《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》擬修改

時間：2023-02-21 18:37:29 政策法規(guī) 我要投稿

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2016《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》擬修改

　　《住房城鄉(xiāng)建設部國家發(fā)展改革委人力資源社會保障部關(guān)于修改<房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法>的決定》已經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設部常務會議、國家發(fā)展改革委主任辦公會議審議通過，經(jīng)商人力資源社會保障部同意，現(xiàn)予發(fā)布，自2016年4月1日起施行。下面是小編為大家整理的相關(guān)內(nèi)容，歡迎關(guān)注。

2016《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》擬修改

　　住房城鄉(xiāng)建設部國家發(fā)展改革委人力資源社會保障部關(guān)于修改《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的決定

　　住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、人力資源社會保障部決定將《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》(住房城鄉(xiāng)建設部國家發(fā)展改革委員會人力資源社會保障部令第8號)第十條修改為：“房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理和房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織負責管理和實施考試工作，原則上每年舉行一次考試。國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門、人力資源社會保障部門負責對房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理和房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試進行指導、監(jiān)督和檢查。”

　　本決定自2016年4月1日起施行。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》根據(jù)本決定作相應的修改，重新發(fā)布。

　　律師解讀《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》

　　《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》于2011年4月1日開始施行，從實務角度講，房地產(chǎn)經(jīng)紀(中介)機構(gòu)眼前馬上要做什么或要注意什么呢?青島周海濱律師特作如下提示：

　　一、店內(nèi)要設立公示牌，并公示以下內(nèi)容：

　　該辦法第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應當在其經(jīng)營場所醒目位置公示下列內(nèi)容：

　　(一)營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件;

　　(二)服務項目、內(nèi)容、標準;

　　(三)業(yè)務流程;

　　(四)收費項目、依據(jù)、標準;

　　(五)交易資金監(jiān)管方式;

　　(六)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;

　　(七)政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;

　　(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

　　分支機構(gòu)還應當公示設立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營地址及聯(lián)系方式。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售商品房項目的，還應當在銷售現(xiàn)場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關(guān)證明文件。

　　周海濱律師特別提示：該條強調(diào)了經(jīng)紀機構(gòu)相關(guān)信息的公示，就公示的具體內(nèi)容而言，要特別注意收費標準的公示以及相關(guān)合同范本的公示，同時提醒要懸掛營業(yè)執(zhí)照。上述要求一方面強調(diào)了對消費者的保護，另一方面意在引導經(jīng)紀機構(gòu)規(guī)范化發(fā)展，我想這也是管理部門近期檢查的基本內(nèi)容，應該提早準備。

　　二、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同

　　該辦法第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的，應當與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當包含下列內(nèi)容：

　　(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員情況;

　　(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標準;

　　(三)服務費用及其支付方式;

　　(四)合同當事人的權(quán)利和義務;

　　(五)違約責任和糾紛解決方式。

　　建設(房地產(chǎn))主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織可以制定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同示范文本，供當事人選用。

　　周海濱律師特別提示：辦法強調(diào)了簽訂書面合同的服務事項，包括提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等，強調(diào)以書面合同規(guī)范，也是為了減少該領(lǐng)域的糾紛。辦法雖然對合同內(nèi)容作了規(guī)定，但較為概括。另外，辦法指出相關(guān)部門可以制定合同示范文本，律師認為這是很重要的，如果讓經(jīng)紀機構(gòu)自己隨意制定合同，第一會出現(xiàn)千差萬別的各類合同，第二難以避免糾紛的發(fā)生。同時建議，即使有了格式文本，也應該根據(jù)個案之不同，認真制定合同。

　　三、關(guān)于提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務的要求

　　該辦法第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。

　　周海濱律師特別提示：該條規(guī)定了經(jīng)紀機構(gòu)在辦理代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等服務時的特別義務，即事先告知義務，事先告知什么呢?事先告知服務內(nèi)容、收費標準。為了避免糾紛，律師建議事先告知義務以書面形式出現(xiàn)，否則一旦產(chǎn)生糾紛，上述事先告知義務是否履行都會產(chǎn)生爭執(zhí)。以書面形式告知，也是對經(jīng)濟機構(gòu)和購房者的保護。

