云南省昆明市農(nóng)村宅基地管理辦法全文解讀
云南省昆明市農(nóng)村宅基地管理辦法
第一章 總則
第一條 為加強昆明市農(nóng)村宅基地管理，規(guī)范農(nóng)村村民住宅建設(shè)，合理、節(jié)約集約使用土地，保護農(nóng)村村民的合法權(quán)益，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《云南省土地管理條例》、《昆明市農(nóng)村住宅建設(shè)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員經(jīng)依法批準(zhǔn)，用于建造自用住宅無償使用本集體所有土地的行為。
第三條 本辦法適用于本市行政轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村宅基地管理。
第四條 各縣(市)區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和街道辦事處、村委會負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地管理。
各級規(guī)劃、國土、建設(shè)、房屋和民政等相關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)做好農(nóng)村宅基地監(jiān)督、管理的相關(guān)工作。
第五條 市人民政府對全市農(nóng)村宅基地年度用地總量嚴(yán)格實行計劃控制，對省人民政府下達(dá)的和各縣(市)區(qū)的建設(shè)用地指標(biāo)進行統(tǒng)一分解、統(tǒng)一調(diào)劑、統(tǒng)一審批、統(tǒng)一臺帳管理。
第六條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。
鼓勵與舊村改造、土地整理相結(jié)合，充分利用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和村周邊的丘陵坡地進行農(nóng)村住宅建設(shè)。對村內(nèi)有空閑地的，不再增加新增宅基地規(guī)模。
第七條 農(nóng)村村民建造住宅占用林地，應(yīng)當(dāng)依法報林業(yè)主管部門審核同意，依法辦理審批手續(xù)。
嚴(yán)格控制占用耕地建造農(nóng)村住宅，禁止在基本農(nóng)田保護區(qū)、一級水源保護區(qū)內(nèi)建造農(nóng)村住宅。
第二章 規(guī)劃管理和耕地保護
第八條 農(nóng)村宅基地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃、滇池保護和環(huán)境保護等要求。
在公路、河道兩側(cè)或者高壓線下安排宅基地，應(yīng)當(dāng)符合交通、水務(wù)、電力部門的有關(guān)規(guī)定。
第九條 城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)村村民建造住宅鼓勵自然村向中心村、中心鎮(zhèn)集聚。
城市、鎮(zhèn)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃，并經(jīng)當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。
第十條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，農(nóng)村村民建造住宅占用農(nóng)用地，按以下審批權(quán)限批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地：
(一)昆明市土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)逐級上報國務(wù)院批準(zhǔn);
(二)縣(市)區(qū)人民政府所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地逐級上報省人民政府批準(zhǔn);
(三)其他鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地報市人民政府審批。
第十一條 農(nóng)村宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報批程序：
(一)以縣(市)區(qū)為單位，于每年上報下一年度土地利用計劃草案時，將下一年度農(nóng)村宅基地建設(shè)用地計劃一并上報，并附本年度宅基地計劃執(zhí)行情況和各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))分戶使用臺帳;
(二)市人民政府在省級下達(dá)的年度新增建設(shè)用地計劃內(nèi)，結(jié)合各縣(市)區(qū)用地計劃，單列下達(dá)農(nóng)村宅基地新增建設(shè)用地指標(biāo);
(三)各縣(市)區(qū)人民政府依據(jù)市人民政府下達(dá)指標(biāo)，具體對各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))再行分解下達(dá);
(四)縣(市)區(qū)國土資源行政主管部門統(tǒng)一編制建設(shè)項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案及補充耕地方案，連同相關(guān)審批要件及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))擬建房總戶數(shù)和面積，上報市國土資源行政主管部門審查后，依照本辦法第十條的規(guī)定上報有權(quán)人民政府審批。
第十二條 農(nóng)村宅基地依法占用耕地實行"先補后占"。
對農(nóng)村宅基地占用的耕地，縣(市)區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) 人民政府應(yīng)組織村集體經(jīng)濟組織或村民小組進行補充。
第十三條 農(nóng)村宅基地確需占用耕地的，縣(市)區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)申報農(nóng)村村民自建住宅專項耕地占補平衡項目，補充同等數(shù)量、質(zhì)量的耕地。
未申報并實施農(nóng)村村民自建房屋專項耕地占補平衡項目，由縣(市)區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府統(tǒng)籌資金落實耕地占補平衡。
