公積金商業(yè)貸款買房流程

　　貸款買房需要哪些程序？其中，商業(yè)貸款公積金貸款流程是并不完全相同的。以下是小編精心整理的公積金商業(yè)貸款買房流程，希望能夠幫助到大家。

　　商業(yè)貸款買房流程

　　1、辦理面簽

　　1）面簽的過程實際上就是收取買賣雙方辦理貸款所需的資料、備件的過程，也是簽署貸款合同的過程。簽署貸款合同時要注意將貸款數(shù)額、貸款年限、還款方式及折扣利率填寫清楚。

　　2）根據(jù)辦理者不同的情況，所需的備件有所差別，但是通常會用到的證件有身份證、戶口本、房產(chǎn)證、婚姻證明、銀行流水、網(wǎng)簽合同。其他備件根據(jù)銀行要求以及自身情況自行準(zhǔn)備。

　　3）辦理面簽一個工作日后，要去銀行認可的評估單位辦理房屋價值評估。

　　2、報銀行評估

　　1）面簽時提供給銀行的網(wǎng)簽合同中，有網(wǎng)簽價格一欄，且房屋評估價涉及到過戶繳稅，一般評估所都會結(jié)合網(wǎng)簽價格與房屋實際情況給出最終貸款評估價，且評估價不得超過房屋的實際成交價。

　　2）評估報告由銀行認可的評估所出具，部分評估所需要實地查看房屋情況，部分要求提供房屋的真實照片做評估用。

　　3、銀行審批

　　1）銀行會對買賣雙方提供的所有證件的真實性做出審查，有些銀行也會核實買方提供的銀行流水是否真實。

　　2）銀行會根據(jù)各自的.放款額度進行把控，如果銀行放款額度少，審批就相對困難一些，相比較而言每年上半年批貸的速度要比下半年快。

　　4、審批合格批貸

　　1）批貸之后銀行會給予通知，2個工作日之后可辦理過戶。

　　5、過戶后放貸

　　1）辦理過戶后5—10個工作日內(nèi)可以獲得房產(chǎn)證和他項權(quán)證，拿證當(dāng)天銀行會帶走他項權(quán)證，5—10個工作日內(nèi)可以放款。

　　2）放款后一個月左右買方去辦理貸款的銀行拿回抵押合同，按照合同中的還款計劃書按時還款。

　　公積金貸款買房流程

　　1、提交申請

　　借人到單位交存住房公積金的住房資金管理(分)中心提出申請，介紹本人情況、領(lǐng)取材料。

　　2、貸款初審

　　準(zhǔn)備齊全的文字材料，交住房資金管理(分)中心審核，包括核驗借款申請表、購房行為是否合法、核定貸款額度和期限、確定貸款擔(dān)保方式等。需要評估的貸款由指定評估機構(gòu)進行評估。

　　3、初審合格

　　住房資金管理中心開具調(diào)查通知單，由受托銀行對借款人進行調(diào)查,并指導(dǎo)借款人填寫有關(guān)貸款合同。調(diào)查內(nèi)容包括：核實收入情況有保證的人，保證人是否具有保證資格等。

　　4、經(jīng)受托銀行調(diào)查合格

　　受托行出具調(diào)查意見遞交住房資金管理(分)中心，由住房資金管理(分)中心審批，中心開具《住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知單》。

　　5、審批通過

　　住房資金管理(分)中心簽發(fā)委托貸款通知單。銀行通知借款人辦理放貸手續(xù)。

　　6、擔(dān)保手續(xù)

　　申請人持《住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知單》，按照自己選擇的擔(dān)保方式辦理擔(dān)保手續(xù)。如果選擇抵押＋保證的方式，保證人應(yīng)該出具書面的擔(dān)保函；如果選擇抵押＋保險或第三人保證的方式，則需要到保險公司投�；虻綋�(dān)保機構(gòu)辦理委托擔(dān)保手續(xù)。

　　7、劃款手續(xù)

　　申請人持擔(dān)保后的抵押合同等材料，到房地產(chǎn)管理處辦理抵押登記；持登記后的抵押合同和公證書到住房資金管理中心領(lǐng)取劃款通知書，最后持劃款通知書到指定銀行辦理劃款手續(xù)。

　　8、借款人按照規(guī)定的方式按時歸還借款。

　　拓展：解讀公積金貸款

　　放款慢 “人為設(shè)障”轉(zhuǎn)而申請商貸 額度低 對高端樓盤作用小

　　近期，全國包括合肥、杭州、徐州在內(nèi)的多個城市出現(xiàn)住房公積金余額告急、放貸壓力增大的情況，雖此前也有北京國管公積金貸款額度吃緊的傳聞，但據(jù)“偉嘉安捷”統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，使用國管公積金的貸款人群占比約在10%-20%之間，因此即便國管公積金貸款額度告急，也并不影響整體公積金貸款的發(fā)放與使用。此外，據(jù)《廣廈時代》走訪得知，目前北京市管公積金放貸速度平穩(wěn)，購房者可與樓盤開發(fā)商積極溝通，向與其合作的銀行申請辦理。不過即便如此，按某熱門剛需樓盤銷售人員的話說，在實際購買環(huán)節(jié)，他們還是偏向選擇一次性付款及商貸的客戶，這有利于公司的快速回款，并減少工作人員的工作量。而對于高端樓盤，由于公積金貸款額度低、作用甚微，且審批時間緩慢，因此市場上絕大多數(shù)總價在500萬元以上的樓盤不受理公積金貸款及組合貸業(yè)務(wù)，只提供純商貸。

