2014甘犁“公積金新政”：最多增加270萬(wàn)套住房需求
2014年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策總體在朝著寬松的方向發(fā)生變化。全國(guó)41個(gè)城市陸續(xù)松綁、取消限購(gòu)政策，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)正式宣布出臺(tái)“認(rèn)貸不認(rèn)房”的房貸新政，近期，公積金異地也能買房的新政似乎更是讓開(kāi)發(fā)商看到了“春天”。取消限購(gòu)、限貸以及公積金新政的政策效果究竟有多大?對(duì)此，中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁在由西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和新加坡管理大學(xué)聯(lián)合舉辦的“西財(cái)-新大‘經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的管理-以中國(guó)及新加坡為例’國(guó)際論壇”上一一進(jìn)行了解答。
取消限購(gòu)，總體效果不明顯
多套房家庭是被政府嚴(yán)格限制再次購(gòu)房的群體，CHFS數(shù)據(jù)顯示，與非限購(gòu)城市相比，限購(gòu)城市取消限購(gòu)后，購(gòu)房比例并未上升，多套房家庭購(gòu)房比例并未上升。與此同時(shí)，第三季度，更多城市開(kāi)放限購(gòu)，但CHFS數(shù)據(jù)顯示, 城鎮(zhèn)家庭對(duì)住房?jī)r(jià)格的預(yù)期進(jìn)一步悲觀。由此可見(jiàn)，即使取消限購(gòu)，人們并沒(méi)有改變當(dāng)前對(duì)樓市的悲觀預(yù)期，取消限購(gòu)沒(méi)能起到刺激多套房家庭增加購(gòu)買住房的需求。
央行房貸新政策在短期將刺激大約550萬(wàn)套住房需求提前釋放
9月29日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)房貸新政，全面放松限貸。然而，甘犁在會(huì)上表示，預(yù)期限貸的解除將在短期將刺激大約550萬(wàn)套住房需求提前釋放，但這對(duì)于城鎮(zhèn)現(xiàn)有的約5000萬(wàn)套空置房和約400萬(wàn)套待售房，實(shí)屬杯水車薪。
根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)，目前，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)，68.9%的家庭擁有一套住房。這些家庭中，有19.7%既沒(méi)有負(fù)債，同時(shí)也計(jì)劃在未來(lái)五年購(gòu)房。我們預(yù)期限貸的解除將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放。
“在考慮這些家庭是否有能力購(gòu)房時(shí)，我們以家庭金融資產(chǎn)或家庭已有房產(chǎn)能否支付首付款作為標(biāo)準(zhǔn)。”甘犁解釋說(shuō)。由此可推算出，當(dāng)首付比例為6成時(shí)，這些有房無(wú)貸并同時(shí)計(jì)劃購(gòu)房城鎮(zhèn)家庭中，僅57.8%的家庭能支付首付款，當(dāng)首付比例降至3層時(shí)，這部分需求可實(shí)現(xiàn)的比例將上漲至76.3%。據(jù)此估算，限貸政策的放松或?qū)⒅苯哟碳と珖?guó)550萬(wàn)套住房需求的釋放。數(shù)據(jù)顯示：其中，一線城市中，在有房無(wú)貸并且計(jì)劃購(gòu)房的家庭中，可實(shí)現(xiàn)的住房需求從58.7%上漲至79.9%，二線城市該比例從58.3%上漲至75.8%，三四線城市為從50.3%上漲至72.7%。據(jù)此推算，一線城市釋放的住房需求約為50萬(wàn)，二線城市約為200萬(wàn)，三四線城市約為300萬(wàn)套住房需求。
“政府此次救市房地產(chǎn)，客觀上的效果是將房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)至普通老百姓。因此，政府應(yīng)該反復(fù)告知老百姓房產(chǎn)市場(chǎng)的.風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)大力鼓勵(lì)二手房交易，取消二手房交易環(huán)節(jié)的各種稅負(fù)甚至給予一些優(yōu)惠政策，讓能夠并且愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的家庭來(lái)買單。”甘犁補(bǔ)充說(shuō)。
公積金新政策最多增加270萬(wàn)套住房需求
住房公積金新政策的出臺(tái)能否如愿幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖呢?有學(xué)者稱，此輪公積金新政可喚醒沉睡的公積金并釋放更多剛性需求，但甘犁卻在今天的會(huì)上地指出：“公積金新政”最多增加270萬(wàn)套住房需求，“救市”效果有限。
首先，根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)，自2005年以來(lái)，外地戶籍家庭異地購(gòu)房占當(dāng)年商品房銷售比例呈逐年攀升的態(tài)勢(shì)， 2005年銷售的商品房中，外地戶籍家庭購(gòu)買的比例僅為1.9%，2013年該比例上升至10.3%。不可否認(rèn)，外地戶籍家庭在本地城鎮(zhèn)購(gòu)房保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，但這并不意味著公積金新政能夠釋放巨大的異地購(gòu)房需求。CHFS數(shù)據(jù)顯示，外地戶籍非農(nóng)就業(yè)家庭中，僅有18.8%的比例擁有住房公積金，遠(yuǎn)低于非農(nóng)就業(yè)家庭的28.9%的全國(guó)平均水平。由此得出，公積金異地互認(rèn)至多刺激100萬(wàn)住房需求，其中一線城市30萬(wàn)，二線城市45萬(wàn)，三線城市僅25萬(wàn)套。
其次，就公積金繳存時(shí)間長(zhǎng)度來(lái)看，擁有公積金的家庭， 94.2%的繳存期限超過(guò)1年，繳存期限超過(guò)6個(gè)月但低于1年的比例僅為2.7%。據(jù)此估算，這項(xiàng)新政策使得新增的可達(dá)到公積金購(gòu)房門檻的家庭的比例僅為0.78%，因此公積金門檻降低最多增加170萬(wàn)套住房需求，這對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有的約2700萬(wàn)套空置商品房和約400萬(wàn)套待售房來(lái)說(shuō)，仍顯“尷尬”。
綜上可以看出，取消限購(gòu)對(duì)刺激購(gòu)房需求的整體效果雖不甚明顯，但“認(rèn)貸不認(rèn)房”的房貸新政在短期將刺激大約550萬(wàn)套住房需求提前釋放，且住房公積金新政策的出臺(tái)或能增加270萬(wàn)套住房需求，這對(duì)緩解房市的供需矛盾起到了一定作用，但不可否認(rèn)的是，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。
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