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恩施土家族苗族自治州物業(yè)管理辦法2016全文
《恩施土家族苗族自治州物業(yè)管理辦法》于2010年11月8日出臺，以下是該辦法全文。
恩施土家族苗族自治州物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護住宅區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)規(guī)定，結合本州實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅區(qū)包括住宅小區(qū)、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。
第四條 房地產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作;其他行政主管部門依照法定職責和本辦法，負責做好物業(yè)管理的有關工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關行政主管部門做好轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督、管理、協(xié)調工作。
第二章 業(yè)主自治管理
第五條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，在所在地房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主總人數(shù)在20人以內且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
第六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由主任、副主任及委員5至11名的單數(shù)組成。業(yè)主委員會主任和副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會每屆任期3至5年，可以連選連任;不稱職的，業(yè)主大會可予以撤換。
業(yè)主委員會不得從事與物業(yè)管理無關的活動，其組成人員不得在選聘的物業(yè)服務企業(yè)中兼職。
第七條 業(yè)主委員會每年至少組織召開一次業(yè)主大會會議;經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當就所提議題及時召開業(yè)主大會會議。
業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)物業(yè)管理需要組織召開。業(yè)主委員會作出的決定，應當經(jīng)業(yè)主委員會組成人員過半數(shù)通過。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法作出的決定以及業(yè)主大會通過的管理規(guī)約，對住宅區(qū)內全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
第八條 業(yè)主大會行使下列職權：
(一)制定修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會或者撤換業(yè)主委員會成員;
(三)審議并通過業(yè)主委員會章程、物業(yè)服務合同;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)籌集、使用專項維修資金;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(七)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集辦法;
(九)決定物業(yè)管理的其他重大事項。
第九條 業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會會議，執(zhí)行業(yè)主大會作出的決定，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)根據(jù)業(yè)主大會的決定，選聘或者解聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務合同;
(三)審核物業(yè)服務企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、物業(yè)共有部分的維修計劃、財務預算和決算;
(四)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十條 業(yè)主委員會應當自被選舉產(chǎn)生之日起30日內將業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單和章程報所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第三章 物業(yè)服務企業(yè)
第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照下列規(guī)定劃分：
(一)以建設項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)分期建設項目或者兩個以上單位開發(fā)建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，取得物業(yè)服務企業(yè)資質，并按照核定的資質等級從事物業(yè)管理活動。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書，持證上崗。
具有資質的州外物業(yè)服務企業(yè)，在本州從事物業(yè)管理活動的，應當?shù)街莘康禺a(chǎn)行政主管部門備案。
第十三條 業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位可選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交規(guī)定資料。前期物業(yè)服務合同終止時前期物業(yè)服務企業(yè)應當將資料移交給業(yè)主委員會。
業(yè)主大會成立后應當及時續(xù)聘或者通過招投標方式重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起30日內，將物業(yè)服務合同報所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應當將資料移交給物業(yè)服務企業(yè)。
第十四條 物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：
(一)制定物業(yè)管理服務制度和措施;
(二)按照物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)管理服務費;
(三)制止物業(yè)管理區(qū)域內的違章行為;
(四)對造成物業(yè)共有部分損失的，代表業(yè)主要求責任人予以賠償;
