漯河市舊城區(qū)和城中村改造管理辦法
漯河市關(guān)于舊城區(qū)和城中村改造的管理辦法
第一章 總則
第一條 為了完善城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市品位，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，把一些城中村的建筑進(jìn)行改造，依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合漯河市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)城中村，是指在城市規(guī)劃建成區(qū)范圍內(nèi)使用集體建設(shè)用地，并以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為形式的農(nóng)民聚居村落和使用國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員已經(jīng)轉(zhuǎn)為城市居民的村落。
本辦法所稱(chēng)舊城區(qū)，是指在城市規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套不全、房屋破舊、生活環(huán)境差，影響居民生活的區(qū)域。
第三條 漯河市政府統(tǒng)籌制定全市舊城區(qū)和城中村改造的規(guī)劃及有關(guān)政策、工作目標(biāo)，成立舊城區(qū)和城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市的舊城區(qū)和城中村改造工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(簡(jiǎn)稱(chēng)“兩改”辦)，負(fù)責(zé)舊城區(qū)、城中村改造的日常具體工作。
各區(qū)政府(管委會(huì))在市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，制定舊城區(qū)和城中村改造的工作方案，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、街道具體實(shí)施城中村改造工作。
市規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管、財(cái)政、公安、民政、人力資源和社會(huì)保障、教育等部門(mén)，應(yīng)當(dāng)在各自的職權(quán)范圍內(nèi)做好舊城區(qū)、城中村改造的相關(guān)工作。
舊城區(qū)、城中村開(kāi)發(fā)改造范圍內(nèi)涉及市直、區(qū)直有關(guān)部門(mén)、企事業(yè)單位的房屋征收、土地征用的，有關(guān)單位應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)改造需要做好征收、征用、搬遷配合工作。
第四條 舊城區(qū)、城中村改造堅(jiān)持以人為本、惠民利民、依法實(shí)施、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，統(tǒng)籌兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人及投資者的利益。
第五條 城中村改造項(xiàng)目必須是經(jīng)漯河市“兩改”領(lǐng)導(dǎo)小組批復(fù)的項(xiàng)目，現(xiàn)狀村落集體建設(shè)用地，可享受政府制定的土地優(yōu)惠政策。
第六條 符合棚戶(hù)區(qū)改造條件的舊城區(qū)納入棚戶(hù)區(qū)改造范圍，享受棚戶(hù)區(qū)改造優(yōu)惠政策。
第二章 規(guī)劃管理
第七條 市規(guī)劃部門(mén)要按照城市總體規(guī)劃要求，科學(xué)編制舊城區(qū)、城中村改造規(guī)劃和區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。在編制過(guò)程中，可按照拆一建三的原則，適當(dāng)提高容積率，并區(qū)分不同地塊靈活掌握。提高容積率的意見(jiàn)由區(qū)政府(管委會(huì))提出，報(bào)市“兩改”辦審核，經(jīng)市規(guī)劃聯(lián)席會(huì)研究后按程序報(bào)批。
第八條 舊城區(qū)、城中村改造要根據(jù)市規(guī)劃部門(mén)下達(dá)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，充分聽(tīng)取居民(村民)的意見(jiàn)，編制改造區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)市規(guī)劃部門(mén)審核后報(bào)市政府批準(zhǔn)實(shí)施。
第九條 舊城區(qū)、城中村改造項(xiàng)目安置房建設(shè)實(shí)行規(guī)劃預(yù)審批制度，凡通過(guò)預(yù)審批準(zhǔn)的項(xiàng)目，可先行申請(qǐng)辦理后續(xù)有關(guān)建設(shè)手續(xù)，并及時(shí)依法完善規(guī)劃審批手續(xù)。
