山東青島公積金新政作用問(wèn)題

　　購(gòu)房需求旺盛公積金貸款緊張 青島公積金新政作用有限。隨著國(guó)內(nèi)一二線城市樓市逐漸火熱，公積金貸款利用率也水漲船高。日前，北京、蘇州、南京、合肥、福州等地公布公積金貸款使用情況，多地住房公積金貸款出現(xiàn)額度緊張的現(xiàn)象。對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為公積金吃緊是樓市加杠桿的虛熱所致，多數(shù)城市的公積金貸款發(fā)放正常或在執(zhí)行相應(yīng)的樓市調(diào)控措施后趨于正常。

　　青島方面，3月底公布公積金調(diào)整政策，自5月1日起，二次貸款最高貸款額度新房由60萬(wàn)元下調(diào)至50萬(wàn)元、二手房由35萬(wàn)元下調(diào)至30萬(wàn)元，二手房首付比例最低30%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為青島公積金使用率仍維持93%左右的高位運(yùn)行狀態(tài)，資金緊張的基本面沒(méi)變，而新政收縮了貸款額度，不可能對(duì)樓市形成強(qiáng)刺激。

　　購(gòu)房需求旺盛 公積金貸款緊張

　　根據(jù)新華社報(bào)道，隨著居民的購(gòu)房需求日益旺盛，相應(yīng)的公積金貸款也大幅增加。以蘇州為例，截至3月底，蘇州住房公積金個(gè)人住房貸款使用率在99%左右，處于偏緊狀態(tài)。而在合肥，由于居民的購(gòu)房需求增加，截至2015年年底，該市累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款497.85億元，同比增長(zhǎng)30.52%；個(gè)人住房貸款使用率為105.15%，比上年同期增加15.3%。在福州，截至今年2月29日，福州住房公積金管理中心個(gè)人住房貸款使用率已達(dá)105.23%。同樣在南京，住房公積金資金也是比較緊張，截至3月底個(gè)人住房貸款使用率也已超過(guò)105%。但公積金緊張，并不等于“貸空”。之所以出現(xiàn)公積金流動(dòng)性不足的狀況，主要是因?yàn)?015年各級(jí)政府部門(mén)對(duì)住房公積金政策調(diào)整頻繁，連續(xù)出臺(tái)了一系列寬松政策，充分釋放了住房公積金使用潛力，導(dǎo)致資金出現(xiàn)短期流動(dòng)性不足。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受樓市趨熱購(gòu)房需求釋放成交量增長(zhǎng)影響，公積金的杠桿作用被進(jìn)一步放大，對(duì)公積金貸款的.需求量在短期內(nèi)也出現(xiàn)了猛增。國(guó)內(nèi)少數(shù)一二線樓市出現(xiàn)公積金吃緊的情況，符合這些城市樓市量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)實(shí)情況，其實(shí)不僅拉動(dòng)了公積金貸款量增加，商業(yè)貸款的量更是大增，所以這些城市的公積金使用率提升，也屬正常的市場(chǎng)行情。隨著相應(yīng)樓市調(diào)控措施的執(zhí)行和購(gòu)房需求的釋放，多數(shù)城市的公積金貸款發(fā)放已經(jīng)正�；蚝芸熠呌谡�常。此外，一些城市采取了一些“回補(bǔ)”措施為公積金賬戶“充值”。如，南京實(shí)施了住房公積金貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，并推出個(gè)人住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款業(yè)務(wù)即“公轉(zhuǎn)商”業(yè)務(wù)；蘇州全面實(shí)行輪候放款，對(duì)不同購(gòu)房需求推行針對(duì)性政策，延長(zhǎng)公積金貸款放款時(shí)間……

　　青島公積金新政 貸款額度收縮根據(jù)青島市住房公積金管理中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全市收繳住房公積金42.44億元，同比增長(zhǎng)19.41%，職工住房消費(fèi)提取住房公積金22.58億元，同比增長(zhǎng)28.66%。共向5838戶職工家庭發(fā)放公積金貸款20.03億元，同比分別增長(zhǎng)8.33%和21.54%，支持職工家庭購(gòu)房面積58萬(wàn)平方米，拉動(dòng)全市職工住房消費(fèi)總額逾43億元，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存成效顯著。

　　據(jù)了解，青島市住房公積金個(gè)人住房貸款使用率維持在93%左右的高位運(yùn)行狀態(tài)，資金緊張的基本面未變，相比于上述公積金貸款緊張的國(guó)內(nèi)一些城市，額度還算充足。3月22日，青島市住房公積金管理中心發(fā)布公積金新政，自5月1日起正式開(kāi)始執(zhí)行。其中，二次貸款結(jié)清2年即可申請(qǐng)，最高貸款額度新房由60萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元、二手房由35萬(wàn)元調(diào)整為30萬(wàn)元，實(shí)行單方繳存為雙方繳存60%的貸款額度限制，繳存余額倍數(shù)由15倍調(diào)整為10倍；首次、二次購(gòu)買(mǎi)二手房的首付款比例統(tǒng)一調(diào)至30%，并與房齡掛鉤；異地貸款政策放寬至全國(guó)范圍，對(duì)具有青島市戶籍，在其他城市繳存公積金的職工，可以在青島使用住房公積金貸款購(gòu)房。

　　盡管公積金新政縮短了再次貸款的年限，降低了二手房的首付比例，但同樣也降低了貸款額度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金貸款購(gòu)房所占份額并不顯著，多數(shù)還是商業(yè)貸款，尤其是目前青島房貸市場(chǎng)上有十多家銀行針對(duì)首套房貸利率有8.5折利率，首付比例同樣是兩成，從貸款額度而言，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更方便更具操作性。

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