公積金貸款每宗平均50萬是真的嗎

　　從本月起，廣州市公積金開始新的繳存年度，職工個人住房公積金繳存基數(shù)也相應調(diào)整為去年職工個人月均工資總額。

　　作為一項重大民生政策，廣州實行住房公積金制度已經(jīng)超過20年時間，而過去10年更恰逢房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金十年”，房價的飆漲也成為期間重要的注腳。本報記者昨日從廣州住房公積金管理中心獲得近十年的相關數(shù)據(jù)，梳理并整理后發(fā)現(xiàn)，實際上近十年，能夠反映職工平均工資水平的公積金繳存基數(shù)上限，增長幅度并不如最低工資標準的增長幅度。有業(yè)內(nèi)人士直言，單從數(shù)據(jù)而言，公積金制度并非“劫貧濟富”，制約公積金發(fā)揮更多作用的因素，主要在于提取及貸款的效率。

　　而從上月開始，廣州正式開始執(zhí)行公積金貸款首付下調(diào)的新政。中原地產(chǎn)研究部分析，公積金貸款利率相對較低，在一定程度上能減輕購房者的負擔，一向是剛需人群的首選，低首付對以下兩個群體效用較大，一是購買房屋總價較低的買家，二是購買首套房的剛需客，尤其是首次置業(yè)、資金實力不強的買家。由于受到最高額度（一人50萬元，兩人80萬元）的限制，因此購買房屋總價較低的客戶才能更大程度地享受到新政的利好。目前中心六區(qū)房屋的`總價動輒數(shù)百萬元，如果選擇純公積金貸款，想要實現(xiàn)低首付比例購房可能性很低。而且，如果貸款超出公積金上限額度，就不得不使用組合貸款,商業(yè)貸款一般要求首套房首付比例不低于30%，按照“就高不就低”原則，申請組合貸款首套房首付是三成，二套房仍是七成，因此公積金新政對大部分剛需買家來說利好有限。

　　中原地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)更顯示，2015年上半年使用公積金貸款比例有逐個季度上升的趨勢，尤其是6月份新政過后，使用公積金貸款比例達14%，是近半年來的最高峰值，但絕對值依然不算高。

　　業(yè)內(nèi)分析：公積金惠民速度比額度更重要

　　中原地產(chǎn)研究部指出，目前廣州公積金出同貸書仍需等待1.5個月。在廣州在售的一手樓盤中，要么是明確拒絕公積金貸款，要么是“軟性抵制公積金”，即商業(yè)貸款有更多的優(yōu)惠，而公積金則無。同樣，二手市場的業(yè)主普遍抗拒使用公積金貸款付款的買家，主要仍是歸結于公積金額度緊張，等候?qū)徟�放款的時間過長。

　　“現(xiàn)在公積金貸款的問題不是額度不足，而是速度不夠快�！贝笤窗唇铱偨�(jīng)理鄭大源分析，廣州公積金提取額與樓市交易量高度相關，去年樓市成交不景氣，公積金提取量也自然少。不過，反觀公積金貸款業(yè)務，在當前成交回暖的情況下，雖有所增加，但是仍比不上商業(yè)貸款的增加幅度，這說明當前的公積金貸款業(yè)務有提速的需要和空間。業(yè)內(nèi)人士認為，公積金貼息貸款既可緩解排隊現(xiàn)象，也不會增加購房者的利息支出，有利于開發(fā)商或業(yè)主更快回收款項，政策若落實將強化公積金對剛需購買人群的支持，一定程度上增強購房者的入市信心。

　　解讀一：

　　繳存基數(shù)上下限間比例縮小

　　根據(jù)現(xiàn)行的公積金繳存制度，每一個年度的公積金繳存基數(shù)原則上不得超過廣州市統(tǒng)計部門公布的上一年度的職工月均工資的5倍；而繳存基數(shù)低于或等于廣州市現(xiàn)行最低工資標準的職工，單位應當按規(guī)定為職工繳存住房公積金；經(jīng)職工本人同意，職工個人繳存部分可以免繳。換言之，公積金繳存基數(shù)的下限，其實是廣州市最低工資標準。

　　而本報記者梳理就發(fā)現(xiàn)，隨著近年來最低工資標準的不斷提高，近年來公積金繳存基數(shù)上限與繳存基數(shù)下限之間的差距已經(jīng)有所縮小。2006年年度，繳存基數(shù)上限與繳存基數(shù)下限之間的差距為20.6倍，而到本年度，這一差距已經(jīng)縮窄為16.32倍。

　　解讀二：

　　繳存總額穩(wěn)步增長

　　近兩年多來，廣州公積金中心加大了公積金擴面覆蓋的力度，從數(shù)據(jù)上也可以看到，公積金歷年來的繳存總額以及繳存余額均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，每年的新增繳存總額從原來的每年200億元左右，增加到去年的近500億元。與此同時，累計繳存人數(shù)也從十年前的145.89萬人增加到了550.25萬人。

　　不過，值得一提的是，人均繳存金額在2012年達到高峰的6.58萬元，顯示近兩個公積金年度整體的繳存職工的繳存基數(shù)有所下降，部分原來未被覆蓋的中低收入水平的職工也加入了繳存公積金的行列。

　　解讀三：

　　人均提取額度兩度出現(xiàn)下降

　　廣州住房公積金的提取制度近年來逐步便利，還開發(fā)了網(wǎng)上提取以及定期自動轉(zhuǎn)賬等服務，數(shù)據(jù)顯示，近年來公積金的提取人數(shù)在不斷增長。另一方面，人均提取金額也與房地產(chǎn)市場的走勢有所吻合，像2008年受國際金融危機影響房價步入低迷狀態(tài)，人均提取金額就降至2萬元以下。而隨著去年開始房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，人均提取金額也出現(xiàn)了10年來的第二次下降，由2013年度的人均提取3.21萬元下降為3.07萬元。此外，房價在2011年末2012年初也經(jīng)歷過一段低迷期，公積金人均提取額在2012年度也基本沒有增長。

　　解讀四：

　　公積金貸款高峰已過

　　公積金貸款由于具有比商業(yè)貸款更低的利率，所以更容易受到購房者的歡迎，近年來，廣州公積金的貸款規(guī)模也經(jīng)歷了大發(fā)展。像公積金貸款最為火熱的2013年度，公積金的貸款金額達到314.57億元，幾乎是2005年度貸款規(guī)模的10倍，同時，單宗貸款的金額也隨著房價水漲船高。

　　不過，隨著去年廣州公積金出臺規(guī)�？刂频拇胧�，公積金貸款的金額和貸款宗數(shù)都出現(xiàn)大規(guī)模的下降，基本恢復到2012年度的水平。

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