對(duì)于一個(gè)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，市場(chǎng)營(yíng)銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數(shù)量對(duì)企業(yè)的發(fā)展尤為重要�，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)相對(duì)不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷理念和渠道拓展力度就十分關(guān)鍵。一定要從以顧客需求為基本導(dǎo)向、大力提升員工素質(zhì)、創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、實(shí)施代理營(yíng)銷、開拓綜合營(yíng)銷等角度解決市場(chǎng)營(yíng)銷與渠道管理存在的問題。

　　一、市場(chǎng)營(yíng)銷和渠道管理現(xiàn)狀及存在的問題

　　(一)市場(chǎng)營(yíng)銷顧客意識(shí)有待提升

　　一支精干的營(yíng)銷人員隊(duì)伍是企業(yè)做好市場(chǎng)營(yíng)銷的保證。不管任何事情，歸根結(jié)底還必須由人這一主體來(lái)執(zhí)行。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷人員在市場(chǎng)營(yíng)銷的過程中發(fā)揮了十分重要的作用。然而，不少房地產(chǎn)企業(yè)卻輕視了員工素質(zhì)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，這為市場(chǎng)營(yíng)銷和渠道建設(shè)埋下了隱患。具體主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一者，不重視對(duì)員工的培訓(xùn)。由于房地產(chǎn)銷售人員的流動(dòng)性較大，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)老總片面地認(rèn)為員工培訓(xùn)與否根本不重要。由此導(dǎo)致了很多新招錄的員工對(duì)售房流程不熟悉，也顧客的服務(wù)也不夠周到，加大地降低了消費(fèi)者的購(gòu)房體驗(yàn)。二者，不重視企業(yè)文化建設(shè)。不少房地產(chǎn)公司對(duì)銷售人員唯一的要求就是把房子賣出去，因此他們一般不在銷售人員中開展相關(guān)文化活動(dòng)，由此會(huì)導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)的凝聚力不強(qiáng)。

　　(二)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠道建設(shè)不足

　　市場(chǎng)是殘酷無(wú)情的，今天還風(fēng)光無(wú)限的朝陽(yáng)產(chǎn)品明日就很有可能成為市場(chǎng)的棄兒。這是因?yàn)�，蛋糕是有限的，而急切想吃蛋糕的人是無(wú)限的。任何一個(gè)有著廣闊市場(chǎng)前景的產(chǎn)品都會(huì)被很多人看中，不變的只能是永遠(yuǎn)創(chuàng)新的產(chǎn)品和方案。于是，同類產(chǎn)品在逐漸增多，消費(fèi)者選擇的余地也越來(lái)越大。誰(shuí)會(huì)成為消費(fèi)者的青睞者?推廣方案尤為重要�，F(xiàn)階段，互聯(lián)網(wǎng)思維已經(jīng)成為一個(gè)時(shí)尚的詞語(yǔ)。而網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷也成為很多傳統(tǒng)企業(yè)的不二選擇�；ヂ�(lián)網(wǎng)渠道最大的特點(diǎn)是消除了信息的不對(duì)稱，增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的輻射力。然而，由于認(rèn)識(shí)的偏差，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷并不感冒，他們既沒有自己的網(wǎng)站，也沒有其他的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠道，以至于在網(wǎng)絡(luò)渠道建設(shè)方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)地落在后對(duì)手的后面。

　　(三)廣告投入不夠精準(zhǔn)

　　我國(guó)改革開放僅僅30多年的時(shí)間，很多房地產(chǎn)企業(yè)品牌觀念的引進(jìn)還相對(duì)較晚。因此，很多房地產(chǎn)商在投放廣告的時(shí)候，品牌思維方式還很落后，對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)相對(duì)膚淺，廣告投放也就存在很多誤區(qū)。一者，企業(yè)把廣告毫無(wú)規(guī)則的大規(guī)模投放當(dāng)作品牌建設(shè)。這種思維誤解了品牌建設(shè)的應(yīng)有做法，對(duì)企業(yè)的品牌建設(shè)十分不利。二者，企業(yè)把廣告投入的資金多少看作品牌知名度，卻忽略了品牌的美譽(yù)度。從根本上講，企業(yè)廣告投入的'根本在于提升企業(yè)品牌的美譽(yù)度，那種純粹把企業(yè)品牌等同于知名度的企業(yè)，必然只是投放天量的廣告，沒能房地產(chǎn)客戶的體驗(yàn)作為企業(yè)安身立命的根本。他們僅僅把投放廣告作為品牌建設(shè)的重點(diǎn)來(lái)抓，最終忽略了企業(yè)的發(fā)展重心。

　　二、對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷與渠道管理存在問題的相關(guān)建議

　　(一)大力提升員工素質(zhì)

　　如前所述，營(yíng)銷人員在市場(chǎng)營(yíng)銷的過程中發(fā)揮了十分重要的作用。為此，企業(yè)要從以下幾個(gè)方面做起：一是加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷人員的激勵(lì)力度。對(duì)于那些做出重要成績(jī)的營(yíng)銷人員，企業(yè)一定不能吝嗇，要通過擴(kuò)大其分層比例的形式，大力提升營(yíng)銷人員的工作積極性。二是要不斷加強(qiáng)對(duì)銷售人員的培訓(xùn)力度。營(yíng)銷人員的素質(zhì)強(qiáng)不強(qiáng)直接決定了企業(yè)對(duì)外市場(chǎng)的開拓力度，決定了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和利潤(rùn)水平。所以企業(yè)要把營(yíng)銷人員的培訓(xùn)作為提升營(yíng)銷業(yè)績(jī)的重要手段。一方面，要著力加強(qiáng)營(yíng)銷人員的思想道德水平建設(shè)，努力增強(qiáng)其道德素質(zhì)和思想水平。只有道德素質(zhì)增強(qiáng)了，思想政治水平提高了，營(yíng)銷人員對(duì)于企業(yè)的忠誠(chéng)度才能不斷提升，才能發(fā)展一支穩(wěn)定的營(yíng)銷隊(duì)伍。另一方面，還要大力增強(qiáng)營(yíng)銷人員的業(yè)務(wù)水平。這里所說的業(yè)務(wù)水平不僅僅包括銷售方面的知識(shí)，還囊括財(cái)務(wù)管理、企業(yè)運(yùn)作、產(chǎn)品知識(shí)等綜合知識(shí)�；疖嚺艿每欤�要有車頭帶。對(duì)于營(yíng)銷高管的培訓(xùn)更應(yīng)大力加強(qiáng)，以此為企業(yè)發(fā)展一名高素質(zhì)的帶頭人。

　　(二)創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷

　　對(duì)于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也形成了一股學(xué)習(xí)潮流。前不久，房地產(chǎn)大佬萬(wàn)科集團(tuán)老總郁亮就帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)風(fēng)塵仆仆地到互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、小米、騰訊等企業(yè)去學(xué)習(xí)交流。這說明，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說已經(jīng)十分必要。下一步，房地產(chǎn)其他企業(yè)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的重視，把網(wǎng)絡(luò)渠道視為開拓市場(chǎng)渠道的重要手段，通過自建網(wǎng)站、在第三方電子商務(wù)平臺(tái)開辟旗艦店的方式實(shí)施互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，以此來(lái)提升公司的銷售業(yè)績(jī)。

　　(三)實(shí)施綜合營(yíng)銷

　　企業(yè)做好營(yíng)銷管理工作還要實(shí)施綜合營(yíng)銷。首先，要明確房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位，所謂的市場(chǎng)定位，就是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場(chǎng)上所處的位置，勾畫企業(yè)產(chǎn)品在目標(biāo)市場(chǎng)即目標(biāo)顧客心目中的形象，使企業(yè)所提供的產(chǎn)品具有一定特色，給人印象鮮明的形象，并將這種形象生動(dòng)地傳遞給顧客，適應(yīng)一定顧客的需要和偏好，并與競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品有所區(qū)別。市場(chǎng)定位是指一個(gè)產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中占有什么位置，強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者最關(guān)心的東西，從而使企業(yè)產(chǎn)品在市場(chǎng)上確定適當(dāng)?shù)奈恢�。企業(yè)明確市場(chǎng)定位時(shí)，可以為企業(yè)營(yíng)銷管理工作明確一個(gè)方向，使企業(yè)把集中主要精力放在企業(yè)主要產(chǎn)品的營(yíng)銷管理工作上，而不用為其他的事情或者業(yè)務(wù)來(lái)消耗企業(yè)有限的財(cái)力、人力以及物力。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　綜上，對(duì)于一個(gè)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，市場(chǎng)營(yíng)銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數(shù)量對(duì)企業(yè)的發(fā)展尤為重要�，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)相對(duì)不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷理念和渠道拓展力度就十分關(guān)鍵。因此一定要從以顧客需求為基本導(dǎo)向、大力提升員工素質(zhì)、創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、實(shí)施代理營(yíng)銷、開拓綜合營(yíng)銷等角度解決市場(chǎng)營(yíng)銷與渠道管理存在的問題。

房地產(chǎn)論文8

　　【摘要】如今，房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，為提高管理的有效性，要結(jié)合現(xiàn)階段科學(xué)技術(shù)，以科技引入為宗旨，不斷豐富房地產(chǎn)檔案資源的利用價(jià)值，隨著科學(xué)技術(shù)的完善，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，以數(shù)字化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)檔案管理越來(lái)越被重視，本文結(jié)合科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，簡(jiǎn)明分析了房地產(chǎn)檔案管理引入科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也基于科學(xué)技術(shù)視角，具體分析了提高房地產(chǎn)檔案管理能力的策略，以此分析，旨在進(jìn)一步為房地產(chǎn)管理提供科學(xué)助力。