第十四條 市、縣(市)區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)籌措中央和省下達(dá)的新增建設(shè)用地土地有償使用費、耕地開墾費、國有土地使用權(quán)出讓純收益用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)部分等財政資金和其他社會資金，積極開展農(nóng)村土地開發(fā)整理和復(fù)墾，確保農(nóng)村耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量不降低。
第三章 面積標(biāo)準(zhǔn)
第十五條 宅基地面積以戶為單位，每戶人口以戶籍實有人數(shù)計算，按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
(一)昆明城市規(guī)劃和各縣(市)區(qū)人民政府所在地城市(鎮(zhèn))規(guī)劃范圍內(nèi)，禁止建設(shè)低層聯(lián)體或者單戶獨院式住宅，應(yīng)當(dāng)按照城市居住區(qū)模式集中建設(shè)多層或者中、高層住宅，人均建設(shè)用地不得超過20平方米，每戶建設(shè)用地總面積不得超過100平方米，以上面積按分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e計算;
(二)其他區(qū)域可以建設(shè)低層聯(lián)體或者單戶獨院式住宅，人均建設(shè)用地不得超過25平方米，每戶建設(shè)用地總面積不得超過120平方米，樓層不超過4層，建筑高度和層高不得超過規(guī)劃批準(zhǔn)的高度，每戶建筑總面積不超過300平方米。
對滇池流域、城市郊區(qū)、縣城周邊和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地，鼓勵按照城市居住區(qū)模式集中建設(shè)多層或者中、高層住宅，低層聯(lián)體或者單戶獨院式住宅在上述標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)從嚴(yán)控制;對山區(qū)、半山區(qū)、邊遠(yuǎn)少數(shù)民族地區(qū)可以適當(dāng)放寬，但每戶建設(shè)用地總面積不得超過150平方米。
第十六條 有下列情況之一的，可增計1名家庭人口申請宅基地：
(一)夫婦一方戶口不在家庭所在地;
(二)戶口已遷出的現(xiàn)役軍人、勞教服刑人員;
(三)戶口已遷出的大、中專院校在籍學(xué)生;
(四)戶口雖已遷出但實際仍在原家庭生活居住，且無其他住房;
(五)家庭戶口成員已超婚齡;
(六)獨生子女家庭。
第十七條 有下列情況之一的，不得列為家庭人口申請宅基地：
(一)另有住房的家庭成員;
(二)已婚嫁的子女戶口未遷出，配偶方宅基地面積已達(dá)標(biāo)準(zhǔn);
(三)父母已隨一個子女計算家庭人口享受了宅基地，又隨另一個子女申請宅基地。
第四章 低層聯(lián)體或者單戶獨院式住宅用地申請和審批
第十八條 申請低層聯(lián)體或者單戶獨院式住宅農(nóng)戶，應(yīng)當(dāng)為本集體經(jīng)濟組織成員且符合下列條件之一：
(一)年滿18周歲已獨立成戶且無宅基地;
(二)原住宅不符合規(guī)劃或者確需易地新建房屋;
(三)達(dá)到法定結(jié)婚年齡，需要分戶建房;
(四)因國家建設(shè)征收、農(nóng)村公共設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)、實施城市、集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃進行舊村改造等公共利益占用宅基地，需要重新調(diào)整;
(五)因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害等不可抗拒因素，需要重新調(diào)整;
(六)經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)到農(nóng)村落戶和回原籍定居，取得本集體經(jīng)濟組織戶口;
(七)國家法律、法規(guī)另有規(guī)定的其他情形。
第十九條 有下列情形之一，不得申請宅基地：
(一)一戶已擁有一處已達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的宅基地;
(二)違法占用集體土地尚未依法處理;
(三)將原宅基地改變用途，用于出租、興辦企業(yè)或者其它經(jīng)營性用途;
(四)將原住宅以出售、贈與等形式轉(zhuǎn)讓給不符合使用宅基地條件的人;
(五)國家法律、法規(guī)另有規(guī)定其他情形。
第二十條 低層聯(lián)體或者單戶獨院式宅基地按以下程序申請使用：
(一)申請人向戶口所在的集體經(jīng)濟組織提出書面用地申請;
(二)召開集體經(jīng)濟組織代表大會進行討論評議，并在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設(shè)規(guī)劃及國土資源行政主管部門指導(dǎo)下擬定用地位置和面積，注明四鄰界址并測量繪制用地現(xiàn)狀圖;
(三)集體經(jīng)濟組織對經(jīng)代表大會討論通過的申請宅基地戶主名單、占地面積、位置等張榜公示;
(四)公示一周無異議的，申請人備齊規(guī)定的用地報批資料，經(jīng)村民小組、村(居)委會同意后，逐級報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源行政主管部門、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣(市)區(qū)國土資源行政主管部門審核，涉及規(guī)劃、交通、水務(wù)、電力、環(huán)保等部門，應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)部門審核意見后，上報縣(市)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，涉及占用農(nóng)用地依照本辦法第十一條的規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù);
(五)經(jīng)審批批準(zhǔn)的宅基地，由縣(市)區(qū)國土資源行政主管部門核發(fā)《農(nóng)村宅基地建設(shè)用地批準(zhǔn)通知書》，并在申請人所在集體經(jīng)濟組織張榜公布;
(六)由屬地國土資源行政主管部門組織本集體經(jīng)濟組織、村(居)委會和規(guī)劃等相關(guān)部門人員，現(xiàn)場放線定樁后，方能動工建設(shè);
(七)住宅建設(shè)竣工一個月內(nèi)，由申請人向?qū)俚匾?guī)劃及國土資源行政主管部門申請驗收，并取得相關(guān)驗收意見;
(八)宅基地申請人在收到《農(nóng)村宅基地建設(shè)用地驗收意見》之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向縣(市)區(qū)國土資源行政主管部門申請宅基地使用權(quán)登記，領(lǐng)取《集體土地使用證》。
