5月1日起，營改增試點全面擴容到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)及與其相關(guān)的建筑業(yè)，稅率由營業(yè)稅時的5%和3%提升到增值稅的11%。因與百姓民生息息相關(guān)，稅率變動和征收方式變化，會怎樣影響民生和經(jīng)濟?

　　近日，家住山東省濟南市山大南路某小區(qū)王女士心中的石頭終于落地。此前，市場對5月1日房地產(chǎn)等行業(yè)營業(yè)稅改增值稅的計稅方式的諸多猜測，讓王女士擔心自己購買于21世紀初期的一套房屋，如按增值部分繳納稅款，稅負會大幅上升。和王女士有著同樣擔憂的人不在少數(shù)。

　　3月24日，財政部公布《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》做出明確規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。而上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，所以濟南適用此規(guī)定。這意味著，二手房交易營改增完全平移現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。目前來看，這種政策的平移不僅不會帶來稅負增加，事實上，還會少交一部分。需要注意的是,買房簽訂合同時需要注意含稅價。

　　近段時間，房產(chǎn)大廳頻頻上演的“排隊大戲”似乎預示著濟南二手房市場的回暖。記者在調(diào)查中了解到，目前二手房市場呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢。據(jù)濟南哈考特不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，就在上一周，該中介業(yè)務成交量較前一周上漲了11%到15%不等，咨詢?nèi)藬?shù)也有倍數(shù)增長，其中詢問的問題不乏與營改增有關(guān)。

　　哈考特不動產(chǎn)濟南區(qū)域負責人于兆耀告訴記者，在去庫存的大背景下，不斷出臺的樓市新政包括營改增在內(nèi)，對提振行業(yè)信心都有著積極作用，都會不同程度上刺激買方市場的需求釋放，同時也讓賣方市場對未來走勢充滿期待。所以，供需關(guān)系的變化反應到市場就是價格波動。近期二手房成交量、成交額的上漲很大程度都是對剛需和改善性需求的消化，加之之前樓市利好和傳統(tǒng)旺季的三四月份，所以要客觀的看待此次上漲行情。

　　有業(yè)內(nèi)專家表示，營改增不會對一二手樓市價格造成顯著沖擊，這是因為稅收變化對房地產(chǎn)企業(yè)利潤產(chǎn)生影響，但并不會直接影響房價，而房價本質(zhì)上是由供求關(guān)系決定。稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。

　　在接受本報采訪時，山東財經(jīng)大學房地產(chǎn)研究中心的孫大海表示，營改增一定程度上可規(guī)范二手房交易市場存在的虛假交易行為，降低二手房交易中買賣雙方的稅負成本，有助于商品房的市場流通。他表示，二手房交易時，買賣雙方為少繳稅,故意將合同的房價降低,即所謂的“陰陽合同”。雖然，稅務部門和房管部門有默認的價格范圍,但其更新的頻率遠沒有市場價格更新快,讓一些人有漏洞可鉆。“營業(yè)稅改成增值稅后,房子在過戶、銷售、轉(zhuǎn)讓的過程中,會出現(xiàn)房屋增值空間越大繳稅越多的局面, 一定程度上可以規(guī)范虛假交易的情況。”孫大海說。

　　企業(yè)會搶購寫字樓嗎?“搶房”夸大其詞，有利于商業(yè)地產(chǎn)去庫存

　　記者近日走訪省城濟南幾個商業(yè)項目，表面上看當前市場對營改增表現(xiàn)平靜，實際上有所波動：省城東部的某商業(yè)項目相關(guān)負責人向記者透露，“近期的到訪者明顯增多，所以我們計劃針對營改增進行內(nèi)部培訓，目前已有企業(yè)明確5月1日后的購買意向。”

　　業(yè)內(nèi)有分析認為，新增不動產(chǎn)允許抵扣后，大大減輕企業(yè)稅負。這將鼓勵企業(yè)投資不動產(chǎn)擴大經(jīng)營規(guī)模，利好商業(yè)地產(chǎn)，有利于樓市去庫存。有媒體報道，“企業(yè)將會加入搶房大軍中”。

　　孫大海表示，“營改增”政策將不動產(chǎn)納入了抵扣范圍，一定程度上有利于企業(yè)抵扣當期稅額，但“企業(yè)將會加入搶房大軍中”的說法未免夸大其詞。他解釋說，從企業(yè)資本運作方面來看，企業(yè)購置不動產(chǎn)在抵稅的同時，可以作為固定資產(chǎn)進行融資，保障企業(yè)資金鏈條的正常運作，因此部分企業(yè)或?qū)�從這個出發(fā)點購置一部分不動產(chǎn)。當前企業(yè)能夠抵扣的不動產(chǎn)有3類：廠房、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓。短期來看，企業(yè)可通過購置不動產(chǎn)抵扣增值稅進項稅金，意味著所有企業(yè)持有不動產(chǎn)的成本將降低，這樣那些想要改善辦公條件的企業(yè)，就有可能受此新政刺激而出手購置新辦公樓，這在一定程度上有利于去化商辦類庫存;長期來看，將不動產(chǎn)納入抵扣范圍除了一定程度上有利于去化庫存外，也是為即將改革、擴圍的房地產(chǎn)稅做一定的鋪墊。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，營改增對房地產(chǎn)行業(yè)來說，最直接的利好在于促進流動和降低庫存。新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵企業(yè)購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于它把稅負傳遞給下家，因此營改增利好商業(yè)地產(chǎn)。

