2016年沈陽住房公積金貸款新政
2016年8月1日，市政府相關(guān)會議研究通過《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》的11條補充意見，使這一廣受各方關(guān)注的房地產(chǎn)新政更加完善。
《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》(簡稱“22條”)意見頒布實施以來，沈陽房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)得到有效改善。1-6月份，全市商品房備案面積816.1萬平方米，同比增長16.7%，其中商品住房備案面積695.1萬平方米，同比增長13.9%。為充分發(fā)揮政策效力，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，市政府多次召開座談會，聽取消費者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政策的意見建議，了解政策實施過程中出現(xiàn)的問題，并研究制定了11條補充意見，落實國家相關(guān)規(guī)定，對政策做進一步充實和完善，同時，重點解決商業(yè)地產(chǎn)去庫存問題，加大對大中專畢業(yè)生購房的支持力度，為沈陽振興發(fā)展留住更多人才。
公積金幫大中專畢業(yè)生解決“首付難”
政策內(nèi)容：支持大中專畢業(yè)生(指畢業(yè)未超過8年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生)購買商品住房，可以提取本人、配偶、父母及法律條件允許的第三人賬戶內(nèi)的住房公積金支付購房首付款。
【政策解讀】支持大中專畢業(yè)生購房絕不單是為了房地產(chǎn)去庫存，而是圍繞沈陽人才戰(zhàn)略，服務(wù)全市經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)調(diào)查，大中專畢業(yè)生購房時有兩大關(guān)切，一是解決首付資金不足問題，二是降低貸款利率，減小還款壓力。本條政策的初衷，就是借助公積金支持，幫助大中專畢業(yè)生解決“首付難”問題。此外，“22條”中提到的大中專畢業(yè)生，是指畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生，本條補充意見把畢業(yè)時間放寬至8年，僅適用于公積金的提取。“22條”中關(guān)于契稅全免的政策，仍限定于畢業(yè)5年的大中專畢業(yè)生。
政策內(nèi)容：針對農(nóng)村大中專畢業(yè)生購房，鼓勵開發(fā)企業(yè)給予“首付分期付”等支持，鼓勵金融機構(gòu)給予購房貸款優(yōu)惠利率等支持。
【政策解讀】這條并非硬性規(guī)定，而是對開發(fā)企業(yè)的倡導(dǎo)性意見、對金融機構(gòu)的建議性意見。下一步，有關(guān)部門將協(xié)調(diào)金融機構(gòu)參照農(nóng)民“安家貸”優(yōu)惠利率，支持農(nóng)村大中專畢業(yè)生貸款購房，讓更多大中專畢業(yè)生留在沈陽。
政策內(nèi)容：針對大中專畢業(yè)生購房開展省內(nèi)異地公積金互貸互還業(yè)務(wù)，累計繳存公積金達到6個月即可申請公積金貸款。
【政策解讀】與之前的政策相比，該政策有兩個變化：一是為省內(nèi)其他城市來沈的大中專畢業(yè)生開展“省內(nèi)異地”公積金互貸互還業(yè)務(wù)，這樣外地大中專畢業(yè)生就可以使用其父母或者配偶所在地繳存的公積金在沈貸款購房。二是將申請公積金貸款的條件由“連續(xù)繳滿6個月”，調(diào)整為“累計繳滿6個月”，進一步降低了大中專畢業(yè)生使用公積金的門檻。
關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)
為進一步改善房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，按照中央經(jīng)濟工作會議和《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》(遼政辦發(fā)〔2016〕27號)要求，結(jié)合我市實際，提出如下意見。
一、保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。2016年，我市商品房銷售力爭實現(xiàn)同比增長10%，庫存去化周期控制在合理區(qū)間，房價運行保持基本平穩(wěn),利用2-3年時間使我市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)達到均衡。
二、嚴格控制新增供地。對全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模實施總量控制，原則上2016年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積不超過上年度的50%。實行差異化供地政策,原則上產(chǎn)業(yè)用地按需供應(yīng)，對住宅庫存偏大區(qū)域減少供應(yīng)，在房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓前，由規(guī)劃國土、建設(shè)和房產(chǎn)主管部門合理確定商住比、車位比、容積率。及時發(fā)布城市發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃和進展等信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性投資和消費。
三、加大閑置土地處置力度。對動工開發(fā)期超過1年、不滿2年的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費;對閑置超過2年的土地依法收回，重新進行市場配置。