　　四、關(guān)于收費實行明碼標價制度

　　該辦法第十八條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務實行明碼標價制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當遵守價格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營場所醒目位置標明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務項目、服務內(nèi)容、收費標準以及相關(guān)房地產(chǎn)價格和信息。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標價內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐;一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。

　　周海濱律師提示，辦法對收費透明化再次進行了強化，明確規(guī)定不得收取任何未予標明的費用。經(jīng)紀機構(gòu)以后所有收取的費用，該費用的收取標準必須事先在店里公示，否則一旦產(chǎn)生糾紛，就會對中介機構(gòu)不利。

　　另外，辦法特別強調(diào)了，服務分為多個項目的，要明確每一個項目的報價，比如既為客戶代辦貸款，又為客戶辦理房產(chǎn)等級的，必須將兩個項目分開報價。

　　五、關(guān)于傭金收取

　　該辦法第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定標準的，不得收取傭金。

　　兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，只能按照一宗業(yè)務收取傭金，不得向委托人增加收費。

　　周海濱律師特別提示：辦法再次強調(diào)，未完成委托，不得收費，并進行了細化，分為未完成約定事項和未完成約定標準，而約定事項和約定標準都體現(xiàn)在經(jīng)紀服務合同中，以后經(jīng)紀服務合同的簽訂顯得更加重要，要將約定事項和約定標準盡量明確細化。

　　六、如何簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

　　1、關(guān)于合同簽訂的蓋章簽字問題，該辦法第第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，應當加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名。

　　周海濱律師特別提示，辦法對合同簽訂進行了規(guī)范，首先要求必須加蓋公章，同時要求相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀人簽字，便于合同的履行、落實。

　　2、關(guān)于合同簽訂前的告知義務，該辦法第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前，應當向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項：

　　(一)是否與委托房屋有利害關(guān)系;

　　(二)應當由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料;

　　(三)委托房屋的市場參考價格;

　　(四)房屋交易的一般程序及可能存在的風險;

　　(五)房屋交易涉及的稅費;

　　(六)經(jīng)紀服務的內(nèi)容及完成標準;

　　(七)經(jīng)紀服務收費標準和支付時間;

　　(八)其他需要告知的事項。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)根據(jù)交易當事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務以外的其他服務的，應當事先經(jīng)當事人書面同意并告知服務內(nèi)容及收費標準。書面告知材料應當經(jīng)委托人簽名(蓋章)確認。

　　周海濱律師提示：其實就是要求在簽訂書面合同前，還要簽一份書面告知通知書，將相關(guān)注意事項告知客戶，讓客戶簽字確認，這是加強了對購房者在簽訂合同時的保護，實踐中，購房者往往是信息弱勢方，而購房合同往往比較粗略，辦法要求書面告知書，實際上是要求中介機構(gòu)在簽合同時，盡量將信息披露給購房者，讓購房者慎重簽訂合同，體現(xiàn)了房屋買賣合同的嚴肅性。

　　3、關(guān)于中介機構(gòu)對房屋信息的審查義務，

　　辦法第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應當編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應的房源信息。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀服務合同，應當查看委托人身份證明等有關(guān)資料。

　　第二十三條委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，應當向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供真實有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應當向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供真實有效的房屋權(quán)屬證書。委托人未提供規(guī)定資料或者提供資料與實際不符的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當拒絕接受委托。

　　周海濱律師提示：中介機構(gòu)以后還要制作一份書面材料，那就是《房屋狀況說明書》，中介機構(gòu)要審查委托人的身份信息、房產(chǎn)材料信息。但律師擔心的是，中介機構(gòu)的審查能力是有限的，一般只是審查身份證以及房產(chǎn)證，而我國房產(chǎn)信息最終是以房產(chǎn)部門的登記為準的，假如現(xiàn)有材料與房產(chǎn)登記材料不一致，且產(chǎn)生糾紛，如何處理，該追究誰的責任呢?建議應該進一步細化。

　　七、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)業(yè)“十不準”

　　辦法第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行為：

　　(一)捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格;

　　(二)對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;

　　(三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務，誘騙消費者交易或者強制交易;

　　(四)泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當利益;

　　(五)為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;

　　(六)改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租;

　　(七)侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金;

　　(八)承購、承租自己提供經(jīng)紀服務的房屋;

　　(九)為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀服務;

　　八、經(jīng)紀服務合同要保存五年了!