對土地使用權(quán)抵押登記的探索與思考心得范文
近幾年，隨著土地使用制度和金融體制改革的深入，土地交易行為的不斷增多，抵押人以土地使用權(quán)作為抵押貸款擔(dān)保物從金融部門獲得貸款的土地使用權(quán)抵押活動越來越普遍，土地使用權(quán)抵押以其不可動性、具有相當(dāng)價值、保值增值性好而逐步成為一種主要的融資手段，受到了土地使用者和金融機(jī)構(gòu)的青睞，這不僅為企業(yè)盤活存量土地的資產(chǎn)，融通資金用于發(fā)展提供了有效途徑，而且為金融部門貸款安全收回提供了可靠的保障。
雖然經(jīng)過近幾年的我們國土資源管理部門的不懈努力，基本上已經(jīng)規(guī)范了土地抵押登記行為，改變了以前的“要他辦”為現(xiàn)在的“他要辦”。但是至今還有金融部門對此認(rèn)識相當(dāng)薄弱，如一些抵押人未經(jīng)國土管理部門批準(zhǔn)，擅自將土地使用證抵押到金融部門，金融部門便將資金貸給抵押人，還有一些人未領(lǐng)取土地使用證，僅與金融部門一起到公證處辦理了土地抵押公證手續(xù)等等，這些不規(guī)范的土地使用權(quán)抵押行為，導(dǎo)致抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到保護(hù)，因此土地使用權(quán)抵押過程中仍然存在著許多問題，加強(qiáng)土地使用權(quán)抵押登記管理工作，盡快把土地使用權(quán)抵押登記活動引上規(guī)范化、法制化的軌道已是當(dāng)務(wù)之急。本文擬對如何規(guī)范土地使用權(quán)抵押登記管理作粗淺的探討：
一、加大宣傳，形成規(guī)范土地使用權(quán)抵押登記意識
為推動土地使用權(quán)抵押登記工作的健康發(fā)展，針對社會各界對土地使用權(quán)抵押登記工作的重要性認(rèn)識不足和尚不規(guī)范的狀況，我們國土資源管理部門要做好宣傳工作。
首先，我們國土管理部門要針對以前一些金融部門的土地使用權(quán)抵押貸款只憑抵押協(xié)議、土地使用證或辦理公證手續(xù)等不規(guī)范行為，對他們進(jìn)行宣傳，和他們一起學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》以及我們國土管理部門關(guān)于土地抵押的有關(guān)規(guī)定，講清土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法辦理土地登記手續(xù)，土地使用權(quán)抵押的合法憑證是《土地他項權(quán)利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押人的土地使用證，抵押人扣押的土地證書無效，土地使用權(quán)人可申請原土地證書作廢，并辦理補(bǔ)發(fā)新證手續(xù)。土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后方才生效，未經(jīng)登記的'土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護(hù)。一些不規(guī)范的抵押行為導(dǎo)致金融部門無法收回貸款，使他們充分認(rèn)識土地使用權(quán)抵押登記的重要性。
另外我們國土管理部門還有采取形式多樣的宣傳方式，擴(kuò)大政策的覆蓋面，將土地抵押登記的法律法規(guī)匯編成宣傳手冊，發(fā)放到有關(guān)部門，廣泛宣傳土地抵押登記的意義，使這些部門認(rèn)識到盤活已有土地資產(chǎn)是融通資金，加快自身發(fā)展的有利機(jī)遇。同時，還有對一些單位和個人怕交費、怕辦手續(xù)麻煩的模糊認(rèn)識，宣傳辦理土地抵押的程序，熱情、快捷的服務(wù)，使他們消除疑慮。
二、加強(qiáng)協(xié)調(diào)，促進(jìn)有關(guān)部門加強(qiáng)土地使用權(quán)抵押工作規(guī)范運作
土地使用權(quán)抵押登記，既是我們國土管理部門的本職工作，也是一項社會性很強(qiáng)的工作，僅靠我們的努力是不夠的，還需各有關(guān)部門的大力配合和支持。以便更進(jìn)一步的規(guī)范運作。
（一）協(xié)調(diào)與房產(chǎn)部門的關(guān)系
有的土地使用權(quán)人由于不熟悉有關(guān)法律法規(guī)，只到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，而未到國土管理部門辦理土地抵押登記手續(xù)，我們應(yīng)主動協(xié)調(diào)好與房產(chǎn)部門的關(guān)系，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中第三十三條“地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押”的規(guī)定，請房產(chǎn)部門在辦理房產(chǎn)抵押登記時，督促抵押人到我們國土管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。