　　【關(guān)鍵詞】房屋檔案；科學(xué)技術(shù)；管理；策略

　　從現(xiàn)階段社會(huì)的整體發(fā)展看，現(xiàn)代化、科技化水平都在不斷提高上升，這也提高了人們的科技認(rèn)識(shí)，也進(jìn)一步明確了各項(xiàng)工作過程采用有效的科學(xué)技術(shù)的必要性，從房地產(chǎn)檔案管理工作方面看，隨著房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，其檔案管理更具有一定的復(fù)雜性，傳統(tǒng)檔案管理模式必然要轉(zhuǎn)變，以積極的信息化檔案管理與科技化管理為根本，不斷實(shí)現(xiàn)檔案管理服務(wù)水平的完善，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。具體分析如下：

　　1.房地產(chǎn)檔案管理引入科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)

　　1.1促使檢索更加快捷。傳統(tǒng)檔案信息的檢索繁瑣，相關(guān)工作人員要以具體事件與相關(guān)問題為基準(zhǔn)，通過目錄顯示，對(duì)應(yīng)所需資源，隨著科學(xué)技術(shù)引入，現(xiàn)代信息化檔案管理，檢索信息快捷，實(shí)現(xiàn)了辦公的高效率，無(wú)論查找的資料多么復(fù)雜，都可以有效應(yīng)對(duì)，目前，檔案資源越來(lái)越多，運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)，檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行了編號(hào)處理，以數(shù)字的形式錄入計(jì)算機(jī)，通過快速檢索，不僅準(zhǔn)確定位，也減少了工作流程，同時(shí)為工作人員提供了工作的準(zhǔn)確性。

　　1.2便于設(shè)置權(quán)限。房地產(chǎn)檔案涉及到商業(yè)機(jī)密，在進(jìn)行科學(xué)管理過程中，不僅要對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，同時(shí)也要對(duì)個(gè)人負(fù)責(zé)，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)引入，檔案數(shù)據(jù)調(diào)取與使用過程，提供了查詢端口，但這僅僅是檔案檢索一部分，在進(jìn)行深入檔案資源的運(yùn)用，會(huì)設(shè)置很多限制性權(quán)限，工作人員也基于有效范圍，在權(quán)限允許范圍可以進(jìn)行資料的管理，這樣一來(lái)，權(quán)限設(shè)置通過計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)，工作強(qiáng)度與難度都會(huì)降低，提高了檔案保密工作能力，也進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了服務(wù)的有效性。

　　1.3有助于統(tǒng)計(jì)工作�？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展，檔案管理過程，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)資源的有效整合，利于相關(guān)工作人員進(jìn)行精確分析，通過事先的`準(zhǔn)備工作，把相關(guān)信息錄入計(jì)算機(jī)，檔案類型有了進(jìn)一步歸類，這樣一來(lái)，以便日后數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，檔案管理人員通過以數(shù)字化信息為依托，利用計(jì)算機(jī)軟件，實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)的全面性，這樣不僅減少工作時(shí)間，同時(shí)也提高了工作質(zhì)量，這對(duì)于現(xiàn)階段檔案管理科學(xué)化引入提供了保證。

　　2.科學(xué)技術(shù)發(fā)展視角下房地產(chǎn)檔案管理的策略

　　2.1提高對(duì)科學(xué)化檔案管理的重視。為提高房地產(chǎn)檔案管理工作效率，應(yīng)該深入研究科學(xué)技術(shù)發(fā)展，相關(guān)工作人員不僅要提高認(rèn)知，同也應(yīng)該通過重視自身業(yè)務(wù)水平的提升，實(shí)現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化，檔案管理人員，要適應(yīng)科學(xué)化，要不斷提升自身的管理水平，不斷學(xué)習(xí)現(xiàn)代化信息技術(shù)，提高重視度，相關(guān)單位更要重視對(duì)于管理者管理水平的提高，通過管理者引導(dǎo)工作人員，積極實(shí)施規(guī)范化管理，在保障檔案管理安全性的同時(shí)，不斷深入提升自身的技術(shù)水平，豐富科技發(fā)展內(nèi)涵，為檔案管理工作現(xiàn)代化發(fā)展提供科學(xué)助力。

　　2.2完善檔案的科學(xué)化管理制度。傳統(tǒng)檔案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，應(yīng)該優(yōu)化管理形式，利用信息技術(shù)，以及管理能力，不斷形成有效的管理制度，其管理制度應(yīng)該包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于這些制度的構(gòu)建，不僅要把管理科學(xué)性作為重要管理內(nèi)容，同時(shí)更要完善管理的安全，強(qiáng)化安全規(guī)范，不斷把數(shù)據(jù)資源進(jìn)行有效保管，避免因制度的疏忽，造成檔案數(shù)據(jù)的丟失，也要避免因計(jì)算機(jī)病毒的入侵，對(duì)檔案資源的安全性產(chǎn)生威脅。

　　2.3完善科學(xué)化檔案管理設(shè)施的建設(shè)。在房地產(chǎn)檔案管理過程中，需要引入先進(jìn)的設(shè)施，從科學(xué)發(fā)展角度看，科技日新月異，這也要求，相關(guān)房地產(chǎn)管理部門，要積極做好設(shè)備的更新與完善，包括一些硬件以及軟件設(shè)備，都要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，積極更新，以此才能實(shí)現(xiàn)管理的便利性，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)檔案管理的特色化管理提供有效保證，此外，要以信息化資源體系的構(gòu)建為根本，實(shí)現(xiàn)資源的有效共享，能夠提高工作的便利性，也會(huì)調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，利于檔案資源管理與其他相關(guān)工作的有效融合開展。

　　2.4建立完善的科學(xué)化管理標(biāo)準(zhǔn)�？茖W(xué)技術(shù)發(fā)展前提下，檔案管理工作應(yīng)該建立完善的標(biāo)準(zhǔn)，以標(biāo)準(zhǔn)體系為依托，不斷實(shí)現(xiàn)管理的統(tǒng)一化，包括檔案的錄入、掃描以及備份，都要嚴(yán)格按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，避免因格式問題出現(xiàn)差異，同時(shí)也要避免因數(shù)字化管理的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，對(duì)日后檔案的調(diào)取與查找利用造成一定困難，此外，在建立完善的科學(xué)化管理標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要以實(shí)際情況為主，重視實(shí)踐深入研究，標(biāo)準(zhǔn)要規(guī)范，要具有一定的科學(xué)性，以此才能進(jìn)一步做到管理工作的準(zhǔn)確性。

　　2.5做好科學(xué)化檔案管理人才的培訓(xùn)。房地產(chǎn)檔案管理以人為本，同時(shí)更加需要高素質(zhì)的現(xiàn)代化技術(shù)人員，以此為保障，不斷提高管理的科學(xué)化水平，基于此，房地產(chǎn)檔案管理部門，首先要重視對(duì)于知識(shí)性人才的培養(yǎng)與引入，現(xiàn)有工作人員，要定期進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容要以科技發(fā)展過程中先進(jìn)的管理理念與技術(shù)為主，培訓(xùn)還應(yīng)該具有針對(duì)性與實(shí)踐性，要充分利用人才的終身教育模式，不斷深入改革，迎合現(xiàn)代化技術(shù)的完善，使相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)與專業(yè)技術(shù)水平都得到有效提升。結(jié)束語(yǔ)總之，在信息化時(shí)代，科學(xué)技術(shù)不斷更新，作為房地產(chǎn)檔案工作，迎來(lái)了新挑戰(zhàn)，基于發(fā)展觀，更應(yīng)該充分重視科學(xué)技術(shù)的力量，以此為新機(jī)遇，不斷豐富多樣化的檔案資源管理，使房地產(chǎn)事業(yè)不斷健康發(fā)展，以此也進(jìn)一步提升服務(wù)水平，順應(yīng)時(shí)代，做到檔案管理的與時(shí)俱進(jìn)，從而實(shí)現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化發(fā)展。

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房地產(chǎn)論文9

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道的特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)需求

　　房地產(chǎn)作為商品，具有與其他工業(yè)產(chǎn)品截然不同的特性，導(dǎo)致其營(yíng)銷渠道也存在著不同的要求和特征。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)通信技術(shù)發(fā)展所導(dǎo)致的個(gè)人信息獲取量的激增，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道也有著新的要求。

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道的特點(diǎn)。

　　相對(duì)于其他產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建設(shè)周期長(zhǎng)、產(chǎn)品位置固定、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)項(xiàng)目多、價(jià)格昂貴等特性，因此其市場(chǎng)營(yíng)銷渠道也有著自身的特點(diǎn)。一是渠道關(guān)系時(shí)間久。相對(duì)于其他商品而言，房地產(chǎn)的存在時(shí)間跨度長(zhǎng)，因此渠道各成員間關(guān)系維系時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)成員之間的關(guān)系融洽度要求高。二是渠道結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單。相對(duì)于其他企業(yè)的銷售渠道而言，房地產(chǎn)企業(yè)銷售渠道往往比較簡(jiǎn)單，呈現(xiàn)出短、扁、少的特點(diǎn)，因此渠道沖突數(shù)量相對(duì)較少，但一旦出現(xiàn)問題，其性質(zhì)往往比較惡劣。三是渠道服務(wù)要求高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，從硬件的基礎(chǔ)設(shè)備、生活設(shè)施到軟件的物業(yè)管理等等方面，標(biāo)準(zhǔn)較高。四是渠道對(duì)象方向性強(qiáng)。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)決定了渠道成員的性質(zhì)和群體特征，因此，在確定營(yíng)銷策略方面占有比較重要的位置。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道的現(xiàn)實(shí)需求。

