，經已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之五十以上且占總人數百分之五十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會應當依據業(yè)主大會議事規(guī)則，委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主;審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經濟責任審計，應當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
第六十五條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時向業(yè)主收取。
受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前交存電梯、消防等設施設備專項維修資金，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。市物業(yè)管理行政主管部門應當根據本市房屋建筑安裝成本價格的實際情況，定期公布電梯、消防等設施設備專項維修資金的交存標準。
第六十六條 本條例施行后的新建住宅項目，建設單位未按照本條例第十七條的規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告之前，住宅專項維修資金不得動用，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新、和改造的，應當由建設單位承擔維修責任。
建設單位已經按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務企業(yè)應當提出維修實施方案，由物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會組織征詢業(yè)主意見，經全體業(yè)主依法討論通過后，由住宅專項維修資金管理部門劃轉核準的資金。僅涉及部分共有部位的，可提交涉及共有部位的業(yè)主依法討論通過。維修費用經物業(yè)管理行政主管部門指定的相關機構審價后，在住宅專項維修資金中列支。
超過一定額度的維修資金使用項目，應當采取招標投標、審價、監(jiān)理等方式，保障資金安全。具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第六十七條 住宅專項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶滾存資金(利息)和必要管理費外，剩余部分納入相應物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金統(tǒng)籌分賬。符合下列情形的可以優(yōu)先使用：
(一)受益人為全體業(yè)主的維修項目;
(二)無法界定受益人的維修項目;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用的項目。
經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權業(yè)主委員會將住宅專項維修資金利息在規(guī)定的額度內，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部分和共用設施設備的維修、更新和改造。
住宅專項維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度，應當在管理規(guī)約中明確。
第六十八條 發(fā)生下列危及人身安全或者嚴重影響業(yè)主居住生活等緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會可以向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：
(一)電梯發(fā)生故障的;
(二)外墻墻面有脫落危險的;
(三)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的。
住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起五個工作日內完成審核。住宅專項維修資金管理部門應當以書面形式告知申請所需資料，發(fā)現提交的申請資料缺項的，要求申請人在二個工作日內一次性補齊，不得以資料不全等理由拒絕受理或拖延審批時間。
住宅專項維修資金管理部門應當方便快捷地處理應急維修事項，加強監(jiān)督管理，保障資金安全。具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第八章 監(jiān)督檢查
第六十九條 本市建立物業(yè)管理活動市、區(qū)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)三級管理體系，按照屬地管理原則開展相關工作。
第七十條 市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：
(一)負責全市物業(yè)管理活動的統(tǒng)籌和政策研究，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制;
(二)建立全市物業(yè)行政監(jiān)管綜合管理平臺和物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺;
(三)統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金監(jiān)管工作;
(四)建立完善分級培訓輔導體系，促進業(yè)主自治和物業(yè)行業(yè)技術進步;
(五)指導、服務和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作;
(六)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同、承接查驗協(xié)議、裝飾裝修管理服務協(xié)議示范文本，會同專業(yè)經營單位制定相關委托協(xié)議示范文本;
(七)制定業(yè)主大會指導規(guī)則、物業(yè)服務標準、前期物業(yè)管理履約保證金管理辦法，首次業(yè)主大會籌備經費管理辦法、住宅專項維修資金管理辦法、第三方顧問與評估管理制度、車位租售管理辦法、統(tǒng)一招標投標等配套實施辦法;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第七十一條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：
(一)負責物業(yè)管理項目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務合同備案;
(二)負責前期物業(yè)管理項目招標投標管理和住宅專項維修資金使用監(jiān)管;
(三)定期開展物業(yè)服務質量專項檢查，做好物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作;
(四)組織開展轄區(qū)內物業(yè)管理項目調查，建立相關物業(yè)管理檔案;
(五)指導、服務和監(jiān)督轄區(qū)內街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)調處物業(yè)管理矛盾糾紛;
(六)責令限期改正或者撤銷物業(yè)管理委員會的違法決定;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第七十二條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當配備專門的物業(yè)管理人員，并履行下列職責：
(一)負責業(yè)主委員會備案;
(二)建立物業(yè)管理矛盾投訴調解機制，調解物業(yè)管理矛盾糾紛;
(三)指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)業(yè)主組織開展業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服務企業(yè)選聘等自治活動;
(四)指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理項目的移交和接管工作;
(五)責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第七十三條 市、區(qū)相關職能部門應當按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督檢查工作：
(一)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責建設單位履行房屋工程質量、房屋安全、房屋租賃、供水、燃氣等監(jiān)督檢查;
(二)規(guī)劃行政主管部門負責劃分物業(yè)管理區(qū)域、將住宅改為經營場所、住宅加裝電梯的監(jiān)督檢查;
(三)民政行政主管部門負責業(yè)主大會備案等監(jiān)督檢查;
(四)城市管理行政主管部門負責違法建設、無照經營、亂設攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木等監(jiān)督檢查;