(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第十五條 物業(yè)服務企業(yè)從事下列物業(yè)管理服務事項：
(一)住宅區(qū)共有部分的使用管理、維修養(yǎng)護和更新;
(二)綠化養(yǎng)護;
(三)治安防范服務;
(四)清掃、保潔服務;
(五)車輛進出和停放管理;
(六)按照業(yè)主、物業(yè)使用人要求，及時提供房屋自用部位、自用設備的應急維修服務;
(七)住宅區(qū)工程建設和維修檔案資料的保管;
(八)其他物業(yè)管理服務事項。
第十六條 物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理服務應當遵守下列規(guī)定：
(一)按照物業(yè)管理服務的相關標準和規(guī)范以及物業(yè)管理服務合同的約定，實施物業(yè)管理服務;
(二)將物業(yè)使用、維護的要求和注意事項以及法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人;
(三)定期向業(yè)主、業(yè)主委員會報告物業(yè)管理實施情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(四)聽取業(yè)主委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的意見或者建議，不斷改進和完善物業(yè)管理服務;
(五)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導;
(六)設立投訴電話，全天二十四小時值守，經(jīng)常對住宅區(qū)進行全面巡視、檢查，對違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，予以勸阻、制止，并向業(yè)主委員會或者有關行政主管部門報告;
(七)法律法規(guī)的其他規(guī)定。
第十七條 物業(yè)服務企業(yè)可以通過招投標等方式聘用專業(yè)服務公司承擔專項服務業(yè)務，并負有監(jiān)督管理責任，但不得將物業(yè)項目整體轉讓給他人管理。
第十八條 房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督檢查，并實行經(jīng)常檢查與年度集中監(jiān)督檢查相結合的制度。
物業(yè)服務企業(yè)應當配合行政機關和有關單位做好與住宅區(qū)物業(yè)管理服務事項相關的工作，協(xié)助社區(qū)居委會開展計劃生育等工作。
第十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同終止或者解除之日起30日內，向業(yè)主委員會結清財物，移交物業(yè)管理用房和有關資料，并報所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第四章 物業(yè)的使用與維護
第二十條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)應當按照設計合理使用物業(yè)，不得改變公共建筑和共用設施的使用性質和用途;確需改變的，應當依法辦理相關手續(xù)。
第二十一條 在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構，改變房屋外貌，或者超負荷使用房屋、擅自改變房屋用途;
(二)占用、損壞共有部分，擅自移動共用設施設備;
(三)亂拋、亂倒垃圾，亂堆雜物，亂停放車輛;
(四)排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;
(五)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;
(六)法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對住宅區(qū)內發(fā)生的前款所列行為，有權予以制止;對物業(yè)造成損壞的，有權要求行為人恢復原狀或者依法賠償損失。
第二十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修房屋前應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列內容：
(一)裝飾裝修工程的實施內容、期限，施工的時間;
(二)廢棄物的清運與處置;
(三)外立防盜窗、空調及太陽能等設施設備的安裝要求;
(四)禁止行為和注意事項;
(五)違約責任;
(六)其他需要約定的事項。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議管理，發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關規(guī)定的行為，應當立即制止并督促改正;對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會，并報有關行政主管部門依法處理。
第二十三條 住宅區(qū)物業(yè)除屬人為損壞的由行為人承擔維修責任外，房屋自用部位和自用設備的維修責任由業(yè)主個人承擔;房屋共用部位、共用設施設備的維修責任由本棟房屋的全體業(yè)主共同承擔;住宅區(qū)共用設施設備的維修責任由住宅區(qū)的全體業(yè)主共同承擔。
第二十四條 房屋共用部位、共用設施設備維修時，相關業(yè)主應當予以配合。因業(yè)主阻撓維修造成其他業(yè)主財產(chǎn)損失的，行為人應當承擔賠償責任。
因物業(yè)維修、裝修等行為造成房屋共用部位、共用設施設備損壞或者造成相關業(yè)主的房屋自用部位、自用設備損壞及其他財產(chǎn)損失的，行為人應當承擔修復或者賠償責任。
第二十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人設置、使用自用設備可能危害房屋安全及公共安全的，物業(yè)服務企業(yè)應當責令其及時消除隱患;拒不消除的，由物業(yè)服務企業(yè)代為消除，其費用由該業(yè)主、物業(yè)使用人承擔。
第二十六條 住宅區(qū)內由相關專業(yè)管理機構管理的設施，可以委托具備條件的物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護。管理和維修養(yǎng)護費用由相關專業(yè)管理機構按照約定支付。
第二十七條 在住宅區(qū)內進行管線等施工，應當按照規(guī)定報有關行政主管部門審批，并與業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)簽訂協(xié)議，施工后按協(xié)議恢復原狀或者賠償損失。
第二十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)的書面同意，方可向有關行政主管部門辦理審批手續(xù);經(jīng)批準的，應當與業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)簽訂協(xié)議，并支付使用費。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十九條 物業(yè)管理公共區(qū)域內的機動車停車位應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
