上海商住房政策2017
最近，一份題為《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》的文件圖片在房地產(chǎn)圈熱傳。文件要求已鎖定的區(qū)內(nèi)15個(gè)“類住宅”項(xiàng)目整改恢復(fù)商辦用途，在3月底之前，拆除隔墻、上下水管道和煤氣管線。
據(jù)介紹，《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》顯示，此次主要整改項(xiàng)目，是將小單元合并成大單元，如果無法合并，那么需要將若干小單元合并銷售，此外，衛(wèi)生間也不能單獨(dú)在房間內(nèi)設(shè)置，需要設(shè)置在公共部位。所有的整改工作將在4月底前完成，整改完成后，閔行區(qū)規(guī)土局將進(jìn)行驗(yàn)收，之后才能入住或者銷售。已經(jīng)集體入住的項(xiàng)目將不在整改的范圍內(nèi)。
目前，上海的商住物業(yè)整頓由閔行區(qū)和嘉定區(qū)先行試點(diǎn)，上海其他城區(qū)還沒有具體的整改細(xì)則出臺(tái)，開發(fā)商也都在觀望。
“商住房”失去居住屬性 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)受影響
據(jù)一位在建的商辦項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，他們需要在3月底之前，拆除隔墻、上下水管道和煤氣管線;同時(shí)，層高4.5米的單元將不再允許建設(shè)插層，從而杜絕“LOFT”的出現(xiàn)，這意味著整改后此項(xiàng)目基本失去了居住功能。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海閔行和嘉定等區(qū)的試點(diǎn)實(shí)際是對(duì)以往政策的響應(yīng)。
嚴(yán)躍進(jìn)說：“后續(xù)此類物業(yè)可能不再被定義為商住兩用房這樣一個(gè)概念，而是重新被劃為商辦類物業(yè)，這樣之后實(shí)際上與住宅的居住屬性就沒有太大的關(guān)系了。所以某種程度上可能會(huì)改變住房這一類的供應(yīng)端問題，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變會(huì)有影響。同時(shí)對(duì)房企現(xiàn)有的酒店式公寓銷售也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)影響。”
“限購限貸”之下的“擦邊球”未來還有戲么?
事實(shí)上，商辦物業(yè)變成具有居住功能的物業(yè)銷售在上海持續(xù)多年，已經(jīng)是住宅市場(chǎng)的有力補(bǔ)充，多年來受到限購人群和投資者的追捧。商住兩用房被視為“限購限貸”政策之下的“擦邊球”產(chǎn)品。2016年全年，上海土地市場(chǎng)賣出的87宗土地中，商辦地為49宗。而此次整改打破了政府、開發(fā)商和購房者多年來形成的默契。那么，未來商住房是否還有打民用擦邊球的可能?
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“對(duì)于已經(jīng)購買這類商住房的，后面的政策會(huì)積極引導(dǎo)這類物業(yè)朝著住宅屬性去轉(zhuǎn)變。當(dāng)然這種轉(zhuǎn)變背后還要考慮一個(gè)問題，就是要征收相應(yīng)的土地出讓金費(fèi)用，主要是向開發(fā)商收取，而不是像購房者收取。對(duì)于已經(jīng)形成大型社區(qū)的商住房來說，后期會(huì)考慮對(duì)這類住房進(jìn)行調(diào)整，使它成為普通商品住宅區(qū)。”
