據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年2月，貴陽(yáng)市二手房住宅已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月的價(jià)格上漲，均價(jià)達(dá)到6518元/平方米的最高水平。3月底，中央財(cái)政部正式公布“營(yíng)改增”細(xì)節(jié)，這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

　　讓市場(chǎng)頗為驚喜的是，營(yíng)改增后，二手房交易的稅費(fèi)不僅沒(méi)漲，反而降了。這一利好政策，讓本已回暖的貴陽(yáng)二手房住宅市場(chǎng)信心大振。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)人二手房買賣稅負(fù)不增反減，這將有利于二手房交易�？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，降低了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，令交易市場(chǎng)更加活躍。

　　貴陽(yáng)二手房?jī)r(jià)連續(xù)9月上漲

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布了2月全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，全國(guó)70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲的城市有47個(gè)，漲幅較上月有所擴(kuò)大，且上漲的城市個(gè)數(shù)進(jìn)一步增加，城市間房?jī)r(jià)漲幅差距進(jìn)一步加大，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。

　　2月份，貴陽(yáng)市新建住宅、商品房環(huán)比、同比上漲0.3%，二手房環(huán)比上漲0.2%，同比增長(zhǎng)1.0%。新建房?jī)r(jià)格兩個(gè)月連續(xù)增長(zhǎng)，二手房呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)更是連續(xù)9個(gè)月增長(zhǎng)。

　　回顧貴陽(yáng)的二手房市場(chǎng)，2015年“3?30”新政出臺(tái)后，普通二手房對(duì)外銷售免征營(yíng)業(yè)稅，由過(guò)去的五年下調(diào)至兩年(含兩年)，這一政策導(dǎo)致二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了迅速的小波反彈;據(jù)筑房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入去年下半年，二手房市場(chǎng)開(kāi)始平穩(wěn)上揚(yáng)，下半年6個(gè)月的二手房成交量全部都突破了千套，其中11月份達(dá)到2015年的最高峰，成交為1699套，12月份則為下半年最低，成交也達(dá)到1087套。

　　據(jù)貴陽(yáng)市城調(diào)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年貴陽(yáng)二手房市場(chǎng)成交量穩(wěn)步回暖，并以13541套的成交量創(chuàng)下了近三年來(lái)的新高。進(jìn)入2016年2月，契稅新政出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)進(jìn)入暖春之季。根據(jù)新的契稅政策，二手房交易不再區(qū)分普通住宅和大面積住宅，只要購(gòu)買滿兩年，再次銷售全部免征營(yíng)業(yè)稅。新政一出臺(tái)，貴陽(yáng)二手房市場(chǎng)再度掀起一個(gè)銷售小高峰，價(jià)格方面更是環(huán)比增長(zhǎng)了0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)了1個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)在連續(xù)9個(gè)月的上漲后，達(dá)到了6518元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)分析指出，今年樓市政策迎來(lái)空前寬松，繼非“限購(gòu)”城市購(gòu)買首套房最低首付款比例降至歷史最低后，契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策相繼出臺(tái)，而從過(guò)往兩次稅費(fèi)減免的效果來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)不俗。由此，今年2月迎來(lái)了淡季中的最佳行情。此外，受到上海、深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，全國(guó)看漲情緒推使買家追漲入市，供不應(yīng)求的局面推升房?jī)r(jià)迅速上揚(yáng)，也進(jìn)一步影響到了貴陽(yáng)新房及二手房房?jī)r(jià)上漲。

　　營(yíng)改增后稅額不升反降

　　記者了解到，這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。對(duì)于普遍關(guān)心的房地產(chǎn)營(yíng)改增稅率，財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局近日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》作了具體規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，并將于5月1日起實(shí)行。

　　所謂營(yíng)改增，就是原來(lái)按營(yíng)業(yè)稅征收的部分行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收。什么是營(yíng)業(yè)稅，什么是增值稅呢?營(yíng)業(yè)稅，顧名思義，營(yíng)業(yè)稅就是對(duì)營(yíng)業(yè)額征稅，應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率。按照行業(yè)、類別不同分別采用不同的比例稅率。比如飲食行業(yè)為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)為5%。

　　增值稅是對(duì)增值額征稅，即根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計(jì)算出銷售稅額，然后扣除取得該商品或勞務(wù)時(shí)所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交是稅額。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，其中銷項(xiàng)稅額=含稅銷售額÷(1+稅率)×稅率。

