2015新房改房政策解讀
現(xiàn)今，放假越來越高，大家想要換一套住房卻又因為手頭沒有足夠的資金而一再猶豫，國家推出一種政策——房改房，城鎮(zhèn)職工可以根據(jù)已有住房來換購一套公房。如下是2015新房改房政策解讀詳情：
一、已購公有住房上市需知
a、何謂公有住房?又何謂公有住房上市?
公有住房是指職工已按照國家住房制度改革政策購買的公有住房;而公有住房上市是指已購公有住房依法出售、交換、出租的行為。
b、已購公有住房必須具備什么條件才可出售、交換及贈與?已購公有住房具備下列條件的可以出售、交換、贈與：
1.已取得房地產(chǎn)權(quán)證;
2.出售的，已按揭準價或成本價付清房款;
3.交換、贈與的，已按成本價付清房款;
4.交納應分攤共有建筑面積價款;
5.已按規(guī)定交納國有土地使用權(quán)出讓金;
已購公有住房已按標準價或成本價付清房款，取得房地產(chǎn)權(quán)證的，可以抵押、出租。
c、未分攤的共有建筑面積的已購公有住房在出售、交換及贈與時，須作什么安排?
1.未分攤共有建筑面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，需經(jīng)廣州市房地產(chǎn)測繪所測量計算屬于該房屋分攤的共有建筑面積;
2.對于10層以上(包括10層)的高層建筑，分攤的共有建筑面積，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價的20%向原產(chǎn)權(quán)單位購買;
3.對于10層以下的多層建筑，分攤的共有建筑面積，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價的10%向原產(chǎn)權(quán)單位購買;
4.原產(chǎn)權(quán)單位已撤消的，該房款應交付其上級主管部門;無上級主管部門的，應交付廣州市住房制度改革辦公室;
5.以上收入應全額存入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開設的單位住房基金專戶管理;
6.已購公有住房應分攤共有建筑面積的測量費用，由收取共有分攤建筑面積價款的單位負責;
7.已購買所分攤共有建筑面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，所得價款應全額歸原產(chǎn)權(quán)人。
d、出售、交換及贈與已購公有住房需要繳交什么費用?
1、已購公有住房出售、交換、贈與的，產(chǎn)權(quán)人應按交易評估價格的.1%繳納國有土地使用權(quán)出讓金;
2.原產(chǎn)權(quán)單位已繳納國有土地使用權(quán)出讓金的，產(chǎn)權(quán)人應補交的國有土地使用權(quán)出讓金向原產(chǎn)權(quán)單位交納;
3.已購公有住房上市時，應當依照國家、省、市的有關(guān)規(guī)定征收稅費，但交易時免征營業(yè)稅(及其附征的城市建設稅、教育費附加等)、土地增值稅;
4、自住滿5年以上的，免征個人所得稅。
e、何種公有住房不得出售、交換及贈與?下列已購公有住房不得上市：
1.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
2.在市房屋拆遷主管機關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的;
3.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的;
4.違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購房約定的;
5.國家、省、市規(guī)定不能上市的。
f、已購公有住房在出售、交換及贈與時的各項注意事項：
1.經(jīng)廣州市住房制度改革辦公室核準;
2.按出售、交換、贈與、抵押、出租的有關(guān)法律、法規(guī)，辦理交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記、租賃登記手續(xù);
3.出售以標準價購買的已購公有住房時，賣方應在辦理交易確認后30日內(nèi)，把出售中屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入基金專戶，方可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記;
4.已購公有住房出售時，交易雙方應如實申報成交價格，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán);
5.原產(chǎn)權(quán)單位應自收到廣州市房地產(chǎn)交易所發(fā)出的書面通知書之日起10日內(nèi)作出書面答覆，并辦理交易手續(xù);
6.逾期不答覆或不辦理交易手續(xù)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán);
7.已購公有住房中超過本人職務住房面積分配標準部分，已按市場價購買的，出售時該超標部分免繳國有土地使用權(quán)出讓金;
8.已購公有住房出售時，產(chǎn)權(quán)人原是以成本價購買的，增值部分全部歸個人所有;
