房地產(chǎn)論文范例（15篇）

　　無論是身處學校還是步入社會，大家對論文都再熟悉不過了吧，論文是一種綜合性的文體，通過論文可直接看出一個人的綜合能力和專業(yè)基礎(chǔ)。寫論文的注意事項有許多，你確定會寫嗎？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，希望對大家有所幫助。

房地產(chǎn)論文1

　　在社會主義市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的大形勢下，建筑行業(yè)的發(fā)展速度有了非常顯著的提升，人們在生活當中越來越重視住房問題，當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著一些問題，只有對這些問題進行詳細的分析，并找到恰當?shù)姆绞竭M行解決，才能更好的促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　1、房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的新涵義

　　管理一般就是指在一個較為固定的環(huán)境當中，在各種人力、物力和財力的支持下進行相關(guān)的規(guī)劃和管理等活動，在整個管理活動當中一定要嚴格按照相關(guān)的規(guī)定和要求來開展管理活動，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)管理發(fā)揮著非常重要的作用，房地產(chǎn)管理從某種意義上說它是一個系統(tǒng)，在工作當中需要制定科學合理的管理方案，只有保證其科學性和有效性才能更好的發(fā)揮其積極的作用，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　在房地產(chǎn)管理活動中，對于管理的內(nèi)容和管理的模式需要根據(jù)時代的發(fā)展不斷創(chuàng)新，創(chuàng)新用最簡單的話來說就是要使用新的方法和以前從未有過的手段去開展管理工作，充分發(fā)揮人們的主觀能動性，只有這樣創(chuàng)新才能呈現(xiàn)出更大的意義。

　　2、房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性和重要性

　　2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然性

　　當前我國的房地產(chǎn)管理雖然已經(jīng)有了很大的進步，但是在發(fā)展的過程當中依然存在著非常多的不足，這些不足也成為了制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，所以要想更好的促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就必須要加大創(chuàng)新的力度，不斷更新管理理念，同時在工作中還要不斷嘗試新的管理方法，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入新鮮的血液。

　　2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性

　　房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作當中需要很多人、很多部門的共同努力，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重大的積極意義，它能夠使得整個房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中加強每一個環(huán)節(jié)的改革和創(chuàng)新，同時還能夠有效的利用相關(guān)的資源，從而在更大的程度上實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的'健康發(fā)展。

　　3、房地產(chǎn)管理實踐創(chuàng)新

　　3.1管理模式的探索和創(chuàng)新

　　當前，我國的計算機網(wǎng)絡技術(shù)得到了非常迅速的發(fā)展，這也使得我國的房地產(chǎn)管理行業(yè)逐漸的走向了信息化管理的道路，所以在管理模式上也不斷對其進行有效的發(fā)展和創(chuàng)新。在房地產(chǎn)管理創(chuàng)新活動中首先就是要對管理模式進行不斷的變革，例如：可以建立一個比較詳細也比較全面的獎懲制度，使得員工的利益和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)，從而能夠有效提高企業(yè)員工的工作效率和積極性。

　　3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新

　　當前的社會發(fā)展中，各個行業(yè)要想得以立于不敗之地，人才是一個非常重要的因素，在企業(yè)的發(fā)展中人員的個人素質(zhì)和知識技能起到了非常關(guān)鍵的作用，只有一個企業(yè)不斷加強人才培養(yǎng)，同時不斷創(chuàng)新培養(yǎng)模式才能為企業(yè)帶來更大的價值，從而促進企業(yè)的發(fā)展。

　　建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓管理系統(tǒng)，確定培訓項目與內(nèi)容，使受訓者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應用到實際工作中。培訓管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓管理制度與流程入手，再將培訓內(nèi)容細化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進入，專業(yè)技能相對薄弱，專業(yè)知識差。所以，在培訓前，需針對不同的人員制定不同的培訓方案，摸清每一個員工掌握技能的情況，在哪方面的知識缺乏，再針對不同的情況，進行分類、排班，確定不同的培訓內(nèi)容，以使培訓效果達到最好。在房地產(chǎn)管理過程中，吸引高素質(zhì)的管理人員固然重要，對于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因為只有通過不斷的學習，人員素質(zhì)才會整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績才會整體提高，管理得到提升。

　　3.3加強管理項目的創(chuàng)新

　　對項目管理進行有效的創(chuàng)新在整個房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新當中有著極其重要的地位，在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的前提下，不斷的進行管理項目的創(chuàng)新就能夠更好的擴大房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務范圍，為企業(yè)贏得更大的發(fā)展空間。另外一方面，房地產(chǎn)的開發(fā)范圍是非常大的，在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中需要耗費很長的時間，所以只有不斷放寬自身的經(jīng)營范圍才能更好的為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加有利的契機，提高企業(yè)面對風險的能力，同時也能使得資源能夠充分利用，更好的推動房地產(chǎn)的發(fā)展和壯大。

　　3.4信貸政策的創(chuàng)新

　　由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對信貸政策進行創(chuàng)新。例如國務院新出臺的調(diào)節(jié)政策中，要求購買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準利率的1.1倍。這樣，就限制了投機購房和房價的過分增長，減少了金融風險，進而促進了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　3.5土地市場管理的創(chuàng)新

　　在創(chuàng)新實踐當中，最為基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)是十分重要也是容易被人忽視的，所以要加強對土地市場管理的創(chuàng)新，要不斷豐富土地的供應途徑，另外對于那些閑置的土地要進行合理充分的利用，從而有效提高土地的利用率，采取適當?shù)姆绞綄�建設(shè)用地進行一定的處理，從而也節(jié)約了土地資源。對于土地的管理，國家應該采取相應的措施，防止其自由發(fā)展，從而出現(xiàn)一些弊端。

　　3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新

　　城市的發(fā)展進步離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支持。隨著人們生活水平的提高，居住條件越來越好，房地產(chǎn)開發(fā)的要求就越來越高，以適應城市發(fā)展的要求，與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)。在這種情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式要不斷創(chuàng)新，需要政府各個部門的協(xié)調(diào)與配合，改變管理模式，探索新的管理方法與發(fā)展道路，以促進房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的道路，發(fā)展越來越好。

　　4、結(jié)語

　　在房地產(chǎn)管理工作中還存在著很多的問題，這些問題的存在減緩了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，所以在房地產(chǎn)管理活動當中一定要適當加大創(chuàng)新的力度，從而也有效的避免了傳統(tǒng)管理模式當中存在的一些弊端，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)論文2

　　摘要：近年來，隨著我國城市化進程的加快，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟已逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展熱度對我國相關(guān)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及居民生活穩(wěn)定影響深遠。但是，在看到我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展現(xiàn)蓬勃生機的同時，我們也應清醒地認識到，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中仍存在著不少需要調(diào)整和改進的環(huán)節(jié)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的結(jié)構(gòu)單一、同質(zhì)化競爭、房屋售價畸高、市場調(diào)控確實等問題已逐漸成為制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟乃至國民經(jīng)濟發(fā)展及社會穩(wěn)定的重要隱患。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況，從我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在的問題入手，研究新時期加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的原則和方向，并提出相關(guān)工作設(shè)想及建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；房地產(chǎn)經(jīng)濟管理；對策

　　一、加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要意義

　　我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展得益于我國社會主義市場經(jīng)濟的繁榮，改革開放以來，特別是上世紀80年代后，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟增長持續(xù)保持良好態(tài)勢，行業(yè)規(guī)模及業(yè)務增速持續(xù)提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展取得的成績舉世矚目，行業(yè)影響力不斷增強，已逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支出產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟社會發(fā)展及社會民生產(chǎn)生了深遠的影響。但是，在充分肯定我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展成就的同時，我們還應深刻的認識到，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中也存在著各種各樣的問題與隱患，行業(yè)發(fā)展后勁不足、基礎(chǔ)不牢、結(jié)構(gòu)單一、模式陳舊等問題已逐漸成為制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)健康發(fā)展的“攔路虎”和“絆腳石”。結(jié)合我國國情來看，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的不均衡，我國居民居住型購房需求難以得到有效滿足，居民住房難已不僅僅表現(xiàn)為我國經(jīng)濟運行中的薄弱環(huán)節(jié)，也在一定程度上影響了我國社會的穩(wěn)定與安定團結(jié)。而從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的供給方面來看，我國已建成商品性住房數(shù)量呈逐年增長態(tài)勢，特別是隨著二三線城市城市化進程的加快，大量商品性居住用房相繼建成，然而由于房屋售價遠高于當?shù)鼐用裣�費承受能力，大量已建成房屋被空置，這從一個側(cè)面展現(xiàn)出了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性。綜上所述不難看出，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展管理體制仍不健全，加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方面的制度建設(shè)不僅有利于行業(yè)的健康發(fā)展，也將對我國國民經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級以及社會安定團結(jié)發(fā)揮積極的促進作用，強化房地產(chǎn)經(jīng)濟管理勢在必行。

　　二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的主要問題

　　現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍以政府宏觀調(diào)控為主要手段，這既是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟自身發(fā)展特點的要求，也是我國傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制思想的延伸。可以說，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方式仍較為粗放，管理主體相對單一，調(diào)控措施缺乏靈活性，對處理新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的復雜問題能力不足。具體來說，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的主要問題集中表現(xiàn)為以下幾個方面：

　　(一)行業(yè)管理缺乏頂層設(shè)計，制度落地難制約行業(yè)發(fā)展

　　與我國現(xiàn)有市場運行監(jiān)管體制相關(guān)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展頂層規(guī)劃模糊。由于中央與地方各級政府管理權(quán)責分配不清，甚至出現(xiàn)了不同級別政府主管部門對同一項目發(fā)展指導意見的分歧。行業(yè)發(fā)展中盲目投資、盲目建設(shè)的現(xiàn)象并不鮮見，我國政府主管部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理力度不強、相關(guān)政策落地難度較大。而在我國現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟監(jiān)管體制下，我國各級各地方政府在開展相關(guān)調(diào)控及管理工作時，出于對拉動地方經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)表現(xiàn)的考慮往往對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題簡單化處理，并未從深層次解決制約行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題，從而在一定程度上導致了相關(guān)問題的深入發(fā)展，逐步演變?yōu)橄拗菩袠I(yè)發(fā)展的頑疾。

　　（二）行業(yè)立法工作發(fā)展滯后，行業(yè)管理力度不足

　　現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍以各級政府實施的宏觀調(diào)控為主要方式，適用于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的法律規(guī)范體系尚不健全，無法有效滿足行業(yè)管理需求。眾所周知，宏觀調(diào)控制度是政府針對國民經(jīng)濟某一領(lǐng)域出現(xiàn)的具體問題而制定的具有針對性的政策指令，從法律角度看宏觀調(diào)控政策屬于政府抽象性行政行為，相關(guān)制度的落實不受法律強制性的保護。結(jié)合我國當前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況來看，隨著行業(yè)的多元化發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展復雜性明顯提升，傳統(tǒng)依靠宏觀調(diào)控措施開展的行業(yè)管理已無法有效解決行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的新問題新困難；而與房地產(chǎn)經(jīng)濟管理配套的'法規(guī)體系發(fā)展相對滯后，行業(yè)發(fā)展中存在的突出矛盾無法通過法律途徑有效解決，行業(yè)管理陷入了尷尬境地。

　�。ㄈ�）行業(yè)引導工作缺位，管理方式相對單一

　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制主要采用限制性命令方式規(guī)范行業(yè)方向和企業(yè)經(jīng)營行為，相關(guān)工作旨在通過對行業(yè)發(fā)展設(shè)置相應紅線來實現(xiàn)管理目的，過于重視對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的“負面禁止”而忽略對行業(yè)發(fā)展的“正向引導”在一定程度上影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的發(fā)展水平與實踐效果。從當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展面臨的困難來看，行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)的模式單一、缺乏創(chuàng)新等問題很難在“負面禁止”的行政命令式管理體制下有所改善。房地產(chǎn)經(jīng)濟從業(yè)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級過程中的不斷試錯與探索急需我國相關(guān)管理部門通過“正向引導”的激勵性政策加以推動，而我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系中行業(yè)引導工作的缺位，無疑對此產(chǎn)生了極大的負面影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作實施效果也因此大打折扣。

　　三、加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的工作建議

　　隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展影響力的持續(xù)提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平的提升不僅直接影響相關(guān)從業(yè)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展，也對我國國民經(jīng)濟建設(shè)產(chǎn)生著深遠影響。新形勢下，為更好的促進我國社會主義市場經(jīng)濟繁榮、改善居民生活條件、維護我國經(jīng)濟社會的長治久安，必須加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理。結(jié)合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展實際情況及當前行業(yè)經(jīng)濟管理存在的主要問題，下一步加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理應當重點做好以下幾方面工作：

　�。ㄒ唬┘訌姺康禺a(chǎn)經(jīng)濟管理制度體系建設(shè)

　　要在國家層面明確我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，明確中央及地方各級政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的權(quán)責劃分，逐步構(gòu)建層次清晰、權(quán)責明確、重點突出、符合實際的國家房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，為行業(yè)發(fā)展及相關(guān)企業(yè)業(yè)務轉(zhuǎn)型明確方向。不僅要加快與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)，還要通過完善房地產(chǎn)經(jīng)濟立法等方式提高相關(guān)政策執(zhí)行力度，完善落實監(jiān)督機制建設(shè)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的有效落地。

　�。ǘ�）強化行業(yè)組織對房地產(chǎn)經(jīng)濟的協(xié)調(diào)管理作用

　　要充分調(diào)動房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會參與行業(yè)管理的積極性，逐步在行業(yè)內(nèi)部樹立正確的價值導向，引導行業(yè)有序發(fā)展。一方面，相關(guān)政府部門要充分尊重房地產(chǎn)行業(yè)組織開展的行業(yè)管理工作，將行業(yè)商協(xié)會作為政府助手推動相關(guān)政策的落實推廣。同時，要通過完善商協(xié)會立法等工作賦予行業(yè)組織相關(guān)管理權(quán)限，引導行業(yè)商協(xié)會在服務會員發(fā)展、規(guī)范經(jīng)營行為等方面發(fā)揮更大作用。

　�。ㄈ�）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展立法工作

　　要結(jié)合我國社會主義法制建設(shè)實際需求及當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的突出問題，有前瞻性的開展相關(guān)立法工作。一方面，要在我國經(jīng)濟法體系中充實關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展調(diào)控的法規(guī)體系，逐步建成較為完備的房地產(chǎn)法律規(guī)范體系，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的法制化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。同時，要加強與房地產(chǎn)相關(guān)的司法實踐探索，通過制定司法解釋、發(fā)布指導案例等方式指導地方各級司法部門靈活使用相關(guān)法規(guī)，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　四、結(jié)語

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、促進相關(guān)管理舉措的升級調(diào)整不僅有利于行業(yè)的健康發(fā)展，也對拉動我國國民經(jīng)濟、維護我國社會穩(wěn)定具有不容忽視的重要意義。我國各級政府、相關(guān)行業(yè)組織及房地產(chǎn)經(jīng)濟從業(yè)企業(yè)應緊跟形勢變化，從促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展、維護我國經(jīng)濟社會發(fā)展穩(wěn)定的的大局出發(fā)，積極推動行業(yè)管理模式創(chuàng)新，完善相關(guān)管理制度及政策法規(guī)體系，以更加科學嚴謹?shù)膽B(tài)度加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理力度，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作發(fā)展邁上新的臺階，為行業(yè)發(fā)展及我國國民經(jīng)濟建設(shè)作出新的更大貢獻。

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房地產(chǎn)論文3

　　1 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面的突出問題。

　　1. 1 缺乏科學合理的投資分析，成本優(yōu)化無門。

　　眾所周知，房價上漲之前經(jīng)歷了很長的時間，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在拿到地皮歸屬權(quán)之后周邊的房價和地皮價都呈現(xiàn)迅速上漲趨勢，只要拿到地皮差不多就能夠得到豐厚的利潤，地皮溢價導致房地產(chǎn)企業(yè)利潤獲取輕而易舉，也就造成大部分房地產(chǎn)企業(yè)不進行調(diào)研就迅速購買地皮，但是在取得地皮歸屬權(quán)之后往往才發(fā)現(xiàn)沒有綜合的考慮到個別項目的成本，未能深入了解市政要求的河道改造、景觀、垃圾處理、隔離帶以及地下、地上障礙物處理等方面的費用。靠土地溢價獲取利潤的房地產(chǎn)企業(yè)在購買地皮時通常只進行簡單的投資的可行性測算，而未就各類投資分析指標進行合理系統(tǒng)的搭配測算，由于只是大致測算項目的盈利指標，卻未合理評估投資項目的現(xiàn)金流的安全性及其他各方面投資利弊情況，這樣就無法保證決策的科學性。行業(yè)內(nèi)人士都懂得，投資項目的經(jīng)濟性效果評價主要取決于前期決策和規(guī)劃設(shè)計，而得地皮歸屬權(quán)之后，項目的規(guī)劃設(shè)計就成了決定投資項目成本及收益的最關(guān)鍵階段，根據(jù)大量歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明規(guī)劃設(shè)計在很大程度上影響項目的整體投資比例的 70%以上，由于很多企業(yè)未能在前期做好成本控制工作，對市場經(jīng)濟因素沒有給予足夠的關(guān)注，而謀求施工圖設(shè)計已經(jīng)定型后的成本優(yōu)化則效果甚微，甚至還會因為變更導致大量無效成本發(fā)生，致使造成更大的成本浪費，從而無法實現(xiàn)優(yōu)化項目成本的目標。