（二）協(xié)調(diào)與司法部門的關(guān)系
要通過宣傳或座談會等形式與法院等司法部門的同志一起學(xué)習(xí)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等以及其他土地使用權(quán)抵押的有關(guān)規(guī)定，使他們明確，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護(hù)，從而對未經(jīng)我們國土管理部門登記的土地使用權(quán)抵押糾紛案件不予受理和維持。
�。ㄈ﹨f(xié)調(diào)好與公證部門的關(guān)系
我們要對公證部門進(jìn)行宣傳，使他們認(rèn)識到土地使用權(quán)抵押只公證、不登記是一種無效行為，公證部門應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益，從而抵制私下土地抵押行為公證。
三、認(rèn)真研究，形成土地抵押登記的規(guī)范程序
土地登記抵押工作，是一項法律性、業(yè)務(wù)性很強(qiáng)的工作，為順利推進(jìn)此項工作的規(guī)范開展，必須根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和暫行條例》精神，形成一套土地抵押登記工作規(guī)范程序。
（一）土地使用權(quán)抵押貸款申請
土地使用權(quán)抵押人向抵押權(quán)人提出書面申請（包括擬貸款金額、擬抵押土地的情況），并進(jìn)行辦理。
（二）土地使用權(quán)價格的評估
抵押雙方當(dāng)事人持土地使用證和土地抵押人的貸款申請到地價評估機(jī)構(gòu)聯(lián)系對抵押地塊進(jìn)行地價評估，評估費由抵押人交納，評估結(jié)果報我們國土管理部門備案。
（三）簽訂抵押貸款合同
抵押人持土地使用證、土地使用權(quán)地價評估報告與抵押權(quán)人簽訂貸款合同和抵押合同。
（四）土地使用權(quán)抵押登記
抵押人在簽訂合同后，持抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價評估報告、抵押雙方當(dāng)事人的證件共同到我們國土資源管理部門申請土地抵押登記，抵押登記申請經(jīng)審查，符合要求的準(zhǔn)予登記，我們國土部門進(jìn)行登記并向抵押權(quán)人發(fā)放〈土地他項權(quán)利證明書〉。
�。ㄎ澹┩恋厥褂脵�(quán)抵押注銷登記
抵押合同解除或終止，抵押權(quán)人應(yīng)持解除或終止抵押合同證明文件，與〈土地他項權(quán)利證明書〉一起交抵押人，抵押人自抵押合同終止或解除之日起15天內(nèi)到我們國土部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。
四、熱情服務(wù)，全力為抵押當(dāng)事人排憂解難
土地使用權(quán)抵押登記工作，是各級政府部門的加強(qiáng)土地管理的重要工作，也是幫助抵押當(dāng)事人特別是困難企業(yè)排憂解難的服務(wù)工作。為此，我們要樹立為抵押當(dāng)事人熱情服務(wù)的觀念，想其所想，急其所急。
�。ㄒ唬┖喕k事程序，提高辦事效率
土地使用權(quán)抵押需要經(jīng)過權(quán)屬審核、地價評估和備案、簽訂有關(guān)合同、辦理抵押登記手續(xù)等一系列程序，涉及我們國土管理的諸多業(yè)務(wù)科室，加上抵押當(dāng)事人對有關(guān)法規(guī)和辦事程序不大熟悉，感到手續(xù)難辦，為此，我們要方便當(dāng)事人，提高辦事效率。
�。ǘ┖侠硎杖≠M用，減輕抵押人負(fù)擔(dān)
辦理土地使用權(quán)抵押手續(xù)必須繳納有關(guān)費用，從我本人辦理實際情況來看，大部分抵押人在繳納費用時都有不同程度的困難及為難情緒，本身抵押土地就是為了籌集資金。當(dāng)然我們加強(qiáng)土地使用權(quán)抵押登記的目的是依法管理土地，而不單純?yōu)榱耸召M，因此，我建議對辦理土地抵押登記手續(xù)交納費用確有困難的抵押人，可采取免交一部分，緩交一部分，或適當(dāng)收取一部分的辦法。這樣既能使土地抵押登記納入正常軌道，也能使抵押人和困難人順利的辦好土地抵押手續(xù)，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)起到積極的作用。
最后，我們國土資源管理部門，為使土地權(quán)保護(hù)人的合法權(quán)益得到保護(hù)，土地使用權(quán)抵押登記后，我們還要對抵押的土地在抵押期間要進(jìn)行跟蹤管理監(jiān)督。從而保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更加健康的發(fā)展空間。
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