第十條 舊城區(qū)、城中村改造要合理規(guī)劃公共綠地、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、以及中小學(xué)校、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。
第十一條 城中村開(kāi)發(fā)改造范圍內(nèi)的現(xiàn)有的集體建設(shè)用地除城市規(guī)劃涉及的市政公用設(shè)施及市、區(qū)兩級(jí)公益建設(shè)項(xiàng)目外，全部用于城中村開(kāi)發(fā)改造，不再審批與城中村開(kāi)發(fā)改造無(wú)關(guān)的項(xiàng)目。整合零碎、不規(guī)則地塊，進(jìn)行整街坊開(kāi)發(fā)建設(shè)，在滿(mǎn)足城中村改造后，剩余土地可按照規(guī)劃要求另作它用。
第三章 土地管理
第十二條 舊城區(qū)改造范圍內(nèi)的土地，由漯河市政府依法收回，優(yōu)先保證安置用地和公共設(shè)施用地，剩余土地由市政府通過(guò)招拍掛供地。
第十三條 城中村改造范圍內(nèi)原屬于集體性質(zhì)的土地，應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，依法辦理集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的手續(xù)。
集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，不受年度指標(biāo)限制。
城中村改造中的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，按照國(guó)家和省現(xiàn)行程序報(bào)批。
第十四條 盤(pán)活使用存量建設(shè)用地。控制新增商住用地供應(yīng)量，達(dá)到供小于求。確定土地招拍掛價(jià)格時(shí)，應(yīng)參照同區(qū)域舊城區(qū)和城中村土地整理價(jià)格。
鼓勵(lì)、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)改造舊城區(qū)、城中村取得建設(shè)用地，有效提高土地利用率。
第四章 補(bǔ)償與安置
第十五條 舊城區(qū)、城中村征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，由市“兩改”辦出臺(tái)指導(dǎo)性意見(jiàn)，各區(qū)自行編制舊城區(qū)、城中村補(bǔ)償安置方案，報(bào)經(jīng)市“兩改”辦審核同意后組織實(shí)施。
第十六條 舊城區(qū)、城中村的征收補(bǔ)償安置方案應(yīng)載明征收住宅房屋的貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，供被征收人自主選擇。
第十七條 城中村土地為集體建設(shè)用地性質(zhì)的征收補(bǔ)償安置，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。群眾工作按照“四議兩公開(kāi)”的方式進(jìn)行，即先由黨支部提議、“兩委”會(huì)商議、黨員大會(huì)審議、村民代表大會(huì)或村民會(huì)議決議，然后將決議公開(kāi)、結(jié)果公開(kāi)。
國(guó)有建設(shè)用地上的房屋征收補(bǔ)償安置按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》執(zhí)行。
第十八條 在舊城區(qū)、城中村實(shí)施征收前，各區(qū)政府(管委會(huì))應(yīng)組織對(duì)被征收人的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證登記造冊(cè)，向市國(guó)土資源部門(mén)、房管部門(mén)備案，征收后統(tǒng)一收集整理，向市國(guó)土資源部門(mén)、房管部門(mén)分別辦理土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證的滅籍手續(xù)。
第五章 優(yōu)惠政策
第十九條 被征收居民或村民的安置住房和公共用房以及中小學(xué)、幼兒園用房的建設(shè)享受下列優(yōu)惠政策：
1.村民的安置房和公共房必須在集體建設(shè)用地和報(bào)批后的農(nóng)用地上建設(shè)。村民集體組織可以選擇采取劃撥方式或者出讓方式獲得使用權(quán)，也可以選擇先劃撥后補(bǔ)交土地出讓金的方式獲得使用權(quán)。選擇出讓方式的，土地出讓金按照市政府有關(guān)市區(qū)土地收入分成的規(guī)定辦理。選擇劃撥方式的，由市政府直接劃撥給享有劃撥使用權(quán)的村集體或符合劃撥名錄的單位。選擇先劃撥后出讓的，應(yīng)提前測(cè)算土地變性補(bǔ)交數(shù)額，由出資人將該款項(xiàng)打入?yún)^(qū)政府指定的監(jiān)管賬戶(hù)，專(zhuān)項(xiàng)用于土地變性使用。
各區(qū)土地出讓金收入，應(yīng)全部用于被征收群眾的補(bǔ)償安置、社會(huì)保障和就業(yè)工程，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)等項(xiàng)工作。