　　1. 2 施工現(xiàn)場管理不善，成本目標偏離。

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)施工階段具有人員參與多、涉及面廣、時間久等特點，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須要對投資項目目標成本采取動態(tài)管理方式，從而保證投資項目能夠在目標成本范圍之內(nèi)完成建設(shè)開發(fā)任務，并在預期目標成本范圍內(nèi)順利的實現(xiàn)投資項目利潤收益值。但該階段項目成本的合理有效的控制卻并非易事，基于前期決策準備工作的不到位，往往導致項目設(shè)計在施工階段會發(fā)生大量的更改，施工單位的現(xiàn)場管理水平良莠不齊，施工組織規(guī)劃質(zhì)量不高，以及與投資項目建設(shè)開發(fā)實施有關(guān)的單位之間配合不緊密等諸多因素造成的項目設(shè)計變更、工程簽證、返工重做等無效成本發(fā)生現(xiàn)象普遍，再加上因事前風險評估不夠充分，動態(tài)管理跟進不足等問題，最終導致項目工期及目標成本偏離目標值。動態(tài)跟蹤不及時主要表現(xiàn)為： 施工現(xiàn)場成本管理一般是通過對合同臺賬進行會計信息的處理，如果不能及時的更新目標成本的合同臺賬，就無法及時的反饋成本動態(tài)發(fā)生情況，進而成本控制風險預知滯后，糾偏難度增加，甚至因糾偏產(chǎn)生更大的資金投入和時間投入，體現(xiàn)在目標成本上的效果就是的成本超支，目標成本偏離。

　　1. 3 成本控制體系不健全，有法不依依法不嚴。

　　現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理基本是通過財務決算最終落實成本控制效果的，而因現(xiàn)今社會中多數(shù)房企就自身企業(yè)的經(jīng)營管理并無明確的制度標準，通常還是一慣而行，財務與預算之間行為工作銜接不夠系統(tǒng)和緊密，導致二者各行其是，成本控制本身就沒有做好與設(shè)計和施工之間的`前控，與財務之間的科目設(shè)置和對接更是匹配不佳，導致成本核算與財務核算對接期間，各項數(shù)據(jù)拆分與合并復雜且體量龐大，對應關(guān)系不統(tǒng)一等各類數(shù)據(jù)分析處理問題，基于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不合理分攤及歸屬，導致在財務決算進行時有些工作人員為了規(guī)避問題簡化工作，甚至都不進行大數(shù)據(jù)的分析處理，也沒有總結(jié)各子項目的成本細項的數(shù)據(jù)，投資項目成本后評估更是沒有，而只是簡單的成本數(shù)據(jù)向財務數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)移和填空，最終形成的只是趨于財務決算數(shù)據(jù)上的樂觀效果，實際上被掩飾了大量的投資浪費。另外對于一些有著系統(tǒng)化的成本管控制度的房地產(chǎn)企業(yè)，他們雖然精心制定了大量一系列的成本管控制度，而且各制度之間以及與項目開發(fā)之間也有著較合理的銜接和匹配，但現(xiàn)實工作中，由于成本管控工作涉及執(zhí)行部門較多，而企業(yè)對于成本管理部門的崗位設(shè)置級別又偏低或是沒有執(zhí)行與之相配套的嚴格的成本考核機制，以至于制度的制定和推廣者無法很好的將制度落實到位，或制度宣貫和強制不足，加之與成本控制緊密關(guān)聯(lián)的部門或人員成本控制意識不足，或基于業(yè)績考核與成本無關(guān)而有法不依或是依法不嚴，最終制度雖然健全卻形同虛設(shè)，毫無意義可言。

　　2 對房地產(chǎn)成本進行精細化管理的有效措施。

　　2. 1 對房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程加強成本控制。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在購買地皮之前必須要組織專業(yè)人員對當?shù)卣归_合理有效的調(diào)研，建立科學的投資評估體系，然后在根據(jù)公司具體的戰(zhàn)略規(guī)劃制定出科學的項目成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)應該引進專業(yè)的人才成立項目研究小組對項目的可行性展開調(diào)研，全面掌握土地屬性及其周邊存在的市政配套設(shè)施，然后再根據(jù)項目的產(chǎn)品定位、目標客戶、建設(shè)規(guī)模等合理的展開成本估算工作。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計規(guī)劃階段應該制定更容易被客戶和市場所認可的建設(shè)方案，針對不同的建設(shè)方案應該展開經(jīng)濟性考慮。提前優(yōu)化設(shè)計方案，做好項目的成本控制工作，根據(jù)我國在房地產(chǎn)行業(yè)實施的政策選擇具有高盈利性的規(guī)劃設(shè)計方案，最大限度的實現(xiàn)成本節(jié)約。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在招標時可以將經(jīng)濟方案和設(shè)計方案進行綜合考量，將不同方案中的建筑耗材含量、品質(zhì)、理念、附加值面積、墻地比等因素進行分析和對比，最終選擇出科學合理的規(guī)劃方案。

　　施工階段的成本管理和控制工作也是非常重要的，它也是具體實施成本控制的階段是對目標成本的動態(tài)管理和監(jiān)控階段。該階段必須嚴格執(zhí)行已經(jīng)制定的目標成本，在執(zhí)行過程中盡可能的避免與目標成本出現(xiàn)偏差，如果有的設(shè)計變更不合理就必須要予以否定，在保證施工進度和項目總投資的前提下，對項目設(shè)計變更進行合理有效的可行性評估。在開始施工之前還必須要審查相應的施工設(shè)計圖紙，如果發(fā)現(xiàn)有不合理的地方就必須要及時的予以糾正。同時還必須要將各項目的實時成本數(shù)據(jù)更新至目標成本對應數(shù)據(jù)系統(tǒng)上，從而實現(xiàn)時時成本動態(tài)管理，為提早發(fā)現(xiàn)偏離或風險做足準備和防范工作，以最大限度地減少風險的發(fā)生，避免成本的浪費。

　　2. 2 對房地產(chǎn)項目成本核算加強精細化管理。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好企業(yè)的成本管理控制工作，對項目開發(fā)各階段的成本進行科學化的管理，從而進一步提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)在實施具體管理的過程中，應該將成本知識形成系統(tǒng)的、精細化的管理，根據(jù)之前已經(jīng)積累的經(jīng)驗和案例將涉及到的數(shù)據(jù)整理成冊，為后續(xù)再開發(fā)項目的參考提供依據(jù)。所以，房地產(chǎn)公司首先必須要收集和整理項目相關(guān)的完整的數(shù)據(jù)信息，主要包括有房屋信息和面積信息等，將工程信息、項目預算、合同信息、目標成本、付款結(jié)算等進行歸集，同時將相應責任落實到人，制定詳細合理的關(guān)于成本信息收集整理的時間安排。待這些信息全部整理完畢之后，還必須及時的組織公司內(nèi)部相關(guān)部門進行信息數(shù)據(jù)的交流，從而制定出科學的項目定額標準，以備后用。

　　2. 3 提升成本考核和成本評估方面的精細化管理。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應該積極的創(chuàng)新成本管理的模式，變被動為主動，使相關(guān)管理人員能夠主動的去參與到項目成本的管理中去，同時，為了激勵項目工作人員參與成本管理的積極性和運營能力，還可以允許項目工作人員參股，最大限度的降低項目的經(jīng)營風險，把不能控制的項目成本及時報至相關(guān)上級部門，這部分責任由上級部門來承擔。另外一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還應該成立專門的成本考核小組，負責成本管理的相關(guān)部門制定具體成本考核的內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)及項目部在成本管理的效果和執(zhí)行力方面分別進行考核，同時把考核結(jié)果經(jīng)負責人簽字確認后上報相關(guān)部門。在進行考核的過程中，應該適當?shù)呐懦�因為法律法�?guī)、公司決策、材料價格變化等因素造成的影響，確保該項考核的公平性和嚴肅性。此外，在項目完工以后，還必須加強對已完項目的目標成本后評估分析，從公司整體戰(zhàn)略出發(fā)，仔細分析目標偏差與成本執(zhí)行的效果，定量分析偏差額，在此基礎(chǔ)上還需要分析造成偏差額的原因為后續(xù)項目提供盡可能充分的風險清單。

　　3 結(jié)語。

　　綜上所述，由于我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)難度逐漸增加，所以房地產(chǎn)項目開發(fā)的負責人也必須要提升統(tǒng)籌兼顧的能力，對該項目的目標成本要做到合理規(guī)劃與控制，最大限度的實現(xiàn)成本最優(yōu)、工期最短、資源最省，對房地產(chǎn)項目各階段的成本控制實施精細化管理，從而使我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展。

　　參考文獻：

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　　[2]張軍。 論房地產(chǎn)項目全過程成本精細化管理與造價控制[J]. 中華民居（ 下旬刊） ,20xx（ 05） : 257-258.

房地產(chǎn)論文4

　　一、引言

　　我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，隨著我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，企業(yè)的稅收問題成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要調(diào)控方向之一，企業(yè)的稅務問題是企業(yè)財務管理的重要組成部分。在當前的經(jīng)濟體制下，我國稅收體制還很不完善，在稅務籌劃方面仍然存在一定的風險，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃體制，制定合理的措施來防范風險，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險所造成的危害，進而完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理體系和提高企業(yè)的核心競爭力。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中存在的風險

　　(一)企業(yè)對納稅政策風險認識不到位

　　首先，整體來看，放眼整個房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風險屬于國家政策風險，是難以避免的行業(yè)風險。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房價過高已然成為一個重要的問題，我國政府在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也逐步加大力度。其次，我國政府對于房地產(chǎn)土地方面的政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商恐慌從而房價逐步增大，難以避免的會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)泡沫風險產(chǎn)生以及整個房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)前景模糊的情形。最后，我國房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的前期資金投入比較大，周期比較長，債務成本比較高，資金的風險比較大，企業(yè)的利潤空間存在很大的隱患，所以企業(yè)如果資金鏈發(fā)生問題，這將危及整個企業(yè)的財務狀況，從而影響整個企業(yè)的經(jīng)營狀況，影響企業(yè)的長期發(fā)展。

　　(二)企業(yè)缺乏正確的納稅管理機制

　　房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求，基于納稅風險的政策因素，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員很難意識到這些風險，房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)的納稅處理方面沒有合理的認知，企業(yè)對于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業(yè)對于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達到少繳稅的目的.，所以這就導致了愉稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)長期以來都是國家重點調(diào)控的行業(yè)，且房地產(chǎn)稅收是地方財政的重要來源，因此房地產(chǎn)業(yè)稅負偏重是一個不爭的事實。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對于稅務問題沒有正確的認識，稅務處理機制很不完善，企業(yè)的部分收入不計入賬務中去，另外還有多計提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業(yè)加大施工成本等，這些行為都將導致企業(yè)極大的經(jīng)營風險。就企業(yè)內(nèi)部而言，內(nèi)控機制還不太完善，沒有專門的風險分析和評價體系，房地產(chǎn)企業(yè)的事前準備風險因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會遇到各種各樣的問題。另外，企業(yè)沒有一個動態(tài)的風險監(jiān)督機制，無法對納稅風險來源進行有效的評估，這很容易造成公司風險預警體系的喪失，降低了企業(yè)的風險應對能力和應對策略。

　　(三)企業(yè)納稅處理機制不健全

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機制，同時企業(yè)內(nèi)部的風險評估也比較缺乏，再加上風險預警機制也不太完善，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的納稅處理風險首先，房地產(chǎn)企業(yè)對于風險的因素考慮不全面，準備工作不充分，從而在實際工作中出現(xiàn)這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動態(tài)的風險監(jiān)控體系，無法對風險的來源主體進行追蹤，更加增加了企業(yè)面對風險的難度。

　　(四)企業(yè)內(nèi)部財務管理人員素質(zhì)偏低

　　由于我國對納稅處理的認識程度不高，所以我國很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)立專門的進行納稅處理的部門，同時也極度缺乏這方面的人員，對于目前情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)還是把納稅處理工作安排在財務管理體系之中，財務部門工作量大，任務重，一些財務人員只是對財務記賬熟悉而對賬務處理卻有很大的不足，他們對稅務知識的認識還比較籠統(tǒng)，并且實際經(jīng)驗缺乏，特別是國家實施宏觀調(diào)控以來，由于我國稅收政策發(fā)展迅速，企業(yè)的會計人員有時候很難跟上國家政策變動的步伐。

　　三、房地產(chǎn)納稅風險防范對策

　　企業(yè)的納稅問題是企業(yè)運作的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強企業(yè)的稅務風險防范，樹立正確的納稅風險防范意識至關(guān)重要。正確的防范納稅風險對于一個企業(yè)良好的發(fā)展是一個極其有利的因素。

　　(一)企業(yè)應該樹立正確的納稅意識

　　納稅是每一個企業(yè)應盡的責任和義務，企業(yè)應當從思想上做到不愉稅漏稅，做到依法納稅，納稅風險的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會出現(xiàn)一些難以避免的危害，所以作為企業(yè)的管理人員要正視納稅風險的存在，在國家規(guī)定的范圍內(nèi)進行合理的納稅。

　　同時，企業(yè)管理者應認識到企業(yè)納稅是企業(yè)的一種權(quán)利和義務，納稅不僅給企業(yè)帶來了很大的收益，而且對社會也產(chǎn)生了有力的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)應當樹立正確的納稅意識，從企業(yè)的整體利益出發(fā)，充分發(fā)揮企業(yè)的主觀能動性，充分考慮自身的實際情況，考慮各方面的風險因素，合理地進行企業(yè)納稅。

　　(二)健全企業(yè)納稅管理機制

　　首先企業(yè)應當優(yōu)化自身稅收風險的內(nèi)控體系，建立健全自身內(nèi)控機制，降低稅收風險。企業(yè)應當建立納稅風險和評估機制，對企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的經(jīng)營活動從稅收稽查、會計處理等方面進行合理的監(jiān)督審核。從內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置方面，企業(yè)要想有一個健全的納稅管理機制，需要設(shè)立專門的納稅風險管理機構(gòu)，準確的識別納稅風險，制定合理的稅收風險應對策略，從而從各個方面規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部管理控制機制。其次，每個企業(yè)都有自己的一套制度，企業(yè)要根據(jù)自身的業(yè)務情況，自身業(yè)務的風險制定適合自己的稅收風險管理機制，在財務數(shù)據(jù)的采集、整理、分析過程中，根據(jù)具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經(jīng)營管理過程中，在日常的生產(chǎn)經(jīng)營和財務處理流程中，實現(xiàn)對稅收風險的有效管理，使企業(yè)的稅收風險與其他風險防范管理制度化。

　　(三)提高財務、財稅人員的素質(zhì)，正確面對納稅風險

　　從當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務從業(yè)人員來看，人員素質(zhì)不高的現(xiàn)象普遍存在。由于納稅風險一個重要的因素就是從業(yè)人員能力弱，所以一個企業(yè)沒有高素質(zhì)的人員，高質(zhì)量的企業(yè)納稅規(guī)劃就是空談。因此，對于當前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，對于稅務風險的認識要明確清晰。房地產(chǎn)企業(yè)可以開設(shè)稅務知識培訓班，定期的把國家政策通過知識培訓班的途徑傳授給財務人員，還可以定期的引進一些稅務知識方面的專家來給企業(yè)做定期的培訓，使得企業(yè)的財務人員既懂稅法，也懂財務會計，也懂企業(yè)管理等多方面知識，又有豐富實踐經(jīng)驗的高素質(zhì)復合型人才，進而來保障企業(yè)的高素質(zhì)、高技術(shù)人才的完備。

　　(四)加強與稅務部門的溝通

　　對于企業(yè)和稅務部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環(huán)境、行業(yè)以及工作性質(zhì)上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務部門與企業(yè)之間彼此信息不對稱，所以在一些觀念上面難免會出現(xiàn)一些偏差，所以房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅主體而言，應該主動去了解認識稅務部門的具體工作章程和具體的稅務操作規(guī)范，企業(yè)應當與稅務部門加強溝通交流，對于跟自己相關(guān)的一些重大稅收政策加大交流，保持認識上的一致性，維持一個良好的合作關(guān)系，嚴格遵守國家稅務部門的規(guī)章制度，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

　　四、結(jié)論

　　總之，隨著我國房價的持續(xù)上升，國家對房地產(chǎn)方面的政策也越來越多，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著極大的考驗，所以說如何有效的進行企業(yè)納稅籌劃工作、合理規(guī)避納稅風險是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道難題。任何一個房地產(chǎn)企業(yè)都應認真進行納稅籌劃工作及正確面對納稅風險，并考慮相應的防范措施，科學規(guī)避納稅風險。稅收風險管理控制已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要內(nèi)容之一。房地產(chǎn)企業(yè)應合理利用我國的稅收政策，根據(jù)自身發(fā)展狀況和環(huán)境，制定符合自身發(fā)展的稅收方式，避免稅收風險所帶來的危害，從而提高企業(yè)的整體水平，提高企業(yè)綜合競爭力。

房地產(chǎn)論文5

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的增長點，對我國經(jīng)濟平穩(wěn)健康增長起到重要的作用。在國家宏觀調(diào)控的大背景下，由于銀行貸款政策的不斷縮緊，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道迫在眉睫。20xx年12月3日，國務院常務會議確定了9條金融促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施，房地產(chǎn)信托投資基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)被明確。在隨后的幾年時間里，房地產(chǎn)信托投資基金以其相對較高的回報率，獲得了投資者的追捧。然而，在信托業(yè)平穩(wěn)發(fā)展同時，對于房地產(chǎn)行業(yè)未來可能出現(xiàn)的風險，市場必須保持高度警惕。一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，房地產(chǎn)信托公司將無法承載兌付高峰狀態(tài)，從而對現(xiàn)金流量及基金單位持有人的分紅額構(gòu)成不利影響。而房地產(chǎn)信托投資基金價格的不穩(wěn)定性，也會最終影響到其收益性，造成投資者固定收益無法收回，致使國內(nèi)信托公司及房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大損失。鑒于此，本文將從兌付高峰分析入手，研究房地產(chǎn)信托投資基金風險產(chǎn)生原因及解決對策。

