財政部2月17日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》顯示，除北上廣深城市外，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售均免征營業(yè)稅。
2016年將在建筑業(yè)等四大行業(yè)推行營改增�！蹲C券日報》記者獲悉，2月22日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》，明確建筑業(yè)的增值稅稅率擬為11%。
“為適應(yīng)建筑業(yè)營改增的需要，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織開展了建筑業(yè)營改增對工程造價及計價依據(jù)影響的專題研究，并請部分省市進(jìn)行了測試，形成了工程造價構(gòu)成各項費用調(diào)整和稅金計算方法。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
《通知》要求，為保證營改增后工程計價依據(jù)的順利調(diào)整，各地區(qū)、各部門應(yīng)重新確定稅金的計算方法，做好工程計價定額、價格信息等計價依據(jù)調(diào)整的準(zhǔn)備工作。
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，建筑業(yè)年產(chǎn)值近16萬億元，從業(yè)人員達(dá)到4500萬，建筑業(yè)營改增涉及人數(shù)眾多，利益調(diào)整復(fù)雜，因此營改增方案設(shè)計十分慎重。
普華永道中國流轉(zhuǎn)稅主管合伙人胡根榮認(rèn)為，從現(xiàn)實情況來看，建筑行業(yè)因為上游抵扣不健全，稅負(fù)上升的可能性比較大。而房地產(chǎn)業(yè)中，土地作為開發(fā)成本中的大項，能否納入進(jìn)項被抵扣，將極大影響企業(yè)稅負(fù)。
分析人士表示，從長遠(yuǎn)看，營改增將推動建筑業(yè)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)建筑企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理和控制，加快轉(zhuǎn)型升級。而且作為基礎(chǔ)行業(yè)的建筑業(yè)實施營改增也有利于降低整個社會的稅負(fù)水平。
《通知》要求，各地區(qū)、各部門要高度重視此項工作，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，采取措施，于2016年4月底前完成計價依據(jù)的調(diào)整準(zhǔn)備。
此外，中國建筑(601668,股吧)業(yè)協(xié)會和中國建設(shè)會計學(xué)會日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好建筑業(yè)企業(yè)內(nèi)部營改增準(zhǔn)備工作的指導(dǎo)意見》，要求建筑業(yè)內(nèi)部做好營改增準(zhǔn)備�！兑庖姟诽岢�，建筑企業(yè)應(yīng)該學(xué)習(xí)現(xiàn)有其他行業(yè)營改增文件，開展增值稅模擬運轉(zhuǎn)，制定應(yīng)對方案。
李克強(qiáng)：2016年5月1日建筑業(yè)全面實施“營改增”
2016年3月5日，第十二屆全國人民代表大會第四次會議在北京人民大會堂開幕，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告。
李克強(qiáng)指出，2016年要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，創(chuàng)新宏觀調(diào)控方式，加強(qiáng)區(qū)間調(diào)控、定向調(diào)控、相機(jī)調(diào)控，統(tǒng)籌運用財政、貨幣政策和產(chǎn)業(yè)、投資、價格等政策工具，采取結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革舉措，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。
積極的財政政策要加大力度。今年擬安排財政赤字2.18萬億元，比去年增加5600億元，赤字率提高到3%。其中，中央財政赤字1.4萬億元，地方財政赤字7800億元。安排地方專項債券4000億元，繼續(xù)發(fā)行地方政府置換債券。
適度擴(kuò)大財政赤字，主要用于減稅降費，進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。
今年將采取三項重大舉措
一是全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。
二是取消違規(guī)設(shè)立的政府性基金，停征和歸并一批政府性基金，擴(kuò)大水利建設(shè)基金等免征范圍。
三是將18項行政事業(yè)性收費的免征范圍，從小微企業(yè)擴(kuò)大到所有企業(yè)和個人。
建筑業(yè)應(yīng)對改變
實施上述政策，今年將比改革前減輕企業(yè)和個人負(fù)擔(dān)5000多億元。同時，適當(dāng)增加必要的財政支出和政府投資，加大對民生等薄弱環(huán)節(jié)的支持。創(chuàng)新財政支出方式，優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，該保的一定要保住，該減的一定要減下來。
這也將意味著建筑業(yè)營改增即將落地執(zhí)行，建筑業(yè)由營業(yè)稅改增值稅之后，將對建筑企業(yè)的管理能力提出了新的要求，材料、人工等各項進(jìn)項若不能及時、足額獲得到增值稅發(fā)票，將請意味看企業(yè)運營成本陡增。
目前，眾多建筑企業(yè)采用的都是聯(lián)營掛靠經(jīng)營模式，納稅主體是與建設(shè)單位簽訂合同的較高資質(zhì)的建筑企業(yè)，而實際運營項目的是掛靠的企業(yè)或個人。那么，作為僅收1-2%管理費，而要交11%的增值稅的建筑企業(yè)，如何應(yīng)對?
