房地產論文
在社會的各個領域，大家肯定對論文都不陌生吧，論文是對某些學術問題進行研究的手段。相信許多人會覺得論文很難寫吧，以下是小編幫大家整理的房地產論文，歡迎閱讀與收藏。
房地產論文1
1房地產金融風險的影響因素
1。1房地產開發(fā)的資金來源
房產地開發(fā)的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，房地產開發(fā)有6%的資金是來自于銀行的，從購買土地，樓盤建設，流動資金到消費購房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結構性的風險。在房地產市場高速發(fā)展時期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業(yè)發(fā)展所帶的利潤，但同時也承擔了房地產發(fā)展所帶來的風險，當房地產始終處于發(fā)展時期，風險不會凸現(xiàn)，隱藏在銀行內部并逐漸的積累起來，當房地產市場處于下降時期，風險開始暴露，各種問題開始顯現(xiàn)但不會立刻使金融體系癱瘓，當房地產市場泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開始資不抵債，引起整個金融體系的動蕩。
1。2房地產投資增長速度
當前，全社會貨幣供應量持續(xù)增加，持有貨幣的消費者將會把多余的資金用于投資或是消費，在消費者從眾心理因素的影響之下，會增加對于房地產等固定資產的投資以求資產的保值甚至增值，這一過程可能導致市場需求驟然增加，甚至出現(xiàn)搶購行為，推動了貨幣轉化為商品的消費行為，勢必推高房地產價格上漲。根據(jù)市場價格規(guī)律變化，房地產價格的上漲會導致價格與價值的脫離，加快了房地產行業(yè)發(fā)展進入通貨膨脹的階段，從而導致風險的發(fā)生目前我國房地產價格高位運行，大部分地區(qū)的房價已嚴重超出居民購買力水平，中國社會科學院發(fā)布的20xx年《經濟藍皮書》就指出我國城鎮(zhèn)居民的房價收入比達到8。76，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅。而令人擔心的是這種虛高的房價卻是由大量的投機需求所支撐的。在中國房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國的房地產市場投機氛圍十分嚴重。中國的房價增長過快，高位運行，又沒有剛性需求作支撐，使中國面臨著房價泡沫破滅的風險。最近幾年，開發(fā)商投入開發(fā)的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發(fā)面積的速度，導致大量現(xiàn)房的積壓閑置。這些都會成為出現(xiàn)房地產金融風險的隱患。在資金大量涌入房地產的過程中，房價可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會就會產生泡沫，而泡沫一旦出現(xiàn)破滅，則作為資金供給者的商業(yè)銀行會成為損失的最終承擔者。
1。3對房地產業(yè)的宏觀經濟政策
房地產行業(yè)已經成為城市發(fā)展最主要的推動力。同時地方政府為實現(xiàn)GDP增長，改善城市環(huán)境和面貌，其財政收入很大程度上是依靠房地產行業(yè)的發(fā)展所帶來的經濟效益，尤其是長三角區(qū)域，房地產業(yè)已成為該區(qū)域多個城市快速增長的主要經濟來源。同時，由于房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，其快速發(fā)展可以促進投資規(guī)模的大幅度提高，增加就業(yè)機會，提高地方政府的財政收入，因此各地政府都非常重視房地產業(yè)的發(fā)展對地區(qū)經濟發(fā)展的帶動作用，對房地產業(yè)產生了過度的依賴，政府的支持促進了房地產業(yè)的發(fā)展，同時也使得金融業(yè)向房地產業(yè)傾斜，房地產價格的提高，不僅會增加稅收，還會刺激了物價的上漲，甚至出現(xiàn)通貨膨脹。
1。4銀行貸款的發(fā)放
房地產貸款的投入屬于固定資產投資，被視為收益穩(wěn)定的優(yōu)質資產，有較好的抗風險能力，另外，房地產貸款額的增加可以使銀行的不良資產的比例減少，因此，對于房地產開發(fā)商的貸款，各個銀行之間競爭很激烈，每個銀行都會提供一些優(yōu)惠政策來吸引按揭貸款購房者和房地產開發(fā)商，這造成了銀行風險自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產業(yè)需要大量資金，這導致銀行資金大量涌向房地產業(yè)。因為銀行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產開發(fā)市場，造成目前我國房地產開發(fā)商的平均資產負債率高達75%。這意味著開發(fā)商只是利用較小的自有資金就能進行大規(guī)模的房地產開發(fā)，并獲得豐厚利潤。房地產開發(fā)領域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進行房地產開發(fā)。
2防范房地產金融風險的應對措施
2。1開拓多元化的融資渠道
房地產市場的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產市場的各種風險都集中在銀行體系里，一旦房地產市場出現(xiàn)較大的波動，會快速的傳遞到銀行系統(tǒng)中，因此，我們必須對房地產金融工具進行創(chuàng)新，開拓更多的房地產融資渠道，如房地產投資基金，房地產信托，房地產資產證券化等融資模式，構建多元化的融資體系。房地產投資基金是通過發(fā)行股票將投資者的資金吸引到房地產業(yè)來，委托專業(yè)人員和機構，選擇不同類型，不同地區(qū)的.房地產項目通過多元化的投資策略和專業(yè)集中的管理，有效降低投資風險，取得高額回報，投資者因此可以間接地獲得房地產投資收益，房地產資產證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對房地產市場資金進行投融資的過程，包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化，實行房地產抵押貸款證券化對公眾來說是一個有固定回報，比較安全的投資工具，可以給銀行業(yè)帶來很多好處，可以拓寬房地產的資金來源渠道，降低銀行的放貸風險。
2。2加強政府的宏觀調控
房地產金融行業(yè)的穩(wěn)定，對于整個金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用，對于政府維護國民經濟穩(wěn)定發(fā)展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強宏觀調控的力度，有效防范控制房地產風險，引導金融機構有序競爭房地產資金信貸市場，維護房地產金融市場的健康有序發(fā)展。要加快建立全國性聯(lián)網的個人住房信息系統(tǒng)，構建相對完整的房地產個人信息數(shù)據(jù)庫，完善房地產統(tǒng)計方式，規(guī)范房地產數(shù)據(jù)的信息發(fā)布和監(jiān)測分析，通過詳實的數(shù)據(jù)來分析房地產市場的供求情況與投機情況，通過具體的數(shù)據(jù)指標，對房地產金融風險進行經常持續(xù)的監(jiān)測與分析，提高對市場發(fā)展前景判斷的正確性，實行房地產信息披露機制，及時預警房地產金融可能出現(xiàn)的風險，采取及時有效的手段對市場進行干預調控，加大監(jiān)管力度。
2。3加強對信貸對象的資格審核評估
在提供信貸金融業(yè)務服務時，作為銀行的工作人員必須樹立較強的風險防范意識和堅持職業(yè)操守，做好信貸資格的審核評估中調查、審查、管理的工作，及時分析并發(fā)現(xiàn)信貸業(yè)務的客戶風險和經營風險。貸款發(fā)放前，做好借款人身份信息和項目相關資料的審查工作，重點了解其經營實力，管理水平，運作能力，開發(fā)業(yè)績，信用評價等，并對其開發(fā)的商品房項目要深入了解其市場定位，房型設計等，并重點分析其項目是否符合市場需要，確保貸款評估有質有量，做審查工作的時候，應到其
公司進行現(xiàn)場的勘察工作。貸款發(fā)放后，首先，要抓好對項目貸款的限制性條款的執(zhí)行，特別是對根據(jù)房地產工程進展分期撥付貸款的業(yè)務，一定要認真審核其工程進展是否達到條款要求，才能進行撥付貸款，其次，加大對房地產商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實行實時監(jiān)控，既要加強對工程進展進行跟蹤檢查，也要對公司的資金營運進行監(jiān)控，確保貸款用途的真實合法，做好風險防范。除此之外，銀行機構還需建立和完善對房地產市場進行分析和監(jiān)測的體系，關注房地產市場的發(fā)展趨勢，提高對房地產市場發(fā)展的認識和預測能力，同時要加強房地產市場產業(yè)政策的研究，制定適當?shù)姆康禺a信貸政策，全方位提高銀行把握風險、防范風險的能力。
3小結
綜上所述，在肯定房地產的發(fā)展給國民經濟帶來的重要作用的同時，也要正確認識到房地產金融存在的問題，只有正確分析和認識房地產金融目前存在的問題以及其形成的原因，并采取相應的對策，才能維護房地產和金融系統(tǒng)的穩(wěn)定運行。
房地產論文2
一、引言
根據(jù)國務院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）規(guī)定。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅、房地產增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入,減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額,應納土地增值稅額等于增值額乘以適用稅率。土地增值稅是流轉稅的一種遙通過調整房地產的收入額和扣除項目金額,可以影響增值額和增值稅率,進而影響土地增值稅的大小。房地產開發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經營風險高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經營活動過程中，面臨眾多市場風險，如果不能采取切實措施，積極防范和規(guī)避經營風險，減少因經營風險給企業(yè)帶來的潛在經濟損失。目前，國際金融動蕩，房產價格不斷攀升，政府根據(jù)經濟發(fā)展需要，為加強對房地產行業(yè)的宏觀調控，土地增值稅作為流轉稅的一種，在房地產開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負中占有重要位置。房地產企業(yè)為能在激烈的市場競爭中求得生存，就要對土地增值稅進行合理籌劃，切實減輕企業(yè)稅收負擔，增加盈利水平，提高參與市場競爭能力，促進企業(yè)正常運行和發(fā)展。
二、房地產土地增值稅籌劃的原則
（一）事先籌劃原則
在納稅義務發(fā)生之前，企業(yè)必須結合自身實際，針對稅收規(guī)定做好稅務籌劃工作，這是最基本原則，同時稅收籌劃工作必須通過企業(yè)對經營活動的控制和調節(jié)來實施，以實現(xiàn)降低稅務負擔的目標。土地增值稅稅務籌劃應該從項目的可行性論證、設計、規(guī)劃到項目的施工、決算貫穿始終。如果經濟業(yè)務已經發(fā)生，相應的納稅結果已經產生，企業(yè)如果因為承擔的稅負較重，就利用隱瞞收入、虛列成本等手段妄圖改變納稅結果，就會演變?yōu)橥堤訃叶惪钚袨�，會受到法律的制裁�?/p>
（二）合法性原則
我國稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴格履行自己的納稅義務，依法辦事，因此企業(yè)的各項經營活動也必須在相關法律許可的范圍內進行。企業(yè)在進行稅務籌劃時不能盲目操作，不能與現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)相抵觸。稅務籌劃的最終目的是降低稅收成本，減輕稅收負擔，這個目標的實現(xiàn)只能是在合法、合理的前提下進行，而且要被征稅機關所認可。這也就是說，稅務籌劃要具備自我保護意識，要增強法制觀念，熟練掌握稅收法律和法規(guī)，熟練掌握有關的會計處理技巧和稅務籌劃技巧。
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企業(yè)在進行稅務籌劃時，一定要事先進行經濟可行性分析，看是否經濟可行，稅務籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應注意到由于個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所導致了其他費用支出的增加，并綜合考慮稅務籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來實際收益。稅務籌劃必須做到業(yè)務流程與稅收政策結合，稅收政策與籌劃方法結合，籌劃方法與會計處理結合。同時，在土地增值稅清算時，扣除項目金額中取得土地使用權支付的金額、房地產開發(fā)成本、利息支出、其他房地產開發(fā)費用和與轉讓房地產有關稅金等，都須提供合法有效憑證；如果不能提供合法有效憑證的，土地增值稅清算時不予扣除。
三、房地產行業(yè)土地增值稅籌劃的意義
（一）實現(xiàn)納稅人財務利益最大化
納稅籌劃通過稅收方案的比較，選擇稅負較輕的方案，減少納稅人的現(xiàn)金流出，增加可支配資金，有利于納稅人增強競爭力，從而能夠實現(xiàn)長遠的發(fā)展。
�。ǘ┨岣咂髽I(yè)的經營管理水平和會計管理水平
資金、成本、利潤是企業(yè)經營管理和會計管理的三大要素，納稅籌劃就是為了實現(xiàn)資金、成本、利潤的最優(yōu)安排，從而提高企業(yè)的經營管理水平。企業(yè)進行納稅籌劃離不開會計，會計人員既要熟知會計準則、會計制度，更要熟知現(xiàn)行稅法，按照稅法要求設賬、記賬、計稅并按時進行納稅申報。因此，納稅籌劃也有利于提高企業(yè)的會計管理水平。