　　1 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的現(xiàn)狀

　　信托業(yè)務和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托投資基金屬于房地產(chǎn)證券化的一種，是指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資。并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比，房地產(chǎn)信托投資基金制度具有很大的優(yōu)勢，據(jù)《20xx年中國信托業(yè)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在20xx年及20xx年上半年。20xx年一季度末，房地產(chǎn)信托余額僅為2300多億元;20xx年末增加到4300余億元;20xx年6月末，繼續(xù)增加到6000多億元;到20xx年6月末為6752億元，直至20xx年底增加到6983億元。

　　房地產(chǎn)信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個主要方向，一直以來房地產(chǎn)信托投資基金也是房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個很主要的資金來源。之前房地產(chǎn)信托歷年都呈現(xiàn)出一種快速增長的勢頭，這種勢頭一直保持到了20xx年的年中，從20xx年下半年開始，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，加上銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托投資基金加強了監(jiān)管，這個勢頭開始下滑，但由于投資市場中股市持續(xù)低迷，儲蓄利率也沒有提高跡象，房地產(chǎn)信托投資基金這種預計年收益最高的投資產(chǎn)品仍是最具有誘惑性的一種理財產(chǎn)品。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控之下，許多資金鏈緊張的開發(fā)商都選擇了房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以解燃眉之急。有人說房地產(chǎn)信托投資基金是房企的“救命稻草”，也有人說房地產(chǎn)信托投資基金僅起到“備胎”的作用，但無論如何，在宏觀調(diào)控的背景下，由于銀行貸款的減少，確實讓房地產(chǎn)信托投資基金“火”了一把。

　　2 房地產(chǎn)信托投資基金面臨的風險

　　目前隨著我國銀行對房地產(chǎn)信貸的收緊，信托投資基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來源之一，但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時也出現(xiàn)了巨大隱患�，F(xiàn)今房地產(chǎn)信托投資基金年收益率普遍高于10%，為投資者帶來收益的同時，也為到期時需兌付的巨額本息埋下了伏筆，隱藏著潛在風險。作為高資金需求、高投入的房地產(chǎn)行業(yè)，先天具備著高風險性。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種金融產(chǎn)品，一方面受到宏觀經(jīng)濟調(diào)控、房地產(chǎn)項目本身、行業(yè)市場環(huán)境等諸多不確定因素帶來多重風險的`影響，另一方面又面臨著信托投資基金業(yè)務運行過程中的各種不確定性風險。房地產(chǎn)信托投資基金主要存在以下幾種風險。

　　2.1 提前清盤風險

　　在真正的兌付高峰到來之前，20xx年已經(jīng)有超過4個房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤，如20xx年2月10日，天津信托20xx年11月發(fā)行的正源投資——信達地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購結(jié)合資金信托計劃提前宣告終止，這比原本的5月到期日提前了3個月。該項目于20xx年9月開盤，開盤之初，月成交套數(shù)能達到100套，但從20xx年2月開始后的12個月，月銷售套數(shù)基本都在個位數(shù)，而該款信托產(chǎn)品發(fā)行之時正值房地產(chǎn)市場火爆之際。然而20xx年2月開始，房產(chǎn)商銷售回款大幅下降，而房產(chǎn)信托兌付資金主要就來源于開發(fā)商銷售回款，一旦銷售持續(xù)下降，兌付風險即呈現(xiàn)，信達地產(chǎn)提前終止此款信托產(chǎn)品實屬無奈。以上事例層出不窮，盡管目前沒有信托產(chǎn)品爆出兌付失敗，但房地產(chǎn)信托投資基金風險暗流涌動，市場不乏房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤現(xiàn)象。據(jù)公開信息顯示，去年三季度以來，房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤數(shù)量就達15支，涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。20xx年全國共有50支信托提前清盤，房地產(chǎn)信托投資基金出現(xiàn)的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩(wěn)度過，引起了社會輿論的集中關(guān)注。

　　2.2 企業(yè)不能集中兌付風險

　　經(jīng)過過去兩年的爆發(fā)式增長后，房地產(chǎn)信托投資基金迎來了集中兌付期，兌付問題成為市場關(guān)注的焦點。20xx年房地產(chǎn)信托投資基金到期規(guī)模達到1758億元，迎來首個兌付小高潮，其中季度高峰出現(xiàn)在3季度，為716億元，單月高峰出現(xiàn)在7月份，到期總額達到504億元，兌付壓力仍將持續(xù)。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到20xx年底，我國信托資產(chǎn)總規(guī)模達到4.8萬億元，同比增長58%，其中投向房地產(chǎn)市場的資金達到6882億元，占比14.83%，20xx年全年房地產(chǎn)信托投資基金新增規(guī)模就達到3704億元。據(jù)國泰君安的報告顯示，20xx年房地產(chǎn)信托投資基金總到期規(guī)模約為1758億元，20xx年成為信托兌付高峰年，隨著兌付高峰期的到來，受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與經(jīng)濟周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監(jiān)管措施具有滯后性等因素的影響，兌付風險嚴峻。

　　2.3 到期不能兌付約定收益風險

　　近期一款名為國開城市發(fā)展基金的信托產(chǎn)品年化收益率達到37%引發(fā)多方關(guān)注，此款產(chǎn)品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機構(gòu)聯(lián)合發(fā)行，總規(guī)模為500億元，一期資金為101億元，根據(jù)該基金的背景資料，信托投資人的年化收益率高達20%到37%，上不封頂，其主要贏利點是分享土地增值收益，進行土地一級開發(fā)，該基金的資產(chǎn)包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發(fā)土地，但是由于房地產(chǎn)市場受政策影響巨大，土地價格有著極大的不確定性，進而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動性的，因此其能否順利兌付也成為關(guān)注焦點。由于信托公司沒有公開披露平臺，各家公司產(chǎn)品披露情況差異巨大，因此，在高收益的背后，整個房產(chǎn)信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力，是否能如期兌付約定收益，使房地產(chǎn)行業(yè)在收益構(gòu)成方面，協(xié)調(diào)保持資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)的收益有利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定，是房地產(chǎn)行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動力。

　　3 房地產(chǎn)信托投資基金風險產(chǎn)生的根源

　　房地產(chǎn)信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式，但目前大型房地產(chǎn)企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場限購、限價和信貸緊縮，房地產(chǎn)信托投資基金成為不少開發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源，如此大的信托融資規(guī)模導致了未來諸多兌付風險的產(chǎn)生。

　　3.1 兌付高峰引來提前清盤風險

　　20xx年出現(xiàn)的50支信托提前清償，主要原因有三:第一，房地產(chǎn)公司找到了新的融資。鑒于房地產(chǎn)信托融資成本高，房地產(chǎn)公司就以新融到的錢把原來的房地產(chǎn)融資項目提前還款，資質(zhì)好的地產(chǎn)集團，基本上利率都在15%-18%左右，高于銀行同業(yè)利率10%左右，有的地產(chǎn)商借了信托的資金，拿到地后四證齊全，即可到銀行申請開發(fā)房地產(chǎn)貸款，貸款成功就會使房地產(chǎn)商后期的融資成本大幅下降，因此房地產(chǎn)商拿到這筆錢之前，會想辦法先把信托這部分余款補足，信托項目就會提前終止。第二，提前償還閑置資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場比較低迷的狀況下，不愿意開發(fā)項目，造成提前償還。第三，信托公司嚴加監(jiān)管，及時控制清盤。一些信托的確預期會出現(xiàn)風險，在房地產(chǎn)信托投資基金里面，信托公司對房地產(chǎn)信托投資基金風險控制是非常嚴密的，信托公司針對每一筆信托項目，都會采取大股權(quán)項目，指派項目監(jiān)理及財務總監(jiān)控制現(xiàn)金流，公司每一筆資金流動都受到監(jiān)管。當出現(xiàn)融資風險時，會造成提前還款，這也從反方向體現(xiàn)出信托公司對房地產(chǎn)信托投資基金的控制能力。

　　3.2 到期日集中導致企業(yè)不能集中兌付風險

　　目前房地產(chǎn)信托投資基金融資規(guī)模巨大，到期日又相對集中，陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個地產(chǎn)項目在20xx年5月底出現(xiàn)的兌付危機、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產(chǎn)有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此，大量集中兌付風險的產(chǎn)生原因有兩方面:首先是大型房地產(chǎn)公司信托投資基金規(guī)模增大。數(shù)據(jù)顯示20xx年全年，根據(jù)單家公司房地產(chǎn)信托規(guī)模排行，發(fā)現(xiàn)排在前列的都是大型房地產(chǎn)公司，諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元，融資規(guī)模遠大于中小房地產(chǎn)企業(yè)。

　　20xx年9月初，萬科以51億元的購地金額領(lǐng)跑土地市場，粗略計算，其20xx年前8個月，累計購地金額已達135億元，巨額的購地金背后是強大的信托支持。信托規(guī)模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業(yè)短期債務壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例，20xx年綠城面臨超過200億元的短期債務壓力，其中包括45億元左右的信托貸款。20xx年6月，綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權(quán)給九龍倉，融資51億港元，而后又轉(zhuǎn)讓了9個項目給融創(chuàng)中國，*現(xiàn)33.7億元。如此騰挪轉(zhuǎn)移，皆被指出與信托到期有關(guān)。大型房地產(chǎn)公司大量信托產(chǎn)品集中到期，必將給壓力下的信托行業(yè)帶來不可預期的兌付風險。

　　3.3 市場規(guī)模激增導致預期收益無法收回風險

　　在追捧這種具有高收益率的投資產(chǎn)品時，切記要注意其風險，主要原因有兩方面:首先，預計年化收益率過高導致到期兌付收益無法實現(xiàn)。就20xx年全年來講，在市場上共運行著138款信托產(chǎn)品，其中預計年化收益率高達12.5%的有兩支，分別為中信信托的聚信匯金地產(chǎn)基金3號信托和吉林置業(yè)的陽光國際購物中心建設(shè)集合資金信托計劃。業(yè)內(nèi)人士分析，如此高的預計年化收益率，主要是因為央行，特別是國務院對房地產(chǎn)進行調(diào)控后，開發(fā)商想從商業(yè)銀行正常貸款會受到限制，通過信托方式來融資實屬必然之選。其次，多款產(chǎn)品投資同一項目導致兌付收益減低。在眾多的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品中，投資風險大小在于所投項目優(yōu)劣，在國家加大對房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的背景下，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生有了一定的必然性，因為信托有約定性，信托產(chǎn)品有人數(shù)限制及資金限制，所以一個信托能夠融資的量是有限的，而房地產(chǎn)開發(fā)商需要的資金量卻比較大，必須分散給幾個信托去做，產(chǎn)品所募資金除用于具體項目外，還用于銀行存款，同業(yè)拆借，短期貸款等資金市場運作，以獲取投資收益。房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的一款多用，作為閑置資金，投資于銀行間市場，在資金盤活角度上來講沒有太大風險，但如果投資于其他實業(yè)，如制造業(yè)、股票等風險比較高的市場上，開發(fā)商資信情況較差或者開發(fā)的項目銷售不出去，資金沒辦法預期回籠就會造成極大風險。

　　4 防范房地產(chǎn)信托投資基金風險的對策

　　針對上述問題，只有政府、銀監(jiān)會、房地產(chǎn)商及信托公司多方做出努力，采取切實可行的措施，才能有效防范信托投資基金風險。

　　4.1 協(xié)調(diào)平衡政府監(jiān)管力度

　　房地產(chǎn)信托投資基金是需要政府嚴加管理的一個重要方面，需加強監(jiān)管。在兌付高峰期，房地產(chǎn)商面對的主要是資金鏈問題，并不是虧損問題，所以房地產(chǎn)商在兌付困難情況下就會采取降價賣樓等措施。因為有些民間的集資以房地產(chǎn)信托的方法去籌集資金，它是用高利息去吸引投資者進行投資的，但在投資項目不明確時就進行籌資，把資金投給房地產(chǎn)開發(fā)商，這必然存在投資風險，例如信托業(yè)發(fā)展良好的香港在沒有項目之前，是不允許這樣籌資的，從而減少融資風險。又如美國是房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)生的搖籃，經(jīng)過40多年的發(fā)展，從識別、評估和管理三個方面進行系統(tǒng)性研究，建立了風險調(diào)控系統(tǒng)，值得我國政府借鑒。因此，我國政府在協(xié)調(diào)平衡監(jiān)管力度的同時，應借鑒國際先進經(jīng)驗，從技術(shù)層面出發(fā)，全力提升我國信托行業(yè)風險監(jiān)管水平。

　　4.2 創(chuàng)新改革銀監(jiān)會調(diào)控方式

　　銀監(jiān)會在加強對房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務監(jiān)管方面一直不斷改革，創(chuàng)新銀監(jiān)會調(diào)控方式對信托業(yè)務將帶來巨大影響，尤其是對長期性建設(shè)項目。作為信托行業(yè)的指揮調(diào)控者，銀監(jiān)會應對信托公司各項業(yè)務進行業(yè)務合規(guī)性風險自查，逐筆分析業(yè)務的合規(guī)性和風險狀況，合理把握規(guī)模擴展，加強信托資產(chǎn)的運用監(jiān)控，嚴控對大型房企集團多投授信，集團成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風險，積極防范房地產(chǎn)市場的調(diào)整風險。此前，銀監(jiān)部門曾給諸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指導，這是非常好的舉措。今后，銀監(jiān)會應不斷創(chuàng)新調(diào)控方式，預防房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務風險，促進房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　4.3 穩(wěn)步提升房產(chǎn)商應對方式

　　就房地產(chǎn)商而言，應在原有應對方式基礎(chǔ)上，不斷提升自身應對方式，開展更多應對手段，一是借新還舊，找另外一家信托公司發(fā)一個新的信托產(chǎn)品，新信托產(chǎn)品融到的錢償還舊信托產(chǎn)品的資金，這種方式目前比較常見。二是把信托產(chǎn)品賣給資產(chǎn)管理公司，由于抵押率低，哪怕最后償還不了，將土地及物業(yè)抵押后得到的資金足夠用來彌補初期投入，對于投資人來說，只要抵押物有價值，就一定會有人來接盤。三是把信托產(chǎn)品賣給房地產(chǎn)商，在股權(quán)信托模式下，把信托公司持有的股權(quán)賣給股權(quán)公司，按雙方認可的價錢賣給接盤公司是一個極為理性的選擇。四是把信托產(chǎn)品賣給房地產(chǎn)基金，由于地產(chǎn)基金期限比信托長，更利于其度過房地產(chǎn)低迷期，對于投資人來說，等于把風險慢慢消耗掉了。

　　4.4 改善調(diào)整信托調(diào)控能力

　　此前，信托公司對信托到期無法兌現(xiàn)問題的解決途徑包括:延期兌付，借新還舊，第三方接盤，項目重組，出售抵押資產(chǎn)償還投資者以及自由基金接盤等，但是由于信托對到期收益條款的剛性規(guī)定，以及新發(fā)行信托難度加大等原因，所以上述措施在實施上困難重重。于是，信托公司應改善原有做法，創(chuàng)新防范措施，預防風險，轉(zhuǎn)化風險，保證信托投資公司的盈利能力和行業(yè)聲譽�，F(xiàn)今，不管是監(jiān)管層，還是房地產(chǎn)公司自身，都對房地產(chǎn)信托投資基金風險十分重視，監(jiān)管層已發(fā)文控制信托風險，那么，對于信托公司自身來說，嚴控風險發(fā)生勢在必行。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信托投資基金市場以累計的巨大按揭規(guī)模將直接導致信托產(chǎn)品還本付息壓力空前。從目前情況看，房地產(chǎn)信托投資基金雖然整體風險可控，但隨著兌付高峰期的到來，極有可能發(fā)生不能如期兌付風險，這就需要以上四方通力合作，從源頭抓起，重視房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)，提升信托公司的監(jiān)管與防范意識，積極研發(fā)多元化產(chǎn)品，共同防范信托風險，協(xié)調(diào)保證房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)健康有序發(fā)展，使房地產(chǎn)信托投資基金在其獨特的優(yōu)勢下，得到進一步提升。

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房地產(chǎn)論文6

　　1房地產(chǎn)金融風險的影響因素

　　1。1房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源

　　房產(chǎn)地開發(fā)的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)有6%的資金是來自于銀行的，從購買土地，樓盤建設(shè)，流動資金到消費購房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結(jié)構(gòu)性的風險。在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展時期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業(yè)發(fā)展所帶的利潤，但同時也承擔了房地產(chǎn)發(fā)展所帶來的風險，當房地產(chǎn)始終處于發(fā)展時期，風險不會凸現(xiàn)，隱藏在銀行內(nèi)部并逐漸的積累起來，當房地產(chǎn)市場處于下降時期，風險開始暴露，各種問題開始顯現(xiàn)但不會立刻使金融體系癱瘓，當房地產(chǎn)市場泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開始資不抵債，引起整個金融體系的動蕩。

