2014央行放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 上海新房市場推動力有限
2014年9月30日，央行宣布放松房地產(chǎn)信貸，明確支持居民家庭合理的住房消費。業(yè)內(nèi)人士分析，信貸放松對“金九”失色的樓市有信心上的提振作用，但是對市場推動力尚有待觀察。例如文件中提到“房貸利率最低優(yōu)惠為7折”，但是在利率市場化的當(dāng)下，資金成本仍然高，并且，首付比例大幅下調(diào)，誘惑力相當(dāng)大。
不過信貸限定在“自住普通住房”，以上海為例，從成交情況來看，一手商品住宅中普通商品房比重還不到5%，可見對新房市場推動力相當(dāng)有限。相反，二手房市場中普通住宅的交易比例可以達(dá)到75%，因此有助于激活二手市場的交易。
此次信貸放松一出，市場關(guān)注焦點主要集中在以下幾方面：
首先，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，對于購買首套普通住宅， “具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定”這句話給銀行留下很多“操作空間”銀行沒有足夠利差，即便客戶拿不到7折利率也“很正常”。上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏透露，目前上海工行執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是首套大部分為基準(zhǔn)利率，只有少部分優(yōu)質(zhì)客戶能打95折。新政出臺預(yù)計仍難改變目前對于首套房執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，由于沒有強制要求，商業(yè)銀行處于營利目的考慮對于首套房優(yōu)惠力度難明顯改觀。
其次，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，即二套房首付比例由7成下調(diào)至3成。
與現(xiàn)行政策有較大反差的是，在已取消或未實施“限購”措施的.城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。盧文曦認(rèn)為，這明顯對一些想要投機性買家提供一定便利。不過上海目前仍在“限購”之下，所以影響力有限。
盧文曦分析指出，央行對房貸政策放松對于滿足自住型需求給予很多支持，但這種持續(xù)性尚待考驗。首先，信貸放松促進(jìn)剛需和改善型需求的入市場，但這部分需求釋放完后尚不能解決當(dāng)下供求嚴(yán)重不平衡問題。短期交易量可能由此出現(xiàn)一波行情，但隨后就會再度回落。其次，由于房價處于下降通道中，買家對眼前的打折優(yōu)惠看得比不確定性的利率優(yōu)惠來得重要，因此，交易量的釋放主要還是依靠降價。
龔敏還指出，此次政策重點在于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，目前普通住宅實施的2012年的標(biāo)準(zhǔn)，即：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套建筑面積在140平方米以下;實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。
目前的實際成交價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個標(biāo)準(zhǔn)，2014至今平均套均價格，內(nèi)環(huán)線內(nèi)套均價格883萬元/套，內(nèi)外線間套均價格611萬元/套，外環(huán)線外套均價格227萬元/套。
由此來看如果普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不改，那么能享受到的人群可以說是微乎其微，目前上海外環(huán)線外只有金山或部分郊區(qū)少部分還有可能出總價低于160萬/套的可能，對于改善型置業(yè)者而言，有么改善面積，要么改善地段，而目前普通住宅的價格標(biāo)準(zhǔn)偏低，除非普通標(biāo)準(zhǔn)價格重新劃分，否則受眾面非常有限。
實際上，央行信貸放松前夜，已有地方政府搶閘先行。例如9月29日晚，中國人民銀行南昌中心支行發(fā)布文件《中國人民銀行南昌中心支行關(guān)于調(diào)整南昌市差別化住房信貸政策的通知》：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例下限從70%調(diào)整至60%，自本通知發(fā)布之日起執(zhí)行。該文件確定了銀行進(jìn)一步支持放松房貸，這是首個央行省會支行發(fā)文明確放松限貸。
央行南昌中心支行還在文件中表示，各金融機構(gòu)要在10月10日前，書面報告執(zhí)行情況。該通知面向各國有商業(yè)銀行江西省分行，各股份制商業(yè)銀行南昌分行，郵政儲蓄銀行江西省分行，江西省農(nóng)村信用社聯(lián)合社，北京銀行南昌分行，南昌銀行，九江、贛州、上饒銀行南昌分行，南昌轄內(nèi)各村鎮(zhèn)銀行，各外資銀行南昌分行。
南昌當(dāng)?shù)胤科笕耸恐赋�，只有在限購逐步解除的基礎(chǔ)上，再加上金融業(yè)對房地產(chǎn)的支持，才能令樓市現(xiàn)狀逐漸得到改觀。
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