近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，自今年5月1日起，全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。此次試點(diǎn)將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開(kāi)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。并將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。

　　營(yíng)改增后，買(mǎi)賣(mài)二手房會(huì)不會(huì)增加稅負(fù)?房企成本增加還是降低?房?jī)r(jià)是漲是跌?想買(mǎi)房的是現(xiàn)在買(mǎi)還是營(yíng)改增后買(mǎi)?昆明二手房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“末班車(chē)”行情……導(dǎo)致二手房成交量猛增。

　　避免重復(fù)征稅減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)

　　記者注意到，今年的營(yíng)改增首次牽涉到自然人繳納增值稅問(wèn)題，比如個(gè)人二手房交易。個(gè)人出售二手房，原先應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅將被增值稅替代。

　　就昆明來(lái)看，目前二手房交易需繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中，營(yíng)業(yè)稅稅率為5.6%。營(yíng)業(yè)稅的征收是以住宅全額售價(jià)為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣(mài)出價(jià)和買(mǎi)入價(jià)稅前的差額做基數(shù)。

　　今年2月19日，為刺激房地產(chǎn)去庫(kù)存，財(cái)政部決定對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行重大調(diào)整。新規(guī)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。調(diào)整后，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅和契稅政策有了較大幅度的優(yōu)惠。

　　雖然營(yíng)改增的具體實(shí)施細(xì)則還未出臺(tái)，但近期對(duì)于營(yíng)改增后二手房交易環(huán)節(jié)的稅率猜測(cè)也不斷，據(jù)報(bào)道，如果營(yíng)業(yè)稅改增值稅，可能適用的稅率有6%、11%的稅率，以及少數(shù)可能適用的3%的征收率。

　　云南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授張麗華認(rèn)為，增值稅在國(guó)際上是一個(gè)中性稅種，所謂中性就是對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)程度最低，最大好處是可以抵扣購(gòu)進(jìn)的部分成本，只對(duì)最后增加收益的部分征稅，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)影響最低，破壞作用最低。“營(yíng)改增后，如果稅負(fù)大幅增加，這跟我們的稅制改革和整個(gè)國(guó)家的供給側(cè)改革的初衷是自相矛盾的。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括供給側(cè)改革，目標(biāo)就是為企業(yè)降低生產(chǎn)成本，降稅費(fèi)。因此，我們的稅制改革是不能給生產(chǎn)者增加稅負(fù)的。”張麗華說(shuō)道。

　　市場(chǎng)觀(guān)察

　　買(mǎi)賣(mài)雙方多持觀(guān)望

　　記者近期多次在昆明市房產(chǎn)交易中心看到，辦理二手房過(guò)戶(hù)手續(xù)的市民和房產(chǎn)中介工作人員絡(luò)繹不絕。

　　對(duì)于是否聽(tīng)說(shuō)過(guò)二手房交易將推行營(yíng)改增一事，正排隊(duì)等待辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的張女士說(shuō)：“聽(tīng)說(shuō)過(guò)，但不清楚具體情況。我們?cè)缬?jì)劃賣(mài)了舊房換新房，所以遇到合適買(mǎi)家就出手了，沒(méi)考慮太多政策因素。”一旁的房產(chǎn)中介工作人員表示：“最近幾天，咨詢(xún)營(yíng)改增后二手房交易稅費(fèi)增減問(wèn)題的業(yè)主大約占到3成左右，不過(guò)大部分決定等具體方案出臺(tái)后，再做打算。”

　　在榮城地產(chǎn)門(mén)店，置業(yè)顧問(wèn)王先生告訴記者：“最近咨詢(xún)二手房交易稅費(fèi)的顧客明顯增加。”雖然有消息指出稅負(fù)只減不增適用于所有營(yíng)改增納稅人，營(yíng)改增后，個(gè)人出售二手房繳納的增值稅與原應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅或?qū)⒊制�，甚至略有下降，但目前二手房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)免征年限和稅率問(wèn)題還是普遍關(guān)注。

　　采訪(fǎng)中，有購(gòu)房者提出疑問(wèn)：當(dāng)年80萬(wàn)元買(mǎi)的房子，花了20萬(wàn)元裝修，實(shí)行營(yíng)改增后，裝修費(fèi)用能否進(jìn)行稅前抵扣，如果可以抵扣，是否算折舊……這些需具體實(shí)施細(xì)則來(lái)確定。

　　或加速寫(xiě)字樓去庫(kù)存

　　房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增究竟會(huì)帶來(lái)什么影響，稅負(fù)是增還是降?

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因稅負(fù)降低而提升。同時(shí)，營(yíng)改增后將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對(duì)樓市而言也有積極影響。

　　張宏偉表示，尤為值得關(guān)注的一點(diǎn)，營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對(duì)于所有企業(yè)來(lái)講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效消化寫(xiě)字樓庫(kù)存。

　　“暴食一頓，消化十年。”這是業(yè)內(nèi)人士對(duì)昆明寫(xiě)字樓的具象形容。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年上半年昆明過(guò)規(guī)項(xiàng)目中，純寫(xiě)字樓由3.02萬(wàn)平方米暴漲至27.53萬(wàn)平方米，同比2014年暴漲8倍之多。房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增對(duì)昆明寫(xiě)字樓而言，無(wú)疑是一個(gè)利好消息。

　　不過(guò)，張宏偉也提出，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，對(duì)于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來(lái)講，將因此獲益，但營(yíng)改增并不是樓市政策的結(jié)束，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會(huì)逐步推進(jìn)。尤其是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅(暫時(shí)稱(chēng)為房產(chǎn)稅)來(lái)講，后續(xù)仍有擴(kuò)圍可能性。

　　至于房?jī)r(jià)是否會(huì)因此下降，張宏偉明確表示：不會(huì)下降。因?yàn)橥恋爻杀靖�，總的稅費(fèi)成本還是很高，不過(guò)由于政策層面一直鼓勵(lì)去庫(kù)存，市場(chǎng)趨勢(shì)正逐漸向好。

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