　　拿二手房交易來(lái)說(shuō)，假如出售購(gòu)買2年內(nèi)房屋，增值稅率和營(yíng)業(yè)稅都是5%，所以如果銷售總價(jià)100萬(wàn)元，本來(lái)需繳營(yíng)業(yè)稅100×5%=5萬(wàn)元。現(xiàn)在按增值稅算，把100萬(wàn)視作含稅銷售額，那么應(yīng)繳納增值稅額就是：100-100÷(1+5%)=4.76萬(wàn)元。這樣看來(lái)，稅負(fù)減輕了，比按營(yíng)業(yè)稅少繳了2400元。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，過(guò)渡期二手房交易營(yíng)改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。目前來(lái)看，這種政策的平移并不會(huì)帶來(lái)稅負(fù)增加。考慮到價(jià)稅分離部分，營(yíng)改增后，稅負(fù)實(shí)際上略微降一點(diǎn)。整體看稅收變化不大，政府還是希望實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)定，靴子落地后恐慌性反應(yīng)會(huì)減弱，市場(chǎng)也會(huì)逐步趨于理性。

　　營(yíng)改增或帶動(dòng)貴陽(yáng)二手房成交

　　記者了解到，2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案。從2012年1月1日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。自此，貨物勞務(wù)稅收制度的改革拉開(kāi)序幕。

　　自2012年8月1日起至2012年底，國(guó)務(wù)院擴(kuò)大營(yíng)改增試點(diǎn)至10省市。截至2013年8月1日，營(yíng)改增范圍已推廣到全國(guó)試行。從2014年1月1日起，將鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn);從2014年6月1日起，將電信業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍。

　　營(yíng)改增政策的推行，不僅為企業(yè)帶來(lái)減負(fù)，而且為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快服務(wù)業(yè)發(fā)展、打造服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶來(lái)質(zhì)變。因此，從今年5月1日起，營(yíng)改增政策將在全國(guó)全面施行，并將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。

　　營(yíng)改增政策將擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間，有關(guān)二手房交易的營(yíng)改增政策備受社會(huì)關(guān)注，在細(xì)節(jié)出臺(tái)之前，一些城市二手房交易市場(chǎng)也出現(xiàn)了恐慌性的過(guò)戶潮。分析人士高先生表示，此政策在一定程度上提高了北上廣深等一線城市的二手房交易成本，而對(duì)二三線城市的影響則相反。營(yíng)改增的落地給那些急于售房的售房者吃了一顆定心丸，“營(yíng)改增”落地后，二手房交易稅費(fèi)并無(wú)增加反而略降，可能會(huì)促使兩年以內(nèi)的房子市場(chǎng)流通量增多。

　　高先生認(rèn)為，營(yíng)改增以后，買賣二手房無(wú)需再考慮房屋面積，因?yàn)槎际前凑召?gòu)買日期是否滿2年來(lái)區(qū)分的，新政幫改善型購(gòu)房節(jié)省了一筆稅費(fèi)，更多的鼓勵(lì)交易、流通。同時(shí)，營(yíng)改增落地之后，二手房交易基本平移了營(yíng)業(yè)稅政策。個(gè)人二手房買賣稅負(fù)不增反減，這將有利于二手房交易。

　　高先生表示，由于二手房交易中通常是賣方占主導(dǎo)地位，會(huì)通過(guò)各種方式轉(zhuǎn)移稅負(fù)，他提醒，要謹(jǐn)防售房者借增值稅炒作，或者價(jià)稅分離標(biāo)價(jià)，建議購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)多加留意，必須搞清楚房款是否是含稅價(jià)。

　　二手房交易仍享稅收優(yōu)惠

　　“營(yíng)改增”放水養(yǎng)魚 “爆發(fā)式”增長(zhǎng)可期

　　國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)拍板“營(yíng)改增”，必須確保所有行業(yè)稅負(fù)“只減不增”。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》關(guān)注：“營(yíng)改增”放水養(yǎng)魚，“爆發(fā)式”增長(zhǎng)可期。

　　據(jù)報(bào)道，“定了，營(yíng)改增全面推開(kāi)!”，“總理拍板營(yíng)改增!”——剛剛過(guò)去的這個(gè)周末，很多重要財(cái)經(jīng)媒體的微信公眾號(hào)，都醒目地用了這樣的標(biāo)題作為頭條。

　　大家期盼已久的“營(yíng)改增”全面落地，終于來(lái)了。在上周五舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，已經(jīng)被李克強(qiáng)總理多次在各種場(chǎng)合提到的“營(yíng)改增”全面推進(jìn)工作，了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。會(huì)議決定，從5月1日起，全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收室主任張斌說(shuō)，這不僅是我國(guó)現(xiàn)代稅制改革的完善，也是重大的減稅措施，有利于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

　　張斌：我們的目標(biāo)是把原來(lái)所有征收營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)納入增值稅征收，這不僅能夠完善增值稅本身，也可以發(fā)揮增值稅的中心作用，并促進(jìn)行業(yè)的公平發(fā)展，從而使市場(chǎng)發(fā)揮決定性的作用。在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，尤其是主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體不斷使用負(fù)利率等政策、中國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨著穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)壓力時(shí)，出臺(tái)全面“營(yíng)改增”政策，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和穩(wěn)增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)非常重要。

