京滬房地產(chǎn)新政策2017
3月1日，河北涿州發(fā)布《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，提出對非本市戶籍居民且連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅一年(含)以上證明家庭，限購1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低于50%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，京津冀一體化過程中，區(qū)域內(nèi)不論是北三縣還是其他區(qū)域，房價漲幅均比較明顯。以涿州為例，過去一年部分區(qū)域房價上漲超過一倍，這種情況下，市場投資需求聚集，市場炒作氛圍濃郁。所以出臺政策是非常有必要的。
張大偉同時指出，春節(jié)后有關(guān)房地產(chǎn)市場的政策持續(xù)收緊，不僅加息的預(yù)期逐漸出現(xiàn)，從地方執(zhí)行的調(diào)控政策看，也依然有收緊的可能性。
就在此前一天，北京市住建委宣布，自住房將不再面向有房戶銷售，同時不允許三年內(nèi)有房屋轉(zhuǎn)出記錄的家庭申購。業(yè)內(nèi)人士指出，這一政策主要是給之前的政策打補丁，不允許三年內(nèi)有房屋轉(zhuǎn)出記錄的家庭申購，避免了部分北京戶籍人群利用離異、賣房等行為獲得自住房的優(yōu)先選擇權(quán)，這有利于維護自住房的保障真實居住的屬性。
值得一提的是，上海方面1月底開始對“類住宅”等商改住項目進行清查，近期檢查有收緊之勢。近日，上海的綠地峰尚匯項目便發(fā)出因商改住而主動向業(yè)主發(fā)函整改及賠償?shù)臅娌牧稀?/p>
“類住宅”項目包括酒店式公寓、商改住等類型項目，近年來在北京、上海等一線城市因不受限購影響，受投資者熱捧，開發(fā)商也熱衷于開發(fā)。據(jù)媒體報道，僅當前上海就大概有146個類住宅項目、338萬平方米的可售面積被暫停銷售。有業(yè)內(nèi)人士坦言，所謂的“酒店式公寓”，就是在商辦土地上做的“擦邊球”產(chǎn)品。近些年，甚至有些開發(fā)商用工業(yè)用地建“類住宅”，違規(guī)情況五花八門。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，對于房企和投資者來說，投資酒店式公寓項目某種程度上已經(jīng)風光不再，后續(xù)對各類物業(yè)的政策研究顯得很重要。政策風險已經(jīng)成為很多開發(fā)商需要警惕的風險之一，整改會帶來很多成本。
張大偉認為，一線城市等熱點城市區(qū)域調(diào)控可能全面升級，政策波及范圍將擴大，在嚴格執(zhí)行限購、限貸政策的情況下，樓市降溫指日可待。
對于京滬等熱點城市收緊房貸，我一點都不奇怪，奇怪地是，為什么現(xiàn)在才收緊。在去年量價齊增，房地產(chǎn)市場大熱的時候，房貸利率打折本身就很奇怪，取消打折是遲早的。只是在2017年房地產(chǎn)政策風聲鶴唳的時候收緊，就成了外界猜測房地產(chǎn)政策繼續(xù)加碼的由頭。
首先需要指出的是，京滬收緊房貸，最重要的.信號絕對不是政策加碼，繼續(xù)對房地產(chǎn)市場施壓。我在之前很多文章中多次分析，2017年中國經(jīng)濟的日子仍然不好過，在房地產(chǎn)經(jīng)歷狂熱后必然調(diào)整的情況下，目前的政策力度已經(jīng)足夠大，只要執(zhí)行到位，并配之以長效機制的慢慢完善，房價上漲的預(yù)期自然逆轉(zhuǎn)。在3月份之前，房地產(chǎn)處于自然淡季，并沒有出現(xiàn)明顯反彈的情況下，加碼政策沒有太大的必要和意義。