2.建設(shè)過(guò)程中涉及的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等其他各類(lèi)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金免繳。市區(qū)政府有關(guān)部門(mén)管理的單位收取的.其他服務(wù)性費(fèi)用減半收取。
3.建設(shè)過(guò)程中涉及的供水、供電、供氣、供暖、電信、廣電等綜合管網(wǎng)的開(kāi)口費(fèi)和開(kāi)戶(hù)費(fèi)免繳，初裝費(fèi)按成本價(jià)收取。
第二十條 舊城區(qū)、城中村開(kāi)發(fā)改造中配套建設(shè)商品房享受下列優(yōu)惠政策：
1.土地出讓金按照市、區(qū)土地收入分成的規(guī)定辦理。各區(qū)土地出讓金收入，全部用于被征收群眾的補(bǔ)償安置、原村民社會(huì)保障和就業(yè)工程，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)等項(xiàng)工作。
2.建設(shè)過(guò)程中涉及的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政性收費(fèi)全免。市區(qū)政府有關(guān)部門(mén)管理的單位收取的其他服務(wù)性收費(fèi)，減半收取。
3.建設(shè)過(guò)程中涉及的供水、供電、供氣、供暖、電信、廣電等綜合管網(wǎng)的開(kāi)口費(fèi)和開(kāi)戶(hù)費(fèi)免繳，初裝費(fèi)按成本價(jià)收取。
4.舊城區(qū)、城中村改造建設(shè)的安置房視為保障性住房，當(dāng)安置房在總建筑面積中的比例達(dá)到5%，開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房時(shí)，可不再配建保障性住房;達(dá)不到5%的比例要求時(shí)，應(yīng)達(dá)到配建規(guī)定要求。
第二十一條 凡列入舊城區(qū)和城中村改造的項(xiàng)目，應(yīng)區(qū)分不同區(qū)域，在充分核算的基礎(chǔ)上，如果開(kāi)發(fā)成本過(guò)高、不能實(shí)現(xiàn)平衡的，區(qū)政府可將該項(xiàng)目本級(jí)凈收益的30%—50%，用于補(bǔ)助該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。
舊城區(qū)和城中村改造范圍內(nèi)有城市規(guī)劃道路的，道路征收和建設(shè)成本一并納入該區(qū)域改造成本統(tǒng)一核算，特殊情況由市政府另行出臺(tái)政策。
第二十二條 實(shí)施城中村“撤并改”后，其辦公經(jīng)費(fèi)、人員工資等由財(cái)政列入預(yù)算解決。
村民依法轉(zhuǎn)為城市居民后，享受城市居民的社會(huì)保障、就業(yè)培訓(xùn)、城市低保待遇和保障性住房等社會(huì)福利。
第六章 審批程序
第二十三條 漯河市實(shí)施開(kāi)發(fā)改造的城中村，應(yīng)先組織村民大會(huì)或村民代表會(huì)議進(jìn)行討論同意實(shí)施后，應(yīng)以書(shū)面形式向所在鄉(xiāng)辦(鎮(zhèn))、區(qū)人民政府逐級(jí)申請(qǐng)進(jìn)行城中村改造。
區(qū)政府(管委會(huì))組織對(duì)申請(qǐng)村的基本情況進(jìn)行調(diào)查摸底，充分聽(tīng)取村民意見(jiàn)，擬定改造方案。
第二十四條 區(qū)政府(管委會(huì))應(yīng)組織村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人、村民代表、有關(guān)專(zhuān)家、人大代表、政協(xié)委員召開(kāi)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估會(huì)，對(duì)擬定的城中村改造方案進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
經(jīng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估可以實(shí)施的，區(qū)政府(管委會(huì))應(yīng)根據(jù)討論意見(jiàn)對(duì)城中村改造方案進(jìn)行修改。修改后的城中村改造方案經(jīng)村民大會(huì)或村民代表會(huì)議討論通過(guò)后，由區(qū)人民政府報(bào)市“兩改”辦，經(jīng)市“兩改”辦審核批準(zhǔn)后實(shí)施。
第二十五條 實(shí)施開(kāi)發(fā)改造的舊城區(qū)，由區(qū)政府(管委會(huì))對(duì)基本情況進(jìn)行調(diào)查，聽(tīng)取居民意見(jiàn)，擬定補(bǔ)償安置方案。補(bǔ)償安置方案經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)公示、征求意見(jiàn)后，按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。經(jīng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估可以實(shí)施的，由區(qū)政府(管委會(huì))報(bào)市“兩改”辦審核批準(zhǔn)后實(shí)施。
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