　　1。2房地產(chǎn)投資增長速度

　　當前，全社會貨幣供應量持續(xù)增加，持有貨幣的消費者將會把多余的資金用于投資或是消費，在消費者從眾心理因素的影響之下，會增加對于房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的投資以求資產(chǎn)的保值甚至增值，這一過程可能導致市場需求驟然增加，甚至出現(xiàn)搶購行為，推動了貨幣轉(zhuǎn)化為商品的消費行為，勢必推高房地產(chǎn)價格上漲。根據(jù)市場價格規(guī)律變化，房地產(chǎn)價格的上漲會導致價格與價值的脫離，加快了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入通貨膨脹的階段，從而導致風險的發(fā)生目前我國房地產(chǎn)價格高位運行，大部分地區(qū)的房價已嚴重超出居民購買力水平，中國社會科學院發(fā)布的20xx年《經(jīng)濟藍皮書》就指出我國城鎮(zhèn)居民的房價收入比達到8。76，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅。而令人擔心的是這種虛高的房價卻是由大量的投機需求所支撐的。在中國房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國的房地產(chǎn)市場投機氛圍十分嚴重。中國的房價增長過快，高位運行，又沒有剛性需求作支撐，使中國面臨著房價泡沫破滅的風險。最近幾年，開發(fā)商投入開發(fā)的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發(fā)面積的速度，導致大量現(xiàn)房的積壓閑置。這些都會成為出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風險的隱患。在資金大量涌入房地產(chǎn)的過程中，房價可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會就會產(chǎn)生泡沫，而泡沫一旦出現(xiàn)破滅，則作為資金供給者的商業(yè)銀行會成為損失的最終承擔者。

　　1。3對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟政策

　　房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為城市發(fā)展最主要的推動力。同時地方政府為實現(xiàn)GDP增長，改善城市環(huán)境和面貌，其財政收入很大程度上是依靠房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所帶來的經(jīng)濟效益，尤其是長三角區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)已成為該區(qū)域多個城市快速增長的主要經(jīng)濟來源。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展可以促進投資規(guī)模的大幅度提高，增加就業(yè)機會，提高地方政府的財政收入，因此各地政府都非常重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用，對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了過度的依賴，政府的支持促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也使得金融業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，房地產(chǎn)價格的提高，不僅會增加稅收，還會刺激了物價的上漲，甚至出現(xiàn)通貨膨脹。

　　1。4銀行貸款的發(fā)放

　　房地產(chǎn)貸款的投入屬于固定資產(chǎn)投資，被視為收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有較好的抗風險能力，另外，房地產(chǎn)貸款額的增加可以使銀行的不良資產(chǎn)的比例減少，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，各個銀行之間競爭很激烈，每個銀行都會提供一些優(yōu)惠政策來吸引按揭貸款購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商，這造成了銀行風險自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金，這導致銀行資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)。因為銀行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產(chǎn)開發(fā)市場，造成目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商的`平均資產(chǎn)負債率高達75%。這意味著開發(fā)商只是利用較小的自有資金就能進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，并獲得豐厚利潤。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進行房地產(chǎn)開發(fā)。

　　2防范房地產(chǎn)金融風險的應對措施

　　2。1開拓多元化的融資渠道

　　房地產(chǎn)市場的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產(chǎn)市場的各種風險都集中在銀行體系里，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大的波動，會快速的傳遞到銀行系統(tǒng)中，因此，我們必須對房地產(chǎn)金融工具進行創(chuàng)新，開拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，如房地產(chǎn)投資基金，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等融資模式，構(gòu)建多元化的融資體系。房地產(chǎn)投資基金是通過發(fā)行股票將投資者的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)來，委托專業(yè)人員和機構(gòu)，選擇不同類型，不同地區(qū)的房地產(chǎn)項目通過多元化的投資策略和專業(yè)集中的管理，有效降低投資風險，取得高額回報，投資者因此可以間接地獲得房地產(chǎn)投資收益，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對房地產(chǎn)市場資金進行投融資的過程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，實行房地產(chǎn)抵押貸款證券化對公眾來說是一個有固定回報，比較安全的投資工具，可以給銀行業(yè)帶來很多好處，可以拓寬房地產(chǎn)的資金來源渠道，降低銀行的放貸風險。

　　2。2加強政府的宏觀調(diào)控

　　房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定，對于整個金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用，對于政府維護國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強宏觀調(diào)控的力度，有效防范控制房地產(chǎn)風險，引導金融機構(gòu)有序競爭房地產(chǎn)資金信貸市場，維護房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展。要加快建立全國性聯(lián)網(wǎng)的個人住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建相對完整的房地產(chǎn)個人信息數(shù)據(jù)庫，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計方式，規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的信息發(fā)布和監(jiān)測分析，通過詳實的數(shù)據(jù)來分析房地產(chǎn)市場的供求情況與投機情況，通過具體的數(shù)據(jù)指標，對房地產(chǎn)金融風險進行經(jīng)常持續(xù)的監(jiān)測與分析，提高對市場發(fā)展前景判斷的正確性，實行房地產(chǎn)信息披露機制，及時預警房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的風險，采取及時有效的手段對市場進行干預調(diào)控，加大監(jiān)管力度。

　　2。3加強對信貸對象的資格審核評估

　　在提供信貸金融業(yè)務服務時，作為銀行的工作人員必須樹立較強的風險防范意識和堅持職業(yè)操守，做好信貸資格的審核評估中調(diào)查、審查、管理的工作，及時分析并發(fā)現(xiàn)信貸業(yè)務的客戶風險和經(jīng)營風險。貸款發(fā)放前，做好借款人身份信息和項目相關(guān)資料的審查工作，重點了解其經(jīng)營實力，管理水平，運作能力，開發(fā)業(yè)績，信用評價等，并對其開發(fā)的商品房項目要深入了解其市場定位，房型設(shè)計等，并重點分析其項目是否符合市場需要，確保貸款評估有質(zhì)有量，做審查工作的時候，應到其

　　公司進行現(xiàn)場的勘察工作。貸款發(fā)放后，首先，要抓好對項目貸款的限制性條款的執(zhí)行，特別是對根據(jù)房地產(chǎn)工程進展分期撥付貸款的業(yè)務，一定要認真審核其工程進展是否達到條款要求，才能進行撥付貸款，其次，加大對房地產(chǎn)商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實行實時監(jiān)控，既要加強對工程進展進行跟蹤檢查，也要對公司的資金營運進行監(jiān)控，確保貸款用途的真實合法，做好風險防范。除此之外，銀行機構(gòu)還需建立和完善對房地產(chǎn)市場進行分析和監(jiān)測的體系，關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展的認識和預測能力，同時要加強房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)政策的研究，制定適當?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策，全方位提高銀行把握風險、防范風險的能力。

　　3小結(jié)

　　綜上所述，在肯定房地產(chǎn)的發(fā)展給國民經(jīng)濟帶來的重要作用的同時，也要正確認識到房地產(chǎn)金融存在的問題，只有正確分析和認識房地產(chǎn)金融目前存在的問題以及其形成的原因，并采取相應的對策，才能維護房地產(chǎn)和金融系統(tǒng)的穩(wěn)定運行。

房地產(chǎn)論文7

　　摘 要：國家對房地產(chǎn)業(yè)實施最嚴歷的調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)。作者通過對房企面臨的問題以及人力資源管理的挑戰(zhàn)進行分析，發(fā)現(xiàn)了人力資源管理面臨創(chuàng)新機遇，在管理理念和管理方式上提出了應對思路和措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、人力資源管理、創(chuàng)新

　　20xx年4月以來，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控進行行政主導時代，一時間，各地限購、限貸政策紛紛出臺。買家、房企、地方和中央政府之間的搏弈，跌宕起伏。再加上銀行等金融機構(gòu)時而松動時而張緊的貸款政策，更攪動市場一池春水。通過一年的勢力消長，政府對市場的調(diào)控作用充分彰顯，房企無可抗拒地進入過冬時代。特別是進入20xx年以來，標桿傾倒、高庫存、高負債、極端維權(quán)等主題詞高頻度充斥在各大媒體。從毒地板到紙家具，再到結(jié)構(gòu)裂縫等質(zhì)量問題，不斷出現(xiàn)的質(zhì)疑聲和越來越多的維權(quán)活動，給某些標桿企業(yè)的品牌形象帶來負面影響。

　　在諸多困境下，房企在許多方面面臨調(diào)整以迎接挑戰(zhàn)。產(chǎn)品調(diào)整、服務升級、投資多元化已經(jīng)是很多企業(yè)的選擇，在人力資源管理方面，同樣需要創(chuàng)新管理以便為企業(yè)度過冬季貢獻力量。

　　一、 房企面臨的經(jīng)營問題

　　1. 庫存量增大

　　截至20xx年5月15日，滬深兩市已有85家房企發(fā)布年報，合計庫存值高達9641億元，相比同樣面臨調(diào)控的20xx年同期，庫存值上漲180％。預計全部上市房企的庫存市值達到1.2萬億元，創(chuàng)出歷史新高，庫存消化周期超過4.5年，同比明顯延長。

　　2. 負債率增高

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)公布年報的125家A股上市房企，合計負債達1.33萬億元，同比上漲幅度達到31.7%。某個以高品質(zhì)精裝房聞名的房企，由于負債過高，幾度傳出破產(chǎn)的消息。

　　3. 盈利能力下滑

　　截止20xx年4月15日，滬深兩市共有33家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布了一季度業(yè)績預告，其中有13家房企凈利潤出現(xiàn)續(xù)虧、4家房企預減、6家房企首虧，占據(jù)數(shù)量過半，而預增的房企僅有6家。

　　4. 投資速度放緩

　　國家統(tǒng)計局20xx年5月11日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.7%，增速比1-3月份回落4.8個百分點。這已是房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)第八個月同比增速回落，且回落幅度進一步增大。與去年投資增速30%相比，已近腰斬。

　　二、 房企經(jīng)營形勢對人力資源管理的挑戰(zhàn)

　　1. 人力需求減少、部分企業(yè)面臨裁員壓力

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資活動轉(zhuǎn)趨低潮，政府謹慎推出的地塊仍屢屢流拍，“控投資”已成大部分企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。正常情況下，一個10萬平米的項目，即使有區(qū)域總部的支持，也需要七、八個人來進行現(xiàn)場管理。在沒有新的項目或項目后期投入減少預期下，部分企業(yè)已經(jīng)采取措施，進行人力資源的再配置。

　　2. 員工收入增長預期降低

　　由于企業(yè)利潤的下降，可供支付的工資獎金受到限制，雖然中高層管理者的收入沒有太多的變化，但是低層員工和一般管理者的年終獎的實際數(shù)額已經(jīng)有所下降，或者原先預期的收入增長率沒有達到。特別是銷售人員由于長期的低成交，已經(jīng)導致個人傭金收入大幅縮水。

　　3. 企業(yè)凝聚力有下降趨勢

　　企業(yè)不斷暴露的經(jīng)營問題，開始影響員工的士氣，房地產(chǎn)調(diào)控的長期性，導致員工對未來發(fā)展預期不樂觀，促使部分中低層員工開始在市場上尋找其他機會。高速發(fā)展階段展示出現(xiàn)的強大凝聚力受到蠶食，去年部分知名房企的區(qū)域總經(jīng)理跳槽事件已屢屢見諸報端。

　　4. 復合型人才總體缺乏

　　企業(yè)面臨的許多問題，涉及市場、成本、資金等，尤其是運營方式的調(diào)整，需要高素質(zhì)、復合性的人才來解決。另外，近年的對住宅市場的持續(xù)調(diào)控，讓許多開發(fā)商將重點轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，一旦進入才發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的復雜性更高，不單建設(shè)期比住宅困難，在前期的策劃、中期的招商和后期的運營上，開發(fā)商都面臨更大的挑戰(zhàn)。這部分人才本來就奇缺，如今更是捉襟見襯。復合性人才饋乏已經(jīng)制約了企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

　　5. 創(chuàng)新型人才結(jié)構(gòu)失衡

　　調(diào)控政策長期持續(xù)存在已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的一個共識，企業(yè)的運營環(huán)境已經(jīng)發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)的商品屬性讓位于社會保障屬性。在企業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)者的情勢下，很多公司都敏銳地意識到了只有創(chuàng)新才是解決難題的利器。但是房地產(chǎn)業(yè)前幾年的快速發(fā)展，某種程度上使房企掙錢的難度降低，企業(yè)和人才創(chuàng)新的壓力不大、動力不足，客觀上也導致市場上創(chuàng)新人才不足。

　　三、 人力資源管理的創(chuàng)新思路

　　1. 樹立新的人才理念

　　進入21世紀，新經(jīng)濟引發(fā)的變革正沖擊著各行各業(yè)，并深刻影響著組織系統(tǒng)的每一個環(huán)節(jié)，人力資源管理也不例外。房地產(chǎn)業(yè)的特點是它的多專業(yè)復合性，既有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)的特點，又有深厚的新經(jīng)濟特色。與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的資本市場、融資、基金、REITs、網(wǎng)絡、宣傳等無不打上新經(jīng)濟的烙印。與新經(jīng)濟相互伴生的“人才主權(quán)”、知識員工管理、員工客戶化管理、心理契約管理等人力資源管理理念，對房地產(chǎn)業(yè)的人力資源管理創(chuàng)新具有重要意義。

　　1) “人才主權(quán)”觀念

　　所謂人才主權(quán)，是指人才在我們這個時代有了更多的就業(yè)選擇權(quán)和工作的自主決定權(quán)。一方面資本在追逐知識與人才；另一方面知識與人才也在雇傭資本。知識通過轉(zhuǎn)化成資本的這種方式來實現(xiàn)知識和人才的價值。

　　2) 員工成為企業(yè)的客戶

　　要贏得顧客的忠誠,首先要贏得員工的忠誠。企業(yè)人才資源管理的新職能,是要持續(xù)向員工提供面向客戶的人力資源產(chǎn)品服務。人力資源管理已經(jīng)成為一項營銷工作,就是要把員工當客戶,要通過企業(yè)優(yōu)異的人力資源產(chǎn)品與服務,去滿足員工的需求和價值的實現(xiàn),以贏得員工的忠誠。人力資源管理部門,要為那些直接為顧客提供服務的人提供服務,即為公司其他部門,提供增值化的人力資源的服務。

　　3) 知識員工的管理

　　新世紀的一個特點是知識員工出現(xiàn)且隊伍不斷擴大。由于其擁有知識資本，在組織中的獨立性和自主性選擇性較強；辦公室已經(jīng)不再必需，通過信息聯(lián)接，可以在任何時間和地點形成智力資本工作的可能；工作過程難以把握，工作成果難以衡量。凡此種種，必將導致人才的頻繁流動，對知識員工管理難度的增加，企業(yè)價值評價體系也變得復雜而不確定。如何適應知識員工工作模式的變化，如何與員工建立一種新型忠誠關(guān)系，對人力資源管理提出的新挑戰(zhàn)。

　　4) 勞動契約和心理契約

　　組織行為學家謝恩（schein）將心理契約定義為：“在組織中，每個成員和不同的管理者，以及其他人之間，在任何時候都存在的沒有明文規(guī)定的`一整套期望”。根據(jù)謝恩的定義，心理契約的本質(zhì)是對無形心理內(nèi)容的期望，是組織和個人之間對付出與回報的一種主觀心理約定，這種心理約定包含著雙方之間相互的責任，它們同樣是決定員工態(tài)度和行為的重要因素。隨著勞動關(guān)系建立，勞動者與雇主之間的心理契約也隨之建立，心理契約貫穿整個雇傭過程，對心理契約的管理直接決定著勞動關(guān)系的質(zhì)量。

　　2. 適時建立虛擬化、扁平化的組織構(gòu)架

　　近年來，房企標桿企業(yè)都是通過大批量的生產(chǎn)、快速周轉(zhuǎn)而實現(xiàn)贏利和發(fā)展。為了達到快速周轉(zhuǎn)的目的，多數(shù)企業(yè)大力推行管理專業(yè)化和產(chǎn)品標準化，使得企業(yè)的豎向組織過于強大、管理條線分明、內(nèi)部等級森嚴，造成員工溝通不暢、積極性不高，管理成本高企、經(jīng)營效率低下的弊端。在調(diào)控不斷持續(xù)的形勢下，買家需求受到抑制、購房要求更加挑剔，原材料價格和人工費用不斷攀升，企業(yè)的競爭壓力空前，傳統(tǒng)管理構(gòu)架的不良影響不斷加深。

　　為了適應新的形勢發(fā)展、應對宏觀調(diào)控長期化的挑戰(zhàn)，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式也必須向虛擬化和扁平化的方向調(diào)整。 “虛擬化”則是指企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式不再是一個以產(chǎn)權(quán)關(guān)系為基礎(chǔ)，以資產(chǎn)為紐帶，以權(quán)威為基本運作機制，而是以計算機信息網(wǎng)絡為基礎(chǔ)和支撐，以分工合作關(guān)系為紐帶，實行脫離產(chǎn)權(quán)關(guān)系的管理鏈條重組，形成新的運作機制�！氨馄交�”是指企業(yè)不再采用以縱向的垂直專業(yè)化分工所形成的金字塔式組織結(jié)構(gòu)，而是通過建立以顧客需求為導向的橫向項目管理團隊，把員工之間的縱向關(guān)系在企業(yè)信息網(wǎng)絡平臺基礎(chǔ)上變成了縱橫交錯的平等關(guān)系，對基層的項目管理團隊進行工作委托、目標確認和權(quán)力下放。扁平化組織對房企內(nèi)部有利于調(diào)動和發(fā)揮基層員工的積極性，對外有利于企業(yè)更接近市場，使企業(yè)的產(chǎn)品能更好地滿足消費者的需求，使企業(yè)更具彈性和靈活性，提高企業(yè)對外部市場變化的適應能力。

　　3. 加強員工的培訓與考核制度的創(chuàng)新

　　利用投資放緩、開發(fā)業(yè)績要求不再層層加碼的難得機會，把房地產(chǎn)行業(yè)的過冬期變成一個兩次戰(zhàn)役之間的休整期，大力加強員工的培訓工作和考核機制的創(chuàng)新。