　　中國(guó)財(cái)政科學(xué)院院長(zhǎng)劉尚希分析，“營(yíng)改增”最重要的原則是，一定要保證所有行業(yè)稅負(fù)“只減不增”。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)也是非常有好處的。

　　劉尚希：全面推行“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)以及老百姓都會(huì)產(chǎn)生影響。在這個(gè)過(guò)程中，如何保證稅負(fù)整體不上升，涉及到抵扣政策的規(guī)定。保證行業(yè)的稅負(fù)只減不增，針對(duì)的是行業(yè)整體，而不是每一個(gè)企業(yè)。

　　全面實(shí)施“營(yíng)改增”，是深化財(cái)稅體制改革、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的“重頭戲”，更是今年的一步“先手棋”。就像李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)的，減稅相當(dāng)于“放水養(yǎng)魚”，只有大多數(shù)企業(yè)能夠受惠，最后才能實(shí)現(xiàn)“爆發(fā)式”增長(zhǎng)。

　　關(guān)于“營(yíng)改增”全面推開(kāi)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義，全國(guó)政協(xié)委員、會(huì)計(jì)審計(jì)專家張連起做出更深入解讀。

　　記者：對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”，到底改的是什么?

　　張連起：“營(yíng)改增”是財(cái)稅方面的一項(xiàng)重大措施，它完全消除了重復(fù)納稅，從而對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)起到重要的助推作用。總的來(lái)說(shuō)，就是用綜合降稅的“減法”，來(lái)?yè)Q取經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)的“加法”和產(chǎn)業(yè)邁向中高端的“乘法”。

　　企業(yè)活了，企業(yè)的現(xiàn)金流量就增加了，企業(yè)職工就能明顯受益;另外，大家一直很關(guān)注二手房，這項(xiàng)政策也基本平移了原有的稅收優(yōu)惠政策。還有，大家納稅人的意識(shí)也會(huì)增強(qiáng)。

　　記者：早在2011年，我國(guó)就開(kāi)始進(jìn)行營(yíng)改增的試點(diǎn)工作，這一次把建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)也納入營(yíng)改增范圍，是出于怎樣的考慮?為什么這四個(gè)行業(yè)最后才被納入進(jìn)來(lái)?

　　張連起：首先，這四個(gè)行業(yè)所占的比重非常大，可以說(shuō)是一塊最難啃的“硬骨頭”。同時(shí)，這四個(gè)行業(yè)的試點(diǎn)全面推開(kāi)，實(shí)際上意味著完全停征營(yíng)業(yè)稅，雖然還沒(méi)有被明令廢止，但是營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)事實(shí)上退出了歷史舞臺(tái)。這四個(gè)行業(yè)的情況非常復(fù)雜，如何保證只減不增，如何對(duì)一些老的項(xiàng)目、老的合同、特定行業(yè)采取過(guò)渡措施，并延續(xù)一些原有的稅收優(yōu)惠政策是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

　　對(duì)于絕大部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”政策在不同程度上降低了它們的稅負(fù)，雖然在某一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，個(gè)別企業(yè)的稅負(fù)可能有所增加，但是隨著抵扣鏈條的完整和投資的增加，我們是會(huì)看到顯著效果的。

　　記者：這幾個(gè)行業(yè)在實(shí)際征收稅費(fèi)的過(guò)程中，會(huì)存在哪些問(wèn)題?

　　張連起：首先，這幾個(gè)行業(yè)都要盡快從營(yíng)業(yè)稅與增值稅的差異入手，梳理現(xiàn)有的業(yè)務(wù)，分析經(jīng)營(yíng)模式和稅收結(jié)構(gòu)，梳理存量合同�？傊�就是要盡快對(duì)接，適應(yīng)并遵從新稅制，特別是要用好、用活有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵扣的這項(xiàng)政策。

　　記者：此次營(yíng)改增的一個(gè)原則就是保證所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增，在實(shí)施過(guò)程中是不是會(huì)遇到一定的困難?

　　張連起：保證所有行業(yè)的稅負(fù)只增不減，確實(shí)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)要擴(kuò)大的比例非常大，占了總減稅額的60%左右，也就是原來(lái)考慮按照10年來(lái)計(jì)扣不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)在我們把它分成兩年，第一年60%，第二年40%，五步并為兩步走。

　　記者：此次“營(yíng)改增”的一個(gè)關(guān)注焦點(diǎn)就是把不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，怎么理解這項(xiàng)措施?

　　張連起：新增的不動(dòng)產(chǎn)，包括外購(gòu)的、租入的以及自建的都是全部可以抵扣的。第一，抵扣的范圍比較大，面比較寬，力度也比較大，可能會(huì)占到5000億減稅總額的60%，也就是差不多3000億�，F(xiàn)在我們分成兩年進(jìn)行，這就釋放了一個(gè)明確的鼓勵(lì)投資的信號(hào)，也是吹響了打贏“三去一降一補(bǔ)”的財(cái)稅改革戰(zhàn)役的號(hào)角。

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