物業(yè)管理區(qū)域內機動車停車管理服務統(tǒng)一由物業(yè)服務企業(yè)或者其委托的專業(yè)停車管理單位負責。
物業(yè)管理區(qū)域內機動車停放應當遵守下列規(guī)定：
(一)遵守業(yè)主大會決定、管理規(guī)約和住宅區(qū)機動車輛停車管理制度，服從停車管理人員的指揮;
(二)按照規(guī)定或者約定交納車位使用費或者停車管理服務費用;
(三)禁止占用、堵塞消防通道。
第五章 物業(yè)管理用房
第三十條 建設單位應當按照《建設工程規(guī)劃許可證》載明的總建筑面積，在新建住宅物業(yè)服務區(qū)域內按下列標準配置物業(yè)管理用房：
(一)總建筑面積在10萬平方米以下的項目，按3‰比例配置，但建筑面積最小不得低于50平方米，間數(shù)不少于2個自然間;
(二)總建筑面積在10萬平方米以上20萬平方米以下的項目，除10萬平方米按3‰比例配置外，超過部分按2‰的比例配置;
(三)總建筑面積在20萬平方米以上的項目，除20萬平方米按本條上述規(guī)定的標準配置外，超過20萬平方米部分按1‰比例配置。
本辦法實施前已在分期建設的住宅物業(yè)，上期未配置或者配置的物業(yè)管理用房達不到本辦法要求的，在下期建設中除按規(guī)定標準配置外，還要對上期開發(fā)建設的物業(yè)管理用房進行適當?shù)难a充配置。
物業(yè)管理用房由物業(yè)服務企業(yè)使用并負責維修維護，其維修維護費用由物業(yè)服務企業(yè)承擔。
第三十一條 建設單位應當在規(guī)劃報建圖紙中明確標明物業(yè)管理用房的位置和建筑面積，將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工。
第三十二條 物業(yè)管理用房交付使用時應當具備獨立使用條件，符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。經(jīng)驗收合格后，在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導下，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理用房進行交接驗收。
第三十三條 建設單位在申請房屋所有權初始登記時，應當一并對建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房申請登記，由房地產(chǎn)行政主管部門在房屋登記簿上予以記載。房地產(chǎn)行政主管部門受理房屋預售許可和房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業(yè)管理用房的位置和面積。
第三十四條 分期建設的住宅物業(yè)，首期交付使用時物業(yè)管理用房面積應當不低于應交面積的50%;房屋交付使用過半的，物業(yè)管理用房應當全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設的，建設單位應當無償提供符合本辦法要求的臨時物業(yè)管理用房。
第六章 物業(yè)管理費用
第三十五條 物業(yè)管理費用由物業(yè)管理服務費和住宅專項維修資金構成。
第三十六條 物業(yè)管理服務費包括綜合管理服務費、車輛管理服務費和特約服務費。
綜合管理服務費、車輛管理服務費由價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門按照住宅小區(qū)、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定統(tǒng)一的物業(yè)服務分類指導價。指導價應當按照合理、質價相符、與社會經(jīng)濟發(fā)展水平相適應的原則依法確定。綜合管理服務費、車輛管理服務費的具體標準由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)參照指導價協(xié)商確定。
特約服務費由當事人與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。
第三十七條 房屋交付前所發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，由建設單位承擔;房屋交付業(yè)主之日起發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，由業(yè)主承擔。業(yè)主非因正當理由拒絕驗收接房的，以建設單位公布的交房最終時限為房屋交付日期。
物業(yè)管理區(qū)域內的空置房屋應該交納物業(yè)管理服務費。
第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當依照本辦法規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定據(jù)實收取物業(yè)管理服務費，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。
業(yè)主應當按時、足額交納物業(yè)管理服務費。業(yè)主將房屋出租的，應當與承租人就物業(yè)管理服務費的交納簽訂書面協(xié)議。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務費的，從其約定，但業(yè)主負連帶交納責任。
第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當公示物業(yè)管理服務內容、收費項目、標準和收支情況，接受價格行政主管部門和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十一條 住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》執(zhí)行。
第七章 法律責任
第四十二條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中違反合同約定的，應當承擔相應的違約責任;造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人不按照規(guī)定交納有關費用的，業(yè)主委員會應當協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)催其交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院起訴。
第四十四條 發(fā)生物業(yè)服務爭議的，當事人可以協(xié)商解決或者向房地產(chǎn)、價格等行政主管部門和消費者協(xié)會申請調解;也可以依法向人民法院起訴。
第八章 附 則
第四十五條 本辦法所稱共有部分包括住宅區(qū)的共用部位和共用設施設備。
本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四十六條 本辦法由州人民政府法制辦公室負責解釋。
第四十七條 本辦法自頒布之日起施行，有效期5年。
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