　　在培訓方面，第一，全方位組織員工的基本專業(yè)知識培訓，可以通過培養(yǎng)內(nèi)部員工講師和外請講師的授課的方式，也可以采用將員工送到專業(yè)培訓機構(gòu)學習的方式。第二，可以通過一崗多配方式，將低級專業(yè)崗位員工安排在高一級的專業(yè)崗位擔任見習職務，給那些素質(zhì)好、進步要求迫切的員工一個機會，以提其高綜合管理能力。第三，采用輪崗制度，將那些專業(yè)素質(zhì)較好的員工，調(diào)動到銷售或綜合運營管理部門，以提高他們的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)復合型人才。第四，要引進心理契約管理的理念，在專業(yè)素質(zhì)和管理能力提高的基礎(chǔ)上，提高員工其他方面的滿意度，提高對公司的忠誠度，為房地產(chǎn)業(yè)的復蘇儲備高素質(zhì)的人才隊伍。

　　在考核方面，在完善對銷售部門考核制度的前提下，加強對設(shè)計、成本控制、財務及綜合運營部門考核制度的研究，尤其對個人專業(yè)素質(zhì)色彩較濃的設(shè)計部門員工的考核，要引進知識員工管理的理念，研究考核細目和考核尺度，進行考核制度的創(chuàng)新。通過科學考核，正確地衡量員工的貢獻，確定激勵的方法和幅度，以穩(wěn)定員工隊伍，鼓勵員工的積極性，為公司的產(chǎn)品創(chuàng)新打下良好基礎(chǔ)。

　　總之，在房地產(chǎn)業(yè)面臨最嚴歷的宏觀調(diào)控之際，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要采取積極措施，有效應對市場挑戰(zhàn)。同時，也要加強內(nèi)部人力資源管理創(chuàng)新，把挑戰(zhàn)當作機遇，不斷地苦練內(nèi)功，培養(yǎng)核心競爭力，為下一輪的發(fā)展鍛造利器。

房地產(chǎn)論文8

　　摘要:過去20多年來房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展, 對中國的宏觀經(jīng)濟調(diào)控起到了巨大的作用, 也極大地影響了人們的生活.在眾多影響居民消費水平的因素中, 關(guān)系到國計民生的房地產(chǎn)價格變動對其產(chǎn)生的影響不容小覷.本文通過1992年-20xx年的相關(guān)數(shù)據(jù), 利用計量經(jīng)濟學知識建立數(shù)學模型, 用模型來分析房地產(chǎn)市場價格波動對居民消費有無影響以及影響程度的大小, 然后在關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控方面提出了建議措施.

　　關(guān)鍵詞:房價波動; 城鎮(zhèn)居民消費; 影響程度; 模型檢驗;

　　1 引言

　　從經(jīng)濟學理論中我們可以知道, 影響居民消費的主要因素是收入及其擁有的財富量.這里的財富不僅僅是指金融資產(chǎn)價值, 還包括實體資產(chǎn), 其中房產(chǎn)占了很大比重.庇古的財富效益理論中提到物價變動也是影響居民消費的重要因素.經(jīng)過1998年的房改以來, 房地產(chǎn)的這把烈火燒遍大江南北, 20xx年住宅商品房平均銷售價格也由1992年的每平方米996元上漲到6473元, 增長了6.5倍, 在北京、上海等一線城市房屋收入比甚至都超過了20, 對居民的生活產(chǎn)生了重要影響.國內(nèi)外的學者對這個問題有截然相反的兩種態(tài)度, 例如Case、Yoshikawa、藏旭恒、陳淑云等學者認為房價上漲對消費具有明顯作用;而Elliott、Sock-Yong Phang、李成武、周建軍等則認為房價上漲對消費不具有刺激作用.總結(jié)為房地產(chǎn)價格的上漲會帶來幾方面的影響:導致有房者財富的增加, 從而提高了居民消費能力;導致無房者的購房壓力, 在收入不變的情況下, 變相的減少了其他消費的能力或者說總量;對于房地產(chǎn)消費來說, 房地產(chǎn)價格的上漲會促進房地產(chǎn)投資, 促進房產(chǎn)消費.因此通過建立數(shù)學模型的來研究房地產(chǎn)市場價格的波動, 從中分析其對居民消費影響的關(guān)系具有極為重要的意義.

　　2 模型的設(shè)定

　　2.1 變量選擇與樣本數(shù)據(jù)

　　為了直觀確切地研究房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民人均消費支出Y的影響, 選擇能影響居民消費的變量住宅商品房平均銷售價格 (元/平方米) 為X1、人均GDP (元) 為X2、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 (%) 為X3.1992-20xx年解釋變量與被解釋變量的相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示, 來源于《中國統(tǒng)計年鑒》.

　　2.2 模型數(shù)學形式的確定

　　2.2.1 分析設(shè)定模型

　　住宅商品房平均銷售價格X1意義:住宅商品房價格越高, 表明該地越發(fā)達, 人民生活水平越高, 人均消費支出也將越高, 可見二者是正相關(guān)關(guān)系;人均生產(chǎn)總值X2意義:人均生產(chǎn)總值越高, 每個個體擁有的財富將越多, 購買能力也越強, 人均消費支出也將越高, 可見二者是正相關(guān)關(guān)系;城鎮(zhèn)登記失業(yè)率X3意義:城鎮(zhèn)登記失業(yè)率較高, 表明自愿失業(yè)者人數(shù)增多, 居民更加地追求高質(zhì)量的生活, 人民生活水平越高人均消費支出也將越高, 或者失業(yè)率是由于經(jīng)濟發(fā)展較快時一些被淘汰的失業(yè)者引起的, 此時人們生活水平整體還是提高, 可見二者也是正相關(guān)關(guān)系.為驗證被解釋變量與解釋變量間的具體關(guān)系, 首先利用EViews作趨勢圖和散點圖, 結(jié)果均顯示出Y與X1、X2幾乎呈現(xiàn)線性增長, 而X3在多數(shù)年份呈現(xiàn)水平波動.可以初步建立方程模型為 (μ為隨機擾動項) :

　　2.2.2 對模型做回歸

　　根據(jù)回歸結(jié)果, 模型寫為如下:

　　3 模型的檢驗及修正

　　3.1 經(jīng)濟意義檢驗

　　由回歸結(jié)果可知:在其他因素不變的情況下, 當平均每平方米商品房銷售價格增長1元、人均GDP每增長1元、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率每增加1%, 城鎮(zhèn)居民消費支出將分別增加0.2363元、0.3217元、969.28元.符號符合經(jīng)濟意義, 該模型可初步通過經(jīng)濟意義上的檢驗.

　　3.2 統(tǒng)計意義上的檢驗

　　3.2.1 擬合優(yōu)度檢驗 (R檢驗)

　　R=0.9987, R=0.9985, 說明所建模型整體上對樣本數(shù)據(jù)擬合很好, 即解釋變量"住宅商品房平均銷售價格 (X1) 、人均GDP (X2) 、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 (X3) "對被解釋變量"城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 (Y) "的絕大部分差異做出了解釋.

　　3.2.2 F檢驗

　　針對H0:β1=β2=β3=0, 給定顯著性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度為k=3和n-k-1=20的臨界值Fα (3, 20) =8.66, 由F=5112>Fα (3, 20) =8.66, 應拒絕原假設(shè)H0:β1=β2=β3=0, 說明回歸方程顯著, 即列入模型的解釋變量聯(lián)合起來確實對被解釋變量有顯著影響.

　　3.2.3 t檢驗

　　分別針對H0:βj=0 (j=0, 1, 2, 3) , 給定顯著性水平α=0.05, 查t分布表的自由度為n-k-1=20的臨界值tα/2 (n-k-1) =2.086.由圖2中的數(shù)據(jù)可得, 與β0、β1、β2、β3對應的t統(tǒng)計量分別為-4.75、2.52、21.83、10.74, 其絕對值全都大于tα/2 (n-k) =2.101, 這說明在顯著水平α=0.05下, 分別都應當拒絕原假設(shè)H0:βj=0, 也就是說, 當在其他解釋變量不變的情況下, 解釋變量分別對被解釋變量都有顯著影響.

　　3.3 計量經(jīng)濟意義檢驗

　　3.3.1 多重共線性檢驗 (簡單相關(guān)系數(shù)法)

　　檢驗:用簡單相關(guān)系數(shù)法檢驗多重共線性, 得到結(jié)果為:X1與X2的相關(guān)系數(shù)為0.9743、X1與X3的相關(guān)系數(shù)為0.6675、X2與X3之間的相關(guān)系數(shù)為0.7010, 可見自變量之間存在多重共線性.

　　修正:采用逐步回歸法來修正多重共線性, 分別用Y和自變量做回歸, 發(fā)現(xiàn)回歸結(jié)果中X2對Y的貢獻最大, 因此引入X2作為基礎(chǔ)變量, 然后依次加入X1和X3發(fā)現(xiàn)加入X1時模型顯著變好, 再依次引入X3發(fā)現(xiàn)最終模型沒有更好的改善.通過分析確定了最終函數(shù)應為Y=f (X2, X1) , 所以使用Y=1594.9685+0.3696X2+0.1383X1.

　　3.3.2 異方差性檢驗 (white檢驗法)

　　檢驗:利用white檢驗法對回歸模型進行異方差性檢驗, 結(jié)果為:n R=16.9467, 由White檢驗知, 在α=0.05下, 查X分布表, 得臨界值X (0.05)<7.81

　　修正:利用加權(quán)最小二乘法進行修正, 首先假設(shè)權(quán)重為W1=1/resid^2, 生成新變量:GENR W1=1/resid^2, 然后做回歸:LS (W=W1) Y C X2X1, 得到模型為:Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1, 當再次對所得新模型再次進行WHITE檢驗時, 新模型已不存在異方差.因此修正后的`模型可用.

　　3.3.3 自相關(guān)性檢驗 (偏相關(guān)系數(shù)檢驗法)

　　檢驗:用偏相關(guān)系數(shù)檢驗法來檢驗自相關(guān)性.假設(shè)滯后期為12, 得到殘差與各期相關(guān)系數(shù)和偏相關(guān)系數(shù).可知, 模型中不存在一階自相關(guān), 更不存在高階自相關(guān).所以模型最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.

　　4 研究結(jié)論及建議措施

　　4.1 研究結(jié)論及其解釋

　　模型經(jīng)過檢驗以及修正之后最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.表明商品房平均銷售價格和人均GDP都對城鎮(zhèn)居民消費水平有影響.

　　在商品房以及人均GDP價格不變時, 城鎮(zhèn)居民消費為20xx.5479元.這部分不受收入高低的影響消費屬于自發(fā)消費, 多用于生活必需品等.符合生活實際和經(jīng)濟學解釋.當其他因素不變, 商品房平均銷售價格每增長1元/平方米、城鎮(zhèn)居民消費增加0.5113元, 可見房價上漲的速度超過了居民消費水平的上漲速度, 政府應采取適當?shù)拇胧﹣碚{(diào)控房地產(chǎn)價格.當其他因素不變時, 人均GDP每增長1元、城鎮(zhèn)居民消費增長0.3075元, 可見居民手里的消費大約占收入的1/3, 表明當居民收入提高時, 并不會選擇全部將其消費, 還會有2/3的用于儲蓄或者投資等.綜上所述, 最終所得模型在經(jīng)濟意義檢驗上完全能適應經(jīng)濟現(xiàn)象, 且各項檢驗均通過, 因此確定為最終模型.

　　4.2 建議措施

　　4.2.1 健全房屋信息發(fā)布機制

　　應建立一個完善、公開透明的信息發(fā)布平臺, 能夠發(fā)布房地產(chǎn)商以及政府的市場信息也可以查詢每一個居民的基本住房信息.在公布信息時盡可能地完善、詳盡、透明, 這樣不但可以減少尋租行為的發(fā)生也可以監(jiān)管房地產(chǎn)商, 而且可以減少信息不對稱產(chǎn)生的問題, 也方便政府進行宏觀調(diào)控, 建立良好的房地產(chǎn)市場秩序.

　　4.2.2 靈活土地供應方式

　　在中央財政與地方財政分開后, 地方政府只能靠買賣土地的收入來進行財政建設(shè)的需要, 因此房價上漲是必然的趨勢.應該進一步規(guī)范土地的買賣租讓的方式, 在審計預算工作中納入土地租金的使用.此外, 政府可以先規(guī)劃土地的建設(shè)和使用方向, 然后再讓開發(fā)商進行建設(shè), 開發(fā)商建成之后再進行房屋的出售, 這樣可以強化政府的主導作用、對開發(fā)商進行了限制、也會使得房屋的價格更為合理.

　　4.2.3 通過階梯稅制適時征收房產(chǎn)稅

　　通過征收房產(chǎn)稅可以使得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記更為明晰、能夠有效控制每個人手上的房源.按照房子的數(shù)量以及人均住房面積來進行階梯狀征稅, 房產(chǎn)越多、要付出的稅收成本也就越大, 這樣可以有效控制二手房的炒作交易行為.此外還應當設(shè)置一個合理的征稅起點, 隨著二胎政策的開放, 家庭住房需求也會增加, 并且各地居民的生活水平不同, 也應因地制宜地征收不同的稅率.

　　4.2.4 借鑒國外的成功經(jīng)驗

　　美國的住房金融體系、日本推進住房資產(chǎn)證券化、印度、韓國的公共住房銀行模式, 這些發(fā)達國家都是在調(diào)控房價方面做得比較成功的典范, 其中日本的法律體制和我國的比較相近, 我們可以借鑒他們成功的經(jīng)驗將其"中國化", 然后應運到我國房地產(chǎn)的調(diào)控中來, 進行我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展.

　　5 總結(jié)

　　近年來, 伴隨著社會快速發(fā)展的同時, 居民消費水平也顯著提高.而民消費水平中, 除以上兩個重要因素外, 還受居民儲蓄、通貨膨脹、自身消費觀念、對未來消費的預期、社會保障水平等眾多因素的影響.其中房地產(chǎn)價格的波動對居民的消費影響中不僅有財富效應、擠出效益、替代效益還包括財富轉(zhuǎn)移效益.近幾年房地產(chǎn)價格的快速增長, 影響到居民的住房問題, 不能妥善處理住房問題將會對社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展帶來極大的方面影響, 因此對房地產(chǎn)價格的調(diào)控是國家和政府亟待解決且刻不容緩的任務.

　　參考文獻

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房地產(chǎn)論文9

　　摘要：城市化進程的不斷加快以及人們生活水平的提高，推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。商品房時代的來臨，宣告了我國房地產(chǎn)業(yè)正式進入了萌芽階段。但是由于發(fā)展歷程相對較短，導致在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理控制中，存在著一些不足和問題，影響了企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。本文結(jié)合當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計中存在的問題，對完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的有效措施進行了分析和探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計；問題；措施

　　前言：最近幾年，隨著我國城市化進程的不斷加快，城市住房需求迅速增長，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在激烈的市場競爭中，占據(jù)更加有力的位置，企業(yè)必須完善內(nèi)部控制制度，提升自身的市場競爭力。而作為內(nèi)部控制的重要組成部分，內(nèi)部審計可以通過風險管理等形式，對企業(yè)的經(jīng)營風險進行預防和控制，提升企業(yè)的運行效率和管理水平，應該得到企業(yè)管理人員的充分重視。

　　一、內(nèi)部審計的相關(guān)概念

　　內(nèi)部審計，是指一種獨立、客觀的確認和咨詢活動，旨在增加價值以及改善組織的經(jīng)營管理情況，主要是通過應用系統(tǒng)規(guī)范的方法，評價并改善風險管理、控制以及治理過程的效果，幫助組織實現(xiàn)其目標。簡單來講，內(nèi)部審計是組織內(nèi)部的一種獨立客觀的監(jiān)督和評價活動。內(nèi)部審計的對象是多種多樣的，按照存在形態(tài)劃分，內(nèi)部審計對象包括了實物、賬務、規(guī)則以及責任人等，而審計方法包括了順查法、逆查法、審閱法、抽查法、分析法以及效益評價審計法等。對于企業(yè)而言，內(nèi)部審計的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　�。�1）監(jiān)督各項制度和計劃的執(zhí)行：內(nèi)部審計不僅可以確定本單位、本部分的活動是否符合國家相關(guān)的政策方針，也可以確定部門內(nèi)部各項制度和計劃的落實情況，分析是否已經(jīng)實現(xiàn)預期目標。通過內(nèi)部審計，可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供參考依據(jù)。

　�。�2）實現(xiàn)企業(yè)的自我約束：在市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)的經(jīng)營管理活動不僅受到國家經(jīng)濟政策以及財政制度等的制約，而且需要遵循企業(yè)內(nèi)部控制制度的相關(guān)規(guī)定。內(nèi)部審計可以對企業(yè)的內(nèi)部控制情況進行監(jiān)督和檢查，客觀地反映實際情況，實現(xiàn)企業(yè)的自我約束。

　　（3）提升企業(yè)的經(jīng)濟效益：內(nèi)部審計通過對經(jīng)濟活動全過程的審查，對有關(guān)經(jīng)濟指標的對比分析，揭示差異并對差異形成的因素進行分析，對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績進行評價，總結(jié)經(jīng)濟活動的規(guī)律，從而提出針對性的改進措施，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計中存在的問題

　　從目前來看，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計中，存在著一些不足和問題，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。這些問題主要表現(xiàn)在：