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天安門西南方向30公里的義和莊地鐵站，被三個(gè)商住項(xiàng)目環(huán)繞，萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場(chǎng)。
這里是北京大興新城的核心區(qū)所在。該區(qū)域目前除了這三個(gè)項(xiàng)目，尚未有其他的相關(guān)配套，但是房?jī)r(jià)已經(jīng)普遍超過5萬元/平方米。
北京市住建委網(wǎng)站顯示，萬科天地、泰禾中央廣場(chǎng)以及恒大未來城在售項(xiàng)目所在地塊的土地用途均為商業(yè)或辦公，但萬科天地的銷售人員對(duì)法治周末記者介紹道，項(xiàng)目交房時(shí)有獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房，可以居住;而泰禾中央廣場(chǎng)和恒大未來城的樣板間就設(shè)計(jì)有臥室、衛(wèi)生間和廚房。
恒大未來城的銷售人員則告訴法治周末記者，恒大未來城包括自住房項(xiàng)目和商住項(xiàng)目。
3月2日，周四，很多購房者在工作日仍聚集在這三個(gè)項(xiàng)目的售樓處，法治周末記者粗略統(tǒng)計(jì)，下午兩點(diǎn)到四點(diǎn)期間，每個(gè)售樓處咨詢購房的人數(shù)均在20人以上，其中泰禾中央廣場(chǎng)售樓處還聚集了大量帶客戶看房的中介人員。
根據(jù)地產(chǎn)營銷人統(tǒng)計(jì)，在剛剛過去的2月份，北京市商住市場(chǎng)成交3154套，環(huán)比上漲73%;大興區(qū)商住項(xiàng)目成交1355套，成交面積9.23萬平方米，成交均價(jià)50501元/平方米，成交金額46.59億元，其中僅泰禾中央廣場(chǎng)的成交量就達(dá)985套。
這樣的市場(chǎng)熱度在3月份尚未降溫。
然而在距離北京1000多公里的上海，從今年年初就開始進(jìn)行著一場(chǎng)整頓商住類項(xiàng)目的行動(dòng)。從今年年初暫停多個(gè)商住項(xiàng)目網(wǎng)簽，到2月份閔行區(qū)整頓“類住宅”(即土地用途為商業(yè)、辦公或其他非住宅用途，但以住宅形式銷售的項(xiàng)目)，上海的商住市場(chǎng)正在被重新洗牌。
記者獲取的一份《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》顯示，閔行區(qū)的整治目標(biāo)為，把疑似“類住宅”項(xiàng)目徹底恢復(fù)至規(guī)劃批準(zhǔn)的功能用途，比如工作方案要求，對(duì)于未入住的項(xiàng)目，限期拆除用于居住功能的插層、隔墻、上下水和煤氣管線等內(nèi)容。
“這也就是說把商辦項(xiàng)目中的住宅功能拿掉，只留原來的商業(yè)功能或辦公功能。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴法治周末記者。
在上海閔行區(qū)峰尚匯項(xiàng)目購買了房屋的劉麗(化名)告訴記者，2月19日前后，小區(qū)里就聚集了安保人員，不允許繼續(xù)裝修。
“目前還沒有開始拆除上下水等相關(guān)設(shè)施。”劉麗說。
商業(yè)或辦公立項(xiàng)的項(xiàng)目，通過接通上下水、媒體管線，建隔墻和插層，就變成了具有居住功能的loft，這樣的項(xiàng)目因而被稱作商住項(xiàng)目，不限購、單價(jià)低于純住宅等特點(diǎn)，也使得商住項(xiàng)目在以往頗具吸引力。
然而，當(dāng)上海整頓商住項(xiàng)目等類住宅的力度加大，這樣的整頓之風(fēng)是否會(huì)從上海吹到北京乃至更多的城市?
