房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)
1、房地產(chǎn)：
是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物，附著物。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)：
是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)(俗稱土地市場(chǎng))、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)(俗稱樓盤開(kāi)發(fā))、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)(俗稱散盤交易)組成的。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。
一級(jí)市場(chǎng)：即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門掌握，通過(guò)協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開(kāi)發(fā)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
二級(jí)市場(chǎng)：即是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過(guò)銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。
三級(jí)市場(chǎng)：即是小業(yè)主在開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)(以房地產(chǎn)證為依據(jù))，然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。
3、單從房產(chǎn)性質(zhì)來(lái)區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：
A、 商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房
4、從房地產(chǎn)用途來(lái)區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)：
寫(xiě)字樓：1.標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓 2.商住寫(xiě)字樓
住 宅：1.高層住宅(小高層) 2.多層住宅
商 鋪：1.臨街地鋪 2.裙樓商鋪
【常用詞語(yǔ)解釋】
1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：
是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用的土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處理的權(quán)利。
2、土地類型：
土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商住、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。
3、三通一平：
是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。
4、七通一平：
是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。
5、土地使用權(quán)年限：
是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符和則該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。
居住用地70年;
工業(yè)用地50年;
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;
商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;
倉(cāng)儲(chǔ)用地50年;
綜合或者其他用地50年。
【基本參數(shù)】
復(fù)式：
區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高);
錯(cuò)層：
戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開(kāi)出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅;
進(jìn)深：
一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長(zhǎng)度);
開(kāi)間：
住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度(3m~3.9m較舒適);
層高：
房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
凈高：
一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m);
戶型：
根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室;
建筑系數(shù)：
“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。
【與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念】
房屋產(chǎn)權(quán)：
泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所有的權(quán)利。
房屋權(quán)屬登記：
指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。
房地產(chǎn)權(quán)登記：
通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。
共有產(chǎn)權(quán)：
指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù);后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。
房屋抵押：
產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的'權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。
過(guò)戶：
即更換房屋承租人姓名。
【與面積有關(guān)的概念】
建筑面積：
建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積;
公攤面積：
1、 公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;
2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%
商品房銷售面積：
商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偣妹娣e
套內(nèi)建筑面積：
套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽(yáng)臺(tái)建筑面積
使用面積：
建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。
使用面積系數(shù)：
用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。
輔助面積：
建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。
結(jié)構(gòu)建筑面積：
建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。
使用率：
使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%;塔樓75%;寫(xiě)字樓70%;商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。
實(shí)用率：
套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。
套內(nèi)墻體面積：
公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。
公攤的公用建筑面積：
公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 × 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 ÷ 套內(nèi)建筑面積總和
公用建筑面積：
公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 – 套內(nèi)建筑面積 – 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
容積率：
總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。
建筑覆蓋率：
又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比
綠化率：
指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
綠地率：
指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。
與銀行貸款有關(guān)的概念按揭：
是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過(guò)程中按揭人享有使用權(quán)。
按揭所用材料：
1、 身份證復(fù)印件;
2、 戶口本復(fù)印件; 3、 結(jié)婚證復(fù)印件; 4、 學(xué)歷證復(fù)印件; 5、 收入證明; 6、 購(gòu)房合同復(fù)印件; 7、 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; 8、 三個(gè)月的連續(xù)稅單; 9、 固定資產(chǎn)的發(fā)票; 10、 借款申請(qǐng)表。
契稅：
指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所定契約按房?jī)r(jià)一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性稅費(fèi)。它是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的專門稅種，也是購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房所承受的最大稅額的一次稅費(fèi)，根據(jù)各地情況不同實(shí)行3%~5%的幅度稅率，綜合優(yōu)惠后約為房?jī)r(jià)的1.5%。
與住宅相關(guān)的概念公寓式住宅：
相對(duì)于獨(dú)門獨(dú)院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個(gè)可以單獨(dú)使用的套房，里面一應(yīng)俱全。
花園式住宅：
一般帶有花園、草坪、車庫(kù)樣式為二、三層，特點(diǎn)：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化。
雙拼：
連拼，疊拼。
商住住房(SOHO)：
Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時(shí)又融入了寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，能使居住的同時(shí)從事商業(yè)活動(dòng)的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。
經(jīng)濟(jì)適用房：
具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)性：是指住房?jī)r(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言即比市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。
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