四、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)。加快新城區(qū)和新建項目的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對新建小區(qū)亟需先行配套的市政工程項目，經(jīng)建設(shè)行政主管部門同意，可由開發(fā)企業(yè)墊資建設(shè)，待驗收合格后，在繳納配套費時予以抵扣。完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源配置，在新城區(qū)鼓勵優(yōu)質(zhì)中小學(xué)校增設(shè)分校，配置社區(qū)醫(yī)療機構(gòu)。優(yōu)化給水、排水、供電、燃氣、供熱、消防等配套工程建設(shè)，規(guī)范服務(wù)行為，降低工程成本，縮短建設(shè)周期，提高辦事效率。通過特許經(jīng)營、投資補助、政府購買服務(wù)等多種方式，吸引社會資本參與投資、建設(shè)和運營城市基礎(chǔ)設(shè)施項目。
五、支持項目開工建設(shè)。各地區(qū)要認真排查、解決影響已出讓土地開工的歷史遺留問題，保證出讓的土地達到凈地標準。提高建筑工程施工許可審批效率，落實建筑工程施工許可和竣工驗收備案的有關(guān)文件要求。加大重點項目建設(shè)推進力度，落實關(guān)于推進全市重點項目建設(shè)的政策措施。
六、支持開發(fā)企業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)。對本意見下發(fā)之前已出讓的土地，開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整全裝修比例。對已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，開發(fā)企業(yè)可申請轉(zhuǎn)換用途、調(diào)整商住比例。對在建商品住房項目，開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。對開發(fā)企業(yè)提出的申請，有關(guān)部門在條件允許的情況下要予以支持，簡化辦事流程、縮短審批期限。
七、對個人購買住房給予獎勵政策。凡個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市及區(qū)、縣(市)兩級財政給予補貼。在市政府舉辦的房交會和異地房展會期間，對購買參展樓盤的給予購房補貼，具體補貼標準另行制定。同時，房交會推出的“惠民樓盤”將給予購房人房價補貼、契稅補貼和家裝補貼等優(yōu)惠。各地區(qū)要積極組織召開區(qū)域房交會，自行出臺優(yōu)惠政策。
八、加大住房公積金貸款支持力度。已取得《商品房預(yù)售許可證》并辦理住房公積金貸款簽約手續(xù)的項目，購房人即可申請辦理住房公積金貸款。職工以家庭為單位購房，可使用住房公積金同時申請貸款購買兩套房。實行“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買住房的，均視為首套房貸款申請，貸款的最低首付比例為20%，最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。主借款人可與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。將職工繳納住房公積金條款納入勞動合同，加大城鎮(zhèn)民營企業(yè)建立公積金制度的力度，做到應(yīng)建盡建、應(yīng)繳盡繳，逐步將符合條件的農(nóng)民工、個體工商戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及從業(yè)人員納入住房公積金體系。
九、降低二手住房交易稅費。二手住房轉(zhuǎn)讓繳納的營業(yè)稅、個人所得稅實行先征后補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產(chǎn)權(quán)辦證費，繳納的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅先征后補。支持居民改善住房條件，1年內(nèi)先買房后賣房或先賣房后買房的`，購買房產(chǎn)面積大于出售房產(chǎn)面積的，按面積差每平方米補貼50元。
十、自住型公寓享受住宅政策。居民購買的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓，在落戶、入學(xué)、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。居民購買商住公寓或酒店式公寓，提供的商品房買賣合同中用途項標明自住的，按住宅享受稅收、交易手續(xù)費政策。
十一、拓寬非住宅和住宅使用功能。鼓勵將符合條件的商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”等。允許從事電子商務(wù)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的小微企業(yè)和自由職業(yè)者將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。
十二、大力推動棚改貨幣化安置。從2016年起，對新納入棚改拆遷安置的居民，力爭全部實行貨幣化安置。
十三、高端人才購房享受優(yōu)惠政策。進一步落實“盛京人才”戰(zhàn)略，對領(lǐng)軍人物和杰出人才等由市及區(qū)、縣(市)兩級財政按政策規(guī)定發(fā)放購房補貼。
十四、支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房。對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購買商品住房的，給予契稅全額補貼政策。
