2015上海調(diào)整住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限
上海公積金家庭最 高貸款額度提至120萬 30年可省15萬利息
4月9日，備受關(guān)注的上海住房公積金貸款新政終于出臺了。上海市公積金管理中心宣布，自4月15日起，在上海購買首套房或改善性二套房，家庭最高公積金貸款額度將由原先的80萬元上調(diào)至120萬元。同時，對二手房公積金貸款年限進(jìn)行調(diào)整，6年至19年房齡的二手房公積金抵押貸款，最長貸款年限由不超過15年調(diào)整為35年與房齡之差。
上海市公積金管理中心表示，公積金貸款和提取兩項新政的推出，將使本市廣大無房職工家庭及購買首套自住或改善型住房職工家庭更多受益。
家庭貸款最高達(dá)120萬
上海市住房公積金管理委員會于4月8日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》(以下簡稱《通知》)明確，購買首套自住住房，個人最高貸款額度由30萬元調(diào)整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調(diào)整至100萬元;繳交補(bǔ)充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎(chǔ)上增加10萬元，家庭最高貸款額度在100萬元基礎(chǔ)上增加20萬元。購買改善性第二套普通商品房，參照購買首套住房政策執(zhí)行。
此外，對于購買改善性第二套非普通商品房的，公積金最高貸款額度做相應(yīng)調(diào)整。其中，個人最高貸款額度由20萬元調(diào)整至40萬元，家庭最高貸款額度由40萬元調(diào)整至80萬元;繳交補(bǔ)充公積金的，個人最高貸款額度在40萬元基礎(chǔ)上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在80萬元基礎(chǔ)上增加20萬元保持不變。
30年貸款省15萬利息
根據(jù)上海公積金貸款政策，五年期以上個人住房公積金貸款利率為4%;五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率為3.5%。商業(yè)貸款利率，五年以上貸款利率為5.9%。以家庭為單位多貸款40萬元公積金，貸款三十年計算，貸款利息節(jié)約15.2萬元。
上調(diào)貸款額度后，不僅節(jié)省了貸款利息，也一定程度提升購房者的購買力。
德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示，對于剛需而言，如果想全部通過公積金來貸款的話，首付只需要付兩成，那么以家庭為單位，公積金最高可以貸款120萬元，那么至少可以購買150萬元的房源。2014年，位于外環(huán)外單價在20000元/平方米以下的一手公寓(不含別墅)，其成交的套均總價為148.7萬元，也就是說，家庭公積金調(diào)整至120萬元的話，完全可以滿足剛需的購房及貸款需求。
陸騎麟繼續(xù)表示，此次調(diào)整公積金額度，無論對剛需還是改善型購房者，無論是普通住宅還是非普通住宅，都有明顯利好。過去七年，房價出現(xiàn)大幅度的上漲，原先公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在購房者的需求，也無法起到真正意義上的保障作用，此次在“3·30”新政之后再提高公積金貸款額度，是非常符合大眾呼聲的，再結(jié)合此前的“3·30”新政，兩者相互配合，能進(jìn)一步減少購房者的購房成本支出。
有開發(fā)商營銷人員表示，會借助這輪新政，抓住這波出貨行情。事實上，自3月底新政出臺后，咨詢?nèi)藬?shù)明顯上升，這輪新政有利于刺激新一輪購買力。
二手房貸款年限相應(yīng)調(diào)整
在上調(diào)貸款額度上限的同時，本市還將對二手房的公積金抵押貸款年限進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。上述《通知》明確，低于5年(含)房齡的二手房公積金抵押貸款，最長貸款年限仍為不超過30年;6年至19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限由不超過15年調(diào)整為35年與房齡之差;超過20年(含)以上房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限仍不得超過15年。
“去年，二手房在上海公積金貸款中的比例超過50%，我們對這一群體進(jìn)行比較分析、研究后覺得，可以通過延長貸款年限，在風(fēng)險可控的情況下，讓他們得到實惠。”上海市公積金中心負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)過測算，此次新政出臺后，一個家庭如果貸足100萬元，原來的貸款年限最多為15年，那么每個月要還7000多元的貸款，此次延長貸款年限之后，每月可減到4000多元。“去年，上海雙職工的普通家庭，平均月收入為不到1.1萬元，如果不延長貸款年限，還貸壓力還是很重的。”
與普通商品房新標(biāo)準(zhǔn)匹配
此次公積金貸款新政，將個人最高貸款額度由30萬元調(diào)整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調(diào)整至100萬元，這一額度是如何測算確定的?