�。ㄈ┩晟贫惙�，堵塞漏洞
有法可依，法治才有實現(xiàn)的可能。雖然納稅籌劃是對不完善、不成熟稅法規(guī)定的挑戰(zhàn)，但同時也是納稅人對國家稅法及有關稅收經濟政策的反饋行為，對政府政策導向的正確性、有效性和國家現(xiàn)行稅法完善性的`檢驗。因此，納稅人的納稅籌劃行為指出了稅法建設和稅制改革的方向。根據(jù)這些信息，國家可以改進有關稅收政策和完善現(xiàn)行稅法，從而促使國家稅制建設向更高層次邁進。
（四）有助于降低企業(yè)的涉稅風險
企業(yè)的涉稅風險主要是指稅款負擔風險、稅法違法風險、名譽與政策損失風險。企業(yè)稅收籌劃的直接后果就是流動資金的增多．這樣企業(yè)經營就可能更加的靈活自如。如果企業(yè)重視土地增值稅的納稅籌劃．就能夠更積極地、及時地了懈國家出臺的相關政策法規(guī)，更加準確的做出土地增值稅的清繳。開發(fā)商的良好信譽備受購房者青睞，積極主動研究稅法不僅可以及時地享受國家的稅收優(yōu)惠政策，更能夠最大限度的避免企業(yè)信譽、商譽和名譽的損失。
房地產論文3
關鍵詞：房地產企業(yè)；工程項目；精細化管理；策略
房地產開發(fā)是符合大眾生活需求的，項目的精細化管理工作是必不可少的，在管理的過程中也要有一個系統(tǒng)性的并且科學合理的管理制度，管理的規(guī)則要根據(jù)房地產企業(yè)實際工作情況制定，并且要進行全方位的管理，目的是為了提升項目管理的效率。還需要在項目管理的過程中及時解決出現(xiàn)的問題，為房地產項目實現(xiàn)收益的最大化。房地產的市場競爭是非常嚴重的，精細化管理工作能夠讓越來越多的員工重視房地產企業(yè)的發(fā)展，轉變房地產項目管理觀念，就一定要建立一個科學合理的管理制度和觀念，強化精細化管理模式在項目管理中的實踐作用，在一定基礎之上去提升管理人員的管理水平，為房地產企業(yè)的發(fā)展提供理論依據(jù)。
1、國家房地產調控政策及影響
1、1現(xiàn)如今國家房地產政策及調控
我國房地產調控要實現(xiàn)的目標是平衡總體與供給之間協(xié)調發(fā)展，在經濟的基礎之上讓房地產企業(yè)與國民企業(yè)協(xié)調發(fā)展保持均衡，同時房地產企業(yè)的整體發(fā)展要與社會保持密切關聯(lián)。在此前提下，房地產的調控應該采取經濟手段或者法律手段和行政手段，在這個過程中最重要的是調節(jié)市場的杠桿，此內容要結合經濟層面和社會層面［1］。根據(jù)相關管理單位規(guī)定，多地區(qū)二套房的貸款首付要求要比一套房高出十個百分比，但是很多地區(qū)的相關部門并沒有重視此項條例，而且更有甚者不斷刺激房價飆升。通過一系列的政策調控工作，讓上述情況有所緩解，嚴格明確貸款比例，并且把主體分為了四個側重點；即一是加大供應，二是限制需求，三是加強監(jiān)管，四是注重保障。
1、2調控下的整體市場反應
房地產企業(yè)在進行市場調控之后，所有地產在銷售方面明顯有回升趨勢，這種回升趨勢依然處于持續(xù)狀態(tài)中，無論是商品房還是住宅，都同比以往增長一定的百分點，調控政策出臺以后受到末班車效應的影響，各地的交易量也得到了明顯提升，包括二手房的交易也呈現(xiàn)火爆局面。經歷幾個月的洗禮，交易房的趨勢處于平穩(wěn)狀態(tài)里，但同比去年仍大幅上漲。新政策的需求讓市場進行了集中釋放并且得以平復，尤其在各地方細則陸續(xù)出臺后，各地市場普遍回歸平靜，市場成交量明顯回落。房市后續(xù)溫和回升，房價持續(xù)上漲；也導致了全國多地房地產企業(yè)交易量的下降，末班車效應明顯有了差距�；诖司徛厣厔�，自實施調控以來的指數(shù)高點，且有繼續(xù)緩慢上揚的趨勢�？梢哉f，調控下的房地產市場除了末班車效應催生的火爆局面外，基本維持正�；厣齽蓊^，市場行情緩步趨向平穩(wěn)，受調控的影響實在有限。
2、工程項目的精細化管理特征
2、1高效性
隨著時代的迅猛發(fā)展，房地產公司應該加快速度，不斷提高工作效率。由于工程項目的復雜性，存在大量的資質證書，流程數(shù)據(jù)，進度款支付，工程變更等資料。構建了各式各樣的總賬和分類歸檔，管理人員可以快速獲取所需信息。同時，利用網絡和無紙辦公，可以清除過去紙質文件流通的諸多障礙，加快工程項目的落實。越來越多的房地產公司開發(fā)了自己的企業(yè)門戶網站，通過信息共享在網站上上傳各種公告事項、會議、程序等，并通過工程項目的實時動態(tài)管理，體現(xiàn)出精細化管理的效率，排除安全隱患。
2、2專業(yè)性
在以前，房地產公司通常被認為是朝南的，只負責分配資金。項目的建設是由參與單位完成的。如今，隨著建設項目的五方終身責任制度的.實施，越來越多的房地產公司開始關注改善自己的項目管理水平，可行性也得到了顯著改善。房地產公司不再只是拿錢了，從處理和許可程序到施工期間的各種檢查和技術，在完成記錄和文件傳輸?shù)确矫�，房地產公司在項目的各個階段都實施了改進管理，并發(fā)揮了重要作用，使項目能夠有序運行。體現(xiàn)了項目管理的專業(yè)性。
2、3嚴苛性
包括房地產公司在內的建筑行業(yè)通常具有相對較低的學術資格，因此意識形態(tài)比較隨意。然而，工程不應該是草率的。因此，房地產公司改善管理的行為和意識，制定行為準則來管理項目，并明確有關人員的工作職責。此外，通過獎勵和懲罰機制對工作內容進行細分，可以改善管理。項目管理人員可以按照每個參與部門的要求，根據(jù)每個項目制定管理規(guī)范，這樣他們就可以根據(jù)嚴格管理和細致管理的規(guī)范和指導原則來管理和執(zhí)行項目，體現(xiàn)了精細化管理的嚴苛性。
3、房地產企業(yè)工程項目精細化管理的相關措施
3、1建立完善制度
一個完善的管理制度是任何一家企業(yè)可持續(xù)發(fā)展根本，它發(fā)揮的作用是至關重要的，所以工程的管理人員一定要對工程的管理制度有一定把控能力；在企業(yè)自身建立規(guī)章制度的同時，一定要根據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展情況進行制定，要符合企業(yè)的內部生產，并且還要對企業(yè)的施工項目進行內審和外審相互結合的審核模式，對于房地產企業(yè)的管理制度建立來說，房地產企業(yè)的領導層也要參加進去；管理人員要與領導層共同進行制度的設定，同時進一步強化項目經理責任制，遇到問題了還要及時進行溝通協(xié)調，對相關問題進行合理解決后在履行合約內容，還要全方位掌控工程的進度；后勤保障也是必不可少的項目建設，后勤保障要與工作人員的實際要求方面出發(fā)，要有一套完善的獎懲制度，用相對應的制度去調動人員的積極性。
3、2對管理模式的創(chuàng)新
隨著工程項目的施工技術不斷更新，傳統(tǒng)的管理模式是順應不了現(xiàn)代化的工程項目的，目的是為了更好地適應新發(fā)展；房地產管理部門要根據(jù)各個項目進行針對性的創(chuàng)設活動，要對各部門進行精細劃分，精細化的拆分會充分發(fā)揮集體的力量，這樣會讓管理人員的更加地服務于工程項目；房地產企業(yè)現(xiàn)場的管理也要進行精細化的劃分管理，管理人員在做好本職工作的基礎之上，還要讓第三方來進行檢查，施工的質量和安全是尤為重要的，第三方檢查單位更具客觀性與規(guī)范性。
4、結論
綜上所述，在現(xiàn)在的房地產發(fā)展當中，大多數(shù)的房地產企業(yè)都對工程項目的管理工作進行了充分重視，也能夠正確地意識到項目工作的價值和意義；在日常的管理工作中，我們相對應的管理人員一定要對工程的各個方面進行合理把控，并且做出不斷的合理調整和細化分析；同時，通過全面強化管理人員的管理水平，以此來達到工程項目的精細化管理，多方位為房地產企業(yè)做考慮，提高建筑的質量，減少安全隱患的發(fā)生。
參考文獻
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�。�2］彭暉。精細化管理在房地產企業(yè)工程管理中的應用研究［D］。天津：天津大學，20xx。
作者：葉藝聰單位：福建聯(lián)美建設集團有限公司
房地產論文4
鑒于我國的土地所有權屬于國家所有，國有土地所有權不可以轉讓，為了實現(xiàn)對國有土地的合法利用和市場流轉，我國設立了獨特的國有土地所有權和國有土地使用權相分離的土地制度。土地使用權人所享用的用益物權在不違反法律、法規(guī)的情況下，可以通過不同的方式在不同的民事主體之間流轉，從而實現(xiàn)土地資源的市場配置。土地使用權人可以用土地作為出資與他人合作開發(fā)房地產，實現(xiàn)土地要素與資金要素的結合，從而在最大程度上實現(xiàn)國有土地使用權的用益物權，這是合作開發(fā)房地產的法律基礎。然而，在房地產開發(fā)實務中經常出現(xiàn)名為合作開發(fā)房地產而實為土地使用權轉讓、名為合作開發(fā)實為房屋買賣、名為合作開發(fā)實為借款、名為合作開發(fā)實為房屋租賃的情況。為了正確處理以上問題，20xx年8月1日開始施行的《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）以四個條文對上述四種情況作了界定，這也是本文要討論的房地產合作開發(fā)中的轉性合同，本文主要討論上述四種轉性合同認定的判斷標準。
一、合作開發(fā)房地產合同的概念及特征
1.合作開發(fā)房地產合同的概念及特征
要確定當事人之間訂立的名為合作開發(fā)房地產合同是否名實相符，首先就要對什么是合作開發(fā)房地產合同的概念作出界定，進而分析合作開發(fā)房地產合同的特征，從而來判定那些合同屬于合作開發(fā)房地產合同，那些合同應該轉性合同，并應按照轉性后的合同關系來處理。
《司法解釋》第十四條對合作開發(fā)房地產合同作出明確界定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協(xié)議�！币虼耍献鏖_發(fā)房地產合同應該具備以下特征：第一，當事人以土地使用權、資金等作為共同出資；第二，當事人雙方共享利潤；第三，當事人共擔風險，第四，當事人是以開發(fā)房地產為合同的基本內容。需要注意的是《司法解釋》不再把共同經營作為合作開發(fā)房地產合同的必要條件。我們認為，實踐中對于名為合作開發(fā)房地產合同的上述四項特征中爭議較多也最難以把握的是特征一（當事人以土地使用權、資金等作為共同出資）和特征三（當事人共擔風險）。下文將對上述特征一、三作進一步分析。為了敘述的簡便，本文僅討論合作方為兩方的情形，三方或更多方的合作開發(fā)與合作方為兩方的情形并無本質差異。
2.關于特征一：當事人以土地使用權、資金等作為共同出資
上述特征一般包括以下幾種情形：
（1）當事人一方以土地使用權作為唯一出資，另一方則以資金作為唯一出資；
�。�2）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方則以部分資金作為唯一出資；
�。�3）當事人一方以土地使用權和資金作為出資，另一方則以部分土地使用權作為唯一出資；
（4）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方也以土地使用權和部分資金作為出資。
�。�5）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方也以非資金形態(tài)的實物（如建筑材料）或勞務作為出資。
其中以第（1）、（2）種情形最為常見，第（3）、（4）種情形偶見于相鄰地塊的土地使用權人作為合作當事人的情形；第（5）種情形偶見于工程項目的材料供應商、施工承包商與房地產開發(fā)企業(yè)作為合作當事人的情形，特別是在開發(fā)企業(yè)拖欠工程款、材料款的情況下。
3.關于特征三：當事人雙方共擔風險
本文認為，上述特征應理解為：當事人對于合作開發(fā)房地產合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果應當共同分擔。這里，共擔的風險應主要指合作雙方預期的利益目標不能實現(xiàn)或者不能全部實現(xiàn)的風險，而一般不包括由于一方過錯導致的利益風險。除非非過錯方同意分擔，否則后者應由過錯方承擔。
何謂共同分擔風險？
首先，在確定提供土地使用權的一方當事人是否承擔經營風險時，應該注意，不能僅僅把合同是否具有明確的不承擔經營風險的約定作為判斷標準，而應該以合同雙方當事人之間的權利義務的實質內容作為判斷標準。即，只要合同的實質內容表現(xiàn)為提供土地使用權的一方獲取固定利益，而不承擔經營風險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權的不承擔經營風險，也應該認定提供土地使用權的一方當事人不承擔經營風險。
其次，這里所說的風險是經營風險，不屬于其它風險。例如案例一，某合同中約定，甲提供土地使用權，乙進行投資，甲乙雙方合作進行開發(fā)房地產，甲承擔土地使用權證辦理帶來的風險，乙承擔出資帶來的風險及合作開發(fā)過程中的其它風險，甲獲得房屋建成后的一半房屋面積或者按照當時的市場價格該部分房屋所對應的房價款作為收益。在這個合同中雖然沒有明確約定甲方不承擔經營風險，相反還約定了甲方應該承擔辦理土地使用權證帶來的風險。但是從該合同中甲、乙雙方的權利義務的實質內容來看，甲實質上不承擔經營風險，只收取固定利益。因為，第一，辦理產權證是甲方提供土地使用權的一個附隨義務，是甲方履行合同必須履行的義務，是甲方的固有義務，不屬于經營風險的范疇。第二，如房屋建成，甲將分得一半房屋面積；如房屋不能建成，甲也將能獲得相當于該一半房屋面積的房屋價款。也就是說，無論房屋是否建成甲均能獲得相當于一半房屋面積的收益。因此，本文認為，案例一的合同應該按照名為合作開發(fā)房地產而實為土地使用權轉讓的合同來處理。