京滬冰火兩重天
上海政府這回來真的了。“越限越火”的現(xiàn)象沒有出現(xiàn)在上海的商住市場(chǎng)上。
盧文曦跟法治周末記者分享了整個(gè)上海市場(chǎng)以及閔行兩區(qū)商住房的成交數(shù)據(jù)。
“上海在整個(gè)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交套數(shù)為10.9萬套，其中3.5萬套是商住房為主的類住宅，類住宅占比超過30%;今年前兩個(gè)月，上海市場(chǎng)總成交套數(shù)為6046套，其中類住宅是765套，類住宅占比12.65%。”盧文曦說。
具體到這次整改的試點(diǎn)區(qū)域閔行區(qū)，盧文曦說，今年1月份，閔行區(qū)成交類住宅211套，成交面積在35299平方米，均價(jià)為6.4萬元/平方米，到2月份，數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)斷崖式下跌，成交套數(shù)111套，成交面積15108套，均價(jià)也出現(xiàn)下滑，為5.1萬元/平方米。
整改實(shí)錘出現(xiàn)了切切實(shí)實(shí)的效果，閔行區(qū)的類住宅項(xiàng)目從成交量和成交單價(jià)上都出現(xiàn)了大幅下滑。
目前在政策層面尚處于平靜期的北京市場(chǎng)，市場(chǎng)仍然火熱，其中開發(fā)商對(duì)購房者的態(tài)度就是很好的證明。
3月2日，在萬科天地售樓處，當(dāng)記者要求看樣板間時(shí)，銷售稱沒有樣板間;當(dāng)記者希望看看宣傳資料時(shí)，銷售亦稱沒有宣傳資料。
萬科天地的銷售人員只用一臺(tái)平板電腦，向記者展示了萬科天地在售房屋的戶型圖，戶型圖顯示，項(xiàng)目層高為4.2米，有獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房。
在恒大未來城的售樓處，銷售人員帶記者看了樣板間后，并未像普通的售樓處銷售一樣，強(qiáng)烈要求看房者留下聯(lián)系方式。
該恒大未來城銷售稱，該項(xiàng)目去年單價(jià)在每平方米3萬多元，今年單價(jià)破5萬元，主要是受大興新城的規(guī)劃以及大興新機(jī)場(chǎng)建設(shè)的影響。
而在泰禾中央廣場(chǎng)售樓處，雖然該項(xiàng)目有樣板間，但是銷售人員并不親自帶看，在聽聞?dòng)浾邔?duì)項(xiàng)目地理位置較為熟悉之后說：“樣板間出門左轉(zhuǎn)，您自己去看。”
該項(xiàng)目的樣板間在泰禾中央廣場(chǎng)的實(shí)體項(xiàng)目中，離售樓處約300米，途中需要穿過堆著許多施工垃圾的工地，銷售似乎并不擔(dān)心這樣的環(huán)境以及不親自帶看的做法，會(huì)影響購房人的意愿。
北京商改住比例較高
在萬科天地售樓處的進(jìn)門處，豎著兩個(gè)易拉寶，一個(gè)是購房提示，一個(gè)是致小區(qū)業(yè)主的一封信，落款均為大興區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)。
購房提示中有這樣的內(nèi)容：“您欲購買的商品房宗地規(guī)劃用途是商業(yè)金融辦公用地，該項(xiàng)目開發(fā)商將嚴(yán)格落實(shí)宗地規(guī)劃用途，所售房屋不屬于住宅性質(zhì)。按照市住建委等五部門《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在銷售前應(yīng)明示房屋的規(guī)劃用途，告知您應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途。”
在記者采訪中，萬科天地、恒大未來城和泰禾中央廣場(chǎng)的銷售均坦誠告知，項(xiàng)目屬于商業(yè)或辦公項(xiàng)目，但是在房屋的設(shè)計(jì)上，都有客廳、臥室、衛(wèi)生間和廚房。
這種情況下，似乎也用不著購房者擅自改變用途，因?yàn)榻桓兜姆孔右呀?jīng)具備了居住功能。
而北京市住建委等五部門于2011年下發(fā)的`《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》明確規(guī)定，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。
但現(xiàn)實(shí)情況卻是，不少商辦項(xiàng)目都采用了單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。不僅是此次走訪的3個(gè)小區(qū)，2016年下半年，法治周末記者在北京市門頭溝區(qū)的部分商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目采訪時(shí)，項(xiàng)目銷售也表示，項(xiàng)目是毛坯交房，有獨(dú)立衛(wèi)生間，在交房時(shí)會(huì)做好上下水管道，預(yù)留好馬桶位置。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池告訴法治周末記者，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律中都有不得改變土地用途的規(guī)定。
“如城市房地產(chǎn)管理法第二十六條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。”趙秀池說，上海在閔行區(qū)試點(diǎn)整頓類住宅，也主要是依據(jù)這些法律法規(guī)。