第五章 多層或者中、高層住宅用地申請和審批
第二十一條 申請多層或者中、高層農(nóng)村住宅農(nóng)戶，應(yīng)當(dāng)符合本辦法第十八條和十九條的`規(guī)定。
對已擁有宅基地農(nóng)戶同意將原宅基地騰退集體經(jīng)濟組織的，可申請多層或者中、高層農(nóng)村住宅。
第二十二條 按照城市居住區(qū)模式集中建設(shè)多層或者中、高層農(nóng)村住宅的，由村(居)民委員會、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一申請宅基地，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理審批手續(xù)：
(一)召開集體經(jīng)濟組織代表大會，討論確定集中建設(shè)多層或者中、高層住宅方案以及申請宅基地戶主名單;
(二)對集中建設(shè)多層或者中、高層住宅、申請宅基地戶主名單、用地位置和面積等基本情況進行張榜公示;
(三)公示10日無異議的，由集體經(jīng)濟組織申請并取得街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府同意建設(shè)的批復(fù)，以及發(fā)改立項和規(guī)劃選址及許可批準(zhǔn);
(四)集體經(jīng)濟組織備齊規(guī)定的用地報批資料，逐級報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源行政主管部門、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣(市)區(qū)國土資源行政主管部門審核，涉及規(guī)劃、交通、水務(wù)、電力、環(huán)保等部門，應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)部門審核意見后，上報縣(市)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，涉及占用農(nóng)用地依照本辦法第十一條的規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù);
(六)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案，報城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并報建設(shè)行政主管部門辦理《建設(shè)工程施工許可證》;
(七)經(jīng)審批批準(zhǔn)的立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)等相關(guān)行政許可，應(yīng)當(dāng)自核發(fā)之日起，由批準(zhǔn)部門在集體經(jīng)濟組織張榜公示不少于10日，接受社會監(jiān)督;
(八)集中建設(shè)多層或者中、高層住宅應(yīng)當(dāng)按照城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)規(guī)定，進行工程施工和竣工驗收等管理。住宅竣工并經(jīng)驗收合格之日起三十日內(nèi)，集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)向?qū)俚貒临Y源行政主管部門申請土地使用權(quán)登記。宅基地土地使用權(quán)人登記為農(nóng)戶個人，但交由集體經(jīng)濟組織實施統(tǒng)一管理。對原無宅基地或者原宅基地已騰退集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶，方可領(lǐng)取宅基地土地使用證。
第二十三條 集中建設(shè)多層或者中、高層住宅后，原村莊宅基地等集體建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)由集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一收回，按照土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃實施整理復(fù)墾或者開發(fā)利用。
第二十四條 根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案，對住宅配套非經(jīng)營性建設(shè)用地按照鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地一并上報審批。
第二十五條 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地土地使用權(quán)人登記為集體經(jīng)濟組織，由集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一管理。
第二十六條 多層或者中、高層農(nóng)村住宅用地需征收為國有的，按照國有建設(shè)用地進行報批和供地。
第六章 監(jiān)督管理
第二十七條 凡原住宅符合規(guī)劃，且宅基地面積已達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，或者雖低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但根據(jù)規(guī)劃可以在原地增加宅基地翻擴建或者翻建樓房，一律不予批準(zhǔn)易地新建。
易地新建涉及他人承包土地，由集體經(jīng)濟組織會同當(dāng)事人協(xié)商調(diào)整或者補償;協(xié)商不成，可由集體經(jīng)濟組織按程序收回土地使用權(quán)，重新變更安排使用。
第二十八條 農(nóng)村住宅建設(shè)原則上只能使用本集體經(jīng)濟組織所有的土地。
因?qū)嵤┏青l(xiāng)規(guī)劃等原因，確需跨集體經(jīng)濟組織建住宅，應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)下，由相關(guān)集體經(jīng)濟組織進行土地調(diào)整或者補償，并依法辦理土地所有權(quán)變更登記手續(xù)，明確土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
第二十九條 “一戶多宅”、閑置宅基地和空置住宅等，應(yīng)當(dāng)騰退超標(biāo)準(zhǔn)占用的宅基地。
第三十條 農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體，個人只享有使用權(quán)。
禁止買賣或者以其他方式非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地。