再次，共同分擔風險應理解為風險的分擔比例應當與各方當事人就合作開發(fā)目標順利實現(xiàn)時所約定分享的利益比例大致相當，至少不應嚴重失衡。否則應視為非實質性的共擔風險。比如案例二，合同約定，合作開發(fā)項目完成的，提供土地使用權的一方取得建成房屋（不論實際建成房屋面積是否增減）的一半，合作開發(fā)項目最終不能完成的，提供土地使用權的一方除無償收回土地使用權外，既不承擔合作開發(fā)活動中的其他損失，也不要求相對方給予經濟補償。再比如案例三，合同約定，合作開發(fā)項目完成的，甲作為提供土地使用權的一方取得建成房屋的一半，合作開發(fā)項目最終不能完成的，甲也將能獲得相當于該一半房屋面積的房屋價款的80%，其余20%作為甲對合作開發(fā)項目最終不能完成的風險承擔。在上述案例二中，由于土地本身一般不易滅失，對于甲而言，如果合作開發(fā)房地產合同不能履行，其承擔的風險幾乎為零，或者僅僅喪失一定期間可能的土地收益，而對于提供資金的一方，乙將實際上承擔開發(fā)失敗的幾乎所有經濟損失。而在上述案例三中，對于甲而言，如果合作開發(fā)房地產合同不能履行，不僅其承擔的風險為零，而且可以繼續(xù)獲得約定的利益，只是該利益比項目成功時有所減少�？梢哉f，案例二中甲最大的.合作開發(fā)風險是無利可圖，但不會虧本，即不賺不賠；而案例三中甲最大的合作開發(fā)風險是少賺不賠。因此顯而易見，該兩案中甲分擔風險的比例與其就合作開發(fā)目標順利實現(xiàn)時所約定分享的利益比例相比已經嚴重失衡。有人認為，只要雙方約定共擔風險，就應認定為合作開發(fā)合同，風險的分擔比例應當完全取決于當事人的自由約定，法律不應無端干預。本文認為，如果法律對于當事人風險的分擔比例完全不加干預，將給當事人規(guī)避《司法解釋》第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條關于轉性合同的規(guī)定留下巨大的空間。比如，當事人可能約定利益分配時一方享有固定利益，而風險分擔時，該方承擔1%。
二、合作開發(fā)房地產過程中四種轉性合同
1.《司法解釋》確定轉性合同的法理基礎
《司法解釋》分別在第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條規(guī)定了四種轉性合同�！端痉ń忉尅纷鞒鲞@四條解釋的法理基礎均為意思表示理論，即通過揭示合作開發(fā)房地產當事人之間的真實意思表示來判定當事人之間所訂立的合同的法律性質，而不以當事人之間所訂立的合同的名稱或外部表現(xiàn)形式來判斷合同的法律性質。
2.四種轉性合同認定的判斷標準
�。�1）名為合作開發(fā)房地產而實為土地使用權轉讓的合同的認定
①認定標準
《司法解釋》第二十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同�！睆脑摋l規(guī)定可以得出名為合作開發(fā)房地產而實為土地使用權轉讓的合同的本質特征是，提供土地使用權的一方當事人不承擔經營風險，只收取固定收益。此時，提供土地使用權的一方所收取的固定利益已經成為“投入”的土地使用權的對價，這與土地使用權轉讓法律關系在權利義務的本質上并無二致。也就是說，提供土地使用權的一方當事人所收取的固定利益，可以看作是其轉讓土地使用權的所獲得的對價，合同相對方通過支付“固定利益”（土地使用權）的對價而獲得了土地使用權。投入土地使用權的一方作為土地使用權的轉讓方，支付固定利益的一方作為土地使用權的受讓方。此時，當事人之間的約定名為合作開發(fā)房地產而實為土地使用權的轉讓。因此，此類合同的認定的判斷標準是，提供土地使用權的一方當事人是否承擔合作開發(fā)房地產的經營風險，如果提供土地使用權的一方當事人承擔合作開發(fā)房地產的經營風險，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產合同。如果提供土地使用權的一方當事人不承擔合作開發(fā)房地產的經營風險，而只是約定收取固定利益，那么這類合同就屬于名為合作開發(fā)房地產而實為土地使用權轉讓的合同。
�、谡J定中應該注意的問題
實踐中，如果由于當事人簽訂合同時的不夠嚴謹，在合作開發(fā)房地產合同中僅約定提供土地使用權的一方的固定利益分配，未約定風險分擔的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只獲取固定利益呢？本文認為，這種情況下不宜一概認定提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只獲取固定利益，而應該以合同雙方當事人之間的權利義務的實質內容作為判斷標準。即，只要合同的實質內容表現(xiàn)為提供土地使用權的一方獲取固定利益，而不承擔經營風險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權的不承擔經營風險，也應該認定提供土地使用權的一方當事人不承擔經營風險。
如果在這種情況下，相對方仍應對固守“保底利益”的當事人承擔價值固定只不過變換給付物種類的義務，那么合作風險實際上還是并未“共同承擔”。
第二，固定利益的含義�！端痉ń忉尅返诙臈l是指的固定利益，是指無論在合作開發(fā)房地產中出現(xiàn)什么樣的經營風險，提供土地使用權的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應該具有以下特征：A.是可以確定的、不變的利益。即，不論合同能否實際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經確定后是不發(fā)生變化的。例如，土地價款的35％，總投資的25％這樣的約定。B.可以表現(xiàn)為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現(xiàn)為貨幣，但并不以貨幣為限。可以是固定數(shù)量的貨幣，也可以固定數(shù)量的房屋，還可以是固定數(shù)量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是以租賃或其他方式使用房屋。
本文進一步認為，《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”一詞不夠確切。在上文列舉的案例三中甲最大的合作開發(fā)風險是少賺不賠，但嚴格說來，甲的利益不是固定的，項目開發(fā)的成敗將影響甲獲得的利益大小。按照現(xiàn)行《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”要求，案例三中的合同將不能認定轉性為土地使用權轉讓合同。而事實上這類合同的本質仍然是提供土地使用權一方不承擔經營風險的土地使用權轉讓合同，只不過對土地使用權轉讓的對價按照不同的項目開發(fā)結果做了分別約定。因此，本文認為，如將《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”改為“保底利益”，可以堵塞案例三中合同不能轉性認定的漏洞，因為在案例三中，甲的“保底利益”是約定的項目失敗情形下的利益。
（2）名為合作開發(fā)房地產而實為房屋買賣的合同的認定
�、僬J定標準
《司法解釋》第二十五條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同�！比绻献鏖_發(fā)房地產合同約定提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數(shù)量的房屋，則表明當事人的真實意思在于以所“投入”的資金作為獲取固定數(shù)量房屋的對價。也就是說，提供資金的一方，通過投入資金獲取了固定數(shù)量的房屋，合同的相對方通過出賣固定數(shù)量的房屋獲取了一定的資金，這符合房屋買賣合同的特征。投入資金的一方成為房屋買賣合同的買受人，合同相對方成為房屋的出賣人。此時，當事人的約定的名為合作開發(fā)房地產實為房屋買賣。因此，此類合同認定的判斷標準是提供資金的當事人是否承擔經營風險，如果提供資金的當事人承擔經營風險，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產合同。如果提供資金的當事人不承擔經營風險，只獲取固定數(shù)量的房屋，那么這類合同屬于名為合作開發(fā)房地產合同實為房屋買賣合同。
②認定中應該注意的問題
分配固定數(shù)量的房屋的理解。首先，《司法解釋》第二十五條所指的分配固定數(shù)量的房屋，是指提供資金一方當事人獲取固定數(shù)量房屋的所有權，而不是使用權。其次，固定數(shù)量的房屋，應該和本文在前面對“固定利益”所作分析一樣，該固定數(shù)量房屋的數(shù)量應該是可以確定的，并且經確定后不變的。例如合同中約定，提供資金的一方分配5000m2的房屋，該約定就是確定的，不論房屋是否能實際建成，合同約定的固定數(shù)量房屋都是確定的，并且是不變的。至于，該房屋最終能否建成或者提供資金的一方能否實際分到5000m2的房屋則屬于合同履行的范疇。
�。�3）名為合作開發(fā)房地產實為借款合同的認定
�、僬J定標準
《司法解釋》第二十六條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定貨幣的，應當認定為借款合同�！比绻贤s定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數(shù)額的貨幣，則表明提供資金的一方通過投入資金，獲取了固定數(shù)額貨幣的回報，相當于提供資金的一方通過出借資金獲取了利益，合同相對方通過借款進行了房地產開發(fā)，雙方的真實意思在于融資進行開發(fā)建設。這完全符合借款合同的特征，提供資金的一方于貸款人，合同相對方于借款人。此時，當事人的約定名為合作開發(fā)房地產實為借款。因此，此類合同的認定的判斷標準是提供資金的當事人是否承擔經營風險，如果提供資金的當事人承擔經營風險，那么這類合同屬于合作開發(fā)房地產合同，如果提供資金的當事人不承擔經營風險，那么這類合同屬于名為合作開發(fā)房地產實為借款合同。
�、谡J定中應該注意的問題
收取固定數(shù)額貨幣的理解。我們在判定合同中是否約定了提供資金的一方當事人收取固定數(shù)額的貨幣時，應該注意這里的固定數(shù)額貨幣不等同于“固定利潤”。這是因為利潤的獲取要取決于房地產開發(fā)的結果，在房地產開發(fā)完成之前利潤是不確定的，因此，從這個意義上說，不存在“固定利潤”。例如在合同中約定，提供資金的一方，在合作建房完成后提供資金一方獲取合作建房利潤的50％，這樣的約定就不應該視為約定了提供資金的一方獲取固定數(shù)額的貨幣。
�。�4）名為合作開發(fā)房地產實為借款合同的認定
①認定標準
《司法解釋》第二十七條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同�！痹谶@類合同中，提供資金的當事人不論合作的結果如何，提供資金的一方當事人都將使用（租用）一定數(shù)量的房屋。雙方當
事人的真實意思在于提供資金的一方以提供的資金作為使用約定面積房屋的對價，相當于提供資金的一方支付租金，合同相對方提供約定面積的房屋給提供資金的一方當事人使用。提供資金的一方當事人為承租方，合同相對方為出租人。此時當事人的約定名為合作開發(fā)房地產實為房屋租賃。因此，此類合同的認定的判斷標準是提供資金的一方當事人是否不承擔經營風險，如果提供資金的一方當事人承擔經營風險，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產合同，如果提供資金的一方當事人不承擔經營風險并只以租賃或其它方式使用房屋，那么這類合同就屬于名為合作開發(fā)房地產實為房屋租賃合同。
�、谡J定中應該注意的問題
如何理解以其他形式使用房屋。因為這類合同和我們通常意義上的租賃合同存在一定的區(qū)別，所以在合同的條款表述上往往不同于一般的房屋租賃合同，通常會約定，提供資金的一方在房屋建成后在一定期限內通過支付一定租金的方式或者免費使用約定面積的房屋�！端痉ń忉尅匪Q的其它形式使用房屋就是指提除支付一定租金的外的其它方式。因此，無論這類合同中是否有明確約定提供資金的一方以支付租金的方式使用建成后約定面積的房屋，只要約定的實質內容表明提供資金的一方當事人不承擔經營風險，并只以租賃或其它方式使用房屋，都應該把這類合同認定為名為合作開發(fā)房地產實為房屋租賃合同。
三、合作開發(fā)房地產過程中幾種特殊的情況的處理
第一種情況，甲方提供土地使用權和資金，乙方僅提供資金，約定甲方不承擔經營風險，只收取固定利益。
A.固定利益為固定數(shù)額的貨幣。此時甲、乙之間的權利義務關系同時符合《司法解釋》第二十四條和第二十六的規(guī)定，存在兩個合同關系，一個是土地使用權轉讓合同，一個是借款合同，甲方既是土地使用權轉讓合同中的轉讓方又是借款合同中的貸款方，甲方轉讓土地使用權和出借資金的對價均為所約定獲取的固定數(shù)額的貨幣。此時應該分別按照土地使用權轉讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權利與義務關系。
B.固定利益為固定數(shù)量的房屋。此時甲、乙之間的權利義務關系同時符合《司法解釋》第二十四條和第二十五條的規(guī)定，存在兩個合同關系，一個是土地使用權轉讓合同，一個是房屋買賣合同，甲方既是土地使用權轉讓合同中的轉讓方又是房屋買賣合同中的買受人，甲方轉讓土地使用權和支付貨幣的對價均為所約定獲取的固定數(shù)量的房屋。此時應該分別按照土地使用權轉讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權利與義務關系。
C.固定利益為固定數(shù)額的貨幣和固定數(shù)量的房屋。在此種情況下，還可以再分兩種情況來討論：a.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)額的貨幣量很少，和約定取得的固定數(shù)量房屋的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價或僅僅能作為土地使用權的對價。此時可以把甲提供土地使用權的對價視為固定數(shù)量房屋中部分房屋，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)量房屋中部分房屋和貨幣，那么此時甲、乙之間仍然存在土地使用權轉讓、借款合同、房屋買賣合同三個合同關系。也可以把甲提供土地使用權的對價視為固定數(shù)額的貨幣或固定數(shù)額的貨幣和固定數(shù)量的房屋中的部分房屋，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)量的房屋，此時甲、乙之間存在土地使用權轉讓合同和房屋買賣合同。在這種情況下應該按照盡量簡化當事人之間的法律關系的原則的后一種思路來處理，即按照土地使用權轉讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權利與義務關系。b.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)量房屋量很少，和約定取得的固定數(shù)額的貨幣的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價或僅僅能作為土地使用權的對價。此時可以把甲提供土地使用權的對價視為固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣和固定數(shù)量的房屋，那么此時甲、乙之間仍然存在土地使用權轉讓、借款合同、房屋買賣合同三個合同關系。也可以把甲提供的土地使用權的對價視為固定數(shù)量的房屋或固定數(shù)量的房屋和固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么乙提供資金的對價就是固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲、乙之間存在土地使用權轉讓合同和借款合同。同理，在這種情況下也應該按照后一種思路來處理，即按照土地使用權轉讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權利與義務關系。