　　剛需族“鐘情”公積金貸款

　　最近，一直有想法在亦莊購房的郝先生感到有些發(fā)愁。原因是他在該區(qū)域看中的樓盤，目前正處于蓄客階段，由于郝先生工作時間不長，其當(dāng)前經(jīng)濟實力狀況很難支持全額付款，出于“節(jié)省”的考慮，郝先生想申請公積金貸款。但當(dāng)郝先生與樓盤售樓人員溝通后得知，雖然該項目并沒有明確拒絕購房人申請公積金貸款，但是一般情況下會建議購房者選擇商貸。“本來打算可以通過申請公積金貸款以節(jié)省一部分"不必要"的開支，但是現(xiàn)在看來，恐怕很難按預(yù)想成功申請公積金貸款了。”郝先生感嘆“銷售人員說商貸審批時間短且優(yōu)惠措施較多，所以一直建議我申請商貸，但目前實際情況是，各大銀行首套房貸款的優(yōu)惠利率一般為九折或執(zhí)行基準(zhǔn)利率。相比之那么，公積金貸款與商業(yè)貸款還款差額究竟相差多少？據(jù)郝先生計算，以貸款80萬元、采取等額本息還款、30年期為例，如果購房者選擇申請公積金貸款，則月還款金額為4053.48元、總還款額為1459253.69元；如果購房者選擇申請商業(yè)貸款，則月還款金額為5082.88元、還款總額為1829836.38元，每月還款額及總還款額，兩種貸

　　部分購房者主動改變貸款方式

　　據(jù)了解，像郝先生一樣遇到此類困惑及有相同想法的人不在少數(shù)。為什么一些開發(fā)商不看好公積金貸款？偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊表示，與商業(yè)貸款相比，申請公積金貸款批貸持續(xù)過程時間較長，有的開發(fā)商讓購房人自己跟住房公積金管理中心去溝通，一些購房者嫌麻煩便會選擇商業(yè)貸款。而商業(yè)貸款沒有額度限制，此外審批放貸速度也比較快。一般情況下，商業(yè)貸款從申請到放貸只需不到一個月的時間，而公積金貸款則需2-3個月。

　　另據(jù)一名不愿意透露姓名的某樓盤銷售人員透露，因為目前推出的熱點樓盤銷售火爆，很多樓盤出現(xiàn)數(shù)千人排號搶購房源的情況，這些人中不乏全款支付能力的客戶。而在前期蓄客階段，銷售人員會重點“追蹤”這類人群的購房意向，其次是向購房者推薦商貸。“這樣不僅有利于公司快速回款、資金高效運轉(zhuǎn)，也減少了銷售人員的工作量，省去"等待"的時間。”該銷售人員說道。

　　此外，該銷售人員透露，在市場房源緊俏、恐慌性購房的氛圍下，部分購房者因害怕受銷售人員“冷待”而錯失房源，主動放棄公積金貸款�！叭藶橥其N”把購房者“推向”利率較高的商貸，這使得開發(fā)商及與其有“戰(zhàn)略合作”的銀行成了最終的“受益者”。

　　多數(shù)高端樓盤不支持公積金貸款

　　據(jù)了解，目前市場上在售剛需樓盤，只有個別樓盤明確說明不提供公積金貸款業(yè)務(wù)，但在高端項目上，這種情況正相反，絕大多數(shù)總價在500萬元以上的樓盤只支持純商貸，原因何在？

　　據(jù)《廣廈時代》從北京市住房公積金管理中心了解到，目前，北京住房公積金單筆貸款最高額度為80萬元；個人信用評估機構(gòu)評定的信用等級為AA級的貸款金額可上浮15%，即92萬元；AAA級的借款申請人，貸款金額可上浮30%，即104萬元。借款人的貸款期限最長可以計算到借款人70周歲，同時不得超過30年。這樣的貸款額度對于購買150萬-200萬元剛需樓盤的購房者來說還有“用武之地”，但是對于500萬元以上的項目來說，貸款額度對購房者實際幫助上則顯得“力不從心”。

　　“因為貸款額度有一定的限制，因此對于高端盤買家來說，申請公積金貸款的意義不是很大。比如一位購房者若購買800萬左右的房子，申請公積金貸款80萬，最后還要再匹配將近500萬的商業(yè)貸款，這樣一來，組合貸款流程更為復(fù)雜。不是說高端樓盤不接受公積金貸款，只是說能貸的那點兒錢對于高房價來說只是"九牛一毛"，高端樓盤的目標(biāo)客戶一般是不會考慮用這幾十萬的貸款額度。公積金貸款是政策性貸款，它的利率、利息較低，其放貸對象一般是邊緣城區(qū)的購房者，這才是它的目標(biāo)客戶。所以公積金貸款走到今天，在房價居高不降的情況下，會處于一種比較尷尬的狀態(tài)之中。”房地產(chǎn)業(yè)資深人士季滿如說道。

　　雖然事實情況如此，但季滿如表示，他支持貸款額度有一定的限制�！耙驗槊绹�次貸危機就是因為銀行無度放貸而引發(fā)的金融風(fēng)暴。美國銀行把很多根本不具備償還能力的購房者用高息、低門檻納入到貸款購房范圍內(nèi)，貸款人還不上錢，以致于銀行出現(xiàn)大量的不良資產(chǎn)，金融機構(gòu)資金鏈斷裂，基金、債券收益無法兌現(xiàn)，最后造成了雷曼銀行的倒閉。同時無度房貸也助推房價上漲，使房地產(chǎn)業(yè)泡沫化加劇，產(chǎn)生風(fēng)險。”季滿如談道，“現(xiàn)今銀行限制總貸款額度，實質(zhì)就是在防范潛在的金融危機。委托政策性的公積金貸款受到它過去條件的制約，其本身帶有扶持性，扶持普通老百姓，因此豪宅購買者不在公積金貸款所"扶持"的范圍，所以它的貸款額度也不可能提升至很高�！�

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