　　1.重視不足

　　內(nèi)部審計工作是否成功，在很大程度上取決于內(nèi)部審計部門的獨立性和權(quán)威性，企業(yè)領(lǐng)導層對于內(nèi)部審計工作越重視，內(nèi)部審計人員的獨立性越強，則內(nèi)部審計工作的開展也就越順利。但是從目前來看，許多企業(yè)的領(lǐng)導層對于內(nèi)部審計工作重視不足，認為內(nèi)部審計就是財務審計，在對內(nèi)部審計部門進行設(shè)置時，往往都是直接從財務部門抽選人員，或者直接由財務人員兼任審計工作。不僅如此，其他部門對于內(nèi)部審計工作的認識也存在一定的偏差，對內(nèi)審部門的.工作存在著排斥和抵觸心理，影響了內(nèi)部審計工作的有效展開。

　　2.職能范圍狹窄

　　當前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計偏向于事中和事后審計，審計價值不高，而且審計目標集中在差錯防弊，維護企業(yè)資產(chǎn)安全方向，工作重心放在對企業(yè)財務資料真實性和完整性的檢查分析，內(nèi)部審計對于企業(yè)經(jīng)營效率的改善、對于企業(yè)風險管理的完善等，并沒有得到有效體現(xiàn)。

　　3.技術(shù)手段落后

　　當前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計工作多集中在財務審計方面，常用的審計方法也往往局限在對報表、賬薄及憑證等財務資料的核查，對各種財務數(shù)據(jù)的分析，以及對實物資產(chǎn)的盤點等，對于經(jīng)濟責任、管理效率等的審計涉入不深，對于計算機以及網(wǎng)絡技術(shù)的應用也僅僅局限于對文檔的處理，沒有進行相應的管理審計。技術(shù)手段落后問題的存在，嚴重影響了內(nèi)部審計工作效率的有效提升。

　　4.人員構(gòu)成問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)的大部分內(nèi)部審計人員都是來自財會部門，只是結(jié)構(gòu)相對單一，缺乏專業(yè)的內(nèi)部審計，無法有效適應內(nèi)部審計工作的實際需要，使得很多審計項目都需要從企業(yè)其他部門臨時借調(diào)審計人員，難以有效適應績效審計和管理審計的要求，加上綜合分析能力的不足，對于一些深層次、實質(zhì)性的問題，無法及時發(fā)覺，也導致內(nèi)部審計的作用難以真正體現(xiàn)。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的有效措施

　　針對上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員和領(lǐng)導層應該充分重視起來，采取合理有效的措施，對內(nèi)部審計工作進行完善，確保其作用的充分發(fā)揮。

　　1.及時轉(zhuǎn)變觀念，加強認識�？梢哉f，企業(yè)領(lǐng)導層對于內(nèi)部審計工作的重視和支持，是內(nèi)部審計工作得以順利進行的基礎(chǔ)和前提。因此，領(lǐng)導層應該及時轉(zhuǎn)變觀念，加強對于內(nèi)部審計工作重要性的認識，明確內(nèi)部審計在企業(yè)管理中的地位和作用，從政策和資金方面，支持內(nèi)部審計工作的有效展開。在實際操作中，應該由最高管理層負責內(nèi)部審計部門負責人的任免和管理，允許內(nèi)部審計部門參與企業(yè)的經(jīng)營決策、內(nèi)部控制及財務報告等，同時，在企業(yè)日常管理中，內(nèi)部審計部門應該加強與管理層的溝通和交流，對于在內(nèi)部審計中發(fā)現(xiàn)的問題，應該及時提出相應的整改措施，并保證這些措施的有效落實。企業(yè)應該保證內(nèi)部審計部門的獨立性和權(quán)威性，堅決制止對于內(nèi)審人員的打擊報復行為。

　　2.健全內(nèi)審機構(gòu)，保證內(nèi)部審計的獨立性。獨立性是內(nèi)審部門最大的特點，同時也是確保內(nèi)部審計工作有效展開的先決條件，只有具備相應的獨立性，內(nèi)部審計工作才能不受各種利益沖突的影響，做出更加公正、客觀的鑒定和評價。從目前來看，在房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)中，內(nèi)部審計部門的位置包括許多種，如受財務負責人領(lǐng)導、受總經(jīng)理管理、受監(jiān)事會領(lǐng)導等，領(lǐng)導層次越高，則內(nèi)部審計部門的獨立性也就越強。

　　3.擴大內(nèi)審工作范圍。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計中，應該從財務、經(jīng)營活動領(lǐng)域擴大的管理領(lǐng)域，將原本的事中和事后審計擴大到事前、事中和事后的全過程審計，注重企業(yè)的內(nèi)部控制、風險管理和管理效率，對企業(yè)的經(jīng)營風險和財務風險進行預測和控制，確保企業(yè)整體管理水平的提升，以實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的預期目標。

　　4.改進審計方法和手段。信息技術(shù)的發(fā)展，對于審計對象和審計方法都造成了很大的影響，因此，內(nèi)部審計部門應該順應時代潮流，從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際情況出發(fā)，積極引入先進的計算機信息技術(shù)，實現(xiàn)由傳統(tǒng)手工業(yè)務處理方式向電子數(shù)據(jù)處理方式的轉(zhuǎn)變，以適應大數(shù)據(jù)、復雜性的內(nèi)部審計活動。

　　5.強化審計隊伍建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應該重視對于審計隊伍的建設(shè)，加強對于審計人員的培養(yǎng)，確保內(nèi)部審計工作的順利開展。

　　四、結(jié)語

　　總而言之，在當前市場經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)企業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，加強內(nèi)部審計，提升企業(yè)管理水平，是提升企業(yè)市場競爭力的關(guān)鍵，需要企業(yè)管理人員的充分重視，推動企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　參考文獻：

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房地產(chǎn)論文10

　　摘要：

　　首先要明確的是房地產(chǎn)建設(shè)項目的順利實施離不開流動資金的大力支持，因此該部分資金帶來的財務風險較高，加之社會市場經(jīng)濟帶來的競爭加劇，整個房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著巨大的壓力，所以，要讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展下去，必須加強房地產(chǎn)建設(shè)項目財務管理，提高住房的質(zhì)量和相關(guān)的經(jīng)濟效益。因此，筆者分析了房地產(chǎn)建設(shè)項目的宏觀環(huán)境以及對房地產(chǎn)建設(shè)項目進行財務管理的必要性，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)項目財務管理存在的問題，并以此為基礎(chǔ)提出了幾點解決策略。

　　關(guān)鍵詞：

　　房地產(chǎn)；建設(shè)項目；財務管理

　　一、引言

　　從最近幾年的宏觀經(jīng)濟形勢可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在我國境內(nèi)得到了良好的發(fā)展，我國也涌現(xiàn)了很多極為杰出的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也非�？捎^。眾所周知，由于某些歷史原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在整個成長階段都受到了一些不好的影響，進而造成我國的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化程度較高，在某種情況下，甚至表現(xiàn)為“發(fā)育不良”等，這些對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展都是非常不利的。但是隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控愈加嚴厲，政策力度逐漸加大，政策的頒布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建設(shè)項目面對的挑戰(zhàn)的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力度已經(jīng)達到了白熱化，所以，必須加強房地產(chǎn)建設(shè)項目的財務管理，對房地產(chǎn)建設(shè)項目在整個建設(shè)期可能會面臨的財務風險進行有效的防范。

　　二、房地產(chǎn)建設(shè)項目財務管理存在的問題

　　1、缺乏對房地產(chǎn)建設(shè)項目在財務可行性方面較為系統(tǒng)的研究

　　目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目決策時，缺乏對項目整個系統(tǒng)性的可行性研究，其中尤為嚴重的是缺乏財務分析系統(tǒng)的研究，這使得整個建設(shè)項目的決策缺乏可信數(shù)據(jù)的支持，在很多時候都只是依靠管理層的經(jīng)驗加以判斷，這使得很多項目在進行的時候才發(fā)現(xiàn)很多方面的問題都沒有在項目開始初期加以考慮，使得房地產(chǎn)的建設(shè)項目缺乏市場經(jīng)濟的分析以及財務、環(huán)境等可行性的研究和論證，在項目的宏觀方面，難以做到整體戰(zhàn)略的把握。

　　2、在房地產(chǎn)建設(shè)項目的預算管理方面存在一定的問題

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設(shè)項目的預算管理顯得尤為重要，因為它對企業(yè)的利潤有著直接的關(guān)系。但是，在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的建設(shè)項目中都不是非常重視預算管理的工作，特別是在預算管理中的市場評估和預判工作這兩部分。這必然使得在實際的建設(shè)項目工作中大量的數(shù)據(jù)和期望達到的目標與實際的市場狀況不符合的情況產(chǎn)生，較為嚴重的可能使得建設(shè)項目并不被市場所認可，預算的管理工作將無法繼續(xù)進行下去。除此之外，有較小一部分的房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立比較完善的指標制度，使得在建設(shè)項目中無法對預算工作中的成本和支出預算以及收益預算等產(chǎn)生明確的認識，只是單單重視房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈虧，對盈虧產(chǎn)生的緣由沒有進行深入的分析，目光較為短淺，忽視了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　3、對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目的全面成本管理有所忽略

　　房地產(chǎn)進行項目開發(fā)和建設(shè)主要的目的是獲取利潤，如何在獲取最大利益的.同時付出最小的成本就是建設(shè)項目全面成本管理主要需要解決的問題，也可以說其目的是不浪費房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目并沒有建立一個較為完善的資本運作體系，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資本來源必然會使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過高，一旦沒有足夠的資金償還利息，整個建設(shè)項目將無法正常的運作下去，財務風險較大。雖然隨著我國經(jīng)濟走向國際化的趨勢越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，造就了萬達等成功的案例，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目都淪陷在一次又一次的改革浪潮中，匯率不穩(wěn)定、銀行利率變化較大以及國家政策的改變等因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目的投資風險較大。這些風險的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建設(shè)項目缺乏全面成本管理的意識。

　　4、房地產(chǎn)企業(yè)對建設(shè)項目財務成本的管理缺乏重視

　　目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目的相關(guān)負責人沒有對財務管理給予應有的重視，管理意識不足，沒有對財務管理的相關(guān)問題采取應有的措施。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目的負責人對財務管理有所重視，但是對其實際的實施情況并不是非常了解，根據(jù)相關(guān)的資料表明，很多的房地產(chǎn)建設(shè)項目的財務管理工作在設(shè)計階段落實的較好，但是在施工階段并沒有將財務管理的工作落到實處。有些財務管理的工作人員認為施工階段的機械設(shè)備以及相關(guān)的材料是財務管理的關(guān)注重心，對于其他的成本的財務管理工作沒有注重，使得財務管理的工作難以持續(xù)的進行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目的管理層以及相關(guān)的財務人員并沒有對財務管理工作給予足夠的重視，這使得在財務管理的實施過程中存在很多的限制，所以，只有管理層對財務成本管理的關(guān)注稍微多一些，給予足夠的重視，才可以對提高房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目財務管理的效率有所助益。

　　三、房地產(chǎn)建設(shè)項目財務管理相關(guān)問題的幾點策略

　　1、加大對建設(shè)項目在開始前的可行性研究，使得建設(shè)項目的財務管理有所加強

　　在我國的宏觀市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風險以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建設(shè)項目的運行過程中，對房地產(chǎn)建設(shè)項目的研究力度增大，可以有效的提高建設(shè)項目財務管理的有效性，進行房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的規(guī)避，從而提高其社會效益以及經(jīng)濟效益。財務管理的相關(guān)人員必須在項目的可行性調(diào)查報告中對施工的細節(jié)以及宏觀的戰(zhàn)略目標進行核實和審查，分析和調(diào)研整個建設(shè)項目的成本和利潤水平，從而對整個建設(shè)項目可能存在的風險進行預測，并且提前做出相對應的應急措施，從而可以達到有效規(guī)避各種風險引起的資金流失的現(xiàn)象的產(chǎn)生，進而可以達到房地產(chǎn)建設(shè)項目財務管理達到嚴謹性和全面性的目的。

　　2、加強對建設(shè)項目的全面預算管理工作，使得建設(shè)項目的財務管理有所加強

　　對全面預算工作的相關(guān)的領(lǐng)導組織工作進行加強，細化授權(quán)批準程序以及職責權(quán)限等工作，才可以提高財務管理工作的效率。建設(shè)項目的預算委員會需要對預算的目標進行擬定，將制度預算的具體措施落到全面預算管理工作的實處。與此同時，將建設(shè)項目的預算編制與執(zhí)行結(jié)合起來，努力提高預算的執(zhí)行力度，從而達到建設(shè)項目的全面預算管理的目標。對預算責任單元進行科學的制定，對建設(shè)項目的內(nèi)部管理進行強化，使得參與建設(shè)項目的各個部門的職責和權(quán)利明晰，強化在預算執(zhí)行過程中的控制和監(jiān)督機制，從而減少一定的經(jīng)濟損失。在建設(shè)項目的財務管理方面主要做到對資金的投放的準確估算，科學合理的編制可行性報告，從而降低建設(shè)項目的投資風險，而且必須在進行資金投放估算的過程中做到資本結(jié)構(gòu)的管理，對現(xiàn)金流進行合理規(guī)劃，從而對償債能力造成的財務風險進行有效規(guī)避。

　　3、完善并且加強房地產(chǎn)建設(shè)項目的全面成本管理

　　樹立系統(tǒng)的管理意識是加強全面成本管理的第一步，要堅持站在戰(zhàn)略的高度看待建設(shè)項目，堅持全面性原則，對于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的方法策略。在目前宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)建設(shè)項目財務管理必須以競爭為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個方面都加以考慮。全面成本管理必須將成本內(nèi)容進行擴大，要包括房地產(chǎn)建設(shè)項目的設(shè)計成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不僅僅考慮建造成本，而且，這些成本都需要科學合理的方法進行將成本控制達到應有的效用。加強全面成本管理的第二步是需要參與建設(shè)項目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建設(shè)項目在進行全面成本管理時，盡可能的采取目標管理的方式，并且全面跟蹤財務成本管理的情況，從而對全面成本管理工作的有效實施提供一定的保障。

　　4、房地產(chǎn)建設(shè)項目建立較為合理和全面的財務管理體系

　　建立較為合理和全面的財務管理體系對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著十分重要的戰(zhàn)略意義，對編制的預算要進行分析和考核，要在房地產(chǎn)建設(shè)項目的內(nèi)部建立三級責任中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立項目內(nèi)部的季度以及年度的財務管理目標。建設(shè)項目中已經(jīng)完成的工作要與正在完成的計劃分離開來進行相關(guān)的執(zhí)行和審批，不得混淆，與此同時必須加強財務管理體系的精細化管理。在預算編制之后要在建設(shè)項目內(nèi)部的上下級之間進行活躍的溝通交流，確保責任和權(quán)力是一一對應的，將相關(guān)工作的執(zhí)行標準進行明確。建設(shè)項目時間一般較長，所以建設(shè)項目內(nèi)部在每個月以及每個季度都要對財務管理的績效進行考核分析，再以年度為單位進行財務管理的總結(jié)。只有建立合理和全面的財務管理體系才可以使得房地產(chǎn)建設(shè)項目財務管理的問題得以解決。

　　參考文獻:

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　　[3]閆煒、房地產(chǎn)建設(shè)項目成本核算若干問題的探析[J]、門窗，20xx（，9）：261、

房地產(chǎn)論文11

　　摘要：隨著我國市場經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)型企業(yè)數(shù)量越來越多，本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對策進行分析，以期提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭力，為保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本核算；問題；對策

　　自我國陸續(xù)推出“9.29新政”、“新國五條”等政策后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)進入了體系化發(fā)展新常態(tài)，為保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展營建了良好氛圍，然而房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中仍然存在風險，需要其做好成本核算工作，迎合市場經(jīng)濟在國家政策指引下合理管控成本，充分發(fā)揮財務管理能效，提高財會人員工作能力，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導者樹立風險防范意識，以提升其成本核算的成效，達到推動房產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的目的�；�于此，分析成本核算中存在的問題及對策顯得尤為重要。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在的問題

　　相較于西方發(fā)達國家我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，與之相關(guān)的實踐經(jīng)驗及研究理論相對薄弱，阻礙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良性發(fā)展�；�于此房地產(chǎn)企業(yè)需立足市場經(jīng)濟，探究其在發(fā)展過程中存在的成本核算問題，為分析優(yōu)化成本核算之良策提供依據(jù)。

　　1.成本核算口徑不一問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)在拿到地皮后，需依據(jù)自身發(fā)展情況及市場環(huán)境設(shè)立開發(fā)目標，并以此為核心進行成本核算，依據(jù)核算結(jié)果分配及歸集費用。為保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算精準有效，我國頒布《企業(yè)會計準則》等條規(guī)，然而基于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期相對較長，成本核算類目較為龐雜，對企業(yè)財務管理能力及財會人員工作能力均有一定要求，使其在核算過程中經(jīng)常出現(xiàn)口徑不一的現(xiàn)象，影響了相關(guān)項目開發(fā)成本優(yōu)化配置的綜合成效，降低了成本核算的精準性、可靠性、可比性及科學性，使成本核算結(jié)論喪失了參考價值，從而無法助力房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中獲取更高經(jīng)濟收益。