(五)公安機關負責依法查處小區(qū)內影響公共安全、公共秩序的違法行為，協(xié)助開展房屋租賃監(jiān)督管理工作，并對消防、監(jiān)控安防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內居民噪聲超標等開展監(jiān)督檢查;
(六)特種設備安全監(jiān)督行政主管部門負責電梯安全運行等監(jiān)督檢查;
(七)價格行政主管部門負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查;
(八)人防行政主管部門負責人防工程設施違法行為監(jiān)督檢查;
(九)環(huán)境保護行政主管部門負責水污染物排放、飲食服務業(yè)油煙污染防治、露天燒烤等監(jiān)督檢查。
第七十四條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)建立的聯席會議，協(xié)調處理轄區(qū)內下列物業(yè)管理重大事項：
(一) 前期物業(yè)管理階段的問題;
(二)業(yè)主委員會不依法履行職責的問題;
(三)業(yè)主委員會換屆過程中出現的問題;
(四)履行物業(yè)服務合同中出現的重大問題;
(五)提前終止物業(yè)服務合同的問題;
(六)物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現的問題;
(七)需要協(xié)調解決的其他問題。
第九章 法律責任
第七十五條 違反本條例的行為，法律、行政法規(guī)或者江蘇省地方法規(guī)已有規(guī)定的，依照有關規(guī)定處理;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經國務院或省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執(zhí)法部門負責實施。
第七十六條 第三方顧問與評估機構出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，造成當事人損失，尚不構成犯罪的，應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十七條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期拒不改正的，可以授權街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導、協(xié)助所在地的社區(qū)居(村)民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉新的業(yè)主委員會;相關責任人員構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權的;
(二)審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料的;
(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的;
(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴舉報人的;
(五)違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主合法權益的。
業(yè)主委員會委員因個人行為造成其他業(yè)主合法權益受到侵害的，應承擔相應的法律責任。
第七十八條 建設單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;拒不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：
(一)未按照規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經費的，處五萬元以上十萬元以下罰款;
(二)未按照規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料或未移交物業(yè)服務相關資料的，處五萬元以上十萬元以下罰款;
(三)未按照要求委托第三方顧問與評估機構對物業(yè)服務企業(yè)履行合同約定的服務標準進行評估的，處五萬元以上十萬元以下罰款;
(四)未按照要求交存、補足履約保證金的，處二十萬元以上三十萬元以下罰款;
(五)未按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的，處二十萬元以上五十萬元以下罰款;
(六)對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，處二十萬元以上五十萬元以下罰款;
(七)其他違反車位、車庫租售規(guī)定的，處五萬元以上十萬元以下罰款，有違法所得的沒收違法所得;
(八)未按照規(guī)定交納住宅專項維修資金的，處應交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款;
(九)未按照規(guī)定承擔住宅維修責任的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。
第七十九條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;拒不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：
(一)未按照要求交存、補足履約保證金的，處二十萬元以上三十萬元以下罰款;
(二)未按照規(guī)定公示相關信息的，處三萬元以上五萬元以下罰款。
第八十條 業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表資格終止，因拒不移交其所使用、保管的文書、財務、印章等檔案、資料造成其他業(yè)主實際損失的，承擔民事賠償責任。
第八十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第六十條第一款規(guī)定，有下列情形之一的，由相關行政主管部門按照下列規(guī)定進行查處：
(一)違反第一項規(guī)定的，由規(guī)劃行政主管部門依法查處;
(二)違反第二項、第三項、第四項規(guī)定的，由房產行政主管部門依法查處;
(三)違反第八項、第九項、第十二項規(guī)定的，由公安機關依法查處;
(四)違反第五項、第六項、第七項、第十三項規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處;
(五)違反第十項、第十一項規(guī)定的，由環(huán)境保護行政主管部門依法查處。
業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例第六十條規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔民事責任。相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第八十二條 物業(yè)管理行政主管部門、政府相關職能部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)相關工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;
(二)未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的;
(三)發(fā)現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。
第十章 附 則
第八十三條 本條例中下列用語的含義是指：
(一)物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地;
(二)業(yè)主，是指房屋所有權登記證書記載的人或房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人;
(三)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人;
(四)物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，具有相應資質，從事物業(yè)服務的企業(yè);
(五)共用部位，是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
(六)共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、機械式停車庫、單元防盜門、天線、供電設施、共用照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第八十四條 對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府應當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。
老舊住宅小區(qū)的范圍由市人民政府確定。
第八十五條 本條例第二條之外的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動參照本條例執(zhí)行。
第八十六條 本條例自2016 年 月 日起施行。南京市人民政府2005年12月26日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理辦法》同時廢止。
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