目前政策尚未正式頒布，廣大建筑企業(yè)還是要做好各項準(zhǔn)備工作，做好營改增準(zhǔn)備工作的沖刺。根據(jù)中國建筑業(yè)協(xié)會、中國建設(shè)會計學(xué)會印發(fā)的《關(guān)于做好建筑業(yè)企業(yè)內(nèi)部營改增準(zhǔn)備工作的指導(dǎo)意見》中強(qiáng)調(diào)的相關(guān)內(nèi)容。即：針對營改增，建筑企業(yè)要組織開展模擬運轉(zhuǎn)，以保證把準(zhǔn)備工作做得準(zhǔn)確、全面和系統(tǒng)。營改增模擬運轉(zhuǎn)，是指建筑業(yè)企業(yè)在目前仍然實施營業(yè)稅管理和核算的情況下，參照對已經(jīng)實施營改增行業(yè)企業(yè)增值稅的征收管理規(guī)定，進(jìn)行全過程的增值稅模擬管理和賬外核算。
根據(jù)實際情況，模擬運轉(zhuǎn)，可以是一個企業(yè)，也可以是企業(yè)中的一個或幾個基層單位、一個或幾個工程項目。模擬運轉(zhuǎn)，要嚴(yán)格依據(jù)實施增值稅管理的實際情況，對工程投標(biāo)報價、合同協(xié)議管理、貨物勞務(wù)采購、發(fā)票管理傳送、會計稽核核算、實施報稅清繳等管理環(huán)節(jié)進(jìn)行全面審查，準(zhǔn)確、具體、全面地找出不適應(yīng)增值稅征收管理的各種實際問題，以便系統(tǒng)的、有針對性的做好內(nèi)部各項準(zhǔn)備工作。
營改增后個人二手房買賣政策平移 或仍按5%計征
全面推開營改增試點已經(jīng)箭在弦上。
其中，個人二手房交易將由營業(yè)稅改征增值稅，稅率將如何變化，無疑是大家關(guān)注的重點之一。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者掌握的一份營改增試點實施辦法顯示，后續(xù)營改增對很多業(yè)務(wù)都有過渡安排，其中“銷售不動產(chǎn)”部分，個人銷售不滿2年住房的，按5%征收率全額繳納增值稅;銷售滿2年的住房，免征增值稅。
業(yè)內(nèi)專家對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，國務(wù)院總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)營改增試點要保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，國務(wù)院常務(wù)會議指出原有優(yōu)惠政策會延續(xù)，且有其他過渡政策。個人二手房買賣若按5%征收率計算增值稅，跟營業(yè)稅條件下稅負(fù)相當(dāng)，個人二手房買賣者稅負(fù)不會增加。
或平移營業(yè)稅政策
3月18日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署從今年5月1日起，將營改增試點范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。會議指出，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。
隨后，財政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，建筑業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)稅率為11%。5月1日開始的擴(kuò)圍與以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。
這引起一些二手房買賣方的焦慮。在廣州擁有住房、近期考慮換房的李偉(化名)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，正在考慮是否要趕緊把手里住房賣掉、買入新的改善性住房。因為5月1日起將改征增值稅，若對個人住房的增值額征收11%的增值稅，相比5%的營業(yè)稅，稅負(fù)要高出很多，換房成本可能會高很多。
北京一房屋中介對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，北京房價現(xiàn)在還在上漲，營改增的政策現(xiàn)在還沒有明確，但如果稅率提高，稅負(fù)可能會上升。
這無疑與官方釋放的“減負(fù)”的信號相悖。當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，一線城市房價上漲，營改增政策不明朗，也有人擔(dān)心可能借此控制房價。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者掌握的營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法，個人二手房買賣環(huán)節(jié)的增值稅，可能平移營業(yè)稅的政策，稅率仍為5%，免稅的優(yōu)惠政策也進(jìn)一步延續(xù)。