D.固定利益為以租賃或其他方式使用房屋。此時甲、乙之間的權利義務關系同時符合《司法解釋》第二十四條和第二十七條的規(guī)定，存在兩個合同關系，一個是土地使用權轉讓合同，一個房屋租賃合同，甲方既是土地使用權轉讓合同中的轉讓人又是房屋租賃合同中的承租人。此時應該分別按照土地使用權轉讓合同和房屋租賃合同來處理甲、乙之間的權益義務關系。
E.固定利益為固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋。在此種情況下，也應該再分兩種情況來討論：a.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)額的貨幣量很少，和約定以租賃或其他方式使用房屋的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價或僅僅能作為土地使用權的對價。此時可以把甲提供土地使用權的對價視為以租賃或其他方式使用房屋的價值中部分價值，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時甲、乙之間仍然存在土地使用權轉讓合同、借款合同和房屋租賃合同。也可以把甲提供土地使用權的對價視為固定數(shù)額的貨幣或固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋價值中的部分價值，那么甲提供資金的對價就是以租賃或其他方式使用房屋價值中的部分價值，此時甲、乙之間存在土地使用權合同和房屋租賃合同。在這種情況下應該按照盡量簡化當事人之間的法律關系的原則來處理，既按照后一種思路來處理。應該按照土地使用權轉讓和房屋租賃合同來處理甲、乙之間的權利義務關系。b.約定甲獲取的以租賃或其他方式使用房屋的價值很小，和約定取得的固定數(shù)額的貨幣的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價或僅僅能作為土地使用權的對價。此時可以把甲提供土地使用權的對價視為約定取得固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時甲、乙之間存在土地使用權轉讓合同、借款合同和房屋租賃合同三個合同關系。也可以把甲提供土地使用權的對價視為以租賃或其他方式使用房屋或者是以租賃或其他方式使用房屋和固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲方提供資金的對價就是固定貨幣中的部分貨幣，此時，甲、乙之間存在土地使用權轉讓合同和借款合同。同理，這種情況下也應該按照后一種思路來處理，即按照土地使用權轉讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權利義務關系。
F.固定利益為固定數(shù)量的房屋和以租賃或其他方式使用房屋。此種情況下，應該按照前文C部分所確定的原則來進行處理。在這種情況下也應該按照前文E部分確定原則來進行處理。a.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)量的房屋很少，和約定以租賃或其他方式使用房屋的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價或僅僅能作為土地使用權的對價。此時應該按照土地使用權轉讓合同和租賃合同來處理甲、乙之間的權利義務關系。b.約定甲獲取的以租賃或其他方式使用房屋的價值很小，和約定取得的固定數(shù)量的房屋的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價或僅僅能作為土地使用權的對價。此時應該按照土地使用權轉讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權利義務關系。
第二種情況，甲方提供土地使用權和資金，乙方提供土地使用權，()約定甲方不承擔經營風險，只收取固定利益。
這種情況和第一種情況沒有本質的區(qū)別，唯一的區(qū)別在于乙方作為合同相對方所支付的對價不同，在第一種情況下乙方作為合同的相對方支付的對價是其所提供的資金。在第二種情況下乙方作為合同的相對方所支付的對價是其提供的土地使用權。
第三種情況，甲、乙雙方均提供土地使用權和資金，約定甲方不承擔經營風險，只收取固定利益。
這種情況和第一種情況也沒有本質的區(qū)別，唯一的區(qū)別在于乙方作為合同相對方所支付的對價不同，在第一種情況下乙方作為合同的相對方支付的對價是其所提供的資金。在這種情況下乙方作為合同的相對方所支付的對價是其提供的土地使用
權和資金。實際上甲方作為土地使用權轉讓合同中的轉讓方、房屋買賣合同中買受人、借款合同的貸款方所獲取的對價形式表現(xiàn)為所獲得的固定利益，其本質上卻是乙方投入的資金或土地使用權或資金和土地使用權。
房地產論文5
前言
就發(fā)展歷程來看,我國房地產市場發(fā)展至今不過短短的十幾年,已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業(yè)的健康發(fā)展,在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發(fā)展階段,房地產稅收體系中有許多不完善的地方,嚴重影響和阻礙了房地產業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系,無疑是值得借鑒和學習的。
一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法
各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施,如果拋開文化背景和歷史因素不看,歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面:
一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全,房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”,絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的;
二是為確保房地產市場的和諧發(fā)展,對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面:對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控,勢必進一步加劇供求關系的扭曲,客觀上增加需求方對價格上漲的預期,實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來,反而與日俱增。因此,在掌控供給的基礎上,發(fā)揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。
(一)以高額稅率對房地產行業(yè)進行征稅,有效抑制房地產市場的投機行為
房地產市場價格持續(xù)攀升,與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異�，F(xiàn)象,主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種:
一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業(yè)內的投機行為。如在法國,購房者除要繳納高額地皮稅外,還需支付住房稅或空房稅,這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域;
二是采用逐步升級的辦法,用重稅打擊投機。如韓國的做法是,從20xx年起,將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅,對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說,投機者賣掉一套住房,政府就拿走一半,使投機者無利可圖甚至虧本;
三是對房地產保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如,美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80%。而我國在房地產保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少,稅負相對較輕,這就降低了房地產保有者的經濟風險,在客觀上增加了房地產投機者的需求。
(二)對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼
房地產市場價格的持續(xù)升溫,導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾,平衡供求關系,許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案:
一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策;
二是實施廉租房制度,運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定,各大城市必須建設一定數(shù)量的廉租房,其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少,房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外,政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度,社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼,而建造廉租房的房地產企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼;
三是利用稅收收入推行福利住房,滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”,是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國,多年來,政府投入了巨額資金,大規(guī)模興建了許多“福利住房”,很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求,而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收,高福利的國家,政府利用稅款建造福利住房已經是家常便飯。
(三)充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同,但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。
一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。
二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產稅等。
三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅;如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經濟的快速發(fā)展。
(四)設計差別性稅收政策體系,即對房地產所有權轉讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償,并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產需求和投機性房地產需求,但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待,保護合理的理性需求,增加投機性需求的交易成本。
從國際稅收實踐來看,當房地產發(fā)生買賣等有償轉讓時,大多數(shù)國家都規(guī)定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家,把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益,征收個人所得稅或法人稅(公司所得稅),其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基,按照價格增長幅度采用累進制,按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。
(五)針對房地產市場征收不動產稅、財產稅,以防止房地產市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐,漏稅等非法行為。所謂不動產稅,是對土地或房屋所有或占有者征收的稅,依據(jù)為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型:
