北京宅基地房屋拆遷補(bǔ)償政策
宅基地房屋拆遷補(bǔ)償-------以北京為例
由于 “城鎮(zhèn)化”的不斷推進(jìn)，大量的集體土地被征收為國有土地。對于集體土地的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)前面已經(jīng)討論不在重述，本文重點(diǎn)討論在集體土地征收中宅基地房屋拆遷的補(bǔ)償。
因?yàn)檎胤课莶疬w的補(bǔ)償，沒有法律層面的規(guī)定，地方規(guī)定五花八門，本文以“城鎮(zhèn)化”的前沿陣地的北京為例，進(jìn)行討論。
一、北京宅基地房屋拆遷的補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)
1、自2003年8月1日起施行的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》。
2、自2003年8月1日起施行的《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》。
二、宅基地房屋拆遷的主體
根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第三條之規(guī)定，宅基地房屋拆遷的主體包括拆遷人和被拆遷人。
1、 拆遷人是指經(jīng)依法批準(zhǔn)征用或者占用集體土地并取得房屋拆遷許可證的用地單位。也就是說拆遷人是用地單位。
我們知道根據(jù)2011年1月19日生效的《國有土地市、縣上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條第二款之規(guī)定，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。也就是說國有土地上房屋征收補(bǔ)償主體是市、縣級人民政府確定的房屋征收部門即確定的行政機(jī)關(guān)。
一個是用地單位，一個是行政機(jī)關(guān)這對被拆遷人維護(hù)自己的合法權(quán)利造成極大的困難。實(shí)踐中就是行政機(jī)關(guān)在拆遷的過程中時常違法操作、暴力拆遷。何況用地單位不是行政機(jī)關(guān)可以不受行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行拆遷的過程中應(yīng)當(dāng)遵守的程序規(guī)則，違法操作、暴力威脅、強(qiáng)制拆遷更是肆無忌憚!
2、被拆遷人是指對被拆除房屋擁有所有權(quán)的單位或者個人。也就是說被拆遷人是單位或個人。但是更多的被拆遷人是農(nóng)民，而絕大多數(shù)農(nóng)民文化水平普遍低下，占有的社會資源極其有限，導(dǎo)致他們怕官、怕勢利。面對用地單位的胡作非為，大多數(shù)農(nóng)民選擇沉默，這樣怎樣能保護(hù)農(nóng)民視為命根子的土地!
三、宅基地房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第三條、第四條之規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償價，由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成。也就是說宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價 和被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成。
(1)宅基地區(qū)位補(bǔ)償(總)價=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價×宅基地面積;
宅基地區(qū)位補(bǔ)償價= (當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積。
當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。(確定的標(biāo)準(zhǔn))
房屋重置成新均價，是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的`被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400～700元/平方米幅度內(nèi)確定。(確定的標(biāo)準(zhǔn))
戶均安置面積，按照100～150平方米控制，具體安置標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)民居住情況確定。(確定的標(biāo)準(zhǔn))
戶均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按0.3畝(200平方米)計(jì)算。(確定的標(biāo)準(zhǔn))
被拆遷房屋重置成新價,按照《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。(確定的標(biāo)準(zhǔn))
(3)根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條之規(guī)定， 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
(4)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價和被拆遷房屋重置成新價的計(jì)算公式我們可以知道，所有的價格都是政府指導(dǎo)價，而政府指導(dǎo)價的主要依據(jù)就是成本價;而不是像國有土地上房屋采用市場交易價。成本價與市場交易價的最大區(qū)別就體現(xiàn)在土地的價值。
(5)與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(市人民政府令第87號)確定。
新的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 生效后，應(yīng)當(dāng)是“與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價，可以參照《北京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見》確定”。我們注意到是“可以參照”而不是“應(yīng)當(dāng)參照”，所以在實(shí)踐中“可以參照”就變成“可以不參照”了。
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