　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)銷售面臨的更多的困難。這也就要求企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道必須有所改變，以適應(yīng)這一新的情況。一是營(yíng)銷推廣的效益要求更高。房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品，消費(fèi)者在選擇時(shí)會(huì)比較慎重，而隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的趨同性增強(qiáng)，如何使自身產(chǎn)品更具辨識(shí)度，幫助消費(fèi)者更好的記住產(chǎn)品，乃至選擇他，就需要增強(qiáng)產(chǎn)品推廣的效益。二是營(yíng)銷渠道的接觸性要求更多。代理商、經(jīng)銷商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、開發(fā)商的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)最主要、直接的功能是尋找購(gòu)買者，通過消費(fèi)溝通、討價(jià)還價(jià)過程來(lái)說服顧客購(gòu)買白己的產(chǎn)品。相對(duì)于以往的賣方市場(chǎng)，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)銷售需要企業(yè)更多的走出去，與消費(fèi)者接觸，提高產(chǎn)品的影響力。三是營(yíng)銷渠道相關(guān)配合活動(dòng)要求更豐富。隨著購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，越來(lái)越多的購(gòu)房者購(gòu)買住房是出于改善居住條件的目的，因此其購(gòu)房不僅僅為了買到遮風(fēng)擋雨的房屋，有時(shí)又為了心理滿足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營(yíng)銷渠道所展示的內(nèi)容必須的全面的，必須要從小區(qū)形象、服務(wù)人員形象等等方面給予消費(fèi)者足夠的信心。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道的現(xiàn)狀與存在問題

　　新的市場(chǎng)變化要求我們的營(yíng)銷渠道轉(zhuǎn)變觀念，主動(dòng)出擊，有所作為，以往的坐堂式的營(yíng)銷已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)的要求。但從現(xiàn)實(shí)情況看，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于營(yíng)銷渠道的關(guān)注并不多，片面認(rèn)為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對(duì)消費(fèi)者的重視和工作觀念的轉(zhuǎn)變措施，導(dǎo)致產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力下降。

　　1.品牌營(yíng)銷重視不夠，渠道成員缺乏自主性。

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的一些成員缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，對(duì)產(chǎn)品營(yíng)銷沒有科學(xué)的規(guī)劃，僅依靠企業(yè)自身的品牌形象來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售。這些對(duì)于一些大型企業(yè)而言，問題尚不突出，但對(duì)于一些中小型企業(yè)而言，如果其渠道成員沒有主動(dòng)性，不能借助自身的優(yōu)勢(shì)來(lái)增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力，則往往出現(xiàn)產(chǎn)品銷售不暢的問題，尤其是隨著消費(fèi)者持幣待觀的情況加劇，更突顯營(yíng)銷手段乏力的問題。

　　2.渠道構(gòu)成近似度高，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力展現(xiàn)不足。

　　通常房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷渠道是由開發(fā)商——本地代理商——消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)模式，這種形式雖然實(shí)現(xiàn)了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業(yè)間的差異性變小，競(jìng)爭(zhēng)力有所降低。而相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，企業(yè)往往對(duì)自身的營(yíng)銷渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產(chǎn)品營(yíng)銷形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷渠道模式的僵化。

　　3.渠道服務(wù)功能缺失，客戶體驗(yàn)問題較突出。

　　房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性要求其營(yíng)銷渠道成員必須能夠?yàn)榭蛻籼峁└鼮槿�面、周到、貼心的服務(wù)，從而滿足客戶的多樣性需求。但不少房地產(chǎn)商們?cè)谶^去的巨大盈利模式下，養(yǎng)成了以我為主的模式，對(duì)客戶關(guān)系重視不夠，對(duì)構(gòu)建忠誠(chéng)性、持久性客戶的培養(yǎng)體制不理解，沒有形成培養(yǎng)渠道的意識(shí)，造成客戶購(gòu)買商品后，開房商就撒手不管，給客戶造成了極差的購(gòu)買體驗(yàn)，影響了產(chǎn)品的形象。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道適應(yīng)新時(shí)代的關(guān)鍵所在

　　針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道中存在的諸多問題，筆者認(rèn)為，創(chuàng)新其營(yíng)銷渠道，就必須要立足于時(shí)代的要求，認(rèn)清房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)品，其自身所具備的特殊性，從轉(zhuǎn)變觀念入手，增強(qiáng)渠道成員的自主性，增強(qiáng)渠道內(nèi)部的協(xié)同性，從而提高營(yíng)銷活動(dòng)的影響力和同步性。

　　1.觀念創(chuàng)新，認(rèn)清營(yíng)銷渠道的本質(zhì)。

　　面對(duì)著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道成員必須加快觀念的轉(zhuǎn)變，樹立正確的營(yíng)銷理念，切實(shí)從渠道上建立優(yōu)質(zhì)高效的通道。一是樹立服務(wù)觀念。渠道成員必須要通過服務(wù)來(lái)挖掘潛在客戶，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量，真正滿足購(gòu)房者的多元性需求，建立消費(fèi)者忠誠(chéng)。二是樹立誠(chéng)信觀念。改變傳統(tǒng)的“店大欺客”的問題，實(shí)現(xiàn)房屋質(zhì)量過硬、物流優(yōu)質(zhì)貼心，合同信守承諾的目標(biāo)，建立自身的品牌形象，凸顯產(chǎn)品的特征。三是樹立價(jià)值觀念。就是要建立品牌的.角度出發(fā)，加深渠道成員對(duì)價(jià)值的理解，提高產(chǎn)品附加值、增強(qiáng)用戶體驗(yàn)感，維護(hù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同感。

　　2.成員創(chuàng)新，暢通營(yíng)銷渠道的通道。

　　就是要改變傳統(tǒng)的營(yíng)銷渠道模式，引入新的渠道元素，增強(qiáng)產(chǎn)品的認(rèn)同感。一方面，可以加入網(wǎng)絡(luò)元素。發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)技術(shù)傳播性強(qiáng)，時(shí)效快的特點(diǎn)，將房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品來(lái)加以宣傳，利用3D技術(shù)來(lái)增強(qiáng)客戶的體驗(yàn)感，用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)提高新客戶的滿意度。同時(shí)，可以借鑒美國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，減少中間機(jī)構(gòu)的麻煩與客戶進(jìn)行交易，降低中間費(fèi)用。另一方面，規(guī)范房地產(chǎn)營(yíng)銷代理行為。企業(yè)要重視營(yíng)銷代理以及相關(guān)的物業(yè)公司的作用，規(guī)范其行為，建立規(guī)范嚴(yán)格的執(zhí)行程序，幫助渠道成員提升自身的服務(wù)水平。

　　3.內(nèi)容創(chuàng)新，協(xié)調(diào)營(yíng)銷渠道的活動(dòng)。

　　企業(yè)自身要加強(qiáng)對(duì)渠道成員的管理，理順成員之間的相關(guān)關(guān)系，特別是組織營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)，加強(qiáng)成員之間的溝通聯(lián)系，建立統(tǒng)一規(guī)范的渠道管理體系。同時(shí)，加強(qiáng)資源的共享，從而便于潛在購(gòu)房者的選擇和鎖定，并通過統(tǒng)一的營(yíng)銷行動(dòng)來(lái)提高產(chǎn)品的影響力。另一方面，對(duì)于客戶的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內(nèi)容區(qū)分設(shè)計(jì)、施工、銷售、服務(wù)等等方面的內(nèi)容，有效地協(xié)調(diào)渠道成員的行動(dòng)，建立良好產(chǎn)品形象。

　　4.標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新，塑造新形勢(shì)溝通模式。

　　建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶對(duì)渠道成員的反饋，便于更好的加強(qiáng)渠道管理質(zhì)量。一是區(qū)分評(píng)價(jià)內(nèi)容。就是要選擇能夠體現(xiàn)營(yíng)銷渠道運(yùn)轉(zhuǎn)情況的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)內(nèi)容，引入消費(fèi)者評(píng)價(jià)體制，反映渠道建設(shè)質(zhì)量。二是規(guī)范評(píng)價(jià)指標(biāo)。確立評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重和標(biāo)準(zhǔn)，從而科學(xué)的驗(yàn)證渠道建設(shè)效果，幫助渠道成員發(fā)現(xiàn)存在的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效提高營(yíng)銷渠道建立效果。三是落實(shí)評(píng)價(jià)結(jié)論。通過資金分配比例、渠道商的選擇等工作來(lái)落實(shí)評(píng)價(jià)結(jié)論，從而有效督促渠道成員來(lái)改進(jìn)工作質(zhì)量。

房地產(chǎn)論文10

　　摘要：房地產(chǎn)股權(quán)收購(gòu)活動(dòng)(收購(gòu)二手項(xiàng)目)是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常使用的一個(gè)資本運(yùn)營(yíng)方式，采用這種方式可以較好的規(guī)避國(guó)有土地使用權(quán)直接交易過程中設(shè)計(jì)的一些稅費(fèi)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。但是，采取這種方式也并不是不存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)的。從目前的情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)的過程中也存在較多方面的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，如在土地開發(fā)建設(shè)上存在的風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)債權(quán)情況上存在的風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得更好的發(fā)展，就必須對(duì)現(xiàn)存的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避處理，以確保企業(yè)財(cái)務(wù)的安全性。基于此，本文研究者將在已有研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)之上，結(jié)合20xx年財(cái)政部發(fā)布的營(yíng)改增政策相關(guān)的內(nèi)容，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)過程中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的問題進(jìn)行探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；建議及措施

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)管控的實(shí)施背景分析

　　(一)股權(quán)收購(gòu)的實(shí)施背景

　　所謂股權(quán)收購(gòu)，通常是指將目標(biāo)公司的投資持有者的部分或者全部股份作為收購(gòu)目標(biāo)的收購(gòu)行為，在實(shí)際的工作過程中最常見的就是直接收購(gòu)目標(biāo)公司的股份持有者的股份，將股權(quán)交易價(jià)轉(zhuǎn)入到目標(biāo)公司投資者的銀行賬戶中。如果收購(gòu)方持有目標(biāo)公司50%及以上的股份，就可以在一定程度上對(duì)目標(biāo)公司實(shí)施重大影響和控制。由于經(jīng)營(yíng)管理和企業(yè)的.發(fā)展需要，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采取收購(gòu)目標(biāo)公司的股權(quán)，以取得相應(yīng)的土地使用權(quán)，使用并購(gòu)或者整合等方式，將在建工程、產(chǎn)品開發(fā)以及人力物力等方面的內(nèi)容結(jié)合到一起，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)股權(quán)的收購(gòu)。

