如何玩轉(zhuǎn)公積金貸款

　　目前公積金貸款不僅廣泛應用于新房的購買，而且在二手房購買上的應用也十分普遍。由于公積金貸款年利率比現(xiàn)行的商貸利率低了近兩個百分點，對于廣大工薪階層來說，住房公積金貸款成為現(xiàn)代都市人在住房貸款上的首選。目前利用公積金建設保障型住房的地區(qū)越來越多，投資者也可以多加留意。

　　住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用個人以及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。

　　住房公積金優(yōu)勢和使用訣竅

　　貸足額度盡享利率優(yōu)勢

　　住房公積金貸款作為政策性貸款，其最明顯的特點就是利率低。從目前5年期以上貸款來看，商業(yè)貸款的年利率為5.94%，而住房公積金貸款年利率僅為3.87%，兩者相差2.07個百分點。

　　假設小夫妻各自所在公司都有參加公積金計劃，之前兩人住房公積金繳存正常，從未申請過任何貸款�，F(xiàn)在計劃購置一套100平方米價值100萬元的住房，首付款預計40萬元，這樣按照當?shù)氐囊?guī)定，他們兩人最高可以申請20年的公積金住房貸款為60萬元，這樣以后每月歸還公積金住房貸款的本金和利息和約3 595元。

　　按照貸款60萬元、20年計算：

　　公積金貸款，每月支付3 595元，合計支付利息：3 595×20年×12期–600 000=262 800元。

　　商業(yè)貸款，每月支付4 278元，合計支付利息：4 278×20年×12期–600 000=426 720元。

　　即公積金貸款比商業(yè)性貸款，每月少支付683元，合計利息節(jié)省163 920元。

　　這種利息差還會隨著貸款期限的延長而進一步拉大，公積金貸款大大降低了我們的還貸壓力。而且公積金貸款是國家政策給予我們的優(yōu)惠，只要符合貸款條件，就應盡可能貸足公積金貸款。

　　還款方式靈活，提前還款方便

　　公積金貸款的還款方式極為靈活，借款人只要每月的還款額不低于;最低還款額;，就可以隨意確定月還款數(shù)額，非常便于借款人的資金安排。商業(yè)貸款提前還款，如果是非一次性提前還款其數(shù)額必須為1萬或5萬的倍數(shù)，而公積金貸款則無具體規(guī)定，只要大于;最低還款額;的，全部視為提前還款金額。商業(yè)貸款對于提前還款次數(shù)有明確規(guī)定，而公積金貸款則是每月都有三次提前還款機會，貸款人甚至可按月隨時調(diào)整自己的提前還款額。

　　借款人可提前歸還部分或全部公積金所貸本金和利息，目前不需要支付違約金。部分或全部提前還款的，按日計息，以放款日為計息起點。商業(yè)貸款提前還款，所沖金額包括部分本金及部分利息。而公積金貸款提前還款，其金額全部沖抵貸款本金。

　　貸款成數(shù)高，期限長

　　商業(yè)貸款最高一般只能貸到七成，購房人首付壓力較大。而公積金貸款最高可貸到八成，購房人首付壓力較小。公積金貸款年限較長，相應每月還款金額較少。商業(yè)貸款的貸款年限最高只能貸到25年，而且大多數(shù)二手房最高只能貸到20年，無形中造成月供壓力較大;而公積金貸款的年限最高可達30年，月供壓力較小。

　　各項限制少，選擇余地大

　　公積金貸款對房齡限制較靈活，而商業(yè)貸款對于房屋年齡的限制較嚴，大部分銀行對于1985年以前的房屋不予貸款，并且貸款年限隨著房齡的增長而縮短。而公積金貸款對于房齡的限制較少，房齡與貸款年限相加不超過50年即可。商業(yè)貸款借款人的年齡加上貸款年限必須小于65周歲，而公積金貸款則對借款人年齡無限制。

　　公積金貸款的申請審批手續(xù)比商業(yè)性貸款要復雜很多。商業(yè)性貸款的最終審批權(quán)在于貸款銀行，只要銀行通過審批即可辦理其他手續(xù)。而公積金貸款的最終審批權(quán)在于當?shù)毓�積金中心，代理銀行在完成初審后還需再送到公積金中心進行審批，此環(huán)節(jié)會比商業(yè)性貸款長至少15~25個工作日。

　　申請手續(xù)

　　無論是辦理公積金貸款還是商業(yè)性貸款，借款人都可以到繳存銀行申請領取公積金賬戶上的余額。

　　借款人填寫書面申請書，所屬單位審批并蓋章同意，帶上房產(chǎn)證原件或復印件(需貸款銀行蓋章確認)、公積金存折或公積金卡及本人身份證原件，前往繳存銀行專窗辦理提取就行。從第一次提取開始，以后每半年才可以申請?zhí)崛∫淮�，直至提取的金額與銀行貸款的本息一致。

　　貸款人在使用公積金貸款時，支付最低還款額后，若有富余支付能力，最好每期能多還款。每月多支付的金額將會直接沖抵貸款本金，對貸款人而言只會降低還款總利息，縮短還款日期，有益無害。

　　符合公積金貸款要求的借款人如果沒有申請公積金貸款，以后再購房仍可以申請公積金貸款;如果已經(jīng)辦理過公積金貸款，只要還清貸款并符合公積金繳存規(guī)定的，也可以再申請公積金貸款。

　　注意事項

　　貸款對象應當符合以下4個條件：

　　1).只有參加住房公積金計劃的`職工才有資格申請住房公積金貸款。

　　2).申請貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于6個月。

　　3).配偶申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。

　　4).貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款的能力。

　　貸款用途必須專款專用。

　　住房公積金貸款用途僅限于購買具有所有權(quán)的自住住房，并且所購房屋須符合當?shù)毓�積金管理中心規(guī)定的建筑設計標準。

　　須具備一般住房貸款應具備的條件。

　　住房公積金貸款申請人應當備有相當于購買住房總價20%或以上的自籌資金。

　　住房公積金個人購房貸款的本息怎樣償還?

　　除現(xiàn)金支付外，借款人可以提取本人公積金賬戶儲存余額用于歸還貸款。在本人公積金賬戶儲存余額不足時，可以提取其配偶、參貸人的公積金賬戶儲存余額，但需征得被提取人的書面同意。

　　需要提取公積金賬戶儲存余額的借款人，應向受托銀行提出申請，經(jīng)審核同意后簽訂《提取住房公積金償還個人住房貸款授權(quán)書》，并由受托銀行以轉(zhuǎn)賬方式代為辦理提取手續(xù)。提取公積金賬戶儲存余額的申請審批手續(xù)，在正常還款以后辦理。

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