“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。”
增值稅，是對貨物和服務(wù)流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額征收的稅種，常規(guī)計征辦法是逐節(jié)征收、環(huán)環(huán)抵扣，簡易計征辦法則類似營業(yè)稅做法、對銷售額一定比例(即征收率)繳納增值稅，類似營業(yè)稅做法。
如一套住房，原價購入是100萬，賣出價格為200萬。若按照不動產(chǎn)業(yè)11%的稅率，常規(guī)計征辦法，銷項稅額減去進(jìn)項稅額(200×11%-100×11%=11)，得到應(yīng)繳增值稅額11萬元;若按簡易計征辦法，即對銷售額200萬，按照5%的征收率計征，應(yīng)繳納增值稅10萬。這與原營業(yè)稅稅負(fù)是相當(dāng)?shù)�，現(xiàn)價200萬按5%營業(yè)稅稅率計征，得到應(yīng)繳10萬營業(yè)稅。
據(jù)了解，5%的征收率，在我國目前增值稅體制下，是一個全新的稅率，屬于過渡政策的范疇。原增值稅一般納稅人有17%、13%這兩檔稅率;此前營改增試點四年時間，試點一般納稅人分別適用11%、6%的稅率，針對小規(guī)模納稅人僅有3%這一檔征收率。
業(yè)內(nèi)財稅專家對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，個人二手房交易改征增值稅，適用5%的征收率，也是為了改革平穩(wěn)過渡、不增加納稅人負(fù)擔(dān)的做法。
北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，營業(yè)稅存在環(huán)環(huán)征收、重復(fù)征稅的問題，個人二手房流通次數(shù)增多，會加劇重復(fù)征稅的問題。但增值稅只對增值額征稅，從長遠(yuǎn)和稅收原理來看，營改增是減稅的。
暫由地稅部門征收
某地稅局官員對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)下發(fā)文件，營改增之后，個人二手房交易這塊的增值稅仍暫時由地稅部門征收。因為二手房交易環(huán)節(jié)的其他稅種，如個稅、契稅等均由地稅部門負(fù)責(zé)，為統(tǒng)一方便管理考慮，營改增之后，仍由地稅部門征收。
目前，我國二手房交易過程中存在營業(yè)稅、個稅、契稅、城建稅、教育費附加稅等，個人二手房交易中暫免征土地增值稅和印花稅。
正常而言，營業(yè)稅、個稅、城建稅、教育費附加稅是向賣房者征收，僅契稅是針對買房者征收。但在實際市場交易過程中，尤其是一線城市，基本由買房者承擔(dān)所有稅費。交易過程中產(chǎn)生的稅收，不能通過按揭貸款實現(xiàn)，在購房時，需要實付——這筆稅款構(gòu)成買房者當(dāng)期實際的“負(fù)擔(dān)”。
深圳一家地產(chǎn)中介對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，目前深圳個人二手房買賣過程中，主要包括5.6%的營業(yè)稅(5%為營業(yè)稅，0.6%為城建稅、教育費附加稅等)、1%的個稅、1%-1.5%的契稅，營業(yè)稅在其中比重最大。
北京的情況略有不同。由于個稅嚴(yán)格執(zhí)行價差的20%，不能享受“滿五年，且為唯一住房”的二手房，買賣過程中，個稅可能超過營業(yè)稅，為交易過程中最大的一筆稅款。
北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，個人房屋交易產(chǎn)生的個稅，原本有兩種計征方式，一種是按現(xiàn)價減去原值，針對差價征收20%的個稅;對于那些難以提供房屋原值的住房，適用第二種征收方式，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定一個征收率，對住房現(xiàn)價按征收率征收一定比例，基本為1%。后來，為調(diào)控上漲過快的房價，嚴(yán)格執(zhí)行20%的征收辦法。
營改增之后，是否會對房價產(chǎn)生影響呢?社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，營改增不會對二手房交易的價格產(chǎn)生什么影響，房價基本由供需關(guān)系決定，稅收只是起到一定調(diào)節(jié)作用。
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