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)管控的實(shí)施背景

　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控也被稱作盡職調(diào)查，這種工作活動(dòng)的開展方式，一般都是通過安排專門的機(jī)構(gòu)或者聘請(qǐng)中介對(duì)欲收購(gòu)目標(biāo)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)密的調(diào)查，尤其是對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的審查核實(shí)，其最主要的目的是了解目標(biāo)公司股權(quán)的構(gòu)成情況以及可能涉及的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。其調(diào)查的主要內(nèi)容包括了目標(biāo)公司過去合作的重大合同履行情況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料以及目標(biāo)公司當(dāng)前一些重要的員工組成等，從而判斷目標(biāo)公司是否存在一些潛在的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)過程中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施探討

　　(一)股權(quán)結(jié)構(gòu)變化引起的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施探討

　　收購(gòu)企業(yè)在開展盡職調(diào)查工作的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷目標(biāo)公司的股東組成情況，明確收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)的股東是個(gè)人股東還是外資股東。根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的稅法規(guī)定，個(gè)人股東在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)征收20%的個(gè)人所得稅和0.05%的印花稅等；個(gè)人轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)事項(xiàng)的，收購(gòu)公司還應(yīng)到目標(biāo)公司所在地稅務(wù)局申報(bào)、繳納相應(yīng)的稅款和手續(xù)費(fèi)等下相關(guān)費(fèi)用。但是，就目前的情況來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有對(duì)項(xiàng)目個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中可能存在的稅款問題給予足夠的重視，沒有提前進(jìn)行準(zhǔn)確的稅務(wù)籌劃工作，使得股權(quán)收購(gòu)的過程中出現(xiàn)不少的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)�；�于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過充分的盡職調(diào)查，對(duì)于目標(biāo)公司的股權(quán)組成進(jìn)行深入的調(diào)查，明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓者是個(gè)體還是外資股東，對(duì)于那種外資股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以在相關(guān)的合同中對(duì)稅務(wù)賬款的繳納進(jìn)行申明，明確稅務(wù)繳納責(zé)任方，從而防止因境外投資者不繳納相應(yīng)的稅務(wù)而造成收購(gòu)公司的財(cái)務(wù)損失。而對(duì)于個(gè)人股東，收購(gòu)企業(yè)應(yīng)提前做好稅務(wù)籌劃工作，對(duì)收購(gòu)過程中可能出現(xiàn)的稅款進(jìn)行精確的規(guī)劃，以稅款最低的原則，選擇合適的方案開展項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)工作。

　　(二)土地開發(fā)建設(shè)過程中涉稅風(fēng)險(xiǎn)的分析及措施探討

　　房地產(chǎn)企業(yè)在組織開展盡職調(diào)查的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)調(diào)查，對(duì)目標(biāo)公司重要的合同文件以及相應(yīng)的土地出讓金票據(jù)等進(jìn)行審核。目標(biāo)公司土地出讓金票據(jù)是否符合規(guī)范，會(huì)直接影響到目標(biāo)公司后期應(yīng)該繳納的土地增值稅以及企業(yè)所得稅等。按照國(guó)家相應(yīng)的方針政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，其銷售額應(yīng)為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的和，扣除受讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額部分。從目前的情況來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)的過程中都存在土地票據(jù)不符合規(guī)范的情況，從而導(dǎo)致收購(gòu)公司面臨著較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這些問題，收購(gòu)企業(yè)在項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)前，應(yīng)該根據(jù)盡職調(diào)查的工作中發(fā)現(xiàn)的土地票據(jù)等不合規(guī)的現(xiàn)象，及時(shí)告知收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)去完善相應(yīng)的手續(xù)并取得規(guī)范的土地票據(jù)，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)在收購(gòu)的過程中要承擔(dān)額外的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和收購(gòu)成本。另外，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂的時(shí)候，也要補(bǔ)充明確因目標(biāo)公司票據(jù)不規(guī)范引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由目標(biāo)公司承擔(dān)這一條款。

　　(三)債務(wù)債權(quán)情況的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施探討

　　房地產(chǎn)企業(yè)在開始項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)活動(dòng)之前，還應(yīng)對(duì)目標(biāo)公司的債務(wù)債權(quán)等進(jìn)行盡職調(diào)查，查看是否存在未清理和未核銷的賬務(wù)，以及其債務(wù)債權(quán)所涉及的金額是否包含在轉(zhuǎn)讓股權(quán)中等。如果目標(biāo)公司的債務(wù)債權(quán)是包含在轉(zhuǎn)讓股權(quán)中的話，同樣會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)在開展盡職調(diào)查的時(shí)候，應(yīng)該特別關(guān)注其債務(wù)債權(quán)是否剝離其轉(zhuǎn)讓股份，以及剝離之后是否還會(huì)受到相應(yīng)的影響；同時(shí)也可以在合同中明確如在轉(zhuǎn)讓過程中因目標(biāo)公司債務(wù)債權(quán)產(chǎn)生的稅務(wù)費(fèi)用，一律由目標(biāo)公司承擔(dān)。當(dāng)然，如果目標(biāo)公司不能很好的處理這件事，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以選擇不對(duì)其進(jìn)行收購(gòu)，重新選擇其他合適的收購(gòu)對(duì)象。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　在上文中，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)過程中可能出現(xiàn)的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了探討。在實(shí)際工作開展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取更為嚴(yán)密的措施進(jìn)行有效的規(guī)避。首先是房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)自身對(duì)項(xiàng)目收購(gòu)過程中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷變化，一些稅務(wù)相關(guān)的問題也不斷發(fā)生變化；因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的掌控，提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作的開展。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的宣傳，提高企業(yè)整體員工對(duì)該項(xiàng)工作的重視程度，營(yíng)造良好的項(xiàng)目收購(gòu)稅務(wù)規(guī)避氛圍。其次是加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的規(guī)劃。隨時(shí)關(guān)注國(guó)家相關(guān)方針政策的變化，充分利用現(xiàn)有的優(yōu)惠政策，為企業(yè)的項(xiàng)目收購(gòu)提供更多的益處。如：在協(xié)議中說明采用分期支付的方式支付股權(quán)購(gòu)買費(fèi)用，這樣可以降低一次性支付所帶來(lái)的資金壓力，同時(shí)也能很好的避免一次性大額支付可能引起的政府相關(guān)部門的特別關(guān)注。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]李光煥.從股權(quán)收購(gòu)談企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制[J].商業(yè)文化月刊,20xx(8).

　　[2]鐘小華.論房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范[J].經(jīng)營(yíng)管理者,20xx(29).

房地產(chǎn)論文11

　　我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房?jī)r(jià)幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房?jī)r(jià)越高。我們認(rèn)為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國(guó)內(nèi)多個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對(duì)房?jī)r(jià)高企、資產(chǎn)泡沫和中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的擔(dān)憂。總的來(lái)說，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長(zhǎng)期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長(zhǎng)期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

　　我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控以需求調(diào)控為主

　　我國(guó)房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房?jī)r(jià)過高時(shí)，通過抑制需求來(lái)給市場(chǎng)降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時(shí)期，同樣是運(yùn)用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調(diào)控。例如，20xx年出臺(tái)一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房?jī)r(jià)上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對(duì)需求的管制有關(guān)（見圖1）。

　　最近，熱點(diǎn)城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　通過比較幾個(gè)一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購(gòu)政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實(shí)，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實(shí)。由于需求調(diào)控直接通過硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個(gè)“治本”的方法。并且，我國(guó)房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的問題較為突出

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來(lái)，一線城市的住宅價(jià)格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個(gè)百分點(diǎn)。從百城住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價(jià)格同比分別增長(zhǎng)26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高漲的最顯性的原因。

　　第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來(lái)呈逐年下降趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國(guó)房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測(cè)，在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有8個(gè)城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟(jì)南減少21%,南京減少13%,無(wú)錫減少9.1%.在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有6個(gè)城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無(wú)錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價(jià)監(jiān)測(cè)情況來(lái)看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價(jià)。

　　第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對(duì)房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.56%,增速比上月末低0.41個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低9.09個(gè)百分點(diǎn)；自20xx年6月份以來(lái)總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購(gòu)房貸款余額17.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.36%,增速比上月末高0.82個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高8.63個(gè)百分點(diǎn)，反映購(gòu)房需求依然在上升。今年前九個(gè)月新增的個(gè)人購(gòu)房貸款約3.6萬(wàn)億元，同比多增約1.8萬(wàn)億元。

　　第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房?jī)r(jià)增速放緩，卻并不能改變公眾對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進(jìn)行數(shù)量管制，甚至有可能強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。今年7月份，全國(guó)住戶部門中長(zhǎng)期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個(gè)人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個(gè)、0.54個(gè)、0.5個(gè)、2.06個(gè)和0.30個(gè)百分點(diǎn)。 5�。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個(gè)百分點(diǎn)。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。

　　供給調(diào)控的意義及著力點(diǎn)

　　相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。我國(guó)土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實(shí)，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。

　　一是合理地為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供融資。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競(jìng)相追逐促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，需要一定的政府財(cái)力支撐。一方面，政府以低價(jià)形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動(dòng)就業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府稅收的增長(zhǎng)，在這個(gè)過程中，土地也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購(gòu)買，政府一般可以從中獲得大量的土地財(cái)政收入。

　　根據(jù)最新的測(cè)算，在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，政府所得占房?jī)r(jià)的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財(cái)政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，20xx年出讓國(guó)有建設(shè)用地22.14萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款2.98萬(wàn)億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬(wàn)公頃，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓合同價(jià)款2.86萬(wàn)億元，占出讓合同總價(jià)款的96.0%.