十五、鼓勵農(nóng)民進城買房居住。積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實“兩權(quán)”可抵押貸款政策,為進城購房的農(nóng)民提供貸款支持。全面推進居住證制度，推動居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權(quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障范圍。1市3縣可結(jié)合本地區(qū)實際出臺支持政策。
十六、方便購房人子女就學(xué)。各地區(qū)要切實保障本區(qū)域內(nèi)購房者子女就近入學(xué)權(quán)益，有條件的地區(qū)可逐步實施“以居住時間為準”的入學(xué)政策。
十七、支持兩地分居家庭、農(nóng)民工和外籍人士購房安家。兩地分居家庭在沈陽市購房安家的，按購房面積每平方米補貼100元。在沈陽市購房的農(nóng)民工子女可在我市接受義務(wù)教育，就近入學(xué)，并可在我市參加中考。外籍人士在沈陽市購房不受套數(shù)限制。
十八、支持開發(fā)企業(yè)并購重組、拓寬融資渠道。鼓勵開發(fā)企業(yè)向規(guī)�；⒓s化、專業(yè)化發(fā)展，出臺支持開發(fā)企業(yè)并購重組的優(yōu)惠政策。支持開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，協(xié)調(diào)金融機構(gòu)下調(diào)信用良好企業(yè)的按揭保證金比例，加大對品牌開發(fā)企業(yè)的信貸支持力度。
十九、減輕開發(fā)企業(yè)負擔。開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。對開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準建設(shè)且建成后無償移交政府部門的學(xué)校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費后置到辦理《商品房預(yù)售許可證》或《房屋所有權(quán)證》時征收，即建設(shè)項目如需辦理《商品房預(yù)售許可證》的，要在辦理前繳納配套費;不需辦理《商品房預(yù)售許可證》的，要在辦理《房屋所有權(quán)證》前繳納。取消建設(shè)項目的安措費、社保費收繳和撥付。進一步清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費、押金、監(jiān)管資金等，無法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅決取消，收費標準過高的要適當降低。進一步梳理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)審批流程，向社會公開審批環(huán)節(jié)和收費項目，未公開的不得實行審批或收費。
二十、加強對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管。加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管，完善退出機制，淘汰“僵尸企業(yè)”。探索建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管機制，規(guī)避市場風(fēng)險。
二十一、大力培育發(fā)展房屋租賃市場。進一步深化住房制度改革，建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結(jié)合的住房制度。積極培育住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，推進住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化經(jīng)營。對利用自持庫存商品房開展房屋租賃業(yè)務(wù)的開發(fā)企業(yè)，以及專業(yè)從事房屋租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、機構(gòu)和自然人，給予金融、稅收等支持政策。鼓勵各類閑置房源進入租賃市場，多渠道增加供應(yīng)。支持在沈就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生租賃住房，每人可以領(lǐng)取3年租房補貼，標準為：博士每月800元，碩士每月400元，學(xué)士每月200元。進一步擴大公租房保障范圍，降低準入門檻，向外來務(wù)工人員、中高等教育畢業(yè)生等傾斜，促進房屋租賃市場壯大發(fā)展。
二十二、加強對房地產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)。成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長的房地產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負責研究制定全市房地產(chǎn)市場規(guī)劃、工作目標、相關(guān)政策措施和組織推進工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負責摸清并分析房地產(chǎn)市場情況，協(xié)調(diào)推進具體工作。市督考辦要將各地區(qū)、部門和單位落實本意見情況納入市政府績效考評體系。各地區(qū)政府也要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)并建立考核制度。
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