一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅;
二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅,如墨西哥、波蘭的房地產稅,泰國的`住宅建筑稅等;
三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅(面積稅)和地價稅兩種形式,西方多采用地價稅(主要采用估價計稅方法)。除此之外,在不征收不動產稅的國家,一般征收財產稅,如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國,操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起,就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅,計稅依據(jù)是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅:該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收,通過對房地產的重新評估,對其增值額征收,
一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此,以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展,避免了業(yè)主控制或低效率使用房產,刺激了交易活動,這既繁榮了房地產市場,又推動了房地產要素的優(yōu)化配置,同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。
二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點
從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法,可以總結出其主要特點:
一是大多數(shù)國家對房產和土地合一征收,適用統(tǒng)一的稅制;
二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn),也包括農村;
三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅,評估價值根據(jù)房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定,相當于市場價值的一定比例。與此相適應,大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度,按照一定的周期對房地產進行評估;四是大多數(shù)國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者,或者是對所有者和使用者均課稅;五是在大多數(shù)國家房地產稅是地方政府的主要稅種,構成了地方財政收入的主要來源。
三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒
(一)充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控,尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業(yè)征稅高稅,堅決打擊各種投機行為。
眾所周知,我國房地產市場屬于暴利行業(yè),年增長率極高。房地產廠商的一舉一動,牽動著社會上千家萬戶的心,甚至影響了滬深股市的走勢,給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨,媒體對房地產泡沫的置疑,專家對房地產隱患的責問,使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗,開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產稅”,增大稅收對房地產存量的稅收調節(jié)很有必要。筆者認為,我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮:
1.將現(xiàn)行房地產保有環(huán)節(jié)的房地產稅和城市房地產稅合并,對土地、房產開征統(tǒng)一的房地產稅;
2.按房地產評估價值作為計稅依據(jù),以客觀地反映房地產價值;
3.適當擴大征稅范圍,將發(fā)達地區(qū)農村納入房地產體系;
4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則,對第一套自住房免稅,第二套自住房征稅,第三套以上加成征收;
5.房地產稅應逐步發(fā)展成為地方主體稅種,因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。
(二)切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展,同時制定相關稅收政策,對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。
稅收政策是國家進行產業(yè)政策調整的重要手段,是在市場經濟條件下調整產業(yè)結構、優(yōu)化產業(yè)配置的有效方法,我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿,支持我國住宅產業(yè)發(fā)展。此外,由于我國還處在經濟發(fā)展階段,存在一定的貧富差異,存在相當多的低收入者,合理地解決低收入者居住問題是關系我國經濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策,鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系,解決老年人的居住問題,使他們可以安度晚年,而且還能有效地增加二手房市場的房源,激活樓市,促進房地產市場的繁榮。
(三)開征“房地產轉讓收益?zhèn)�人所得稅”,即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環(huán)節(jié)應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策,這是當前稅收政策調控的力度點所在。
具體做法可以參照國外成功的經驗,對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅,三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅,三年以上的免征。開征房地產轉讓收益?zhèn)�人所得稅可以在保護真實購房需求的同時,有效地抑制投機性需求,降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5%營業(yè)稅,以及營業(yè)稅稅額7%的城建稅和3%的教育費附加,三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”,是因為僅僅征收營業(yè)稅的調控力度有限,而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經表明了這一點。
房地產論文6
一、我國房地產集團資金管理存在的不足
(一)房地產集團的資金管理手段相對落后
目前，房地產集團財務會計記賬工作基本使用財務軟件，但這些軟件大都是只具有一般的財務記賬功能，沒有合同管理，預算管理，成本控制，財務分析，項目管理等各個方面的管理軟件。金融信息化業(yè)務的實施，模塊功能少不能滿足管理的需要。如果沒有必要的軟件和硬件的支持，是不能跟上現(xiàn)代企業(yè)財務管理發(fā)展的腳步的。
(二)房地產集團的投資決策不夠科學
由于前幾年的房地產行業(yè)比較火。回報率也比較高，這使得一些房地產集團只注重利潤的獲得，而忽視了行業(yè)發(fā)展的周期性關系和一些潛在的風險，造成企業(yè)對未來的評估存在的不足，在進行一些投資時比較盲目，缺乏一定的合理性，這使得房地廠商不能按預期收到投資的匯報，使得企業(yè)的投資很難收回。
(三)房地產集團的融資形式比較單一
由于我國的市場經濟剛剛起步，使得房地產的融資市場也屬于起步階段，常見的融資形式一般是短期和長期的銀行貸款形式，形式比較單一，不能向國外那樣通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資，另外由于這幾年國家對房地產市場也加大了干預手段，使得房地產集團很難通過發(fā)行股票來進行資金的籌集。
二、如何做好房地產集團的資金管理
(一)更新房地產集團資金管理的觀念
對于房地產集團而言，資金管理的重要性要充分認識到，在管理的過程中，財務和會計部門應積極參與。要充分認識這項工作不僅僅是記賬算賬而已，事后還需要進行必要的資金管理。因此，我們需要作出必要的資金管理理念的創(chuàng)新和發(fā)展，集中精力做一些相關資金管理的實際工作，科學的進行資金管理。還需要結合房地產集團的具體情況，并積極運用一系列先進的`技術，在過去的業(yè)務流程和運作模式背后進行創(chuàng)新，在降低成本的基礎上，最大限度地提高經濟效益。
(二)更新房地產集團資金管理人員的素質
財務人員只有提高了工作素質，嚴格執(zhí)行財務制度，才能保證房地產集團的質量誠信，繼而開展各種經濟活動。主要從以下方面來提高財務人員的素質，首先在招聘過程中工作人員必須對應聘者進行仔細的審查，以確保招聘的人員具有良好的專業(yè)知識，并是一個踏實肯干的人才。其次，隨后進入財務人員的培訓工作，通過定期對財會人員進行培訓，不斷提高財務人員的專業(yè)知識的整體素質和水平，財務人員也需要不斷的學習，了解新的會計方面的政策和對自己的專業(yè)知識進行更新。
(三)擴展房地產集團的融資渠道
目前我國的房地產企業(yè)已經開始探索其他的融資方式，資本市場直接融資和間接融資需要增加開發(fā)工作，應進一步完善房地產金融市場的多元化制度，包括投資基金、股權融資、債務融資、證券、信托和其他形式。在廣泛的情況下，大量的資金從私營部門能夠擺脫房地產基金，債券、信托等地方。因此，廣泛的房地產公司融資不僅可以幫助解決融資困難的問題，同時也促進了房地產業(yè)內人士適者生存以及提高其質量。
(四)更新房地產集團資金管理的有關制度
房地產集團應建立和完善企業(yè)的內部財務管理制度，建立會計，內部審計，內部牽制，財產清查，內部審計，原始記錄管理等一系列的企業(yè)財務管理制度，從而為企業(yè)規(guī)范財務管理，奠定有章可循的良好基礎。企業(yè)管理中必須以財務管理為中心，大力加強財務管理，首先要做的就是是要建立一個強大的財務管理制度，加強財務管理和控制，以提供組織保障。
三、結束語
房地產集團資金管理的好壞直接關系到企業(yè)的經濟收益，由于房地產企業(yè)本身所具有的一些不可控因素，使得在房地產資金管理上存在很多困難，因此要全面加大對房地產集團資金管理的力度，從而使房地產集團資金管理更加科學、合理，拓寬房地產集團的融資渠道，從而保證企業(yè)項目的順利開發(fā)。
房地產論文7
旅游房地產開發(fā)企業(yè)，和普通房地產開發(fā)企業(yè)有一定的區(qū)別，它是依托周圍較為豐富的旅游資源建立起的房地產行業(yè)，它涉及到的項目和普通房地產企業(yè)相比多了休閑旅游以及度假等。也正是由于這些使其在房地產行業(yè)具備一定的優(yōu)勢和競爭力，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。本文我們縮小論述范圍（以下的企業(yè)都指旅游房地產企業(yè)），重點探討旅游房地產企業(yè)在稅務風險控制中的問題，以促進企業(yè)又好又快發(fā)展。
一、企業(yè)稅務風險概論
企業(yè)稅務風險指的是在目前依法納稅的市場經濟體制下，企業(yè)在納稅過程中因為自身的原因導致其納稅行為和有關法律法規(guī)產生了沖突，違反了稅務部門的有關政策和規(guī)定，給企業(yè)造成不可估量的損失。企業(yè)稅務風險一個最鮮明的表現(xiàn)就是繳納不必要的稅款或者沒有繳納夠應繳納的稅款。
二、房地產企業(yè)稅務風險特征
房地產企業(yè)稅務風險也是多數(shù)風險里的一種，它具備和其他風險相似的特征，主要體現(xiàn)在以下四個方面。
�。ㄒ唬┢髽I(yè)稅務風險具備普遍性和廣泛性，各個房地產企業(yè)或多或少都具備一定的稅務風險，并且稅務風險的存在始終困擾著各企業(yè)的管理者，給企業(yè)的發(fā)展造成隱患。
�。ǘ┒悇诊L險具備客觀性，具體表現(xiàn)在它的存在不會因為企業(yè)經營好壞或者管理者的個人意愿而變化，各企業(yè)只能采取措施降低風險的發(fā)生幾率，而不能杜絕它的存在。
（三）稅務風險一旦被觸發(fā)，會給企業(yè)帶來沉重的損失。同時稅務風險可以轉化成其他類型的風險，一旦風險處理不善，會將企業(yè)帶入到嚴重的危機之中。
�。ㄋ模┒悇诊L險具有隱藏性，它是一種看不見摸不到的東西，但是存在于各項經濟活動中，一旦經營管理不善觸發(fā)風險，必定會讓企業(yè)承受嚴重的經濟損失。
三、目前旅游房地產企業(yè)稅務風險產生的原因
由于風險要素的不同，我們在追究稅務風險產生原因時一般從內部和外部兩個角度看風險是如何產生的。
（一）稅務風險產生的內部原因
內部原因是稅務風險發(fā)生的最為重要的因素，筆者在經過調查和分析之后認為目前納稅體制下房地產行業(yè)存在三個導致稅務風險發(fā)生的內部原因原因，下面將詳細進行分析。
1.財務部門財務數(shù)據(jù)核算水平較低
財務核算是企業(yè)納稅過程中最為關鍵的一步，財務核算水平的高低直接影響了納稅情況。房地產行業(yè)在財務核算過程中涉及到一些關鍵的基礎性數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)和涉稅行為有著緊密的關聯(lián)，因為在實際納稅過程中納稅額的大小都是由這些基礎性數(shù)據(jù)計算得來。因此可以這樣說，財務部門核算水平的高低將直接決定著納稅風險的大小。但是目前很多房地產企業(yè)在財務核算過程存在很多缺陷和漏洞，企業(yè)沒有制定較為詳細規(guī)范的核算制度，這樣財務人員在核算的過程中沒有有效的制度作為參考，只能依據(jù)自己平日里的工作經驗粗略進行核算，這樣的核算必定導致結果和實際情況存在較大的差距，造成會計信息不準確，在納稅中也因核算數(shù)據(jù)的真實性存在疑惑而造成稅務風險增加。