　　以土地財(cái)政為代表的土地資本化模式，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵(lì)。高地價(jià)提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動(dòng)機(jī)通過維持土地供給的稀缺性來(lái)獲得更多的土地財(cái)政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會(huì)比較困難。并且，高地價(jià)將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力。短期內(nèi)政府的財(cái)政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來(lái)自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來(lái)自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。

　　作為應(yīng)對(duì)，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價(jià)高者得，在未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將保持上漲的預(yù)期下，土地價(jià)格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國(guó)土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計(jì)中參考。它要求出價(jià)進(jìn)入有效報(bào)價(jià)區(qū)間，而有效報(bào)價(jià)區(qū)間是根據(jù)截至一定時(shí)間點(diǎn)的最低報(bào)價(jià)來(lái)確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價(jià)格優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報(bào)價(jià)最高者和最低者都無(wú)法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會(huì)改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價(jià)格穩(wěn)定和價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

　　二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升、供不應(yīng)求的同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫(kù)存的艱巨任務(wù)，一二線熱點(diǎn)城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

　　我國(guó)優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價(jià)格的一種體現(xiàn)。有研究測(cè)算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對(duì)于小戶型住宅更可達(dá)19%,且租金率折價(jià)存在較大的波動(dòng)，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，在更大范圍內(nèi)提升我國(guó)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的`難題。

　　三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國(guó)際比較以及我國(guó)一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實(shí)際上，高地價(jià)與目前地方政府面臨的GDP考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達(dá)到GDP的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國(guó)一線城市的工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國(guó)際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對(duì)于我國(guó)一線城市來(lái)說，并不一定是合理的。

　　如表3所示，北京、廣州和深圳三個(gè)城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達(dá)73%,而我國(guó)的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.

　　一方面，要改變單一追求GDP的績(jī)效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和當(dāng)前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測(cè)算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬(wàn)平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬(wàn)平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬(wàn)平方米）。在盤活存量土地的過程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢(shì)，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。

　　提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過高、增速過快，而且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。

　　誠(chéng)然，許多國(guó)家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前進(jìn)程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來(lái)的未來(lái)預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國(guó)通過土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個(gè)地區(qū)的全局來(lái)考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時(shí)進(jìn)行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價(jià)值的提升恰恰是來(lái)源于對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期。根據(jù)初步測(cè)算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在8%左右。房地產(chǎn)確實(shí)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長(zhǎng)期，從土地和各項(xiàng)資源的供給，以及制度上做改進(jìn)。

　　總的來(lái)說，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長(zhǎng)期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長(zhǎng)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文12

　　【摘 要】 隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的開發(fā)也越來(lái)越多，要使房地產(chǎn)的項(xiàng)目順利實(shí)施，就要關(guān)注項(xiàng)目前期策劃研究，并對(duì)其進(jìn)行足夠的重視。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行考察，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行控制，以完善和提高項(xiàng)目前期的研究工作，為后續(xù)工程的順利進(jìn)行鋪好道路。

　　【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；前期策劃研究；調(diào)研

　　引言：

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分成兩個(gè)階段，分別是決策階段和實(shí)施階段，雖然實(shí)施階段的時(shí)間很長(zhǎng)，顯得很重要，但要是沒有前期決策階段的努力，后期施工就不能展開，所以一個(gè)好的決策對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成功與否有著舉足輕重的作用。重視前期的策劃及設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟(jì)效果，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)容分析

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目前期研究主要作用和工作過程為：第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究工作的主要任務(wù)是尋找并確立項(xiàng)目目標(biāo)、定義項(xiàng)目，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，使整個(gè)項(xiàng)目建立在可靠的、堅(jiān)實(shí)的、優(yōu)化的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目的批準(zhǔn)提供依據(jù)，它是項(xiàng)目的決策過程。它不僅對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)生命期，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施和管理都起著決定性作用，而且對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)上層系統(tǒng)都有極其重要的影響。第二，工程項(xiàng)目的前期研究是確立項(xiàng)目是否可進(jìn)行投資決策的依據(jù)。目前在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，原由財(cái)政統(tǒng)一分配投資的形式變成了由國(guó)家、地方、企業(yè)和個(gè)人的多元化投資格局。因此無(wú)論哪一種投資方和國(guó)家審批機(jī)關(guān)主要都是依據(jù)項(xiàng)目前期研究提供的評(píng)價(jià)結(jié)果。項(xiàng)目前期研究所確定的投資方向?qū)φ麄�(gè)項(xiàng)目的成敗是致關(guān)重要的，項(xiàng)目的前期費(fèi)用投入較少，項(xiàng)目的主要投入在施工階段，但項(xiàng)目前期研究策劃對(duì)生命期的影響最大，稍有失誤就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗，產(chǎn)生不可挽回的損失。

　�。ǘ�）項(xiàng)目策劃的內(nèi)容包括市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目定位，這就需要首先對(duì)項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境條件，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等資料進(jìn)行收集和調(diào)查。要在適應(yīng)市場(chǎng)條件下進(jìn)行策劃，以最低的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)最大的利益。對(duì)收集好的資料進(jìn)行仔細(xì)分析研究，找出影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的主要原因，方便以后的施工進(jìn)行。項(xiàng)目定位就是把市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果和初步構(gòu)思轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的方案，必須要對(duì)其予以重視，因?yàn)樗�關(guān)系到項(xiàng)目的'開發(fā)能否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，它確定了項(xiàng)目發(fā)展的方向，它的優(yōu)劣直接影響整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃的成敗，要使其做的成功就要首先對(duì)收集的資料和用戶需求進(jìn)行定量的分析，確定項(xiàng)目實(shí)施的總體構(gòu)思，使得項(xiàng)目的功能和房地產(chǎn)建設(shè)的內(nèi)容規(guī)模有一個(gè)基本的思路，并對(duì)項(xiàng)目投資、進(jìn)度、質(zhì)量三個(gè)方面設(shè)置相應(yīng)的目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，把客戶需求和所要取得的利潤(rùn)融進(jìn)項(xiàng)目定位中。在項(xiàng)目策劃階段，有許多種方法來(lái)做好工作，其中最主要的方法是全面的深入的調(diào)查和分析項(xiàng)目所處的環(huán)境，因?yàn)榄h(huán)境的特點(diǎn)和變化直接影響項(xiàng)目策劃的方向內(nèi)容，同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目有著制約作用，只有相互協(xié)調(diào)，才能取得策劃與環(huán)境的協(xié)調(diào)。

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)為：第一，面臨風(fēng)險(xiǎn)土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)、土地拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)。土地成本支出約占到項(xiàng)目總成本的對(duì)地塊的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)后期升值的評(píng)估論證和成本測(cè)算工作決定了項(xiàng)目的可行性。因此前期投資決策是項(xiàng)目開發(fā)中最重要的階段池是前期成本最重要的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)。第二，面臨風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)雖然開發(fā)項(xiàng)目總成本的不到，但在項(xiàng)目決策后對(duì)項(xiàng)目總成本的影響達(dá)以上役計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響工程造價(jià)及工期長(zhǎng)短。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制才能有效抓好工程造價(jià)進(jìn)而達(dá)到降低造價(jià)節(jié)約成本的成本管理目標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段也成為開發(fā)項(xiàng)目前期成本的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)。

　　二、優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的措施

　�。ㄒ唬┫揞~設(shè)計(jì)是指按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)概算按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)。各專業(yè)在保證功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計(jì)并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，以保證總投資不被突破。限額設(shè)計(jì)是按照投資或造價(jià)的限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計(jì)，從節(jié)約的角度出發(fā)把技術(shù)同經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制系統(tǒng)中的一項(xiàng)關(guān)鍵措施。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中役計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)密切配合做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)策劃的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的構(gòu)思、規(guī)模、內(nèi)容、性質(zhì)，并且對(duì)其可行性做出分析論證。通過建筑策劃，提出建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的框架，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)工作。建筑設(shè)計(jì)前期策劃不同，設(shè)計(jì)方案也不同，體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者不同的價(jià)值觀念、文化觀念，為建筑賦予了新的內(nèi)涵。讓建筑項(xiàng)目具有實(shí)用性是建筑設(shè)計(jì)最根本的原則，而建筑策劃工作就是在為提高建筑項(xiàng)目的實(shí)用價(jià)值而服務(wù)。建筑策劃是在設(shè)計(jì)者對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況調(diào)查分析后得到的，為建筑設(shè)計(jì)提供了社會(huì)環(huán)境、市場(chǎng)情況、人文地理?xiàng)l件等信息因素。將建筑設(shè)計(jì)與實(shí)際情況緊密的聯(lián)系起來(lái)，使建筑設(shè)計(jì)不僅表達(dá)了設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)理念，也滿足了業(yè)主和開發(fā)者的實(shí)際需要。

　�。ㄈ�）作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，要尋生存、求發(fā)展，就必須提升企業(yè)的整體能力。成本控制在當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)中成為勢(shì)在必行的趨勢(shì)，其中建安成本在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中占據(jù)很大成分。建安成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的管理費(fèi)用中很重要的一部分，是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的最敏感因素。要做到有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低建安成本，可以通過公開招標(biāo)、全員參與等方式來(lái)進(jìn)行。招標(biāo)工作在降低建安成本方面十分關(guān)鍵，招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)招標(biāo)文件和合同管理的工作，保證招標(biāo)的公開性。土地增值稅作為保障收入公平分配、促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力工具，加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流轉(zhuǎn)和炒作、擠壓房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)、細(xì)化宏觀調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

