從3月5日國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中表示全面實(shí)施營(yíng)改增，到3月24日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，時(shí)隔近20天，有關(guān)二手房交易營(yíng)改增政策終于塵埃落定。

　　那么，到底什么是營(yíng)改增政策呢?在二手房交易中營(yíng)改增的稅率是如何計(jì)算的呢?營(yíng)改增會(huì)對(duì)省城二手房市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響呢?帶著這些問(wèn)題，連日來(lái)，記者走訪了相關(guān)部門和省城二手房市場(chǎng)，試圖對(duì)這些問(wèn)題作出一一解答。

　　營(yíng)改增是什么

　　3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在作政府工作報(bào)告時(shí)表示，從5月1日起，全面實(shí)施營(yíng)改增，并將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

　　從政府工作報(bào)告中我們不難看出，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)是2016年經(jīng)濟(jì)工作中的重要任務(wù)，而營(yíng)改增只是其中的一項(xiàng)政策。那么，到底什么是營(yíng)改增政策呢?記者在查詢相關(guān)資料后對(duì)其作出了梳理。

　　2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案。從2012年1月1日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。自此，貨物勞務(wù)稅收制度的改革拉開(kāi)序幕。

　　自2012年8月1日起至2012年底，國(guó)務(wù)院擴(kuò)大營(yíng)改增試點(diǎn)至10省市。截至2013年8月1日，營(yíng)改增范圍已推廣到全國(guó)試行。從2014年1月1日起，將鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn);從2014年6月1日起，將電信業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍。

　　營(yíng)改增政策的推行，不僅為企業(yè)帶來(lái)減負(fù)，而且為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快服務(wù)業(yè)發(fā)展、打造服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶來(lái)質(zhì)變。因此，從今年5月1日起，營(yíng)改增政策將在全國(guó)全面施行，并將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。

　　3月24日，由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)改增稅率作出明確規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的免征增值稅。

　　恐慌性過(guò)戶潮

　　營(yíng)改增政策將擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)后，一時(shí)間，有關(guān)二手房交易的營(yíng)改增政策備受社會(huì)關(guān)注，在細(xì)節(jié)出臺(tái)之前，省城的二手房交易市場(chǎng)也出現(xiàn)了恐慌性的過(guò)戶潮。

　　3月中旬的一個(gè)普通上午，在位于省城府西街的太原房地產(chǎn)交易中心，記者看到，還沒(méi)有到上班時(shí)間，排隊(duì)大軍已經(jīng)擠滿了二樓的交易大廳。“我在這里已經(jīng)排了兩個(gè)多小時(shí)了。”張先生告訴記者：“聽(tīng)說(shuō)營(yíng)改增后，房地產(chǎn)業(yè)將適用11%的稅率，因此想趕在實(shí)施前把房子過(guò)戶了。”

　　記者隨后了解到，排隊(duì)大軍中很多人都抱有類似的想法，這也直接造成了太原市房地產(chǎn)交易中心人氣爆棚。記者在走訪省城的各大房屋中介時(shí)也發(fā)現(xiàn)，拿營(yíng)改增政策說(shuō)事兒的不在少數(shù)。“買房要趕緊，‘五一’過(guò)后就得交11%的增值稅。”成了不少房屋中介的口頭禪。

　　在恐慌性購(gòu)房的浪潮中，省城二手房交易的火爆程度可見(jiàn)一斑。從成交量上來(lái)看，各區(qū)域成交的數(shù)量都較以往有所增加，在這其中小店區(qū)、萬(wàn)柏林區(qū)上漲幅度更大一些，主要在于這些區(qū)域的房齡較短，且又是政府大力改建的新興區(qū)域，價(jià)格上又相對(duì)較低，性價(jià)比及未來(lái)空間較大，一時(shí)之間受到很多置業(yè)者的熱捧。

　　事情的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在3月24日，這一天，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)改增稅率作出明確規(guī)定，營(yíng)改增后二手房交易稅費(fèi)并無(wú)增加反而略降，恐慌性過(guò)戶潮開(kāi)始逐漸減弱。

　　“營(yíng)改增細(xì)則沒(méi)有出臺(tái)之前，很多購(gòu)房者擔(dān)心‘五一’后稅率會(huì)上漲，所以著急過(guò)戶;現(xiàn)在看來(lái)，稅率是不升反降，所以大家都不那么著急過(guò)戶了。”3月28日，在太原市房地產(chǎn)交易中心，帶客戶前來(lái)辦理業(yè)務(wù)的一位房產(chǎn)中介經(jīng)理人告訴記者，3月24日營(yíng)改增細(xì)則出臺(tái)，從25日起他陸續(xù)接到多名客戶打來(lái)的電話，希望把過(guò)戶時(shí)間推遲到“五一”之后。

　　稅率如何計(jì)算

　　對(duì)于普遍關(guān)心的房地產(chǎn)營(yíng)改增稅率，《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》里作了具體規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

　　比如一套售價(jià)100萬(wàn)元(含稅、購(gòu)買不足2年)的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為(100萬(wàn)÷1.05)×0.05=4.76萬(wàn)元。當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為100萬(wàn)×0.05=5萬(wàn)元。這樣看來(lái)，稅負(fù)減輕了，比按營(yíng)業(yè)稅少繳了2400元。在太原市房地產(chǎn)交易中心，前來(lái)咨詢業(yè)務(wù)的買房者李女士說(shuō)：“前段時(shí)間，房屋中介一直催我把房子過(guò)戶，幸虧沒(méi)著急辦，不然又要多花好幾千元。”

　　那么，營(yíng)改增后，房?jī)r(jià)真的會(huì)降下來(lái)嗎?采訪中，省城房地產(chǎn)圈人士杜亮認(rèn)為：“此政策在一定程度上提高了北上廣深等一線城市的二手房交易成本，而對(duì)二三線城市的影響則相反。”

　　在杜亮看來(lái)，按照新的政策，北上廣深的房產(chǎn)，原來(lái)滿5年免征的政策取消了，按照現(xiàn)在的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，符合條件的基本已經(jīng)找不到了，不過(guò)按照歷史經(jīng)驗(yàn)，加稅只會(huì)繼續(xù)推高二手房?jī)r(jià)。而對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，隨著稅率的降低，會(huì)對(duì)市場(chǎng)的投機(jī)行為有很大程度的抑制作用，從而有利于樓市平穩(wěn)發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析，過(guò)渡期二手房交易營(yíng)改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。目前來(lái)看，這種政策的平移并不會(huì)帶來(lái)稅負(fù)增加。考慮到價(jià)稅分離部分，營(yíng)改增后，稅負(fù)實(shí)際上略微降一點(diǎn)。整體看稅收變化不大，政府還是希望實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)定，靴子落地后恐慌性反應(yīng)會(huì)減弱，市場(chǎng)也會(huì)逐步趨于理性。

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