但是，在這個時候出臺收緊房貸的政策，也不能完全認為和政策信號無關(guān)。盡管在每一次房地產(chǎn)經(jīng)歷一個大的上漲周期之后，為了抑制風險，房貸政策都會出現(xiàn)收緊。商業(yè)銀行在這個時候收緊房貸，一方面說明他們對未來市場的風險預(yù)判在提升，另一方面，對未來整個房地產(chǎn)的走勢并不樂觀。取消9折利率優(yōu)惠政策，相當于一次加息，而縮短二套房貸的期限或者鼓勵客戶還貸，除了減少房貸余額，也是基于風險的考慮。所以，就金融機構(gòu)的態(tài)度而言，2017年整個房貸市場出現(xiàn)2016年那樣的井噴狀況的概率幾乎為零。
2016年是中國房地產(chǎn)信貸史上最驚人的一年，央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，占新增人民幣貸款比重高達45%，較2015年底的31%提升14個百分點。其中新增個人住房貸款更是高達4.96萬億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個百分點。個人購房貸款余額19.14 萬億元，同比增長35%。
大家應(yīng)該記得，去年下半年以來，每月新增貸款，70%以上都是居民購房貸款。在去年下半年，投資投機性購房已經(jīng)成為主流的情況下，金融機構(gòu)應(yīng)該及時取消房貸折扣。在現(xiàn)在取消，其實已經(jīng)有點晚。
其次，對于這次京滬等熱點城市收緊房貸，還應(yīng)該站在2017年中國經(jīng)濟總體環(huán)境，以及全球貨幣政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折的大背景下來理解。去年年底的中央經(jīng)濟工作會議，多次提及要防范風險，將防風險提高至前所未有的高度，特別是杠桿風險和債務(wù)風險，更是成為重中之重。
貨幣政策的重心已經(jīng)從“穩(wěn)增長”讓位于“防風險”，提出“貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機制，維護流動性基本穩(wěn)定。要在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險。”強調(diào)防控資產(chǎn)價格泡沫，意味著今年二套以上的房貸政策肯定會再次加碼收緊，這是符合貨幣政策收緊，以及中國經(jīng)濟防風險的內(nèi)在邏輯的。
對于中國房地產(chǎn)市場的參與者而言，263理財財富網(wǎng)小編認為猜測政策是沒有太大的意義的。2017年房地產(chǎn)政策非常清楚明白：明確不希望投資投機性購房拉動房價繼續(xù)上漲，另一方面，也不希望房地產(chǎn)出現(xiàn)“大落”。政策本身我認為是比較溫和的，最大的執(zhí)行方向應(yīng)該是聽任市場自然調(diào)整，釋放風險，而不是以野蠻粗暴的方式解決高杠桿問題，這不符合2017年“穩(wěn)”的總基調(diào)和大邏輯。
但是，也應(yīng)該看到，中國的貨幣政策受制于中國經(jīng)濟面臨的復(fù)雜形勢，深陷囚徒困境的多難局面中：要解決人民幣貶值和資本外逃問題，必須加息，但一旦加息，對中國經(jīng)濟特別是實體經(jīng)濟自身的復(fù)蘇極為不利;但如果不加息，資本流出和資產(chǎn)價格泡沫的問題都難以解決。
過去多年，中國貨幣政策的最大問題就是“求全責備”，什么都想要，又不想承擔負面的結(jié)果，導(dǎo)致貨幣政策猶豫搖擺，現(xiàn)在，面臨房價泡沫、人民幣貶值以及資本流出的狀況，更是難上加難，很難從容應(yīng)對，所以只能以偷偷摸摸的方式來加息，當外界明確解讀為“加息”之后，又擔心市場受不了趕快否認，央行是夠不容易的。這種狀況估計會貫穿2017年的始終。但是，大家記住，高層是絕對沒有勇氣主動捅破房地產(chǎn)泡沫的，這樣做風險很大，而且難以控制。
每一次房地產(chǎn)小周期的調(diào)整，都是中國房地產(chǎn)企業(yè)重新做人，反思調(diào)整的機會，只是，很多開發(fā)商經(jīng)過了過去近20年的超級繁榮之后，已經(jīng)喪失了反思和涅槃的能力，抓不住化蝶的機會。所以只能平庸，寄希望于政策的再一次回暖。
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