北京東元律師事務(wù)所房地產(chǎn)建設(shè)工程法律事務(wù)部首席律師李松補(bǔ)充道，城市房地產(chǎn)管理法還要求，土地使用者需要改變土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門的同意，簽訂變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
但趙秀池透露，目前由于利益導(dǎo)向，商改住的比例較高，多的時(shí)候占到新建商品房成交量的一半。
郭毅提供了這樣一組數(shù)據(jù)：2016年，北京房企在商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達(dá)1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重。
郭毅也分析道，商改住的市場(chǎng)主要存在于一線城市，這些城市的住宅供應(yīng)量相對(duì)較少，單價(jià)較貴，且有限購政策，這就使得商改住項(xiàng)目有了市場(chǎng)空間，因?yàn)樯谈淖〔幌拶�，且通常來說面積小總價(jià)低。
在記者此次采訪的，3個(gè)樓盤中，萬科天地和泰禾中央廣場(chǎng)都有50平方米左右的小戶型，總價(jià)可以控制在300萬元左右。
盧文曦認(rèn)為，商改住近幾年受投資者青睞，還有一個(gè)原因是租金回報(bào)率較高(年租金/房屋單位售價(jià))。
盧文曦測(cè)算過這樣一組數(shù)據(jù)：在上海普通住宅的租金回報(bào)率通常在1.5左右，但是由于商住房通常比較好租，售價(jià)又比純住宅低，租金回報(bào)率可以達(dá)到4。
“整頓風(fēng)”會(huì)否擴(kuò)散
盧文曦告訴記者，每個(gè)區(qū)域的土地用途比例，政府是規(guī)劃好的，政府本來可能期望通過在某一區(qū)域出讓商業(yè)用地，吸引企業(yè)入駐，增加長(zhǎng)期稅收，而一旦商業(yè)用途改編為住宅用途，政府規(guī)劃的效果就無法實(shí)現(xiàn)。
“此外，商改住還容易引發(fā)其他的問題。比如一個(gè)區(qū)域原來規(guī)劃人口是10萬人，由于商改住，人口變成了13萬人甚至更多，那么區(qū)域配套就會(huì)跟不上;另外，原來商辦項(xiàng)目的樓面價(jià)和售價(jià)相對(duì)較低，但是一旦改造成住宅出售，就會(huì)推高房?jī)r(jià)，這樣一來，開發(fā)商也就不去用心做商業(yè)項(xiàng)目或辦公項(xiàng)目規(guī)劃了。”盧文曦補(bǔ)充道。
在趙秀池看來，商改住項(xiàng)目還規(guī)避了北京等地的住房限購政策，抵消了住房限購的政策效應(yīng)，商改住抬高了商業(yè)辦公物業(yè)的成本后，也不利于實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
目前，北京、上海都有很多在售、未交房的商住項(xiàng)目，上海市閔行區(qū)試點(diǎn)整改的做法，有沒有可能成為一個(gè)范本，為上海更多的區(qū)縣、北京乃至更多有著商改住現(xiàn)象的城市所借鑒?
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，自去年通州雙限之后，北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風(fēng)聲不斷，而今年1月，上海暫停商辦項(xiàng)目銷售的現(xiàn)實(shí)更是將這一類型產(chǎn)品推上風(fēng)口浪尖，收緊調(diào)控已是箭在弦上。
“由于北京的商辦項(xiàng)目銷售額占比超過三成，一旦調(diào)控祭出對(duì)于房企來說將是巨大打擊，因此，自2月中旬商辦集中入市的趨勢(shì)即開始顯現(xiàn)，而3月份商辦項(xiàng)目‘搶入市’的現(xiàn)象將更加明顯，這也或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品‘最后的盛宴’。”郭毅說，
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有23個(gè)項(xiàng)目入市，其中商辦類項(xiàng)目多達(dá)10個(gè)。
“從上海此次整頓的情況來看，是各區(qū)縣根據(jù)自身情況做調(diào)整。北京應(yīng)該也會(huì)遵循這樣的思路，比如，此前通州已經(jīng)限購，門頭溝區(qū)從去年9月開始也在整頓商改住，一些樣板間的居住功能都被拆除。”郭毅補(bǔ)充道。
但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)還存在這樣一種觀點(diǎn)，即商住類項(xiàng)目占整個(gè)北京市場(chǎng)新房銷售比例較高，一旦嚴(yán)格按照規(guī)定整頓商住項(xiàng)目，比如，取消居住功能，完全按照原用途銷售，北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況會(huì)受到太大影響，甚至可能導(dǎo)致大量的信訪，因而政府不會(huì)輕易大面積地對(duì)商住進(jìn)行整改。
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