2.房地產企業(yè)制度不健全
目前房地產企業(yè)內部各項制度不完善是導致稅務風險較高的另一個原因。通過近幾十年的發(fā)展可以看出，很多房地產企業(yè)都是由于自己在管理體制方面存在缺陷而最終走向了失敗。但是目前很多房地產企業(yè)財務制度都存在較大的問題，和自身的實際發(fā)展情況不相符合，并且很多制度的建立都不在國家有關法律法規(guī)的允許之內，甚至一些較小房地產企業(yè)內部根本不建立財務制度。以上這些都將會在進行納稅過程中導致稅務風險增加，給企業(yè)的良好運營帶來風險。
3.房地產企業(yè)對納稅行為沒有足夠的重視
對納稅行為重視不夠是造成房地產企業(yè)稅務風險較高的主觀因素。根據(jù)國家《稅務法》的有關規(guī)定，各企業(yè)應該按時、積極繳納稅款，這是一個企業(yè)的責任。但是目前的情況是很多企業(yè)管理者對納稅都持有一種消極的態(tài)度，認為納稅是一種資金的`流失，在一定程度上減少了企業(yè)的流動資金，降低了企業(yè)的利潤。因此，很多企業(yè)為了降低自己的納稅數(shù)額，將國家的法律法規(guī)拋在腦后，用違法手段進行偷稅漏稅活動，這樣一旦被有關部門查獲，高額的罰款會讓企業(yè)流失更多的資金，給企業(yè)的發(fā)展帶來更為不利的影響。
�。ǘ┒悇诊L險產生的外部原因
由于我國長期處于社會主義初級階段，雖然開展了依法治國戰(zhàn)略，但是在法制建設中仍然存在一些缺陷，在稅務法中就是這樣。我國的稅務法雖然大體上對企業(yè)納稅進行詳細的說明和規(guī)定，但是很多條例都沒有進行具體的解釋和說明，論述較為籠統(tǒng)，這就給企業(yè)的稅務計算造成了一定的困擾，讓企業(yè)難以理解稅務法的有關規(guī)定。同時，企業(yè)只有對稅務法的執(zhí)行權力，卻沒有解釋權力，這就讓企業(yè)處在一個比較尷尬的境地，加之我國的稅務法經常性的會進行一些更新或者變動，這就導致企業(yè)的稅務風險增加。
四、降低旅游房地產開發(fā)企業(yè)稅務風險的措施
�。ㄒ唬┘訌姸悇诊L險預警系統(tǒng)建設
風險預警系統(tǒng)是指企業(yè)在納稅行為之前，企業(yè)要根據(jù)以往的經驗和規(guī)律對潛在的風險做出預判，并且采取一些風險規(guī)避措施，同時通知有關部門尤其財務部門要及時控制資金使用，做好風險防范工作。這樣的風險預警系統(tǒng)雖然在運營過程中有一些預測成分，對風險預警并不是具備十足的把握，但是還是能夠在一定程度上降低稅務風險，減少企業(yè)的損失。
（二）企業(yè)領導者加強抗風險意識
管理人員在稅務風險防范中發(fā)揮著帶頭的作用，為了增加抗風險意識，企業(yè)要定期組織一些管理人員或者部門的領導者進行學習和培訓，不斷提升他們的思想意識和觀念，還要定期對其進行考核，著重看其是否具備一定的抗風險意識和組織抗風險能力，這樣，管理者才會發(fā)揮出企業(yè)在規(guī)避稅務風險中的帶頭領導作用，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
（三）加強與同行企業(yè)之間的交流溝通
很多房地產企業(yè)將同行視為死對頭，各企業(yè)之間也幾乎都是閉門造車，互不聯(lián)系，這樣的發(fā)展狀況是萬萬不可取的。加強同行業(yè)之間的交流，互相開展業(yè)務往來有利于及時了解在稅務方便的最新消息，尤其是本地區(qū)稅務部門會有可能根據(jù)國家有關政策的要求進行稅收調整，這些小小的改動很容易不被企業(yè)多重視，加強行業(yè)之間的交流，能夠及時掌握政策的變化，從而對此做出防范措施，降低稅務風險。
�。ㄋ模┘訌娖髽I(yè)制度建設，不斷提升核算水平
房地產企業(yè)要不斷加強自身體制建設和完善，應該根據(jù)企業(yè)的實際情況開展建設和投資，各部門要加強內部控制體系建設，加強預算管理和審計。企業(yè)應該組織各部門領導人員對本企業(yè)制定詳細的發(fā)展規(guī)劃，各部門在工作中應該時刻把企業(yè)的利益放在首位，嚴格遵守企業(yè)的規(guī)章制度。財務部門的建設尤為重要，要著重解決數(shù)據(jù)核算水平較低的情況，在核算中應該按照企業(yè)的有關工作流程一步步詳細進行，不允許出現(xiàn)無據(jù)可依的情況，這樣才會給稅務工作提供準確地財務信息和數(shù)據(jù)，保障納稅準時、準數(shù)完成，降低納稅風險。
五、總結
目前稅務風險是困擾房地產行業(yè)發(fā)展的一大難題，并且稅務風險是始終存在的，只有采取保障性措施降低稅務風險的發(fā)生概率，才能降低企業(yè)的損失。企業(yè)管理者要從內部改革建設做起，重視稅務風險問題，采取有效的管理方法和措施對其進行控制，促進企業(yè)又好又快發(fā)展。
房地產論文8
摘要：體驗營銷突破傳統(tǒng)上“理性消費者”的假設，認為消費者消費時是理性與感性兼具的。消費者在消費過程中的體驗成為品牌經營的有效途徑。本文結合某開發(fā)商的具體項目，討論體驗營銷在房地產中運用。
關鍵詞：體驗營銷房地產
美國未來學家阿爾文·托夫勒預言服務經濟的下一步是走向體驗經濟，人們會創(chuàng)造越來越多的跟體驗有關的經濟活動。目前，房地產市場逐步進入成熟時期，房地產產品的同質性日益嚴重，市場競爭加劇，在這種情況下，“體驗營銷”這一方式受到房地產業(yè)廣泛的關注。
體驗營銷就是從消費者的感官、情感、思考、行動、關聯(lián)五個方面來重新定義、設計營銷理念。在體驗營銷時代，營銷的重點是，發(fā)現(xiàn)產品從設計到投入使用與消費者接觸的所有點，研究這些點，通過對它們的體驗建立起品牌在消費者心中的深刻印象。
房地產項目開發(fā)的全過程，體驗應貫穿始終。從開始的規(guī)劃設計到客戶入住后的長期物業(yè)服務。每一個環(huán)節(jié)，開發(fā)商都必須從消費者的角度來構思，不能像過去一樣僅僅滿足于怎樣把它做好，而是要考慮消費者看到它、使用它時，會產生什么樣的感受。
本文以廈門某房地產商，在洛陽新城區(qū)首次投資的成功案例為例，淺談“體驗營銷”在房地產業(yè)中的運用。
一、項目基本情況
1.項目位置：洛陽古城路、王城大道與民苑二路形成的圍合區(qū)域內，臨隋唐城遺址。
2.項目占地:690573㎡
3.SWOT分析。(1)優(yōu)勢S。地段優(yōu)勢明顯，處洛陽新城區(qū)，是住宅集中區(qū)，地段好;交通條件較好，王城大道與古城大道均為城市干道，且周邊有多條公交線路;臨路狀況較好，有利于沿街店面設置，商業(yè)價值形成;臨隋唐城遺址，為項目未來業(yè)主帶來良好的視野及景觀。(2)劣勢W。地塊不規(guī)則形,且呈條形，在項目規(guī)劃上存在較大難度;周邊配套薄弱,目前周邊配套少，生活不便利;周邊人流較少，人氣較弱，商業(yè)氛圍相對較難形成;道路交通污染，臨城市干道，存在一定交通污染。(3)機會O。洛陽房地產市場正處在發(fā)展階段，市場走勢基本穩(wěn)定;洛陽經濟發(fā)展，城市化進程推動;南方開發(fā)商介入洛陽市場，在政府及消費者層面都能帶來一定的優(yōu)勢。(4)隱憂T本案體量較大，消化周期較長，未來項目銷售存在不確定性壓力;隨著競爭加劇，產品品質提升，這在一定程度上將影響本案項目競爭力的形成;宏觀經濟及政策的不確定，是本案未來開發(fā)的.潛在性風險。
二、項目之體驗營銷
1.目標客戶群分析。
根據(jù)區(qū)域市場及消費者需求的了解，結合本案的區(qū)位特征，將本案客戶群定位為——洛陽地區(qū)中高端的購房需求消費群體——其具備以下特征未來客戶群:來源地——洛陽市區(qū)及城郊居民為主，部分周邊縣市居民;置業(yè)類型——以自住型消費為主，老城區(qū)二次以上置業(yè)者占多數(shù)，進城置業(yè)者比例突出;職業(yè)類型——私營業(yè)主、農村高收入者等為主要客戶群;消費特征——對新城的區(qū)位認同度高，對項目總價值要求較高，戶型、園林及配套均有相對突出的要求，并看好區(qū)域及社區(qū)發(fā)展前景。
根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，越往高處的人，心理需求越明顯，情感需求越強烈。當物質生活水準達到一定程度以后，人們購買住宅的目的不再是出于滿足簡單居住的要求，而是出于滿足一種心理和情感上的渴求，或者是追求某種特殊房地產產品與自我定位的吻合。人們在購房時除了價格等因素之外，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產品。因此，產品定位應該緊緊圍繞客戶需求展開。
2.產品定位及創(chuàng)新。
根據(jù)對目標客戶群的心理分析，本案從以下幾方面對產品進行定位：(1)公園地產概念，倡導生態(tài)、人文的地產開發(fā)理念;(2)軟性配套，體現(xiàn)在項目配套及各項服務的突出優(yōu)勢，與區(qū)域市場形成差異化競爭優(yōu)勢;(3)以綜合性社區(qū)的姿態(tài)入市，體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢，有利于項目形象的樹立。綜上，將本案定位為洛陽新城區(qū)中高檔的、公園主題的、集居住、購物、商務等功能于一體，具有突出軟性配套特色的復合大盤，并附以下產品特色，以滿足客戶需求，實現(xiàn)項目差異化。①生態(tài)車庫——創(chuàng)新“會呼吸的地下車庫”，增強產品附加值;②空中別墅庭院——帶大庭院的高層戶型規(guī)劃，增強觀景效果及品質;③組合結構戶型——創(chuàng)新2+1，3+1的戶型結構，靈動變通，實現(xiàn)戶型多樣化;④社區(qū)配套方面：生態(tài)社區(qū)——通過建材選擇、人車分流、垃圾處理、直飲水系統(tǒng)、中水處理等系統(tǒng)等與社區(qū)園林綜合實現(xiàn);智能社區(qū)——智能化社區(qū)安防系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng);數(shù)字社區(qū)——社區(qū)網絡一體化，物業(yè)管理網絡化;音樂社區(qū)——社區(qū)背景音樂系統(tǒng)，家居背景音樂系統(tǒng);文化社區(qū)——通過社區(qū)會所文化性設施及社區(qū)商業(yè)配套等實現(xiàn);名流社區(qū)——休閑及運動雙會所規(guī)劃;
3.體驗式活動。
購房即便對于中高端階層也不可能是瞬間決定的事情，次次體驗給客戶新的感受。耐心陪伴著顧客，從初步體驗到認可產品品質。(1)文化性會所先行建設，通過會員活動，讓客戶了解本案的開發(fā)及服務理念;(2)參觀前期完成的園林景觀樣板區(qū)(結合舉辦書畫展)，讓客戶真實地感受規(guī)劃方案中的園林風格社區(qū)主題。(3)專業(yè)人士解說規(guī)劃設計方案——產品不僅需要有好的功能和質量，還要有能滿足使用者視覺，觸覺，審美等方面的感官質量。密切聯(lián)系消費者和使用者，在專業(yè)人士的解說過程中，通過客戶的意見了解到產品的不足之處。(4)主題樣板房試住——借品牌凝聚體驗，表面上，品牌是廣告或服務的標志;深層次上，品牌則是對人們心理和精神上的表達。在體驗營銷者看來，品牌就是“消費者對一種產品或服務的總體體驗”。(5)垃圾處理、直飲水、中水處理系統(tǒng)、生態(tài)車庫等產品特色演示、介紹(6)戶型選擇、居家風水常識小講座;——通過額外的服務細節(jié)，給消費者帶來美好而難忘的體驗。(7)組織客戶戶外游，增進準客戶的“鄰里”關系。本案目前已開發(fā)完成，取得了良好的銷售業(yè)績，并獲得客戶好評。
體驗營銷這種基于為消費者提供服務，最終與消費者實現(xiàn)共同體驗的商業(yè)模式下的行銷方式，成為地產商、地產項目樹立市場形象，吸引市場關注的一劑強心針。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預期欲望，并將其對項目的良好體驗，愉悅的感情升華為客戶的忠誠，這是房地產項目營銷成敗的關鍵。
參考文獻：
[1]《旅游地產》第10期房地產營銷之體驗營銷
[2]李亞輝:淺談房地產體驗式營銷
房地產論文9
引言
近幾年，我國房地產行業(yè)快速發(fā)展，成為現(xiàn)代經濟體系中的重要組成部分。同時，受到新營銷思想的影響，房地產企業(yè)一般會采取多種營銷方式，保證自身推廣行為能達到預期效果。但從當前房地產企業(yè)營銷策劃的實際情況來看，其中存在多方面問題，嚴重影響了房地產營銷策劃整體效果。因此，需要加深對房地產營銷策劃現(xiàn)存問題的認識，再提出相應的解決措施，為推動房地產企業(yè)快速發(fā)展奠定基礎。
1.房地產營銷策劃的含義
所謂房地產營銷策劃，就是在綜合整合營銷學的相關概念，由最初的市場調研開始，對房地產產品、設計觀念、設計特點、產品定位、企劃創(chuàng)意等項目進行整合，通過充分向消費者傳遞自身積極的營銷思想，最終提高企業(yè)效益。從整個流程來看，房地產企業(yè)通常會通過市場調研，全面分析消費者的基本需求，再通過市場細分對消費者進行定位。其內涵主要包括：（1）房地產市場營銷策劃的主體是房地產品牌，通過在房地產領域綜合利用多種營銷概念，對其銷售行為進行策劃的一種活動；（2）在當前房地產營銷過程中，主要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為核心，構建完整的市場營銷、預測體系；（3）房地產的營銷策劃行為具有明顯的目的性，以實現(xiàn)利潤最大化為最高宗旨。
2.房地產營銷策劃存在的主要問題
2.1市場調研不足
市場調研是開展營銷策劃的前提，其調研質量對整個營銷行為產生重要影響。但當前房地產企業(yè)普遍存在市場調研不足的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為：（1）市場調研資料不全面，不能成為科學的資料基礎；（2）市場調研目標模糊，不能根據(jù)企業(yè)要求合理篩選資料，出現(xiàn)調研資料繁雜的現(xiàn)象。
2.2目標市場不明，市場定位模糊
