國(guó)家小產(chǎn)權(quán)房政策2017
小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展一直是大家比較關(guān)心的事情,特別是在樓市這樣獨(dú)特的狀態(tài)下,很多人都在觀望小產(chǎn)權(quán)房是否有轉(zhuǎn)正的機(jī)會(huì),以下是CN人才小編為您收集整理提供到的國(guó)家小產(chǎn)權(quán)房政策2017,歡迎閱讀參考,希望對(duì)你有所幫助!
國(guó)家小產(chǎn)權(quán)房政策2017
什么是小產(chǎn)權(quán)房?
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分,其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求,“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護(hù)。
小產(chǎn)權(quán)房治理需大智慧,“轉(zhuǎn)正”工作要分而治之
小產(chǎn)權(quán)房治理工作關(guān)系到我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的成敗,在大量農(nóng)戶涌入城市的背景下,如何滿足其基本的住房需求是一個(gè)嚴(yán)峻問題。小產(chǎn)權(quán)房有助于改善城市住房的社會(huì)價(jià)值已得到多數(shù)人承認(rèn),因此對(duì)其治理工作也要分而治之,做到合法、合理、更合情。
對(duì)于新建小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)嚴(yán)格控制,依法排查,從用地審批到建設(shè)、銷售等多環(huán)節(jié)入手,防止土地資源的浪費(fèi)。而對(duì)于已經(jīng)被住戶持有的小產(chǎn)權(quán)房,治理更需智慧。藍(lán)皮書建議,自留地上的農(nóng)村房屋(須符合安全和居住使用要求)同城市房屋一樣可以自由買賣或出租,非自留地上的農(nóng)村房屋不能買賣或出租,只能自用;同時(shí),應(yīng)允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買或租賃自留地上符合安全和居住使用要求的房屋。專家學(xué)者主張將小產(chǎn)權(quán)房納入經(jīng)濟(jì)適用房或者保障房體系,建議在符合土地用途和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,使大部分小產(chǎn)權(quán)房合法化、規(guī)范化,以促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的'健康發(fā)展。
小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)
(一)法律效力
“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況:
對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,可以認(rèn)定合同有效。
對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)作無效處理。
(二)政策風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí),購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
(三)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒有所有權(quán)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。
(四)監(jiān)管缺位
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位,對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí),開發(fā)單位的資質(zhì)沒有,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
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