因國家建設(shè)征收、農(nóng)村公共設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)或者實施城鄉(xiāng)規(guī)劃進行舊村改造，需調(diào)整、拆遷住宅，宅基地使用者應(yīng)當(dāng)服從統(tǒng)一補償安置。
第三十一條 對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原宅基地應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定，辦理土地征收和國有土地使用權(quán)登記手續(xù)后轉(zhuǎn)為國有土地。
對一戶部分成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原宅基地仍屬集體所有。
第三十二條 宅基地自批準(zhǔn)之日起，超過兩年未建成使用，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，無償收回土地使用權(quán)。
第三十三條 縣(市)區(qū)國土資源行政主管部門報經(jīng)縣(市)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，對下列宅基地可注銷土地使用證，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償收回集體土地使用權(quán)：
(一)違反“一戶一宅”規(guī)定，兩年內(nèi)未騰退或者處理超標(biāo)準(zhǔn)占用的宅基地;
(二)宅基地使用權(quán)人戶口遷出本集體經(jīng)濟組織，兩年內(nèi)未騰退或者處理原宅基地;
(三)為實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村改造需要調(diào)整;
(四)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用;
(五)宅基地使用權(quán)人情況發(fā)生變化，不需使用原住宅或者不再符合使用宅基地法定條件;
(六)國家法律、法規(guī)另有規(guī)定。
前款第(一)、(二)項規(guī)定宅基地的處理，應(yīng)當(dāng)在屬地國土資源行政主管部門指導(dǎo)下進行，受讓人應(yīng)當(dāng)符合本辦法規(guī)定的宅基地申請條件，并依法辦理宅基地審批手續(xù)。
依照本條第一款第(三)、(四)項規(guī)定收回集體土地使用權(quán)，集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)對住宅所有權(quán)人依法予以地上建筑物補償并妥善安置。
第三十四條 凡宅基地面積超過本辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)通過鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃更新、改造舊宅、置換調(diào)整、騰退或者處理等途徑，逐步退出多占土地。
第三十五條 宅基地使用權(quán)不得抵押。
宅基地上住宅依法抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，受讓人應(yīng)當(dāng)符合本辦法規(guī)定的宅基地申請條件，并依法辦理宅基地審批、登記手續(xù)。
第七章 權(quán)屬登記
第三十六條 縣(市)區(qū)人民政府依法對農(nóng)村宅基地進行集體土地使用權(quán)登記，負(fù)責(zé)核發(fā)《集體土地使用證》。
第三十七條 未依法取得農(nóng)村住宅建設(shè)相關(guān)驗收意見和宅基地《集體土地使用證》的房屋，房屋行政主管部門不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記及頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。
第三十八條 宅基地使用權(quán)因繼承、超標(biāo)準(zhǔn)住宅處理等情形依法發(fā)生使用權(quán)人變更的，需辦理變更登記。
新使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)符合本辦法規(guī)定的宅基地申請條件。
第三十九條 宅基地被依法征收、收回同時，宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請辦理宅基地土地使用權(quán)注銷登記，注銷土地證書。
宅基地使用權(quán)人未按規(guī)定申請注銷登記的，國土行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定直接公告注銷登記。
第八章 法律責(zé)任
第四十條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法將集體所有土地出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租建房;未經(jīng)批準(zhǔn)擅自在耕地上建房，破壞耕作層種植條件;未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)占用土地建房;依法收回宅基地使用權(quán)而當(dāng)事人拒不交出土地，不按批準(zhǔn)四至界線且超出規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)建房;無權(quán)批準(zhǔn)使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)宅基地，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)宅基地，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)宅基地，或者違反法定程序批準(zhǔn)宅基地等違法行為，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)處理。
第四十一條 對宅基地違法行為，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時制止，并責(zé)令糾正。
對依法責(zé)令限期拆除建筑物或者其他設(shè)施，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)立即停止施工，自行拆除;對繼續(xù)施工的，做出處罰決定的機關(guān)有權(quán)對繼續(xù)施工設(shè)備、建筑材料予以查封。
第四十二條 國土資源行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第四十三條 本辦法自發(fā)文之日起施行。
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