2014以房養(yǎng)老政策7月起實(shí)施（詳解）
6月23日，保監(jiān)會(huì)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，公布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。至此，此前討論廣泛的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策落地。
實(shí)際上，對(duì)于復(fù)雜的中國(guó)養(yǎng)老形勢(shì)而言，“以房養(yǎng)老”僅僅是諸多可選項(xiàng)之一。據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，以房養(yǎng)老”首倡者幸福人壽監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇強(qiáng)調(diào)，“以房養(yǎng)老”屬于小眾金融消費(fèi)產(chǎn)品，并不是針對(duì)所有老人，不宜從政府政策角度過(guò)度解讀“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。
孟曉蘇指出，“以房養(yǎng)老”本質(zhì)上是“住房反向抵押貸款”，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)投保人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值折舊等情況進(jìn)行綜合評(píng)估后，將其房屋的價(jià)值化整為零，按月或按年支付現(xiàn)金給投保人，一直延續(xù)到投保人去世。
“無(wú)論是租房養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老還是以房養(yǎng)老，都是老百姓自己的選擇，并不是所有老人都要買這個(gè)產(chǎn)品;同樣并不是所有要買這個(gè)金融產(chǎn)品的老人保險(xiǎn)公司都會(huì)接受。這是一個(gè)商業(yè)化雙向選擇的市場(chǎng)行為。”孟曉蘇表示。而在推“以房養(yǎng)老”過(guò)程中，大眾對(duì)這種金融創(chuàng)新的認(rèn)識(shí)也需要經(jīng)歷漸進(jìn)階段。
另?yè)?jù)了解，現(xiàn)在家喻戶曉的“住房抵押貸款”在1996年剛剛引入國(guó)內(nèi)的時(shí)候，也曾遭遇公眾誤解和冷遇，經(jīng)歷了三年才推動(dòng)。當(dāng)時(shí)銀行不愿意貸款給老百姓，老百姓也不愿意借款買房，既沒(méi)有借貸方也沒(méi)有需求方。而截至2013年末，個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到9萬(wàn)億元。
“以房養(yǎng)老”的主要目標(biāo)人群是大城市有房產(chǎn)的失獨(dú)老人、無(wú)子女老人。這部分老人如果僅僅依靠低保每月1500元，自住養(yǎng)老，很可能孤獨(dú)困苦無(wú)人照料;如把房子租出去低保加租金，可以住進(jìn)民政養(yǎng)老院，雖然有部分保障但生活水平不高;如果把房子賣出去可以一次性獲得巨額現(xiàn)金，一部分錢存進(jìn)銀行拿利息，一部分錢可搬進(jìn)高端養(yǎng)老院�，F(xiàn)在“以房養(yǎng)老”提供了新的選擇，老人可以將房產(chǎn)抵押養(yǎng)老，每月可從保險(xiǎn)公司獲得一定數(shù)額的生活費(fèi)直到終老。如果期間老人后悔了，只要還款還息辦手續(xù)隨時(shí)可以將房產(chǎn)贖回。
值得一提的是，“以房養(yǎng)老”在現(xiàn)實(shí)中，還遇到很多難題。據(jù)《新楚商》雜志報(bào)道，今年62歲的武漢市民李爹爹發(fā)表個(gè)人觀點(diǎn)說(shuō)：“現(xiàn)在的年輕人就是前半輩子還房貸，等房貸還清了，房子就快抵押給國(guó)家，一輩子就這樣幫國(guó)家打工，到死為止。”
此外，合眾人壽也表示，以房養(yǎng)老有各種難題待破解。“比如人們的傳統(tǒng)觀點(diǎn)難以轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)繼承權(quán)中途發(fā)生變更，甚至房屋如果發(fā)生火災(zāi)等意外損失，這類保險(xiǎn)該誰(shuí)埋單?類似這樣的細(xì)則有待完善。”
聽(tīng)說(shuō)將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，然后拿保費(fèi)養(yǎng)老，家住光谷的姬老太太直搖頭：“我有兒子，去養(yǎng)老院養(yǎng)老本身就丟人，更何況還將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，兒子媳婦肯定覺(jué)得自己會(huì)背上罵名，臉上無(wú)光。”
“以房養(yǎng)老是小眾保險(xiǎn)產(chǎn)品，推廣起來(lái)會(huì)存在難度。”曾從事美國(guó)私人養(yǎng)老金制度研究的學(xué)者董登新表示，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念讓以房養(yǎng)老保險(xiǎn)難以推廣。“一般而言，老人除了養(yǎng)老金外，還有來(lái)自子女的贍養(yǎng)費(fèi)，不太依賴以房養(yǎng)老保險(xiǎn)。除非沒(méi)有孩子的老年夫婦。”
實(shí)際上，湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員殷躍建教授分析指出，以房養(yǎng)老雖與房地產(chǎn)有關(guān)，但它不是房地產(chǎn)問(wèn)題，主要屬于保險(xiǎn)業(yè)、金融領(lǐng)域的問(wèn)題。早在上世紀(jì)80年代歐美和日本就出現(xiàn)以房養(yǎng)老模式，時(shí)至今日，它們的'模式是相當(dāng)成熟的，我國(guó)目前的以房養(yǎng)老模式基本借鑒歐美和日本的成熟模式，所以我們不能以靜態(tài)的計(jì)算方式和簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)模式來(lái)對(duì)待以房養(yǎng)老問(wèn)題，這就要求中國(guó)的保險(xiǎn)業(yè)及保險(xiǎn)業(yè)的精算師們，用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光判斷未來(lái)幾十年房?jī)r(jià)的漲跌走勢(shì)，考慮到目前中國(guó)人的平均壽命等因素來(lái)進(jìn)行評(píng)估和精算，這就需要社會(huì)金融和保險(xiǎn)業(yè)要做出更大的努力和創(chuàng)新。
但中國(guó)保險(xiǎn)公司的精算師們要頭疼了，太多具有中國(guó)特色的變量，是無(wú)法用數(shù)學(xué)模型來(lái)評(píng)估的：例如70年土地使用權(quán)，以及長(zhǎng)期房?jī)r(jià)走勢(shì)。在日本、美國(guó)、英國(guó)，土地使用權(quán)不是個(gè)問(wèn)題，房產(chǎn)與土地一體，一般都是永久產(chǎn)權(quán)或999年產(chǎn)權(quán)。老年人去世之后，土地和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)依然存在，建筑折舊計(jì)算是最簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)題。
武漢一金融業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，“以房養(yǎng)老險(xiǎn)”推行起來(lái)或許有難度。金融機(jī)構(gòu)推行“以房養(yǎng)老”也有風(fēng)險(xiǎn)：一是房?jī)r(jià)評(píng)估有政策方面的種種限制;二是住宅70年使用權(quán)到期后其自動(dòng)續(xù)期條件不明;三是中國(guó)樓市走向難以預(yù)測(cè)。
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