　　2.成本調(diào)劑過于隨意，成本支出與開發(fā)項目決算不符問題

　　為提高經(jīng)濟收益房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在條件允許態(tài)勢下，同時開發(fā)若干項目，如別墅、商品房、經(jīng)濟適用房和商住兩用房等，然而每類開發(fā)項目對市場、開發(fā)時間、地理位置、用途、周期和土地出讓價格等都有不同要求，雖然這些開發(fā)項目存在一定成本核算差異，但是有些企業(yè)為縮減核算步驟，降低成本核算難度，摒棄房產(chǎn)項目開發(fā)個性化成本核算體系，盲目調(diào)整成本分配比率，使若干開發(fā)項目成本核算交織在一起，造成成本支出與開發(fā)項目決算不符的問題。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盡快結(jié)算配套設(shè)置費預提成本，導致成本核算結(jié)果與實際費用出現(xiàn)出入，影響該項目的銷售定價。除外部因素影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算成效外，人為因素即財會工作人員與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導者缺乏成本核算意識，是造成成本調(diào)劑過于隨意的重要內(nèi)因，導致企業(yè)、社會、國家三方權(quán)益受到損失。

　　3.虛列成本核算類目問題

　　基于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期長，資金運營體系較為復雜，對其成本核算帶來阻力，相較于其他類型的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣需要較長周期完成成本核算目標，在此過程中會有許多潛在因素影響成本核算。例如市場經(jīng)濟環(huán)境、國家政策、材料費用等，加之人為因素不當干預，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算不夠規(guī)范，虛列成本核算類目問題屢見不鮮，進而影響該項目利潤核算精度，無法系統(tǒng)反饋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利的實際情況[1]。

　　二、有效解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題的對策

　　通過對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在的問題進行分析可知，我國雖已進入房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展新時期，但仍然存在房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)導者缺乏成本核算意識，財會工作人員成本核算能力較低，成本核算類目不清，核算成本調(diào)劑過于隨意，成本核算口徑不一等問題，為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需秉持實事求是精神，勇于自我解析并敢于面對成本核算困境，立足市場經(jīng)濟，積極完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算體系，為解決成本核算問題奠定基礎(chǔ)。

　　1.統(tǒng)一成本核算口徑

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、核算復雜，財會工作人員為提高成本核算質(zhì)量，解決成本核算問題，需不斷提高自身成本核算能力，樹立成本核算意識，并將其納入財務管理過程中，施行動態(tài)監(jiān)管，依據(jù)財務管理要求，規(guī)范其成本核算口徑，為實現(xiàn)開發(fā)成本合理分配提供依據(jù)。例如，財會工作人員可依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算需求，設(shè)置成本核算明細臺賬，用統(tǒng)一口徑記錄該項目開發(fā)過程中所消耗的'一切費用，為產(chǎn)品開發(fā)完畢后展開科學高效的成本結(jié)算提供依據(jù)�；�于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉獵項目較多，有些項目成本核算較為復雜，無法保證在統(tǒng)一口徑下完成核算任務，為此需財會工作人員在合理分配與歸集基礎(chǔ)上，制定項目成本核算明細，在同一成本核算項目中用統(tǒng)一口徑予以核算。例如按照占地面積，針對公共配套設(shè)施費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、土地拆遷補償費用、管理費用、征地費用以及其他與土地面積相關(guān)的費用展開成本核算，確保成本分配與歸集科學可行，為指引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利完成各方承建任務提供依據(jù)�；�于市場經(jīng)濟瞬息萬變，財會工作人員需秉持與時俱進精神時刻關(guān)注市場動向，繼而在漫長的項目開發(fā)進程中能夠優(yōu)化成本核算口徑，確保成本核算精準無誤，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取更高經(jīng)濟收益奠定基礎(chǔ)。

　　2.健全成本核算管理制度

　　在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中，有些企業(yè)存在成本調(diào)劑過于隨意，成本支出與開發(fā)項目決算不符等問題，這主要是源于企業(yè)管理者不注重踐行成本核算，仍然沿用“經(jīng)驗論”開發(fā)房地產(chǎn)項目，使該項目成本核算精度無法得到保障，與之相關(guān)的成本核算管理制度存在缺陷，從而影響成本核算的綜合成效�；�于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導者需不斷提高自身管理能力，將財務管理納入房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，充分發(fā)揮財務管理能效，為房地產(chǎn)成本核算任務有效落實提供條件。企業(yè)領(lǐng)導者還需支持成本核算獨立運行，避免人為因素對核算結(jié)果產(chǎn)生不當影響，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算營建良好氛圍。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導者需引導自身健全成本核算管理制度，為達成核算目標給予有力引導。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算管理制度具體建設(shè)方法，可從以下幾個發(fā)面進行探究：一是設(shè)立財務管理機構(gòu)。為充分發(fā)揮財務管理能效，其需獨立運行，并可深入房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，以此為基點建設(shè)成本核算“網(wǎng)絡”，確保各項費用均納入成本核算體系中，提高成本核算的廣度、精度。二是依據(jù)成本核算需求及房產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，設(shè)立管理子項。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)工程大小，設(shè)立成本核算計劃、預算體系、預決算控制、成本核算分析、考核等管理子項，用以充實財務管理制度，并符合房地產(chǎn)項目開發(fā)的客觀需求，為有效落實成本核算目標提供依據(jù)，確保在漫長的項目開發(fā)過程中成本核算均有據(jù)可依。三是設(shè)立成本核算部門。成本核算部門需納入財務管理機構(gòu)，在企業(yè)要開始項目開發(fā)前進行市場調(diào)研，并展開成本控制、項目預測、編制報表、預算等工作，為企業(yè)獲取第一手成本核算數(shù)據(jù)，規(guī)劃并調(diào)整項目開發(fā)戰(zhàn)略提供依據(jù)。

　　3.施行審計監(jiān)督制度，保障成本核算目標得以有效落實

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，虛列成本核算類目較常出現(xiàn)，其影響了成本核算精度。這主要是源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算缺乏監(jiān)管，為此房地產(chǎn)企業(yè)需積極施行審計監(jiān)督制度，保障成本核算質(zhì)量，該制度具體建設(shè)方略可從以下幾個方面進行分析：一是設(shè)立內(nèi)部審計部門。內(nèi)部審計部門獨立運行，主要負責監(jiān)管企業(yè)財務管理踐行的實際情況，成本核算作為財務管理的重要一環(huán)，也在內(nèi)部審計部門監(jiān)管下，一旦房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中出現(xiàn)成本核算不當行為，其會在向管理者反饋成本核算情況的同時，勒令相關(guān)部門重新進行成本核算，確保其數(shù)據(jù)科學可靠，避免出現(xiàn)核算類目不清、重疊和虛列等現(xiàn)象，減少房地產(chǎn)企業(yè)開支，為其獲取更高經(jīng)濟收益奠定基礎(chǔ)。二是完善審計制度。審計工作需迎合時代發(fā)展及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目運行需求予以調(diào)整，為此其房地產(chǎn)審計制度需具有動態(tài)發(fā)展能力，并依據(jù)項目開發(fā)特點及需求納入全新審計要點，以提高審計功效并保障成本核算質(zhì)量[2]。

　　三、結(jié)語

　　綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想提高成本核算質(zhì)量，需統(tǒng)一成本核算口徑，健全成本核算管理制度，施行審計監(jiān)督制度，保障成本核算目標得以有效落實，在推動房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展同時，達到提高其經(jīng)濟收益的目的。

　　參考文獻

　　[1]張清芳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的分析與探討[J].襄陽職業(yè)技術(shù)學院學報，20xx，（6）：89-92.

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房地產(chǎn)論文12

　　房地產(chǎn)項目預算管理是現(xiàn)在比較常用的一種項目管理于段，可以對項目進行更為精細化的管理，對實現(xiàn)項目建設(shè)最大效益具有重要意義。成本預算管理主推精細化、規(guī)范化管理理念，對房地產(chǎn)項目資本配置進行優(yōu)化，在項目建設(shè)施工前對總造價進行評估，并對后期施工成本控制提供依據(jù)，爭取進一步提高項目管理水平。

　　1成本預算在房地產(chǎn)項目管理中應用必要性

　　1.1成本控制重要手段

　　成本控制是房地產(chǎn)項目管理中的重要組成部分，其管理效果如何，直接影響著項目建設(shè)最終效益。項目成本管理貫徹于整個建設(shè)過程中，包括事前控制、事中控制以及事后控制三個部分，想要提高管理效果，就需要對三個方而進行全而管理，控制項目施工成本，將其控制在預算內(nèi)，提高項目投資的有效性。

　　1.2成本管理計劃編制基礎(chǔ)

　　房地產(chǎn)項目管理中，管理人員需要基于項目建設(shè)的實際需求，結(jié)合以往管理經(jīng)驗，針對成本控制來制定管理方案的編制，以此來作為項目管理的主要依據(jù)。成本預算是成本計劃的重要組成部分，是管理方案編制的主要依據(jù)，在對項目建設(shè)進行預算時，預算人員應提前對各類相關(guān)數(shù)據(jù)進行搜集，并以及降低成本為目的建立研究體系，利用現(xiàn)計算技術(shù)與計算方法來對建筑施工經(jīng)濟活動進行定量或者定性分析，形成完整的成本預算計劃，提高項目管理整體效率。

　　1.3確保成本管理合理性

　　房地產(chǎn)項目管理貫徹于整個建設(shè)過程中，在整個階段中經(jīng)常會受到各種因素影響而項目投資效果。成本預算能夠?qū)�項目未來建設(shè)過程中可能會遇到的問題進行預測，分析各項影響因素，可以提前制定規(guī)避方案，并且將預算方案與實際施工相結(jié)合，可以對施工方案進行優(yōu)化，保證項目管理的合理性與科學性。

　　2影響成本預算應用因素分析

　　2.1客觀因素

　　(1)應用意識。成本預算在房地產(chǎn)項目管理中的應用效果與企業(yè)領(lǐng)導層應用意識有著必然聯(lián)系，其應用意識決定著成本預算在項目中應用的.程度，決定著項目管理最終獲取的效益。雖然現(xiàn)在更多的房地產(chǎn)企業(yè)意識到成本預算在項目建設(shè)中應用的重要性，即便是應用效果在好，應用意識不明顯，使其不能得到有效的落實，也不可能得到預期的效果。

　　(2)管理人員專業(yè)能力。一方而，管理人員才是決定成本預算應用效果的主要因素，其整體執(zhí)行能力以及管理水平影響了管理方案的落實程度。如果管理機構(gòu)不認同成本預算管理，財管理方案也不會得到有效的執(zhí)行，最終導致管理流于形式，得不到效果。另一方而，即便是管理人員意識到位，但是如果其不具備良好的專業(yè)能力，也不可能取得良好的管理效果。成本預算管理人員不僅要熟練掌握項目預算與基礎(chǔ)財務知識，同時更需要全而了解項目施工工藝、材料市場價格等相關(guān)信息，在加上豐富的施工經(jīng)驗，對提升項目管理效果就有重要意義四。

　　2. 2客觀原因

　　(1)項目設(shè)計變更。在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中存在設(shè)計變更現(xiàn)象，并且新增工作單價處于洽商階段。如果前期設(shè)計管理不合理，再加上后期影響因素多，在項目建設(shè)過程中經(jīng)常會出現(xiàn)變更問題，而設(shè)計變更就會改變工作量，新增工作量缺乏單價，如果不能與業(yè)主或者甲方有效洽談，將會造成成本預算執(zhí)行分析表與實際成本存在較人差異。

　　(2)市場材料單價變動。房地產(chǎn)項目一般規(guī)模都比較人，并且建設(shè)周期比較長，在建設(shè)過程中經(jīng)常會出現(xiàn)主要施工材料市場價格變動的現(xiàn)象，而項目實施前成本預算編制主要是以當時當?shù)厥袌鰞r格為依據(jù)，如果后期市場價格發(fā)生變動，財會造成成本預算編制與實際不相符，導致同期同等工作量其實際工程成本不一致。

　　(3)項目決算時間滯后。因為項目建設(shè)中存在的各種變更問題，在編制預算方案時，需要長時間與業(yè)主或者甲方進行協(xié)商，而工作量的計量以及有關(guān)單價的確認又會對決算造成重人影響。另一方而，工程竣工驗收受建設(shè)單位、監(jiān)理單位以及質(zhì)監(jiān)部門等多方而因素影響，竣工驗收材料往往需要多層審核，整個過程花費時間較長，導致項目決算時間滯后。項目完成工作量以及相關(guān)單價不能得到業(yè)主與甲方確認，就會導致分包方工程款項不能及時結(jié)算，會對成本預算造成不良影響。

　　3成本預算在房地產(chǎn)項目中應用措施

　　3.1健全管理體系

　　(1)建立完善預算管理組織以及責任體系，在企業(yè)領(lǐng)導層帶領(lǐng)下，結(jié)合項目建設(shè)實際需求，確定成本預算主管部門，做好項目管理規(guī)劃，企業(yè)內(nèi)各相關(guān)部門相互聯(lián)系，對職能進行合理分配，確保成本預算管理順利實施。

　　(2)建立房地產(chǎn)預算管理制度，采取授權(quán)與成本管理機制，明確預算編制，企業(yè)應建立預算管理制度與流程管理制度。各機構(gòu)在相互配合的基礎(chǔ)上還應保證權(quán)責分明，保證整個管理工作有條不紊的進行。

　　(3)建立預算管理評估考核體系，基于成本預算管理工作的復雜，從房地產(chǎn)項目建設(shè)特點出發(fā)，設(shè)計一套目標明確、權(quán)責分明的評估考核指標體系，并且將管理人員績效與管理效果掛鉤，以此來激發(fā)管理人員工作積極性，提高管理的有效性。

　　3. 2提高預算參與人員專業(yè)能力

　　房地產(chǎn)項目預算管理需要多項數(shù)據(jù)的支持，數(shù)據(jù)的真實性以及客觀性是保證管理工作效果的主要因素。因此，在填報成本預算時，應以財務數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，并以市場單價為依據(jù)，按照項目建設(shè)進度來進行編制，確保成本預算的合理性。另外，為滿足項目管理需求，要求所有參與成本預算管理的人員必須要具備良好的綜合能力，要求其在具備較高職業(yè)道德的基礎(chǔ)上，熟練掌握各項與成本預算相關(guān)的知識，控制好各項數(shù)據(jù)的來源，嚴禁應用虛假數(shù)據(jù)。

　　3. 3加強與財務、業(yè)務等部門聯(lián)系

　　成本預算管理部門應該與財務、業(yè)務等部門進行聯(lián)系，形成項目整體管理體系，達到事前預測、事中控制、事后考評的模式，爭取不斷提高管理效果。其中，成本預算與財務系統(tǒng)的聯(lián)系，通過對預算成本的對比，嚴格控制各項費用支出，做好項目建設(shè)中每一個階段的管理工作。

　　4結(jié)束語

　　房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展中重要組成部分，成本預算在項目管理中的應用，對改善管理結(jié)果，提高項目建設(shè)綜合效益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合成本預算管理應用中存在的問題進行分析，并結(jié)合實際需要確定切實可行的管理措施，促進房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。

房地產(chǎn)論文13

　　一、市場形勢現(xiàn)狀

　　根據(jù)國家土地儲備中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京土地市場上，住宅項目用地出現(xiàn)了零成交，而北京工業(yè)項目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應的主力區(qū)域集中在大興、順義、密云等新城區(qū)域。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年春節(jié)前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據(jù)廣州焦點網(wǎng)絡截取的陽光家園數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間（1月24—31日）一共有69個樓盤有網(wǎng)簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量僅35套，同比下跌了12.5％。

　　有中國第一高樓之稱的上海環(huán)球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機的沖擊。在放寬目標客戶群、租金調(diào)整等舉措后，新年并未給環(huán)球金融中心帶來大量的新租戶。到目前為止，環(huán)球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》了解到的數(shù)據(jù)，上個季度，環(huán)球金融中心的簽約量僅增加5％。入住率僅4成，仲量聯(lián)行在最新的研究報告中指出，20xx年第四季度，上海大多數(shù)甲級辦公樓的租金出現(xiàn)了大幅下滑，浦東平均租金環(huán)比下降15.5％，浦西下滑了8％。環(huán)球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至20xx年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，比例超過了半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種趨勢還在繼續(xù)。房地產(chǎn)市場不景氣和系統(tǒng)自身運行弊端等是導致這一局面的直接原因。

　　二、市場營銷新亮點

　　根據(jù)近來的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，我們可以明白房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對這一現(xiàn)狀，要沖出困境只有爭新、爭奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費者的眼光吸引到地產(chǎn)行業(yè)并用事實加大群眾對地產(chǎn)的信心。

　　房地產(chǎn)市場營銷也是營銷中的一種，而營銷學強調(diào)三個方面：深入探究需求的本質(zhì)、挖掘產(chǎn)品質(zhì)量的內(nèi)涵和營銷中的服務。房地產(chǎn)作為一種固有的產(chǎn)品，開發(fā)和設(shè)計已經(jīng)完成，在銷售中不再需要考慮房子的設(shè)計以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務。傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架如今已經(jīng)被打破，服務作為第五因素已經(jīng)被越來越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務將消費者帶入建筑設(shè)計的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關(guān)鍵，經(jīng)過對比發(fā)現(xiàn)了一下幾種服務形式：

　　1.全員服務，必須認識到賣的是產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品，加強每一位員工的團隊精神和群體意識。從總經(jīng)理到銷售人員整體如一的為顧客服務，以顧客為導向，將顧客的自身利益拉伸到公司當中，確保每位顧客即便因為其他原因沒有買房，也會對公司留下很深刻的良好影響。

　　2.新穎服務，每一家房地產(chǎn)公司都是一個單獨的個體，在眾多的個體當中如果沒有自身特色的服務，將會給人平淡無味的感覺，這在市場低迷的情形下將是致命的一點。新穎服務不是耍雜，而是指具有自身特色的服務形式，如，購房半月內(nèi)無理由退房，或者對提出房屋不理想意見的顧客，合理者進行一定金額的獎勵制度等，吸引顧客主動去了解房子。

　　3.售后服務，這一點在服務中已經(jīng)不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務。售后服務中更好、更快、更專業(yè)才是市場競爭中取得最后勝利的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場營銷中做好售后服務合理定價、售后跟進策略對公司的形象以及擴展都很重要。

　　好的服務可以給顧客留下更好的印象，營銷中的第五因素也將成為營銷中的一大亮點，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的.滿足（或解決），在日后重復購買奠定基礎(chǔ)。通過服務滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購買創(chuàng)造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯誤，為今后改進和提高成功機會作參考。

　　優(yōu)秀的服務在房地產(chǎn)市場營銷中可以起到很大的作用，如果市場是固有特定的，優(yōu)秀的服務可以吸引增加市場的擴展率，將處于徘徊階段甚至沒有購買欲望的顧客增加到購買行列當中。在市場營銷中，服務就是成交前的樂章。通過服務樹立品牌形象，靠品牌來賣產(chǎn)品，好的導購是在賣產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品。

　　三、結(jié)論

　　房地產(chǎn)是每個人都會關(guān)注的東西，占據(jù)了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機的地產(chǎn)泡沫下，市場低迷是當前的一大形勢，樓房降價是迫于形勢，在市場部景氣的時候服務就更為重要。房地產(chǎn)市場營銷通過服務把公司獨有魅力感動到消費者，從而把產(chǎn)品變成服務，購買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場弱勢的形勢下，回頭客往往是最重要的，所以服務營銷是處于弱勢市場導購的第一行為。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場營銷中，服務營銷是市場營銷的一大亮點和重點，必須重視。

　　參考文獻：

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　　[2][美]彼得�？酥Z米，鮑伯尼爾森.卓有成效的管理經(jīng)典[M].趙雪，譯.北京：中國長安出版社，20xx，（1）.

