營業(yè)稅改征增值稅全覆蓋后，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。有人認(rèn)為，營業(yè)稅稅率為5%，而增值稅稅率是17%，個人稅負(fù)將大幅上升。筆者認(rèn)為，了解營改增的來龍去脈，是分析稅負(fù)增減的前提。

　　今年2月，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)，其中第二條規(guī)定：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。”

　　按照往年營改增政策，營業(yè)稅優(yōu)惠都會順延，原來免征營業(yè)稅的，營改增后也基本免征增值稅。3月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議部署，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。因此筆者認(rèn)為，營改增后，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，會繼續(xù)免征增值稅。那么，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，是否需要按17%的稅率全額征收增值稅呢?筆者認(rèn)為，這也是不可能的，因為增值稅是有相關(guān)政策的。

　　除了營改增后的某些行業(yè)外，大多數(shù)企業(yè)增值稅稅率為17%，但這是一般納稅人的稅率，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2013〕106號)、《增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法》(國家稅務(wù)總局令第22號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確〈增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》(國稅函〔2010〕139號)規(guī)定，自然人不能被認(rèn)定為一般納稅人，自然人是小規(guī)模納稅人，小規(guī)模納稅人征收率為3%(不含稅銷售額的3%)，顯然比營業(yè)稅稅率更低。假設(shè)營改增后個人轉(zhuǎn)讓二手房征收率與營業(yè)稅稅率一樣，依然為5%，也比營業(yè)稅稅負(fù)要低一點(diǎn)兒，因為增值稅是按照不含稅銷售額來征收的。

　　現(xiàn)在的問題是，上述現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策不適用于北京、上海、廣州和深圳，它們?nèi)匀贿m用2015年財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)，即個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。因此，個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售如何征收增值稅就成為難點(diǎn)。

　　筆者認(rèn)為，營改增在全國推行，可能不會區(qū)分地域，將統(tǒng)一沿用財稅〔2016〕23號文件精神，即個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅;個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅，或適用小規(guī)模納稅人3%征收率，也可能實行5%征收率。總之，稅負(fù)都會有所下降。

　　合肥5月起實施"營改增"二手房交易稅負(fù)略降

　　5月1日起，合肥將全面實施“營改增”，在金融業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開,并涉及自然人繳納增值稅征管,如個人二手房交易。合肥市國稅局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，此次營改增擴(kuò)圍，對于備受關(guān)注的二手房交易稅負(fù)幾乎沒有影響，“征收率及免稅年限不變，只是計算方式上的細(xì)微差別將帶來稅負(fù)的略微降低。”

　　全市86900戶納稅人“營改增”

　　合肥市國稅局貨物和勞務(wù)稅處副處長束慶華介紹，按照省國稅局同級傳遞模式要求，市國稅局已將省地稅局直屬局和市地稅局移交戶籍清分至合肥市轄各區(qū)國稅局，“四縣一市”國稅機(jī)關(guān)自行與當(dāng)?shù)氐囟惒块T聯(lián)系辦理試點(diǎn)納稅人的戶籍移交、調(diào)查確認(rèn)等工作。

　　此次“營改增”擴(kuò)圍之后，全市將有86900戶納稅人由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

　　“營改增”之后，納稅人稅負(fù)將有什么變化?束慶華介紹，納稅人總體稅負(fù)將降低，比如小規(guī)模納稅人，“營改增”之前稅率為5%的，改了之后稅率為3%;如果之前繳稅稅率為3%的，“營改增”之后依然為3%，但是在計算方式上為營業(yè)收入除以1.03之后，再乘以3%，依然會有所減少。

　　二手房交易稅負(fù)將略有降低

　　對于普遍關(guān)注的二手房交易中稅負(fù)的變化，束慶華表示，按照國家稅務(wù)總局的安排，屬于自然人繳納增值稅范疇的二手房交易繳納征收率與免稅年限并沒有變化，“營改增”之后，只是計算方式的不同從而帶來稅負(fù)的略微降低。

　　也就是說，“營改增”之后，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。束慶華舉例，比如價值100萬購買不足兩年的房產(chǎn)，“營改增”之前需要繳納營業(yè)稅為100萬×0.05，為5萬元，改為增值稅之后，計算方式為(100÷1.05)×0.05=4.76萬，前后相比，很明顯營改增后增值稅比以前的營業(yè)稅節(jié)省了2400元。

　　而二手房交易中的其他稅種，諸如契稅、印花稅等無變化。

　　將在納稅大廳建立“營改增”納稅人辦稅“綠色通道”

　　根據(jù)合肥市國稅局的安排，將及時核定試點(diǎn)納稅人使用的各類發(fā)票的版式和用量，為納稅人制發(fā)《發(fā)票領(lǐng)購簿》，自2016年5月1日起，確保試點(diǎn)納稅人順利開出增值稅發(fā)票。試點(diǎn)納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，需要開具除專用發(fā)票以外發(fā)票的，在2016年7月31日前(含)可繼續(xù)使用地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的普通發(fā)票。

　　為方便納稅人，合肥市國稅局將確�；鶎右痪�人員力量滿足“營改增”工作需要。增設(shè)辦稅服務(wù)廳服務(wù)窗口，擴(kuò)大窗口服務(wù)功能，加大窗口人員“營改增”政策和業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)力度，提高辦稅效率。

　　同時，落實窗口崗位補(bǔ)充崗制度，按照1:1.3比例配備窗口人員，確保申報期內(nèi)各類窗口不缺人、不空崗。安排落實大廳咨詢臺，解答納稅人疑問，安排引導(dǎo)人員維持辦稅人員秩序，建立“營改增”納稅人辦稅“綠色通道”，確保“營改增”后納稅有序進(jìn)行。