2016沈陽房產(chǎn)新政公積金貸款實施細則解讀
近日，《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》的公積金貸款實施細則于4月5日正式實施。
據(jù)了解，今后沈陽將加大住房公積金貸款支持力度。已取得《商品房預售許可證》并辦理住房公積金貸款簽約手續(xù)的項目，購房人即可申請辦理住房公積金貸款。職工以家庭為單位購房，可使用住房公積金同時申請貸款購買兩套房。
實行“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買住房的，均視為首套房貸款申請，貸款的最低首付比例為20%，最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。
主借款人可與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。
將職工繳納住房公積金條款納入勞動合同，加大城鎮(zhèn)民營企業(yè)建立公積金制度的力度，做到應建盡建、應繳盡繳，逐步將符合條件的農(nóng)民工、個體工商戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及從業(yè)人員納入住房公積金體系。
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沈陽房產(chǎn)新政公積金貸款實施細則
1、首次申請公積金貸款最低首付比例降至10%。
首次申請公積金貸款最低首付比例降至 10%。家庭或個人可以使用住房公積金同時貸款購買兩套房，第二套房貸款的最低首付比例為20%。實行“認貸不認房”政策，前次貸款已還清的，再次申請貸款的視為首次申請。最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。主借款人可以與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。
2、凡個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市區(qū)兩級財政給予補貼。
在市政府舉辦的房交會和異地房展會期間，對購買參展樓盤的住宅和非住宅給予購房補貼，具體補貼標準另行制定。同時，房交會推出的“惠民樓盤”將給予購房人房價補貼、契稅補貼和家裝補貼等讓利優(yōu)惠。各地區(qū)政府要積極組織召開區(qū)域房交會，自行出臺優(yōu)惠政策。
3、降低二手住房交易稅費。
二手住房轉(zhuǎn)讓繳納的營業(yè)稅、個人所得稅實行先征后補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產(chǎn)權(quán)辦證費，繳納的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅先征后補。支持居民改善住房條件，一年內(nèi)先買房后賣房或先賣房后買房的，購買房產(chǎn)面積大于出售房產(chǎn)面積的，按面積差每平方米補貼50元。
4、高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購房實行零首付。
對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學校在校生購買商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購房的，給予契稅全額補貼政策。
5、方便購房人子女就學。
居民為子女就學購買商品住房的，將入學條件由“以落戶時間為準”改為“以居住時間為準”，居住時間自購房人辦理商品房合同備案之日算起。
6、大力培育發(fā)展房屋租賃市場。
對利用自持庫存商品房開展房屋租賃業(yè)務的開發(fā)企業(yè)，以及專業(yè)從事房屋租賃業(yè)務的企業(yè)、機構(gòu)和自然人，給予金融、稅收等支持政策。鼓勵各類閑置房源進入租賃市場，多渠道增加供應。支持在沈就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生租賃住房，可以領(lǐng)取3年租房補貼，標準為：博士每月800元，碩士每月400元，學士每月 200元。進一步擴大公租房保障范圍，降低準入門檻，向外來務工人員、中高等教育畢業(yè)生等傾斜，促進房屋租賃市場壯大發(fā)展。
7、2016年我市商品房銷售實現(xiàn)同比增長10%的目標。
庫存去化周期控制在合理區(qū)間，房價運行保持基本平穩(wěn),力爭用2-3年時間使我市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)達到均衡。
8、嚴格控制新增供地。
對全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應規(guī)模實施總量控制，原則上2016年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應面積不超過上年度的50%。實行差異化供地政策, 原則上產(chǎn)業(yè)用地按需供應，對住宅庫存偏大區(qū)域減少供應，在房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓前，由規(guī)劃、建設(shè)和房產(chǎn)主管部門合理確定商住比、車位比、容積率。及時發(fā)布城市發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、供應結(jié)構(gòu)、空間布局、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃和進展等信息，引導房地產(chǎn)市場理性投資和消費。
9、加大閑置土地處置力度。
對超過動工開發(fā)期1年不滿2年的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費，對閑置超過2年的依法收回，重新進行市場配置。
10、加強城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)。
加快新城區(qū)和新建項目周邊的道路、公交等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對個別配套滯后的.項目，經(jīng)有關(guān)部門同意開發(fā)企業(yè)可墊資建設(shè)，待驗收合格后在繳納配套費時予以抵減。完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源配置，在新城區(qū)鼓勵優(yōu)質(zhì)中小學校增設(shè)分校，配置社區(qū)醫(yī)療機構(gòu)。優(yōu)化水、電、氣、暖等公用事業(yè)配套服務，降低收費標準，規(guī)范收費行為，提高辦事效率。通過特許經(jīng)營、投資補助、政府購買服務等多種方式，吸引社會資本參與投資、建設(shè)和運營城市基礎(chǔ)設(shè)施項目。