　　[3]邵雪松：20xx房地產(chǎn)市場特點分析及營銷對策[J].城市開發(fā)，20xx，（02）.

房地產(chǎn)論文14

　　論文導讀：對單個樓盤進行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，市場調(diào)研，樓盤

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境);然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環(huán)往復，融會貫通，才可真正把握。

　　1.點—單個樓盤

　　對單個樓盤進行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。

　　單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項：

　　第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院社區(qū)等);了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等);公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套;公園、學校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。

　　第二項是分析產(chǎn)品特征。這是樓盤市調(diào)的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、總建面積與外觀、總建套數(shù)與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的等等，從而評估樓盤的資信度。

　　第三項是剖析價格組合。即產(chǎn)品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結(jié)于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調(diào)查最吸引人的地方。

　　第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點、媒體選擇、廣告密度和實施效果等等。

　　第五項是銷售執(zhí)行。這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業(yè)務執(zhí)行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征等?所有的.這一切都是市場調(diào)查所應該了解的。其中的銷售狀況是結(jié)果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市場調(diào)研工作的全部內(nèi)涵。

　　2.線和面—區(qū)域市場

　　對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個方面。

　　一是區(qū)域分析，區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。

　　二是區(qū)域產(chǎn)品，區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應該著力分析的地方。

　　三是需求特征，需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習慣嗜好等，需求特征是從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。

　　區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調(diào)查基礎(chǔ)之上的。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應該詳細調(diào)查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調(diào)查仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況，由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。

　　3.體—宏觀環(huán)境

　　對點、線、面的把握是市場調(diào)查的主體，但不是全部，只有對體(宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查做得更活更深入。房地產(chǎn)市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會、經(jīng)濟發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。

　　政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽視政治因素。

　　經(jīng)濟因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對公司和個人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政收支與物價，人口數(shù)量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場也因此幾起波瀾。

　　行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內(nèi)容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進來，經(jīng)濟發(fā)展速度就相對緩慢一點;限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟的損害也不可低估。

　　國際間經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時候，他必然裹足不前。

　　總之，點、面(線)、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調(diào)查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。

　　參考文獻

　　1、房地產(chǎn)市場對貨幣政策傳導效應的區(qū)域差異研究——基于GVAR模型的實證分析張紅; 李洋金融研究20xx-02-25

　　2、中國房地產(chǎn)市場波動研究——基于貝葉斯估計的兩部門DSGE模型王云清; 朱啟貴; 談正達金融研究20xx-03-25

房地產(chǎn)論文15

　　摘要：

　　隨著我國房產(chǎn)稅改革方案的提出以及滬渝兩市的試點情況，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展必將迎來全新的挑戰(zhàn)和機遇。工商管理對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，平衡行業(yè)內(nèi)部競爭具有極其重要的作用。文章對工商管理的特點進行了簡單分析，針對房地產(chǎn)經(jīng)濟和工商管理之間的內(nèi)在聯(lián)系作了剖析，探究了工商管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟的促進作用，以期對相關(guān)工作起到一定參考作用。

　　關(guān)鍵詞：工商管理;房地產(chǎn)經(jīng)濟;內(nèi)在聯(lián)系;促進作用

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的好壞和國家整體經(jīng)濟發(fā)展具有直接關(guān)聯(lián)，其既是國家宏觀政策的體現(xiàn)，也是市場環(huán)境的外在表征。工商管理是對各行各業(yè)的監(jiān)督約束，通過明文規(guī)定對行業(yè)內(nèi)的各種行為進行檢查和規(guī)范。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，通過工商管理加強其行業(yè)行為的合理性與合法性，對維持房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和保證市場秩序具有極其重要的作用。

　　一、工商管理特點分析

　　工商管理從其性質(zhì)上看屬于政府職能部門，但是，其和常規(guī)的職能部門又存在一定差別。工商管理的核心工作是按照國家相關(guān)法律規(guī)定對各行各業(yè)進行監(jiān)督管理，以此確保各行各業(yè)經(jīng)濟發(fā)展科學合理。通過工商管理的定義不難看出，其只是對經(jīng)濟活動進行監(jiān)督和管理，并不具備直接干預經(jīng)濟活動的權(quán)力。因此，可以說工商管理是市場經(jīng)濟的框架，市場經(jīng)濟只有在工商管理的范圍內(nèi)才能確保良性健康的發(fā)展，一旦超出工商管理的范圍，就可能導致一些違背市場規(guī)律、法律法規(guī)的行為出現(xiàn)，最終對市場經(jīng)濟發(fā)展造成較大影響。從實際工作看，工商管理具有很高的靈活性，對于不同經(jīng)濟體或是不同的行業(yè)，工商管理可以采取不同措施手段展開相關(guān)工作。但是，在這高度的靈活性當中，又有一部分維護不變的核心內(nèi)容，比如我國經(jīng)濟政策、相關(guān)法律法規(guī)等。只有以我國的經(jīng)濟政策和法律法規(guī)作為不變的核心，以此構(gòu)建靈活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理從范圍上看是很大的，其不僅涵蓋了各行各業(yè)，在管理形式上也可以分為有形監(jiān)管和無形監(jiān)管兩種。有形監(jiān)管就是工商部門通過既定的準則、確定的流程等展開相關(guān)工作。而無形的監(jiān)管主要是憑借市場準入、市場競爭和市場交易等對各行業(yè)的經(jīng)濟活動進行監(jiān)管，以此實現(xiàn)市場經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟和工商管理的內(nèi)在聯(lián)系

　　(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟是工商管理工作的重要組成

　　在市場經(jīng)濟的繁榮發(fā)展下，房地產(chǎn)經(jīng)濟也表現(xiàn)出了強力的增長。尤其是在我國經(jīng)濟水平整體提高之后，普通居民對住房的需求不斷增長，直接刺激我國房地產(chǎn)行業(yè)大幅進步。但是，在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的背景下，也表現(xiàn)出了不少問題，尤其是在房地產(chǎn)規(guī)模迅速擴大之后，對應的監(jiān)管制度和措施缺少，導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些亂象。因此，作為工商管理的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟對工商管理工作的發(fā)展起到了積極的促進作用，也是工商管理工作不斷進步的重要基礎(chǔ)。

　　(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟和工商管理可以實現(xiàn)互補互助

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟想要快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，離不開工商管理的監(jiān)管約束。同理，工商管理工作的進步發(fā)展也離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟的支撐。房地產(chǎn)經(jīng)濟作為市場經(jīng)濟的重要環(huán)節(jié)，其具有風向標的作用，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展情況，就可以對其他行業(yè)的發(fā)展情況作出基本預測。而工商管理是保證市場經(jīng)濟良性發(fā)展的重要手段，即工商管理工作不斷發(fā)展進步，就可以促進房地產(chǎn)經(jīng)濟進步發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展進步又可以反向推動工商管理進步。所以說，房地產(chǎn)經(jīng)濟和工商管理具有互補互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。

　　(三)工商管理為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展助力

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展具有許多關(guān)聯(lián)因素，比如市場需求、行業(yè)競爭、關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展以及工商管理等。在這些眾多因素中，市場需求和行業(yè)競爭等都屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟的直接關(guān)聯(lián)因素，而工商管理屬于外部刺激因素，這兩類因素在不同的層面發(fā)揮著不同的作用。雖然工商管理自身也存在一定缺陷，無法全面地對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展起到監(jiān)管作用，但是，其仍然可以通過現(xiàn)有的制度和政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)揮推動作用。尤其是在美國發(fā)生房地產(chǎn)泡沫之后，我國更應該加強工商管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的監(jiān)管作用，以便為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展助力。

　　三、工商管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的促進作用分析

　　(一)促進房地產(chǎn)市場更加規(guī)范合理

　　房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中表現(xiàn)出了不少不合理的行業(yè)現(xiàn)象，給房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展形成了不小的限制。基于此，通過加強工商管理對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，可以有效減少這些不合理現(xiàn)象。比如，拿地是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃布局的重要環(huán)節(jié)，也是競爭最為激烈的一個環(huán)節(jié)。但是，在某些地方，房地產(chǎn)企業(yè)拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正當?shù)母偁幮袨�，這給整個房地產(chǎn)市場帶來了一股不正之風，擾亂了健康有序的房地產(chǎn)市場。因此，通過工商管理的強力作用，依據(jù)各項規(guī)章制度對房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)濟活動進行監(jiān)管，對其中存在的不合理操作進行嚴厲打擊，以此逐步規(guī)范完善房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟良性發(fā)展。

　　(二)維持房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展秩序

　　在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了一些不合理的現(xiàn)象，打破原本有序的經(jīng)濟發(fā)展局面。加之金融危機對我國造成的沖擊，進一步擴大了經(jīng)濟發(fā)展有序局面被打破的問題，導致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)混亂。出現(xiàn)混亂會導致不正當競爭加劇、消費者利益受損、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益下滑以及關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展前景走弱等問題。因此，基于國家的宏觀調(diào)控政策，通過工商管理確保這些政策在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中得以落實，對恢復并維持房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展秩序具有十分積極的作用。不僅如此，通過工商管理的強力規(guī)范作用，還可以最大程度減少房地產(chǎn)行業(yè)中的一些風險因素，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟可以實現(xiàn)有序發(fā)展。

　　(三)有效的風險防控

　　風險防控是企業(yè)乃至整個行業(yè)發(fā)展中所必須予以重點關(guān)注的問題，但是如何全面完善風險防控，卻有待進一步研究。對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展而言，風險防控的對象因素眾多，各種規(guī)章制度都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成影響。風險防控不僅僅是企業(yè)的事情，也是工商管理的重點工作，因為保證企業(yè)安全、良性的發(fā)展是工商管理的職責所在。于工商管理而言，其風險防控相關(guān)工作主要是從監(jiān)督管理的層面入手，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中暴露出的風險因子，并及時提出對應的風險應對措施，或是責令企業(yè)對存在風險因素的方面進行整改。

　　(四)保證消費者利益

　　工商管理的意義不僅在于維護行業(yè)的`經(jīng)濟發(fā)展，其還需對消費者的利益進行保證。就房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展而言，消費者利益受損的事件出現(xiàn)頻率頗高，各類新聞中均報道過相關(guān)新聞。在房地產(chǎn)行業(yè)中，消費者遭遇最多的問題就是房屋質(zhì)量問題。相對房地產(chǎn)企業(yè)而言，消費者屬于弱勢群體，其在利益受到侵害時難以得到客觀公正的對待。因此，通過工商管理打擊房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中侵犯消費者利益的問題，可以較大程度保證消費者利益。

　　(五)指引房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展方向

　　工商管理在某種程度上是國家政策制度的反映，其可以體現(xiàn)出國家未來經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的動向。不僅如此，工商管理是國家宏觀調(diào)控的一種具體手段，可以從外部對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展起到促進作用。在房地產(chǎn)市場競爭日益加劇的情況下，通過工商管理指引其未來的發(fā)展方向，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的進步具有積極效用。

　　四、結(jié)語

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度越來越快，在房地產(chǎn)市場不斷擴大的背景下，工商管理的作用逐漸凸顯。在房地產(chǎn)經(jīng)濟中加強工商管理的相關(guān)工作，可以對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展起到積極的促進作用，在市場秩序、風險防控以及消費者利益等方面都發(fā)揮出顯著效果。

　　參考文獻：

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　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題及改善措施

　　1我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中常出現(xiàn)的問題

　　1.1房地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟

　　房地產(chǎn)的經(jīng)濟泡沫，還影響到了其他行業(yè)，比如金融業(yè)，因為對房產(chǎn)的需求很高，導致了房產(chǎn)的價格飆升，而這種非正常的飆升直接的刺激了金融、信貸，從而也產(chǎn)生了金融、經(jīng)濟方面的危機。同時，這種過度膨脹還對購房者和房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了錯誤的引導，使得房產(chǎn)的供求嚴重的不平衡，新房產(chǎn)積壓，這就是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。

　　1.2政策缺乏科學性

　　如今，我國的房地產(chǎn)市場管理目標已經(jīng)變成了盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡，以及抑制房價的過快上漲。但我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理因為政策缺乏科學性，所以存在不穩(wěn)定、波動性大的特點。比如短期政策和長期規(guī)劃的思路不一致，這不僅不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，同時也不利于消費者。

　　1.3利益中的沖突

　　因為房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地資源稀缺，而且近幾年來，人們對房產(chǎn)的需求超過了供給，這使得房地產(chǎn)商品越來越短缺，價格也漸漸的上漲。這樣一來，開發(fā)商就成為了設(shè)計、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場主體追逐的目標，從而形成了市場的強勢主體和利益核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷了市場，實現(xiàn)了房地產(chǎn)項目自主、封閉式的管理，造成了房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主在房地產(chǎn)信息方面不一致、不對稱。

　　1.4盲目投資

　　一些企業(yè)或者看人看到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤很高，便盲目的投入了進去，既沒有進行可行性研究，也沒有對技術(shù)和財務進行分析。一部分開發(fā)商以市場變化不定為借口，沒有進行可行性研究，使得項目市場定位不合理，還耗費了一定的人力、物力、財力。同時開發(fā)出來房產(chǎn)也不符合業(yè)主的要求，這也是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理常常出現(xiàn)的問題。

　　2解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的對策

　　2.1完善相關(guān)的法律、法規(guī)

　　如今，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)的問題都是因為政策不合理，因此，必須完善相關(guān)的法律、法規(guī)，調(diào)整政府部門的管理職能。首先要制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，以此來完善產(chǎn)業(yè)政策，完善房地產(chǎn)市場。其次，國家要從創(chuàng)新體制入手，不但必須消除房地產(chǎn)行業(yè)不公平競爭的障礙，還要使房地產(chǎn)機制能夠良性的運行。最后，必須調(diào)整整個房地產(chǎn)經(jīng)濟，使經(jīng)濟收入格局合理而科學，從而真正做到公平、公正。

　　2.2控制房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理，重點在于控制開發(fā)成本。如今，控制成本已經(jīng)越來越難，其他相關(guān)業(yè)務也具有比較大的彈性，尤其是報賬的標準，更是難以控制。但必須采取措施將房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制下來，才能夠優(yōu)化房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場運行更加的規(guī)范與合理。

　　2.3在項目定下來之前完成預算

　　預算是房地產(chǎn)企業(yè)管理中非常重要的一個部分，只有完成了預算，才能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟利益。因此，必須把利益指標算入預算中。要檢驗一個企業(yè)的業(yè)績和競爭力，首先要看的便是企業(yè)的利潤，另外，這也是一個企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，更是促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康和諧發(fā)展的首要條件。

　　2.4發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用

　　國家要從管理體制入手，強化房地產(chǎn)市場管理，維護房地產(chǎn)市場的秩序。首先，國家要強化稅收在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的作用，然后要采取稅收措施來對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。最后，國家還要制定房地產(chǎn)市場機制，設(shè)置政府管控機制，調(diào)控土地的價格，避免土地價格被壟斷或者受到不良影響，這樣就能緩解房價帶來的壓力。

　　2.5建立預警預報制度

　　國家可以建立房地產(chǎn)預警預報制度，對房地產(chǎn)信息、數(shù)據(jù)、資料等進行收集并分析，再根據(jù)當前的市場運行狀況，對房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀作出科學的判斷。同時，這樣也能夠為國家引導房地產(chǎn)提供一些可靠的依據(jù)。此外，還要建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，根據(jù)全國各地的房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，構(gòu)建適合當?shù)氐姆康禺a(chǎn)預警指標體系，從根本上避免房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生。

　　3總結(jié)與體會

　　房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，雖然我國的房地產(chǎn)開發(fā)具有比較好的前景，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟中出現(xiàn)的一系列問題仍然阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的運行，并且影響了房地產(chǎn)市場的良性、循環(huán)發(fā)展。只有采取措施解決了這些問題，才能夠維護房地產(chǎn)健康、有序的運行，并且促進居民生活水平的提高。

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