房貸政策：二套房首付降至五成
3月29日，有媒體報(bào)道稱，央行正在測(cè)評(píng)房貸政策，即將下調(diào)二套房首付比例。同時(shí)，在降息降準(zhǔn)背景下，各大商業(yè)銀行對(duì)該政策持支持態(tài)度。有銀行表示，二套房首付比例將降至五成。
上述消息尚未得到有關(guān)部門(mén)的證實(shí)。不過(guò)，在兩會(huì)定下“支持自住型住房和改善性住房需求”的基調(diào)后，市場(chǎng)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)政策將更為寬松，二套房首付下調(diào)成為題中之義。
不僅如此，根據(jù)兩會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)的定調(diào)，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)首套房首付、貸款利率甚至營(yíng)業(yè)稅等方面的利好政策都將可期。
釋放改善性剛需
據(jù)媒體報(bào)道，建設(shè)銀行(5.99 +0.17%,咨詢)和中國(guó)銀行(4.32 +0.23%,咨詢)信貸處已表示將支持改善性住房需求，下調(diào)二套房首付比例至五成。
這意味著改善性需求置業(yè)的門(mén)檻將有所下降。以深圳一套市值300萬(wàn)元的房屋為例，按照現(xiàn)有的二套房首付比例六成計(jì)算，首付款180萬(wàn)元，若首付為五成，則減少30萬(wàn)元，至150萬(wàn)元。
“這個(gè)消息應(yīng)該不假。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，從政策導(dǎo)向看，讓市場(chǎng)成交活躍是目前樓市管理的一個(gè)重要目標(biāo)，下調(diào)二套房首付，勢(shì)必帶來(lái)改善性購(gòu)房需求的積極釋放。
在今年的“兩會(huì)”記者會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)表示：“中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善型住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。”
這為2015年的房地產(chǎn)政策定下了基調(diào)。但在以往的政府文件中，并沒(méi)有改善性住房的清晰定義。據(jù)報(bào)道，住建部正在對(duì)改善性購(gòu)房需求進(jìn)行定義。屆時(shí)，各項(xiàng)政策的制定和實(shí)施將更加有針對(duì)性。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，過(guò)去在限購(gòu)政策下，改善居住條件的成本非常高，很多群體難以完成二次置業(yè)，使得供給和需求兩個(gè)層面都面臨資金循環(huán)不暢通的尷尬。一旦二套房首付下調(diào)政策落地，改善性需求將積極入市，成為去庫(kù)存的巨大力量。
但廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向本報(bào)記者表示了他的擔(dān)憂：下調(diào)首付的政策力度是夠大，銀行卻不一定有足夠的流動(dòng)性來(lái)提供首付下調(diào)帶來(lái)的`新增貸款。
對(duì)此，中國(guó)工商銀行(4.71 -0.21%,咨詢)總行一位人士在接受媒體采訪時(shí)表示，2015年央行降息降準(zhǔn)讓銀行并不存在信貸額度和流動(dòng)性緊縮問(wèn)題;從銀行自身來(lái)說(shuō)，2015年房地產(chǎn)抵押目標(biāo)任務(wù)提高了好幾個(gè)點(diǎn)，下調(diào)二套房首付是銀行完成任務(wù)的業(yè)務(wù)補(bǔ)充。
穩(wěn)市還是救市
2015年的政策寬松大幕正在開(kāi)啟。
充當(dāng)前鋒的是公積金政策。不久前，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)主管的《中國(guó)建設(shè)報(bào)》，在其官方微博上公布了住建部的一個(gè)電話會(huì)議內(nèi)容。住建部要求：各地進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理，提高資金使用效率。
濟(jì)南市、福建省先后出臺(tái)政策，將公積金貸款的首付降至兩成。其中，福建“閩七條”則規(guī)定，首次申請(qǐng)公積金貸款的首付降至兩成。這意味著無(wú)論是一套房還是多套房，只要第一次選擇公積金貸款都可以享受到這個(gè)政策。
不過(guò)，由于使用公積金貸款的購(gòu)房者不到三成，加上各地公積金額度緊張，該政策的受益范圍有限。
3月27日，國(guó)土資源部、住建部又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，還強(qiáng)調(diào)多措并舉，以統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，兩部委的新政在短期內(nèi)將促進(jìn)樓市調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫(kù)存，中長(zhǎng)期則將通過(guò)土地政策轉(zhuǎn)換促使地方政府、房企轉(zhuǎn)型謀求新的發(fā)展方式。
不難看出，寬松政策正一一浮出水面。
深圳老牌房企深圳控股副總裁董方前不久對(duì)包括《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在內(nèi)的媒體說(shuō)：“通過(guò)兩次降息，五年期以上的貸款利率只有5.9%，這是在2000年以來(lái)最低的。我相信不用很長(zhǎng)時(shí)間，首套房的首付、貸款利率，二套房的首付一定會(huì)降下來(lái)。而且，今年可能還會(huì)有一到兩次降息。”
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，新一輪寬松政策主要聚焦在降低購(gòu)房門(mén)檻，不排除部分城市和房企嘗試將首套房首付降到三成以下，同時(shí)在貸款利率和稅費(fèi)上做文章，“比如將營(yíng)業(yè)稅的免征期從五年改為兩年”。
事實(shí)上，據(jù)本報(bào)記者了解，目前已經(jīng)有房企和中介大幅降低首套房首付，甚至有房企推出“3%首付”、“零首付”、“首付一成”等低首付的營(yíng)銷措施。
多位開(kāi)發(fā)商人士表達(dá)了對(duì)今年樓市審慎樂(lè)觀的態(tài)度。國(guó)家發(fā)改委學(xué)術(shù)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張燕生在2015年博鰲亞洲論壇上表示，未來(lái)5年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)處于“供遠(yuǎn)大于求”的狀態(tài)。在這個(gè)“軟著陸”的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須承受痛苦的調(diào)整。
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