　�。ㄋ模�構(gòu)建房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)：第一，項(xiàng)目立項(xiàng)控制。此系統(tǒng)主要是處理有關(guān)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政策法規(guī)等方面的信息，經(jīng)過整理存儲(chǔ)在數(shù)據(jù)庫(kù)以提供給用戶查詢，為決策者的決策提供依據(jù)，它包含了可行性分析、立項(xiàng)管理、項(xiàng)目信息管理、政策法規(guī)管理等模塊。第二，管理成本控制。此系統(tǒng)從員工成本、業(yè)務(wù)成本及工程施工過程中的管理成本角度進(jìn)行分別控制和管理。第三，營(yíng)銷成本控制。此系統(tǒng)根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，做出不同價(jià)格的銷售經(jīng)濟(jì)分析，針對(duì)不同的情況制訂不同的銷售方案，進(jìn)行有效的廣告宣傳與費(fèi)用推廣管理，并在營(yíng)銷過程中產(chǎn)生的售樓處費(fèi)用進(jìn)行管理。第四，財(cái)務(wù)成本控制。此系統(tǒng)主要是針對(duì)項(xiàng)目所需資金的成本和稅務(wù)成本進(jìn)行核算，并提供報(bào)表查詢及打印功能。第五，不可預(yù)見成本控制。此系統(tǒng)主要是針對(duì)在房地產(chǎn)工程運(yùn)行過程中各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的新增項(xiàng)目成本、突發(fā)狀況成本及其他一些不可預(yù)見費(fèi)用成本進(jìn)行實(shí)時(shí)管理。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)開發(fā)作為一個(gè)投資大，建設(shè)使用時(shí)間長(zhǎng)，成效與風(fēng)險(xiǎn)同在的過程，對(duì)項(xiàng)目前期策劃的研究就顯得特別的重要，因?yàn)榫�確地策劃不僅是科學(xué)決策的主要保證，也是完成目標(biāo)的保證。要通過借鑒國(guó)際先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，做好房地產(chǎn)的項(xiàng)目前期策劃。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文13

　　開發(fā)成本管理是開發(fā)單位的基本組成部分，對(duì)合理使用資金有著決定性作用。但是，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理本身復(fù)雜和綜合，結(jié)合工程活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)測(cè)性，這帶來(lái)了實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)成本管理上的困難，如何保證工程質(zhì)量的前提下，以最低的成本管理開發(fā)成本是核心內(nèi)容。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度尚不完善，成本管理并沒有形成統(tǒng)一的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的施工單位還需要從多方面來(lái)改善。筆暑認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理決定基本施工單位的發(fā)展方向，對(duì)其進(jìn)行全面的分析具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的基本內(nèi)容

　　全面分析可能增加開發(fā)成本的各類因素是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的核心任務(wù)，并提出了控制措施。只要能保證工程質(zhì)量的前提下,可能知話，減少浪費(fèi)，提高地產(chǎn)項(xiàng)目的利用率，從而有效地提供開發(fā)成本預(yù)算和成本。對(duì)于基本的建設(shè)單位，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的基本內(nèi)容，包括以下內(nèi)容:

　　（1)對(duì)可能會(huì)增加開發(fā)成本的各種因素進(jìn)行綜合分析。

　　（2)當(dāng)建設(shè)單位、客戶和工程監(jiān)理單位有該項(xiàng)目的共同意見時(shí)，確定一個(gè)具有法律約束力的合同，為后期工程爭(zhēng)議提供依據(jù)。

　�。�3)如果房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中需要修改設(shè)計(jì)方案過大時(shí)，就要通過控制成本的變化來(lái)調(diào)整成本，確保項(xiàng)目投資的使用率最高。

　�。�4)開發(fā)成本需要進(jìn)行定期核査，確保動(dòng)態(tài)超額現(xiàn)象在成本支出中不出現(xiàn)。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理面臨的主要問題

　　(1)預(yù)算編制。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過分強(qiáng)調(diào)在施工過程中成本控制的基本施工單位，而忽略了預(yù)算編制工作的重要性，從兩個(gè)方面導(dǎo)致在預(yù)算編制方面問題:一是在預(yù)算方面的工程計(jì)算預(yù)算是不準(zhǔn)確的。施工圖設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性是工程建設(shè)的基礎(chǔ)上，由于不準(zhǔn)確的預(yù)算計(jì)算，通常會(huì)造成工程建筑材料購(gòu)買的錯(cuò)誤，增加了開發(fā)成本管理?yè)p失和負(fù)面影響的成本。二是綜合單價(jià)表錯(cuò)誤。由于我國(guó)建筑市場(chǎng)管理混亂，在原材料價(jià)格，等級(jí)，稅金和利潤(rùn)的標(biāo)準(zhǔn)方面是不統(tǒng)一的，但在預(yù)算編制過程中依靠綜合單價(jià)套用，造成設(shè)備價(jià)格編譯錯(cuò)誤。

　　(2)變更造價(jià)控制。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，由于施工條件的限制，預(yù)計(jì)規(guī)劃的疏忽，導(dǎo)致施工條件和設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)，材料，設(shè)備和人員編制等內(nèi)容脫離計(jì)劃方案，必須進(jìn)行工程變更,因此開發(fā)成本管理是必要的調(diào)整，變更的成本控制就是為了解決這樣的問題。在控制成本的變化現(xiàn)階段施工單位反應(yīng)遲鈍，不按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃變更及時(shí)控制成本的變化，甚至還在使用原始資金投資項(xiàng)目變更項(xiàng)目，這將不可避免地導(dǎo)致的資金損失。

　　(3)簽證控制。首先，簽證較弱。根據(jù)個(gè)人的想法，許多業(yè)主干預(yù)建設(shè)工程中，臨時(shí)對(duì)施工做出變化，而且沒有要求變化的手續(xù),也沒有簽證，它為后期解決糾紛埋下隱患，甚至有的單位甚至不知道哪些是處理與簽證必須要收費(fèi)。其次，缺乏規(guī)范的簽證要求�，F(xiàn)場(chǎng)簽證的處理必須得到業(yè)主和工程項(xiàng)目業(yè)主，監(jiān)理部門聯(lián)合簽署，才有合法權(quán)益。但是在簽證辦理的實(shí)際過程，不是按照相關(guān)程序執(zhí)行。最后，過分強(qiáng)調(diào)了簽證的作用,而沒有根據(jù)實(shí)際情況靈活變化。各施工單位嚴(yán)格卡簽證辦理程序，導(dǎo)致在注冊(cè)末期嚴(yán)格遵守的原則，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)先級(jí)不區(qū)分，必須等待簽證的處理，在漫長(zhǎng)的等待的過程中必然浪費(fèi)錢。

　　(4)結(jié)算控制。后期結(jié)算控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要組成部分，但是，在實(shí)際的工程中，因?yàn)榇蟛糠质┕�單位認(rèn)為項(xiàng)目已完成，那么結(jié)算控制可有可無(wú)，誤以為后期費(fèi)用結(jié)算相當(dāng)于所有的工程造價(jià)的合成，這將會(huì)導(dǎo)致失去了應(yīng)用的開發(fā)成本管理的有效性。此外，工程結(jié)算控制方面由于建設(shè)單位的監(jiān)管力度不夠，使其后期結(jié)算費(fèi)用的問題缺乏明確的反饋渠道，容易造成巨大的損失，對(duì)成本管理的發(fā)展直接造成的不利影響。

　　3.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的措施

　　3.1制定合理的預(yù)算編制

　　建設(shè)單位要加強(qiáng)日常管理，確保所有員工能工作踏實(shí)，不會(huì)受外部因素影響預(yù)算計(jì)劃。在充分熟悉了解配額的內(nèi)涵，項(xiàng)目進(jìn)度，輔助工程內(nèi)容，工程量計(jì)算的`基礎(chǔ)上，還要做深人的市場(chǎng)調(diào)查，以掌握最準(zhǔn)確的材料，設(shè)備，積極的探索施工現(xiàn)場(chǎng)條件，控制施工圖預(yù)算調(diào)整建設(shè)內(nèi)容，以確保數(shù)據(jù)來(lái)源于實(shí)踐的基礎(chǔ)上，以避免所有預(yù)算來(lái)自理論計(jì)算值。由于工程建設(shè)都在動(dòng)態(tài)變化過程中的時(shí)間，因此，預(yù)算必須從實(shí)際出發(fā)遵守，確保預(yù)算以后充分發(fā)揮成本管理的價(jià)值。

　　3.2強(qiáng)化變更造價(jià)控制

　　(1）設(shè)計(jì)變更。首先，由于那些設(shè)計(jì)部門的錯(cuò)誤或缺陷引起的變更費(fèi)，以及采取的補(bǔ)救措施，如維修，加固，拆遷成本，由監(jiān)理單位業(yè)主和設(shè)計(jì)部門協(xié)商是否賠償;其次，設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)被視為原施工圖的一部分，所有的費(fèi)用應(yīng)該是一致的，并根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策的承包費(fèi)調(diào)整條款;最后，造成設(shè)計(jì)變更的延誤，由監(jiān)理工程師按照有關(guān)規(guī)定辦理。

　�。�2)材料變更。首先，按設(shè)計(jì)變更無(wú)論是否已全面實(shí)施，以確定是否發(fā)生重大變化，如果原設(shè)計(jì)巳經(jīng)落實(shí)，才要改變，應(yīng)該明確標(biāo)注，而且對(duì)材料成本做出相應(yīng)調(diào)整;其次,在拆遷,拆除的材料，設(shè)備的情況下，或已完成，半成品加工是好的，但沒有安裝，監(jiān)督人員負(fù)責(zé)組織建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)回收利用;最后，材料和采購(gòu)范圍，供應(yīng)應(yīng)該完全符合原合同的內(nèi)容。

　　3.3健全簽證控制

　　簽證控制，不僅可以保證成本控制是合理的，還可以為以后的糾紛成本的參考，它是開發(fā)成本管理的重要組成部分。因此，提高了簽證控制具有現(xiàn)實(shí)意義。為了保證簽證管制體現(xiàn)了實(shí)用性和合理性，必須實(shí)現(xiàn)以下幾點(diǎn)：