“在對此次公積金貸款額度進(jìn)行調(diào)整測算時，主要是圍繞普通商品住房的情況，從兩個方面來進(jìn)行測算的。”上海市公積金管理中心副主任姜執(zhí)偉介紹說，一方面，是按照去年全市商品房的平均交易價格，約2.3萬元/平方米，以90平方米面積算，每套房價在210萬元左右。“去掉首付后，多下來的房款進(jìn)行貸款，公積金可以覆蓋到貸款額度的60%~70%。”
另一方面，此次貸款額度調(diào)整也和去年調(diào)整的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行了一定的匹配。“按照普通商品住房的三個標(biāo)準(zhǔn)，我們制定了向中低收入者傾斜的原則。” 姜執(zhí)偉說，越是外環(huán)的住房，公積金對其貸款的覆蓋比例就越高，反之越低。此外，也充分考慮了資金的可供應(yīng)程度。
不會出現(xiàn)資金存量不足
據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，此次公積金貸款額度上調(diào)后，購房需求可能會出現(xiàn)井噴，公積金資金存量是否會出現(xiàn)不足的問題?對此，上海市公積金管理中心主任馬力表示，在政策制定的同時，市公積金中心也已經(jīng)做好了資金的`安排，存量資金能夠保證短期內(nèi)資金的需求。而從長遠(yuǎn)來看，本市還將通過繼續(xù)做好擴(kuò)大覆蓋面的各項工作，來讓更多職工繳交公積金，并享受到各項公積金政策。
“更多的職工可以使用公積金，這也是回歸了公積金制度的本質(zhì)。”馬力強(qiáng)調(diào)，上海的公積金一直以來都是健康平穩(wěn)發(fā)展的，此次公積金貸款和提取兩項政策疊加出臺，不會發(fā)生由于資金存量不夠而影響到貸款速度和效率的事情。“我們也相信，隨著市場化配置資源的政策不斷開放，金融融資的手段和措施會越來越活躍，今后從市場上獲取資金的可能性也非常大。”
據(jù)了解，公積金貸款從申請到放款，包括房屋狀況查詢、審批、辦理抵押、通知放款等手續(xù)，整個流程約一個月。
而對于在此次新政實施前已經(jīng)提出申請，但是又想重新申請更多公積金貸款的購房者，市公積金中心表示，只要還沒有放款，并且沒有到房地產(chǎn)交易中心過戶，就可以終止原來的申請手續(xù)，重新提出申請，市公積金中心將重新辦理。在重新辦理時，除了必須重新審核的條件，其他原來所需的材料將盡量簡化，以縮短整個流程。
租房最高每月可提2000
新政同時宣布，自5月1日起，上海將進(jìn)一步放寬提取公積金支付房租的條件。其中，租住公租房的職工，可按實際房租支出全額提取;租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由單位提供的住房等)，每戶家庭月提取金額不超過當(dāng)月實際房租支出，最高月提取限額暫定為2000元/月。同時，后者的申請人只需提供本人及配偶名下無房產(chǎn)的證明即可，無須提供房屋租賃合同、納稅證明等資料。
據(jù)上海市公積金管理中心介紹，根據(jù)《通知》規(guī)定，凡職工連續(xù)繳存滿3個月，本人及配偶在本市無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租，同時不再設(shè)定房租收入比限制。
在提取方式上，仍采用轉(zhuǎn)賬方式，確保資金�？顚Ｓ�。《辦法》明確，凡符合條件的提取申請人通過“一次申請，一年有效，次年復(fù)審”的方式，市公積金管理中心按申請人要求定期將提取資金劃轉(zhuǎn)至其名下指定賬戶。此外，市公積金中心還將建立單位集中批量辦理新機(jī)制。對由單位提供租住房的，單位可按規(guī)定提供相應(yīng)證明后申請集中批量辦理。
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