在當前市場定位中，主要是以消費者的某項需求為基礎，以消費需求、消費能力全方面劃分消費群體。對房地產企業(yè)而言，其在細分市場顧客群體時，不能正確認識到不同消費者中存在的共性與差別，制定統(tǒng)一的標準去展開市場營銷，導致消費者對企業(yè)的服務評價不高。另一方面，在市場影響過程中，企業(yè)忽視了對市場結構、企業(yè)目標等要素的整合，導致整體市場結構失衡。
2.3產品賣點把握不準，文化營銷面臨困境
產品賣點是本產品明顯區(qū)別與其他企業(yè)產品的核心，而在當前的營銷過程中，房地產企業(yè)的營銷口號幾乎千篇一律，主要表現(xiàn)為：低首付、低利息、贈送空間等幾方面，缺乏對顧客的吸引。在此背景下，房地產企業(yè)的文化營銷面臨困境，難以賦予產品、品牌等更具代表性的內涵，更無法建立相應的.營銷形象。
3.房地產營銷策劃的對策
3.1加強房地產市場調研與預測
在市場調研中，相關人員可以模塊化工作理念處理相關內容，將市場調研與預測工作劃分為多個模塊，通過逐一解決不同模塊的要求，最終達到市場調研目標。
在落實模塊化工作理念的過程中，可以設置以下幾個模塊：（1）準備模塊。制定調查問卷，調查問卷內容應包括受眾喜愛的戶型、能接受的房屋價格、希望在購房過程中得到的服務等；（2）市場調研模塊。充分借助當前微時代的大背景，以微信、微博為平臺，展開市場調研工作，對于每位認真填寫調查問卷的受眾，可以添加其關注，以提高受眾參與市場調研的積極性；（3）數(shù)據(jù)分析模塊。根據(jù)市場調研結果，整合調查問卷內容，判斷不同用戶的需求，進而建立扇形圖，以真實反映不同群體的購房意向。
3.2明確目標市場，科學市場定位
科學定位市場的核心，就是以“求同存異”的思想判斷消費者的購房需求，在通過聚合消費者的偏好后，正確判斷消費者的購買行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場定位中，需要正確認識到本價格段位、本戶型等在消費者心中的地位，確定其基本消費需求，并確定在市場定位，應該選擇集中化處理形式還是選擇專業(yè)化處理形式。
3.3實事求是，避免故意炒作
在營銷策劃過程中，策劃人員應該根據(jù)客戶的不同需求來對產品進行細分。就房地產實質來看，一個開發(fā)項目具有很多的賣點，包括住房規(guī)劃、配套設施、物業(yè)等，而策劃人員就需要根據(jù)自身產品賣點，并結合消費者的實際需求，促使消費者完成消費。在策劃過程中，要做到實事求是，充分告知消費者本樓盤項目的主要特點與內容，保證消費者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時在客觀行動上，要做到細微謹慎，避免引起“炒作”之嫌。
3.4注重廣告品質，重視廣告創(chuàng)意
在房地產廣告策劃中需要認識到：企劃創(chuàng)意是對主體進行抽象渲染的過程，保證客戶能更好的認知本產品，并產生購買沖動。在提高廣告品質的過程中，需要以消費者的注意力、識別力、需求性等為評價標準，并以藝術展現(xiàn)的方式表達本企業(yè)的企劃創(chuàng)意，使廣告內容能貼近消費者生活，提高消費者對廣告內容的認可度。
一般在廣告投入過程中，針對性銷售成為當前房地產銷售的主要趨勢，主要表現(xiàn)為：銷售對象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。
3.5重視媒體運作，提高社會知名度
媒體是促進消費的主要載體，為保證營銷行為能達到預期效果，需要重視媒體運作，不斷提高企業(yè)社會知名度。從當前房地產企業(yè)所開展的營銷策劃內容來看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏不斷加快，這種傳統(tǒng)的媒體宣傳形式難以達到預期效果，因此，迫切需要一種更具有時尚性的廣告?zhèn)鞑シ椒�。目前，手機的推廣范圍不斷擴大，以手機為媒介成為當前媒體運作的主要方式。例如，可以與本地的微信運營商取得聯(lián)系，在售樓中心附近展開微信傳播，通過建立相應的公共賬號，邀請消費者關注，并依靠微信紅包等新興手段，對關注的人群進行隨機獎勵，以激發(fā)受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。
同時，以體驗、實景呈現(xiàn)為代表的房屋銷售模式在我國普遍開展，在該模式的銷售中，可以將優(yōu)秀的物業(yè)服務、良好的區(qū)位條件、美觀的建筑布局為切入點，通過適當提高綠色植被在體驗房屋中所占的比例，讓體驗者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對該品牌的認可度，最終完成銷售。
結束語：
主要討論了房地產營銷策劃現(xiàn)存的問題與對策的相關問題，對工作人員而言，在當前房地產營銷策劃的過程中，需要充分認知當前房地產營銷中存在的問題，并結合多種新型手段展開營銷，確保相關行為能達到預期效果，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤。
房地產論文10
房地產業(yè)伴隨著近幾年我國經濟的飛速發(fā)展已成為國民經濟的基礎產業(yè)。從產業(yè)自身來看,房地產業(yè)具有產業(yè)鏈條長的特點,它的波動會通過很多途徑影響整個宏觀經濟的運行。從支出法核算國內生產總值(GDP)的角度,以及推動經濟發(fā)展的“三駕馬車”對我國經濟發(fā)展的作用來看,房地產投資占有著重要的地位。因此,文本搜集了我國1995年至20xx年房地產投資與國內生產總值(GDP)的年度數(shù)據(jù),運用協(xié)整分析,格蘭杰因果關系檢驗等,對我國房地產投資和GPD的關系進行分析,為政府宏觀經濟調控和決策提供參考。
一、數(shù)據(jù)來源及研究方法
本文選取我國1995年至20xx年的房地產投資(RI)和國內生產總值(GDP)作為樣本數(shù)據(jù),其中RI作為解釋變量,GDP作為被解釋變量來分析二者之間的關系。為消除數(shù)據(jù)中可能存在的異方差,并將其轉化為線性,對兩變量取對數(shù)。分別表示為LnRI和LnGDP,ΔLnRI代表對LnRI進行一階差分后的序列,ΔLnGDP代表對LnGDP進行一階差分后的序列,結果如表1所示。
二、變量的平穩(wěn)性檢驗
(一)單位根檢驗為了避免時間序列數(shù)據(jù)之間產生“虛假回歸”現(xiàn)象及保證時間序列的平穩(wěn)性以便后續(xù)研究,本文需要對我國房地產投資RI和GDP進行平穩(wěn)性檢驗,采取ADF方法對序列進行單位根檢驗來驗證其平穩(wěn)性,利用Eviews3.0對ΔLnRI和ΔLnGDP,Δ2LnRI和Δ2LnGDP,兩組對應序列進行ADF檢驗,其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分別表示對LnRI和LnGDP進行二階差分后的序列,ADF檢驗結果見表2。對變量的ADF檢驗結果表明,對于LnRI和LnGDP序列,滯后階數(shù)采取SC準則確定為1,ADF檢驗輸出結果表明,對于LnRI滯后系數(shù)為1時,t值0.678297大于5%顯著性水平下的臨界值,因此不能拒絕原假設,表示非平穩(wěn)。對于LnGDP滯后系數(shù)為1時,t值2.028265大于5%顯著性水平下的臨界值,因此不能拒絕原假設,表示非平穩(wěn)。對序列LnRI和LnGDP分別采取一階差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP,對其再做ADF檢驗,結果同樣顯示該組序列不平穩(wěn)性。接著再進行一次差分,得原序列的二階差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP,它們做ADF檢驗得出的t值均小于5%顯著性水平下的ADF臨界值,如表2所示,因此,拒絕原假設,認為序列LnRI和LnGDP經過二階差分后為平穩(wěn)序列,可對其進行協(xié)整分析。
(二)變量的協(xié)整分析利用1995年至20xx年我國國內生產總值(GDP)為因變量,房地產投資額(RI)為自變量,對這兩個變量運用OLS法構造一元回歸模型,然后檢驗其殘差的平穩(wěn)性,如果是平穩(wěn)的,則說明兩者存在協(xié)整關系,反之,則是不協(xié)整的。運用Engle-Granger檢驗法對LnRI和LnGDP進行協(xié)整回歸和協(xié)整檢驗,得到:LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei(1),R2=0.989002,F=1348.867,DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei為該方程的殘差序列,即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若變量LnGDP和LnRI存在協(xié)整關系,(1)式中的ei應具有平穩(wěn)性。對殘差序列ei做單位根檢驗,結果為:殘差序列檢驗t值為-3.410086,小于5%顯著水平下的ADF臨界值-3.0818。因此,在不經過差分的情況下,殘差序列ei為平穩(wěn)時間序列,即ei是為0階單整序列。因此接受變量LnGDP和LnRI的協(xié)整假設,即我國經濟增長和房地產投資之間存在一種長期動態(tài)均衡關系。這說明1995年至20xx年的房地產投資(RI)和國內生產總值(GDP)雖然不是平穩(wěn)的時間序列,但是二者的變動趨勢在長期內是一致的,因此二者的線性組合是平穩(wěn)序列。
(三)格蘭杰因果檢驗協(xié)整檢驗是檢驗變量之間是否存在長期的均衡關系,但由于時間序列常出現(xiàn)偽相關現(xiàn)象,為了消除為相關性,進一步驗證長期均衡關系是否構成因果關系,本文采取格蘭杰因果檢驗作進一步的分析。由于模型的檢驗結果敏感地依賴于滯后期的選擇,因此,對于此檢驗按以下法則選取滯后期:首先根據(jù)AIC和SC準則,在不能確定的情況下,根據(jù)內曼-皮爾遜提出的似然比(LR)統(tǒng)計量來確定滯后期。LnRI和LnGDP關系的格蘭杰因果檢驗結果如表3所示。由表3可知,當滯后期取1時,在95%的置信水平下,我國房地產投資(RI)變動是我國國內生產總值(GDP)變動的格杰原因,但我國GDP變動不是房地產投資(RI)變動的格蘭杰原因;當滯后期為2時,置信區(qū)間仍取95%,難以確定兩者之間的格蘭杰因果關系;當滯后期為3時,我國房地產投資(RI)變動是我國國內生產總值(GDP)變動的格蘭杰原因,但我國GDP變動也不是房地產投資(RI)變動的格蘭杰原因;當滯后期為4時,我國GDP變動是房地產投資(RI)變動的格蘭杰原因,但我國房地產投資(RI)變動不是我國國內生產總值(GDP)變動的格蘭杰原因。這表明,在短期內,我國房地產投資對國內生產總值有顯著影響,但這一影響的趨勢會逐漸減弱后再增強,成波動型。而我國國內生產總值對房地產投資的'影響在短期內并不顯著,隨著時間的推移會逐漸增強。由此可得出,我國房地產投資和國內生產總值GDP是相互作用并影響的,從短期看,主要體現(xiàn)為我國房地產投資對國內生產總值的影響;在中期時,二者的互相影響都十分顯著;從長期看,主要是我國國內生產總值對房地產投資的影響。
三、結論與政策建議
本文以利用協(xié)整檢驗、格蘭杰因果檢驗等計量方法分析了1995年至20xx年我國房地產投資和國內生產總值的年度數(shù)據(jù),結果表明:
1.房地產投資和GDP之間存在協(xié)整關系,即兩者之間存在長期穩(wěn)定的均衡關系。房地產投資增加1%,GDP增加0.628466%,可見房地產投資對我國經濟有很大的拉動作用,所以要充分利用房地產業(yè)的長產業(yè)鏈條,帶動機械、建材、五金等相關產業(yè)發(fā)展,并利用房地產投資帶動消費,如家電、物業(yè)等,房地產行業(yè)的快速發(fā)展也為我國就業(yè)問題的解決提供了幫助,有利于宏觀經濟目標的實現(xiàn)。因此,要以適度的房地產投資帶動經濟發(fā)展,避免投資不足和過度。
2.在95%的顯著水平下,從短期看,我國房地產投資是國內生產總值的格蘭杰原因;從長期看,我國國內生產總值是房地產投資的格蘭杰原因。從宏觀經濟發(fā)展對房地產投資影響的角度看,我國經濟的增長促進了房地產業(yè)的迅速發(fā)展。因此,繼續(xù)保持經濟平穩(wěn)健康快速的發(fā)展,為房地產業(yè)提供良好的政策、金融環(huán)境。同時,要進一步降低經濟對房地產業(yè)的依存程度,調整產業(yè)結構,落實對房地產業(yè)的宏觀調控政策,使房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)模與經濟增長協(xié)調一致。
房地產論文11
摘要：投資性房地產的會計政策選擇一直是關注的焦點，選擇不同的投資性房地產后續(xù)計量的會計政策會導致不同的會計后果和經濟后果，因此，對投資性房地產后續(xù)計量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實意義。本文在分析投資性房地產會計政策選擇存在原因的基礎上，探究當前我國投資性房地產會計政策選擇多選用成本法計量的原因及完善會計政策選擇的途徑。
關鍵詞：投資性房地產 會計政策 成本模式 計量
理論上講，隨著近年來我國投資性房地產市場價值持續(xù)增長、其賬面凈值顯著低于公允價值現(xiàn)象，采用公允價值計量模式將會給企業(yè)帶來較為豐厚的賬面收益，進而為其獲得資本市場和再融資提供便利的條件。但是實際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計量投資性房地產，使用公允價值模式計量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產會計政策的選擇背后的深層原因，還應對有關會計政策及會計政策選擇的動因進行深入的了解。
一、投資性房地產會計政策選擇原因分析
首先，會計計量與報告中的主觀性。會計計量與報告過程是人們主觀地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會計對象加以反映，以提供與會計管理相關的.較為可靠地信息。由于會計計量與報告中存在的主觀性特點，就使得財務人員可能對通過以經濟業(yè)務產生不同的看法，由此產生了企業(yè)會計政策選擇。