11、支持項目開工建設(shè)。
各地區(qū)政府要認真排查、解決影響已出讓土地開工的歷史遺留問題，保證出讓的土地達到凈地標準。提高建筑工程施工許可審批效率，落實我市有關(guān)建筑工程施工許可和竣工驗收備案的規(guī)范意見。加大重點項目建設(shè)推進力度，落實市政府關(guān)于推進全市重點項目建設(shè)的政策措施。
12、支持開發(fā)企業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)。
對本意見下發(fā)之前已出讓的土地，開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整全裝修比例。對已供應、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，開發(fā)企業(yè)可以申請轉(zhuǎn)換用途、調(diào)整商住比例。對于在建商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整。對開發(fā)企業(yè)提出的申請，各有關(guān)部門在條件允許的情況下予以支持，并簡化辦事流程、縮短審批期限。
13、自住型公寓享受住宅政策。
居民購買商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可以視為住宅，交易稅費按照住宅標準繳納，同時在落戶、入學、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。已經(jīng)購買的用于自住的商住公寓或酒店式公寓，自本意見發(fā)布之日起，享受住宅同等政策。
14、拓寬非住宅和住宅使用功能。
鼓勵將符合條件的商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”等。允許從事電子商務、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的小微企業(yè)和自由職業(yè)者將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。
15、大力推動棚改貨幣化安置。
從今年起對新納入棚改拆遷安置的居民，力爭全部實行貨幣化安置。
16、高端人才購房享受優(yōu)惠政策。
進一步落實“盛京人才”戰(zhàn)略，對領(lǐng)軍人物和杰出人才等，由市、區(qū)兩級財政按政策規(guī)定發(fā)放購房補貼。
17、鼓勵農(nóng)民進城買房居住。
積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實“兩權(quán)”可抵押貸款政策,簡化收入證明要件和擔保手續(xù)等，為進城購房的農(nóng)民提供貸款支持。全面推進居住證制度，推動居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權(quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障范圍。一市三縣可結(jié)合本地區(qū)實際出臺支持政策。
18、支持兩地分居家庭、農(nóng)民工和外籍人士購房安家。
兩地分居家庭在沈購房安家的，按購房面積每平方米補貼100元的安家費。農(nóng)民工在沈購房子女可在我市接受義務教育，就近入學，可以在我市參加中考。外籍人士在沈購房不受套數(shù)限制。
19、支持開發(fā)企業(yè)并購重組、拓寬融資渠道。
鼓勵開發(fā)企業(yè)向規(guī)�；�、集約化、專業(yè)化發(fā)展，出臺我市支持開發(fā)企業(yè)并購重組的優(yōu)惠政策。支持開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，協(xié)調(diào)金融機構(gòu)下調(diào)信用良好企業(yè)的按揭保證金比例，加大對品牌開發(fā)企業(yè)的信貸支持力度。
20、減輕開發(fā)企業(yè)負擔。
開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調(diào)整到1.5%。對開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準建設(shè)且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費后置到辦理《商品房預(銷)售許可證》或《房屋所有權(quán)證》時征收。取消建設(shè)項目的安措費、社保費收繳和撥付。進一步清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費、押金、監(jiān)管資金等，無法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅決取消，收費標準過高的要適當降低。進一步梳理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)審批流程，向社會公開審批環(huán)節(jié)和收費項目，未公開的不得實行審批或收費。
21、加強對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管。
加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管，完善退出機制，淘汰“ 僵尸企業(yè)”。探索建立商品房預售資金監(jiān)管機制，規(guī)避市場風險。
22、加強對房地產(chǎn)工作的領(lǐng)導。
市政府對各地區(qū)政府和各相關(guān)部門落實本意見情況進行績效考評，成立由市政府主要領(lǐng)導為組長的房地產(chǎn)工作領(lǐng)導小組，負責研究制定全市房地產(chǎn)市場規(guī)劃、工作目標、相關(guān)政策措施和組織推進工作。領(lǐng)導小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負責摸清并分析房地產(chǎn)市場情況，協(xié)調(diào)推進具體工作。各地區(qū)政府也要成立相應的領(lǐng)導機構(gòu)并建立考核制度。
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