　�。�1)簽證必須實(shí)現(xiàn)書寫，所有的程序通過正常渠道獲得。

　　(2)簽證內(nèi)容必須明確，項(xiàng)目必須明確，用量要準(zhǔn)確，價(jià)格應(yīng)該是合理。

　　(3)簽證要領(lǐng)先現(xiàn)場(chǎng)施工，保證簽證的時(shí)效性，避免等待簽證而延誤項(xiàng)目進(jìn)度。

　�。�4)簽證直接負(fù)責(zé)人要給予足夠的重視，遇到簽證問題要進(jìn)行協(xié)商處理，可以保證簽怔內(nèi)容一一落實(shí)。

　　3.4建立評(píng)標(biāo)機(jī)制

　　建立有效準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)機(jī)制是評(píng)標(biāo)方式中很重要的一個(gè)組成部分，且對(duì)業(yè)主選擇合適的承包方有著很大的作用，招標(biāo)方制定合理的評(píng)價(jià)方法,會(huì)對(duì)自己有較好的優(yōu)勢(shì)。目前中國(guó)常用的招標(biāo)方法有:綜合評(píng)價(jià)方法和評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)。

　　3.5確立合同形式

　　合同的形式及其內(nèi)容的嚴(yán)密確立是控制造價(jià)的一個(gè)重要因素，建設(shè)工程施工合同的功能之一是明確雙方的利益分配和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)建設(shè)，雙方必須明確合同的類型及合同結(jié)算方法，合同價(jià)格的調(diào)整方法，計(jì)量和支付條款，以及責(zé)任的規(guī)定等方面的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該指出的是，合同應(yīng)以價(jià)格，單價(jià)和成本的不同分為三種合同，通過綜合項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的深度、復(fù)雜程度、規(guī)模項(xiàng)目等特點(diǎn)，選擇合同的適當(dāng)形式，對(duì)確保順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)有著重要的影響。

　　4.結(jié)語(yǔ)

　　總之，招標(biāo)造價(jià)管理對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理具有重要的作用。通過對(duì)造價(jià)的控制，它能夠更合理的降低項(xiàng)目成本，提高項(xiàng)目管理水平，提高建設(shè)工程質(zhì)量，確保施工安全，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益提供了有力保障。加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目成本控制不僅是企業(yè)積極適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境的要求，同時(shí)對(duì)提高企業(yè)的內(nèi)在管理有很大幫助。企業(yè)想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，只有不斷的加強(qiáng)自我完善，提升企業(yè)的內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)力，才能使企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、健康和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　5.結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，本文對(duì)建筑工程項(xiàng)目索賠管理的相關(guān)問題進(jìn)行詳細(xì)的分析，解說，通過論述相關(guān)問題的預(yù)防與處理方法，表明我國(guó)建筑工程項(xiàng)目的索賠管理問題已經(jīng)逐漸趨于成熟，希望各位同仁能夠通過本文得到啟示，做好建筑工程項(xiàng)目索賠管理工作。

房地產(chǎn)論文14

　　摘 要 ：房地產(chǎn)企業(yè)存在著開發(fā)成本高、資金量大、利潤(rùn)率及銷售風(fēng)險(xiǎn)高、投資回收期長(zhǎng)等諸多特點(diǎn)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為提高自身經(jīng)濟(jì)效益，要做好稅收籌劃工作。特

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收籌劃論文

　　摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)存在著開發(fā)成本高、資金量大、利潤(rùn)率及銷售風(fēng)險(xiǎn)高、投資回收期長(zhǎng)等諸多特點(diǎn)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為提高自身經(jīng)濟(jì)效益，要做好稅收籌劃工作。特別是在我國(guó)將房地產(chǎn)企業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍后，為有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理水平，降低企業(yè)稅負(fù)，更需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行研究，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);營(yíng)改增;稅收籌劃

　　近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這也使房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還不完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況十分嚴(yán)重，這也使稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)也不斷加大，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅負(fù)，將稅收籌劃作為一個(gè)重要選擇。特別是從今年五月份開始，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理水平，提出有釷對(duì)性的納稅籌劃建議，使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)能夠得以降低。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃重要性分析

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額大、負(fù)債率高

　　房地企業(yè)普遍存在投資大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)及收益集中在后期等特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額較大，使其具有較大的節(jié)稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。而且房地產(chǎn)企業(yè)存在較高的負(fù)債率，融資渠道十分單一，通過稅收籌劃能在一定程度上緩解企業(yè)資金壓力。

　　2.稅收籌劃是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃能有效降低納稅成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識(shí)都不強(qiáng)，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現(xiàn)象，這些違法行為不僅會(huì)受到法律的制裁，而且還會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的影響。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，要想降低稅負(fù)，就要利用科學(xué)的稅收籌劃來(lái)降低稅務(wù)成本，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議

　　1.強(qiáng)化管理，確保開支項(xiàng)目獲得可抵扣的增值稅專用發(fā)票

　　房地產(chǎn)企業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍后，土地成本和建筑安裝成本進(jìn)入抵扣鏈條，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)部門要確保在地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中強(qiáng)化管理土地獲取、原材料采購(gòu)、建筑安裝成本決算等環(huán)節(jié)，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應(yīng)增值稅專用發(fā)票，以便于進(jìn)行后期的抵扣。同時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)賬戶要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，特別是要設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”“銷項(xiàng)稅額”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應(yīng)的科目，這樣會(huì)計(jì)核算則會(huì)更為準(zhǔn)確和規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范。

　　2.充分考慮各種運(yùn)作模式對(duì)增值稅處理帶來(lái)的影響

　　房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作方式具有多樣性，在不同運(yùn)行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)收益形式也具有較大差異。如不動(dòng)產(chǎn)租金(適用11%增值稅稅率)、資金融通收益(適用6%增值稅稅率)，包含設(shè)備出租、水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、傳真費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)用等名目的收入(各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率)，甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)歷史項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，測(cè)算以往不同運(yùn)作模式產(chǎn)生的稅負(fù)和利潤(rùn)，再綜合考慮自身的企業(yè)戰(zhàn)略以及財(cái)務(wù)狀況選擇地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式。

　　3.尋找變量

　　在稅收籌劃過程中，需要發(fā)現(xiàn)和引入變量，即及時(shí)發(fā)現(xiàn)能夠?qū)е露愵~變化的因素，差異化地選擇影響稅收的`政策，并針對(duì)計(jì)稅依據(jù)和稅率來(lái)采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應(yīng)納稅額直接受計(jì)稅依據(jù)和稅率的影響，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小時(shí)，稅率越少，則應(yīng)納稅額也會(huì)越少。在稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要積極尋找相關(guān)稅收政策中的特定條款，并對(duì)其進(jìn)行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優(yōu)惠性條款等為主，通過對(duì)這些條款的運(yùn)用，能有效發(fā)現(xiàn)稅收籌劃的空間，減少稅款的應(yīng)繳金額，達(dá)到稅務(wù)減負(fù)的目的。

　　4.遵循成本收益原則

　　房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃來(lái)獲得整體經(jīng)濟(jì)效益。但由于各稅種之間存在相互聯(lián)系及相互依存的關(guān)系，即某一稅種應(yīng)納稅額減少后，其他稅種稅額則會(huì)增加，這就需要在稅收籌劃時(shí)分析成本收益，確保在經(jīng)濟(jì)上具有可行性。

　　在對(duì)增值稅進(jìn)行籌劃的過程中，要通過合理合法控制，從而實(shí)現(xiàn)增值率的降低。房地產(chǎn)企業(yè)要想降低增值率，可以采取降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算單低增值稅率業(yè)務(wù)等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負(fù)上升等問題，因此，在稅收籌劃時(shí)需要尋求總體稅后凈收益最大化。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅收是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分，在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，稅收也是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要調(diào)節(jié)手段，這也使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃更具重要性。房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃，不僅有利于企業(yè)的健康有序發(fā)展，而且對(duì)完善我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)也具有非常重要的意義。

房地產(chǎn)論文15

　　摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。因此房地產(chǎn)企業(yè)如何通過有效的營(yíng)銷手段和策略來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展就顯得十分重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷手段和策略與房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力有著直接的關(guān)系�；�于此，文章就房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷當(dāng)中存在的問題以及目前的營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，通過分析提出了切實(shí)可行的營(yíng)銷創(chuàng)新策略，以期為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展提供有價(jià)值參考。

　　關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房地產(chǎn)營(yíng)銷；策略創(chuàng)新

　　1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述

　　房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)和權(quán)力，從物質(zhì)形態(tài)上來(lái)講指的是土地和房屋，房地產(chǎn)不僅屬于客觀存在的一種物質(zhì)形態(tài)，其財(cái)產(chǎn)和權(quán)力也在法律范疇。房地產(chǎn)業(yè)還是一種獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)兼具生產(chǎn)和服務(wù)的功能，涵蓋開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、租賃以及和房地產(chǎn)有關(guān)的中介等服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)宗旨是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值為目的的，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域也較為廣泛包括土地開發(fā)利用、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房屋開發(fā)建設(shè)、房屋經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房屋物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融以及在此基礎(chǔ)上形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然房地產(chǎn)是一種商品，但是房地產(chǎn)這種較為特殊的商品是以土地為基礎(chǔ)的，不僅有著較為明顯的土地固有特性，還具有承受性、不可移動(dòng)性、差別性以及不可滅性。營(yíng)銷戰(zhàn)略是為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)特定的營(yíng)銷目標(biāo)、保證企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展而設(shè)計(jì)的行動(dòng)綱領(lǐng)和總體的目標(biāo)規(guī)劃。通過戰(zhàn)略規(guī)劃，合理配置企業(yè)資源，使企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)在可接受的風(fēng)險(xiǎn)限度內(nèi)，與市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境所提供的各種機(jī)會(huì)取得動(dòng)態(tài)平衡。隨著房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)營(yíng)銷的充分結(jié)合，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下逐漸成為了引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然導(dǎo)向。從房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的定義來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷過程實(shí)際上就是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和獲取經(jīng)濟(jì)利益的過程。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)主要是根據(jù)消費(fèi)者的實(shí)際需求和潛在意愿，來(lái)向消費(fèi)者提供辦公、居住場(chǎng)所以及與場(chǎng)所有關(guān)的服務(wù)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷并不是簡(jiǎn)單的推銷而是一種全程營(yíng)銷其營(yíng)銷活動(dòng)將會(huì)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)過程。另外房地產(chǎn)營(yíng)銷的目的是完成銷售任務(wù)其活動(dòng)中心是實(shí)現(xiàn)商品的最終交換。