　　給房企壯膽 為庫存減壓

　　——營改增帶來的“三重利好”

　　營改增對房地產(chǎn)行業(yè)而言，不僅僅是稅率的變化。征收方式的改變和調(diào)整，給產(chǎn)業(yè)帶來更多利好和契機。拋開單純稅率來看，房地產(chǎn)業(yè)營改增，最少有三重利好。而這些利好，對于當下庫存高企、有效供給不足的市場而言，將釋放持久效應。

　　土地成本不再計稅刺激房企敢拿地

　　本次營改增的征稅細則說明中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

　　山東財經(jīng)大學經(jīng)濟研究中心主任潘明星解讀稱：在銷售額中把土地款扣除，大大降低房企稅負。尤其對于在一線城市高價拿地的房企，減稅有利于其松綁壓力，促使其增加房地產(chǎn)供應。

　　事實上，土地價款占房產(chǎn)企業(yè)銷售額的比例高達20%以上，一些一線城市甚至過半。

　　建安成本可抵扣 有助推廣精裝樓盤

　　根據(jù)去年山東省出臺的《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實施方案》要求，2017年設區(qū)城市新建高層住宅實行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。精裝房是未來房產(chǎn)市場政府引導、業(yè)主省心的有效供給。

　　此次營改增，精裝修對于房企來說，將有更多利好：裝修材料可批量采購，取得可抵扣增值稅發(fā)票，進行物料抵扣，而裝修費用也可提高房產(chǎn)建安成本�？山档推髽I(yè)稅負，從而增加盈利空間。

　　在市場上更受歡迎的精裝樓盤，有利于開發(fā)商搶占市場占有率。

　　自購不動產(chǎn)可抵扣促商業(yè)地產(chǎn)減壓

　　營改增實行后，購置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣。這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，并增加一般企業(yè)對于持有型物業(yè)的投資。此舉或能刺激商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力。

　　但是，《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》還規(guī)定，不動產(chǎn)其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。相比較于同樣能抵扣的租賃來說，企業(yè)購買自有房產(chǎn)能在實現(xiàn)短期降負。不動產(chǎn)涉及的進項金額較大，抵扣稅費也會較多。因不動產(chǎn)屬于貴重生產(chǎn)資料，購買數(shù)量和頻率也相對有限。

　　不同面孔

　　開發(fā)商“有利可圖”

　　營改增房產(chǎn)對開發(fā)商的影響大小主要取決于3個指標：毛利率高低、可獲進項多少及施工單位向房企轉(zhuǎn)嫁稅費比例。

　　實際上，一些業(yè)務操作規(guī)范、各類收支票據(jù)齊全、財務健全的房企，容易享受減負的利好——這對任何行業(yè)來說，都適用減負“良方”。而對一些品牌地產(chǎn)商來說，完善的財務和正規(guī)的供貨商和承包商，是多年市場選擇的結(jié)果。

　　本次營改增另一些征收方式變化，讓開發(fā)商感覺有利可圖。如土地價款享受扣除再計稅，不動產(chǎn)銷售可讓買受人納入抵扣等。

　　承包商“上下求索”

　　建筑企業(yè)供應商規(guī)模小而渠道散亂，如砂、石、磚、白灰、土方及其他零散五金建材等，基本上由個人、小規(guī)模納稅人供應。現(xiàn)在建筑行業(yè)大多采取“清包業(yè)務”，建筑承包商只承擔施工，原材料由“甲方”提供。由于主要成本是人力成本，沒有進項稅可抵扣。缺少發(fā)票或取得的發(fā)票非增值稅專用發(fā)票，營改增后，建筑企業(yè)面臨的最大難題。

　　建筑企業(yè)不得不“上下求索”以保障自身利益：對上游的供應商要求提供合格的增值稅發(fā)票，或選擇更換供應商，對下游的分包商選擇起來更為嚴格，要求盡可能組織發(fā)票，實現(xiàn)抵扣。

　　減稅不是最終目的

　　增值稅顧名思義就是對于增值部分來征收稅收，一件產(chǎn)品買來50元，賣出去100元，那么增值部分就是50元，乘以一個稅率，這就是要交給國家的。而營業(yè)稅呢，就非常簡單，一個產(chǎn)品賣出去100，那么你就乘以一個稅率，就是你要交給國家的。增值稅最最核心的地方在于他可以設定一個基數(shù)，這個基數(shù)是可以被扣除，這樣就可以縮小繳稅基數(shù)。

　　事實上，營改增并非簡單的針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而是涉及全行業(yè)鏈條的一項重大變革。雖然從宏觀角度來講營改增是一項減稅政策，可避免房地產(chǎn)服務企業(yè)與上游企業(yè)之間的重復征收，但是單純從地產(chǎn)行業(yè)來講，鏈條內(nèi)的參與者在規(guī)模、性質(zhì)、規(guī)范性等方面?zhèn)�體差異較大。

　　一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈上參與各方有：開發(fā)商、總包企業(yè)、部品供應商、原材料供應商等，需要深入剖析整個系統(tǒng)的抵扣鏈條和影響因素，才能弄清“營改增”對行業(yè)產(chǎn)生的系統(tǒng)性影響。當然從長遠看，“營改增”將推動建筑業(yè)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，促進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展，企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部管理和控制，加快轉(zhuǎn)型升級。