蘭州市物業(yè)管理規(guī)定頒布實施

　　2013年3月4日，蘭州市人民政府第34次常務(wù)會議審定通過了《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)。

　　近年來，物業(yè)管理行業(yè)為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了積極作用，但是，由于相關(guān)主體責(zé)任不清、監(jiān)管力量薄弱，物業(yè)管理投訴居高不下，有些矛盾還十分突出。對此，市委、市政府高度重視，決定在今年開展物業(yè)管理服務(wù)管理年活動。

　　為維護(hù)廣大人民群眾合法權(quán)益的需要，依法規(guī)范物業(yè)管理行為，蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局經(jīng)過實地調(diào)研、廣泛征求各方面意見、借鑒外省市地方性法規(guī)的基礎(chǔ)上制定了《規(guī)定》(征求意見稿)，在此基礎(chǔ)上，先后邀請了省、市法制辦，市人大法工委、城建工委，蘭州大學(xué)，西北民族大學(xué)，甘肅政法學(xué)院等專家教授及相關(guān)部門進(jìn)行了兩次論證，又召集30家物業(yè)企業(yè)代表進(jìn)行了討論，形成了本《規(guī)定》。

　　首先，《規(guī)定》按照市委、市政府的指示精神，對物業(yè)管理職責(zé)進(jìn)行了分解，明確提出了市房地產(chǎn)行政主管部門、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)在物業(yè)管理工作中的職責(zé);明確提出了建立社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(業(yè)主代表)三方協(xié)商機(jī)制。

　　其次，明確了相關(guān)主體的責(zé)任：明確了分級負(fù)責(zé)、屬地管理;明確了相關(guān)職能部門在物業(yè)管理活動中的監(jiān)管責(zé)任;明確了前期物業(yè)的主體責(zé)任;還建立了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)實行資質(zhì)動態(tài)管理制度。

　　第三，針對物業(yè)小區(qū)發(fā)生偷盜案件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任不清的問題，《規(guī)定》明確了物業(yè)服務(wù)項目包括秩序維護(hù)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中就秩序維護(hù)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、責(zé)任區(qū)分、違約責(zé)任等做出明確約定;明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、服務(wù)內(nèi)容等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示;明確了業(yè)主自行管理的方式。針對因委托管理或自行管理中斷問題，提出由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)社區(qū)進(jìn)行臨時管理，提供基本物業(yè)服務(wù);為了有效控制和處置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件，建立了物業(yè)管理重大事項報告制度，明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。

　　第四，《規(guī)定》特別對群眾最為關(guān)心的裝飾裝修行為、車位出售及出租、臨時占用共有部位、專項維修資金等焦點問題進(jìn)行了明確規(guī)定。

　　此次《規(guī)定》的出臺，對上位法未做具體規(guī)定或規(guī)定過于原則、實踐中不好操作的條款，進(jìn)行了補(bǔ)充和細(xì)化，針對我市物業(yè)管理工作中存在的薄弱環(huán)節(jié)，研究制定了適合我市的具體管理辦法，力求保護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益。

　　附：蘭州市物業(yè)管理規(guī)定全文

　　各縣、區(qū)人民政府，市政府有關(guān)部門，各有關(guān)單位，蘭州新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會：

　　《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》已經(jīng)2013年3月4日市政府第34次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　蘭州市人民政府辦公廳

　　2013年3月25日

　　蘭州市物業(yè)管理規(guī)定

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本規(guī)定。

　　第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管、物業(yè)項目招投標(biāo)監(jiān)管、投訴處理、動態(tài)考核、行業(yè)精神文明建設(shè)等工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的組織、指導(dǎo)工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，依法處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作。

　　第四條 建立社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(業(yè)主代表)三方協(xié)商機(jī)制，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛。

　　第五條 市(縣、區(qū))公安、環(huán)保、建設(shè)、規(guī)劃、城管執(zhí)法、物價、衛(wèi)生、信訪、質(zhì)監(jiān)、工商等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，依法實施對物業(yè)管理活動的服務(wù)和監(jiān)督工作。

　　第六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等有關(guān)企業(yè)依法承擔(dān)住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線、線路的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照法律法規(guī)規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂有關(guān)服務(wù)協(xié)議，明確各自權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。

　　第七條 蘭州物業(yè)管理協(xié)會作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的自律性管理，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范并監(jiān)督實施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營。

　　第八條 市(縣、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，充分發(fā)揮輿論監(jiān)督和社會監(jiān)督的作用，維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第九條 依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法做出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　第十條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　業(yè)主大會按照國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定履行職責(zé)。

　　第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個業(yè)主大會,業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議有效召開之日起設(shè)立。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項：

　　(一)對該范圍內(nèi)的共有部分進(jìn)行維修、更新、改造;

　　(二)就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金。

　　特定范圍內(nèi)的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的'使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。

　　第十三條 業(yè)主大會會議采用記名投票方式表決，任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者委托書。

　　選票、表決票和委托書由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府保管，保管期限為一個完整的選舉周期。

　　第十四條 業(yè)主大會會議經(jīng)有效召開，與會業(yè)主就會議事項形成多數(shù)決議但未達(dá)到《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定的，由缺席業(yè)主補(bǔ)充表決，經(jīng)補(bǔ)充表決仍未達(dá)到要求的，為維護(hù)小區(qū)業(yè)主公共利益，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)。

　　第十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。

　　業(yè)主委員會實行備案制。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。

　　第十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的有關(guān)物業(yè)管理的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正或者撤銷，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷，給業(yè)主造成損失的，由做出決定的業(yè)主委員會承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　第十七條 業(yè)主委員會濫用職權(quán)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，嚴(yán)重影響社區(qū)秩序和社會穩(wěn)定的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令其限期改正，逾期拒不改正的，撤銷其備案，在該物業(yè)管理區(qū)域公告后，指導(dǎo)業(yè)主大會重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)及委員津貼由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

　　第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定履行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，不得有下列行為：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(二)非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;

　　(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi);

　　(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

　　第二十條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等行為且拒不改正的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約約定的其他情形。