　　2新形勢(shì)下的房地產(chǎn)營(yíng)銷問題

　　2.1產(chǎn)品定位不合理

　　房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程當(dāng)中雖然采取用了很多的促銷手段和推出了很多的優(yōu)惠政策，但是產(chǎn)品消化速度仍不盡如人意，并沒有激起廣大消費(fèi)者的購(gòu)買熱情。造成這一問題的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行前并沒有充分的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底和考察，導(dǎo)致產(chǎn)品存在著一定的瑕疵不能緊跟市場(chǎng)需求的變化，從而造成了樓盤銷售滯后的情況。以產(chǎn)品定位例；開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，并沒有對(duì)消費(fèi)關(guān)心的項(xiàng)目布局、景觀和樓層等因素給予充分的重視，而是一味的強(qiáng)調(diào)樓盤的形象和理念，較高的產(chǎn)品定位不僅沒有契合消費(fèi)者的需求反而導(dǎo)致了房屋定位的虛高和面積的大而不實(shí)，因此虛高的產(chǎn)品定位也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中很難穩(wěn)固自身的地位和位置。特別是隨著房?jī)r(jià)的日高不下，人們?cè)谫?gòu)房上更加的`理性，如果產(chǎn)品長(zhǎng)時(shí)間的積壓得不到釋放，勢(shì)必會(huì)對(duì)空置房帶來(lái)很大的影響，進(jìn)而阻礙房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　2.2品牌意識(shí)不強(qiáng)

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟和廣大消費(fèi)者的理性消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，提升產(chǎn)品品牌競(jìng)爭(zhēng)力也就成為了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中必須要考慮的問題。品牌不僅是產(chǎn)品“精神價(jià)值”的體現(xiàn)，而且還能讓消費(fèi)者在購(gòu)房當(dāng)中對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生認(rèn)同感，從而主動(dòng)去為產(chǎn)品買單。但是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中真正在做品牌的企業(yè)卻很少僅僅只占到1%。很多企業(yè)并不能保證企業(yè)的品牌價(jià)值有足夠的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而是依托前期成功項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)，大肆的推加產(chǎn)品的數(shù)量，并沒有把產(chǎn)品的質(zhì)量搞上去，進(jìn)而造成了消費(fèi)者的流失和產(chǎn)品的失信。

　　2.3營(yíng)銷模式落后

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷模式較為傳統(tǒng)其營(yíng)銷模式并沒有緊跟時(shí)代發(fā)展的腳步，僅僅依靠廣告轟炸式營(yíng)銷策略不僅不能達(dá)到最終的宣傳效果和目的相反到削弱了企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場(chǎng)上擴(kuò)大營(yíng)銷不惜在廣告上花費(fèi)巨額的投入甚至是打政策的擦邊球，雖然提高了消費(fèi)者的關(guān)注度但是消費(fèi)者考察后并不買賬，定位虛高的廣告營(yíng)銷手段甚至還引起了消費(fèi)者強(qiáng)烈的不滿情緒。造成這種現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷前并沒有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的考察，其制定的營(yíng)銷策略不僅不能夠與消費(fèi)者和市場(chǎng)形成有效的需求關(guān)系，同時(shí)也阻礙了消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買的意愿，進(jìn)而造成產(chǎn)品的成交量出現(xiàn)嚴(yán)重下降。所以，房地產(chǎn)企業(yè)只有打破傳統(tǒng)營(yíng)銷模式的束縛，不斷優(yōu)化營(yíng)銷模式才能占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位才能得到健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　3房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷創(chuàng)新策略

　　3.1注重市場(chǎng)定位

　　市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)順利進(jìn)行的保證。如果房地產(chǎn)企業(yè)不注重營(yíng)銷前的市場(chǎng)調(diào)研工作，企業(yè)在市場(chǎng)銷售過程當(dāng)中就得需要耗費(fèi)大量的精力來(lái)填補(bǔ)這項(xiàng)空白，進(jìn)而影響企業(yè)在銷售當(dāng)中效果和目標(biāo)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)做好市場(chǎng)營(yíng)銷前的市場(chǎng)調(diào)研工作十分重要，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好營(yíng)銷前的市場(chǎng)調(diào)研工作企業(yè)才能在市場(chǎng)營(yíng)銷當(dāng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，才能提升企業(yè)的知名度和品牌影響力。

　　3.2創(chuàng)新營(yíng)銷理念

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷和其他企業(yè)的產(chǎn)品營(yíng)銷有著本質(zhì)上的不同，因?yàn)榉课萁ㄖ�與人們的人身財(cái)產(chǎn)安全息息相關(guān)，所以在房地產(chǎn)營(yíng)銷當(dāng)中房屋建筑的質(zhì)量問題才是廣大業(yè)主關(guān)心的重點(diǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定創(chuàng)新營(yíng)銷策略時(shí)，一定要嚴(yán)格把控房產(chǎn)的質(zhì)量，確保房產(chǎn)質(zhì)量符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和要求。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式之所以沒能取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，主要是房產(chǎn)企業(yè)管理層在營(yíng)銷過程當(dāng)中太過注重價(jià)格，并沒有按照市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律充分考慮業(yè)主的真實(shí)需求和想法，這種過于注重價(jià)格的營(yíng)銷模式雖然可以短時(shí)間內(nèi)獲取一定的利益但是很難實(shí)現(xiàn)利益的長(zhǎng)遠(yuǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應(yīng)從傳統(tǒng)營(yíng)銷理念當(dāng)中解放出來(lái)，轉(zhuǎn)變思維，通過對(duì)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新，把價(jià)格營(yíng)銷轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量營(yíng)銷，契合廣大消費(fèi)者的實(shí)際需求，從而用高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)滿足消費(fèi)者的意愿和獲取更廣闊的市場(chǎng)。

　　3.3樹立品牌意識(shí)

　　房地產(chǎn)企業(yè)在制定營(yíng)銷方案時(shí)除了要以市場(chǎng)為導(dǎo)向外還要充分結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際需求。因?yàn)�，營(yíng)銷的落地點(diǎn)是在市場(chǎng)上，所以房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)營(yíng)銷人員在方案制定前一定要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入的分析和研究，避免房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷當(dāng)中出現(xiàn)方向模糊和目標(biāo)不明確的問題。首先，是要對(duì)市場(chǎng)的基礎(chǔ)情況進(jìn)行考察，以便于為后續(xù)建設(shè)各類房屋提供重要依據(jù)；其次，方案制定應(yīng)以客戶需求為基準(zhǔn)。只有了解和掌握了客戶的實(shí)際需求房屋的規(guī)劃和建設(shè)才能讓客戶滿意才能得到客戶的認(rèn)可。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的決策層，企業(yè)在制定市場(chǎng)營(yíng)銷方案時(shí)應(yīng)以企業(yè)的品牌效益為重，按照市場(chǎng)供需關(guān)系和周期變化，科學(xué)合理的制定出短期、中期、長(zhǎng)期的營(yíng)銷計(jì)劃，通過營(yíng)銷方案的合理規(guī)劃為房地產(chǎn)企業(yè)打造出一個(gè)品牌過硬，形象良好的知名企業(yè)。

　　3.4創(chuàng)新營(yíng)銷模式

　　雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績(jī)，但和發(fā)達(dá)國(guó)家相比我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍舊存在很多的問題，尤其是在營(yíng)銷模式的創(chuàng)新方面，我國(guó)房地產(chǎn)的營(yíng)銷模式仍舊很單一和過于傳統(tǒng)，單一和傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式不僅嚴(yán)重的制約了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同時(shí)也影響了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中的創(chuàng)新能力。在傳統(tǒng)營(yíng)銷模式當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)知名度和市場(chǎng)影響力主要是通過產(chǎn)品宣傳、推廣和直銷的形式取得的。但是傳統(tǒng)營(yíng)銷模式的單一性和落后性導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)而且還造成了企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的下降，嚴(yán)重威脅到了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)已經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用不僅為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略的制定提供了重要的技術(shù)支持，而且通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的還能進(jìn)一步擴(kuò)大和加強(qiáng)房地產(chǎn)在產(chǎn)品宣傳上的范圍和力度，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷創(chuàng)新打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外，在信息技術(shù)的支持下房地產(chǎn)企業(yè)還可以自行開發(fā)企業(yè)的專屬網(wǎng)站，這樣企業(yè)就可以利用自己的專業(yè)化的操作平臺(tái)，定期的將房產(chǎn)信息發(fā)布到企業(yè)的網(wǎng)站上，客戶通過網(wǎng)站進(jìn)行選房、購(gòu)房等一系列活動(dòng)不僅節(jié)約了時(shí)間也提高了房地產(chǎn)交易的效率，企業(yè)也從中獲得知名度和影響力�？傊�，隨著互聯(lián)網(wǎng)、信息時(shí)代的到來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在制定營(yíng)銷策略的理念上一定要與時(shí)俱進(jìn)，緊跟時(shí)代腳步，不斷優(yōu)化營(yíng)銷手段，在滿足企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新需求的同時(shí)，通過營(yíng)銷創(chuàng)新為企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　4結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)面前獲取更多的發(fā)展空間，就必須要把企業(yè)的營(yíng)銷策劃創(chuàng)新放在企業(yè)發(fā)展的首位。營(yíng)銷策略有利于使房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)有整體的規(guī)劃和統(tǒng)一的安排，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源的利用效率，能夠增強(qiáng)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)及其他活動(dòng)的穩(wěn)定性，既是房地產(chǎn)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有力武器，也是企業(yè)職工參與管理的重要途徑。因此，制定正確的營(yíng)銷策略，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展意義重大。

　　作者:方芳 單位:中冶寶鋼技術(shù)服務(wù)有限公司

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