9.以標準價購買的，增值額的80%歸個人所有，20%交回原產(chǎn)權(quán)單位，納入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開設的單位住房基金專戶管理;
10.已購公有住房相互交換，或者與商品房、私房交換的，按廣州市房地產(chǎn)交易所的評估價格計價，并按規(guī)定繳納有關(guān)交易稅費;
11.已購公有住房上市后，原產(chǎn)權(quán)人及其配偶不得再享受按福利優(yōu)惠政策分配、租住、購買公有住房。
g、買賣房改房的各項程序：
1.房改房在出售、交換及贈與前需先如實填報《廣州市職工已購公有住房上市核準表》，由原產(chǎn)權(quán)單位核對有否違反購房約定。如屬出售的，由原產(chǎn)權(quán)單位加具是否購買的意見，并提交下列材料向市房改申請辦理上市核準手續(xù);
�、�、《廣州市職工已購公有住房上市核準表》一式六份;
�、�、《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》。交換、贈與的，必須按成本價付清房款;
�、�、《廣州市公有住房買賣協(xié)議書》;
�、堋a(chǎn)權(quán)人身份證。
2、出售、交換程序：
�、�、序所持《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》的附圖未有共有建筑面積分攤的;到市房地產(chǎn)測繪所辦理委托測量的手續(xù)，計算應分攤的共有建筑面積;
�、�、持市房改辦核準的《廣州市職工已購公有住房上市核準表》、《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》，到市房地產(chǎn)交易所辦理交易過戶手續(xù);
�、邸a(chǎn)權(quán)人在市房地產(chǎn)交易所發(fā)出《交易過戶通知書》之日起30天內(nèi)，交納有關(guān)稅費及國有土地使用權(quán)出讓金，并把屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入“單位住房基金專戶”，由市房改辦核準并開具證明后，到市房地產(chǎn)交易所辦理交易過戶手續(xù)、市房地產(chǎn)登記所辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》;
3.贈與程序
�、�、所持《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》的附圖未有共有建筑面積分攤的，如出售、交換程序①的出來;
�、�、到公證處開具《評估介紹信》后，持《評估介紹信》、《房地產(chǎn)證》或《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》、《國有土地使用證》到市房地產(chǎn)估價所估價，并持市房地產(chǎn)估價所出具的有關(guān)資料到公證處辦理贈與公證;
③、持經(jīng)市房改辦核準的《廣州市職工已購公有住房上市核準表》、公證文書到市房地產(chǎn)登記所辦理贈與登記手續(xù)，交納有關(guān)稅費、國有土地使用權(quán)出讓金及應分攤的共有建筑面積價款;
4.抵押程序
持經(jīng)市房改辦核準的《廣州市職工已購公有住房上市核準表》，到市房地產(chǎn)登記所按規(guī)定辦理填表申請、查檔入冊、收入繳費、權(quán)利確認、繕證發(fā)證等抵押登記手續(xù)。
5.出租程序
�、佟⒊纸�(jīng)市房改辦核準的《廣州市職工已購公有住房上市核準表》，到房屋所有地的房屋租賃管理部門辦理登記手續(xù);
②、房改房上市經(jīng)廣州市房改辦核準后，均應按有關(guān)出售、交換、贈與、抵押、出租的有關(guān)法律、法規(guī)，按類別辦理相關(guān)的交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、租賃登記等手續(xù)。h、已購公有住房抵押后的安排?
1.已購公有住房抵押的，抵押額應依照有關(guān)規(guī)定扣除各項稅費后設定，并按規(guī)定辦理抵押登記;
2.已購公有住房抵押處分時，原是以成本價購買的，應當根據(jù)《廣州市已購公有住房上市規(guī)定》的第六及第七條辦理，并扣除有關(guān)稅費后，抵押權(quán)人方可依法受償;
3.已購公有住房抵押處分時，原是以標準價購買的，應當根據(jù)《廣州市已購公有住房上市規(guī)定》的第六、第七及第十二條辦理，并扣除有關(guān)稅費后，抵押權(quán)人方可依法受償。
二、房改房上市收費一覽
出售已購公有住房需繳稅費：
賣方：
1.按房屋售價的0.5%繳交交易手續(xù)費;
2.按房屋售價的0.05%繳交印花稅;
3.按交易評估價格的1%繳納國有土地出讓金;
4.按規(guī)定繳交個人所得稅(自住滿5年以上的，免征個人所得稅)。
買方：
1、按房屋售價的0.3%繳交交易手續(xù)費;
2.按房屋售價的0.05%收繳交交易手續(xù)費;
3.按房屋售價的3%繳交契稅。
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