其次，由于投資性房地產企業(yè)會計事務方面存在的多樣性與復雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經營規(guī)模及經營狀況等條件的不同，為促使會計信息恰當?shù)姆从称髽I(yè)財務狀況、經營成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會計人員進行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進行會計政策的選擇。
二、現(xiàn)階段我國投資性房地產多選擇“成本模式”的原因分析
了解了投資性房地產會計政策選擇原因之后，我們就應全方位、深入的剖析，以確定在新會計準則下為什么投資性房地產企業(yè)多采用成本模式的原因：
�。ㄒ唬┏杀灸Ｊ降倪x擇
對稅收更有利成本模式計量時可以通過計提折舊抵銷的所得稅此時必須繳納。
由抵稅效應的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價值模式進行后續(xù)計量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產在持有期間公允價值變動不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。
�。ǘ┕蕛r值模式一經確定，不得隨意變更
《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產》規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”�？梢�，企業(yè)一旦采取公允價值模式計量，就很難再調回到原來的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產的后續(xù)計量模式，而仍處于觀望態(tài)勢。
�。ㄈ┕蕛r值模式的應用不具備完全市場條件
《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。”準則同時規(guī)定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但是由于相關市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準則所規(guī)定的兩個條件。
三、完善投資性房地產會計政策選擇的方向
（一）完善會計準則與政策法規(guī)
新會計準則體系改革的方向是國際會計準則相趨同的會計準則體系。當前，我國市場經濟的現(xiàn)實條件是：資本市場建立時間段、有關經濟的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會計政策選擇權還需要循序漸進。首先，會計準則的制定應具有較為廣泛的參與性，借此以提升會計政策選擇的民主性與科學性；其次，制定會計準則應具有前瞻性，不應使準則落后于實際的經濟活動管理中；再次，加強會計信息披露的規(guī)范化建設，防止企業(yè)在會計信息披露中的人為操縱和尋租行為。
�。ǘ﹥�(yōu)化企業(yè)內部會計政策選擇中的相關權力
會計政策選擇權的配置必須建立在科學的公司治理結構上。因此,有必要對相關的各方在索取權問題上有更充分的討價還價，優(yōu)化企業(yè)內部不同層次在會計政策選擇中具有的相關權力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會計政策選擇的建議權；董事會由不同的利益相關者代表組成，所以公司董事會理所當然的享有會計政策選擇的決策權；監(jiān)事會有各個締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。
四、結束語
企業(yè)無論采用公允價值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產的特性，使企業(yè)賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值。但是公允價值計量模式在應用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場環(huán)境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產計量方法,會計處理相對比較簡單，也容易理解,不受公允價值變動的影響,使得企業(yè)的資產狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進行利潤操縱。但卻反應不出投資性房地產的市場公允價值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計量模式預計將會在很長一段時間內共存,企業(yè)應如何選擇,關鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進行合理的判斷。
參考文獻：
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房地產論文12
房地產企業(yè)是現(xiàn)代我國經濟的中堅力量也和人們的生活息息相關。近年來隨著經濟的快速發(fā)展人們對住房的要求也越來越高，房地產的發(fā)展也越來越快，房地產公司需要大規(guī)模長周期的資金來發(fā)展，這就對房地產企業(yè)的財務管理帶來了極大的挑戰(zhàn)，隨著房產市場環(huán)境的不斷的完善，傳統(tǒng)的財務管理模式已經不能適應現(xiàn)代房產企業(yè)的要求。下面，讓我們看看現(xiàn)在房地產企業(yè)財務管理中存在的問題。
1. 資金預算管理方面的`問題
對于房產開發(fā)的企業(yè)來說，預算管理方面的工作是十分重要的，它直接關乎到企業(yè)的存亡，如果在房產的過程中，資金鏈斷缺，造成工程停止，這對房產企業(yè)的損失的極大的。所以，預算對房產企業(yè)來說是非常重要的。在實際的運作當中，少量的房地產開發(fā)企業(yè)并沒有建立完善的預算指標制度，對于工作成本的預算，收益和支出沒有一個明確的認識。
2. 忽略了全面成本管理
房產企業(yè)的各個部門溝通不足，認為房產企業(yè)開發(fā)的最終目的就是賺錢，把企業(yè)的利潤最大化作為首要的目標，往往忽略了企業(yè)的成本，而付出最小的成本問題的關鍵就在于對成本的全面的控制管理，盡量的在工作過程中， 不浪費一分錢。如果企業(yè)有完善的成本管理系統(tǒng)，就會對企業(yè)的成本有個明確的預算，在企業(yè)的發(fā)展中，就會節(jié)省不少的成本。
3. 核算管理制度不健全
我國的房產市場在目前沒有十分健全的核算管理制度，因此地產開發(fā)企業(yè)在實際的項目過程中，并不能完全做到對收益和支出的正確核算，這就導致很多賬目取向無法查實。
房地產論文13
摘要從 20xx 年以來，政府對房地產行業(yè)進行了多輪宏觀調控，房地產行業(yè)自身存在的集中度低、管理粗放等問題在調控和發(fā)展中也呈現(xiàn)的愈加明顯。長期來看，房地產市場將隨著政府宏觀調控回歸到平穩(wěn)發(fā)展階段，房地產企業(yè)也將在行業(yè)整合中迎來新的發(fā)展機遇。
房地產企業(yè)為應對調控帶來的生存和發(fā)展壓力，需要重新審視公司發(fā)展戰(zhàn)略，借鑒優(yōu)秀企業(yè)的管理實踐，調整和優(yōu)化組織管控結構，在加強內部管理、提升組織能力、提高運營效率上不斷加大投入。
本文從房地產開發(fā)經營管理、企業(yè)組織設計的相關理論和房地產行業(yè)的管控實踐入手，分析了未來房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和需培養(yǎng)的組織能力，并以 DK 公司組織管控設計為案例，對房地產企業(yè)如何從公司組織管理現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略要求進行組織結構設計，對項目進行有效管控，支持公司業(yè)務發(fā)展進行了實證說明。
全文主要內容分為四部分：第一，對房地產行業(yè)開發(fā)經營管理與企業(yè)組織結構設計理論進行了回顧；第二，對房地產行業(yè)面臨的宏觀環(huán)境、競爭格局、未來發(fā)展趨勢和企業(yè)的戰(zhàn)略選擇與組織能力建設進行了分析；第三，對房地產行業(yè)的集團管控和項目管理模式實踐進行了闡述，提出了企業(yè)的組織管控設計框架；第四，從組織管控需求出發(fā)，按照組織管控設計步驟，對 DK 公司的管控定位和管控模式進行了論證，對組織管控體系的設計過程進行了詳細說明。
關鍵詞：房地產市場調控；發(fā)展戰(zhàn)略；組織設計；項目管控
目 錄
第一章 緒論
1.1 研究背景
1.2 選題的目的和意義
1.3 論文框架
第二章 房地產開發(fā)經營管理與企業(yè)組織設計的.相關理論
2.1. 房地產企業(yè)開發(fā)經營管理活動
2.2. 企業(yè)組織理論
2.3 企業(yè)的組織結構設計
2.4 企業(yè)組織結構的優(yōu)化
2.5 本章小結
第三章 房地產市場發(fā)展趨勢分析
3.1. 房地產行業(yè)宏觀環(huán)境的 PEST 分析
3.2. 房地產行業(yè)競爭格局
3.3. 房地產行業(yè)未來發(fā)展趨勢
3.4. 本章小結
第四章 房地產行業(yè)的組織管控設計
4.1 房地產行業(yè)的集團管控模式
4.2 房地產行業(yè)的項目管理模式
4.3 組織管控的影響因素
4.4 房地產行業(yè)組織管控的設計框架
4.5 本章小結
第五章 DK 公司發(fā)展概況、組織管控需求和設計思路
5.1 DK 公司發(fā)展概況
5.2 DK 公司未來發(fā)展中所面臨的主要問題
5.3 DK 公司組織管控需求分析
5.4 DK 公司組織管控設計思路和原則
5.5 本章小結
第六章 DK 公司組織管控設計實施方案
6.1 DK 公司發(fā)展戰(zhàn)略框架描述
6.2 DK 公司發(fā)展戰(zhàn)略對管控體系的影響分析
6.3 DK 公司管控定位和管控模式選擇
6.4 確定 DK 公司管控界面和業(yè)務關鍵審批點
6.5 優(yōu)化 DK 公司組織結構
6.6 調整優(yōu)化管理部門和專業(yè)部門職責
6.7 建立和優(yōu)化關鍵業(yè)務流程
6.8 建立和完善績效管理體系
6.9 進行宣導學習和輔導實施
6.10 本章小結
房地產論文14
一、房地產開發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀
隨著房地產產業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)收益增大，但領導者成本控制的認識較薄弱，對項目工程的預、結算相結合的方式較局限。結果表明，我國眾多房地產開發(fā)企業(yè)對成本控制不當，存在著預算超支及工期延遲的現(xiàn)象。處于競爭激烈的局勢下，房地產開發(fā)企業(yè)必須在相對的時間內解決如何用合理的成本制造產品，以滿足不同消費者的需求。房地產開發(fā)企業(yè)主要進行對實施過程和施工兩個方面的發(fā)展階段的成本控制，以及建造和裝修成本的把控。從整體資源上減少開發(fā)成本，以獲取企業(yè)的利潤。
房地產開發(fā)企業(yè)成本控制具有全程性，是項目的各成本組成要素通過各部門共同協(xié)作得以獲取最大利益。房地產開發(fā)企業(yè)一般流程為：項目管理部負責審核項目的施工進度和質量，并協(xié)同材料部門審核材料的數(shù)量和質量，再由材料部門提出采購計劃及方案。然后，預算或合約部門負責審核款項是否按照合同約定的條款支付，審批后進行最后采購。而財務部門主要監(jiān)督對資金計劃的謹慎進行與報備，而當前房地產項目所屬的財務部門主要是做較簡單的成本核算，對資金的收支做賬，尚未進行成本控制。
二、房地產開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題
1、成本控制觀念落后。在成本控制的方法及其運用手段等范疇，企業(yè)存在著認知落后的現(xiàn)象。成本控制只局限在企業(yè)內部甚至只為項目的建設過程中，忽視對相關競爭企業(yè)及相關領域成本行為的管理。成本控制的目標僅限于減少成本，未將其目的與“顧客滿意”相結合，但減少成本的手段仍憑借節(jié)約方式，較少運用技術、企劃、價值鏈的方法。而在當前日趨激烈的市場競爭中，后進的成本控制觀念已無法適應。
2、成本管理缺乏合理的目標。作為房地產企業(yè)管理活動中最關鍵的一項，成本控制對房地產企業(yè)的生存與發(fā)展有著較大影響，明確的管理目標有利于企業(yè)的高效運作。俗話說：“計劃趕不上變化”，房地產開發(fā)企業(yè)只重視事后核算，但缺少事前及事中的控制，缺乏系統(tǒng)的成本控制理念。在項目實施前以項目為核算單位進行測算審核，熟悉科學方法及累計成本數(shù)據(jù)，明確目標成本，從而項目能夠更好地成本控制。
3、成本預測及監(jiān)督控制不合理。企業(yè)必須進行精細化項目成本管理。特別是成本控制，要注重對項目成本總量與易變故環(huán)節(jié)的把握，以達到事半功倍的成效。但是，多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)對于以上方面缺乏關注，從而導致未能及時地采取相應措施。國際化的大型房地產開發(fā)項目公司，都會擁有自己的一套較為全面的成本控制系統(tǒng)，能夠及時地處理企業(yè)開發(fā)的項目盈虧狀況，為企業(yè)項目規(guī)劃的更好發(fā)展打下基礎。但是，房地產開發(fā)企業(yè)運行的許多管理方式尚未成熟，我國多數(shù)企業(yè)仍未形成一定的體系，存在著監(jiān)督和結算時只注重預算而忽視成本的問題。
4、人力資源成本意識淡薄。企業(yè)的成本意識普遍淡薄，存在著先入為主的意識：認為只有專業(yè)人員才能進行成本控制的工作，不了解成本控制的關鍵及控制方式的運用。企業(yè)對職工成本控制重視不足表現(xiàn)在成本控制職責分工不明確，難以調動職工控制成本的積極性，但企業(yè)的成本管理則是由企業(yè)的全體員工協(xié)力完成的。企業(yè)里有很多員工有著傳統(tǒng)成本先入為主的觀念，覺得運營管理部是成本控制的關鍵部門，從而缺乏部門成本管理的職責意識。只關注自身利益和注重效果及效率，忽視整體效果與目標的實現(xiàn)，明面上團結協(xié)作，其實各行其是。工作落實不到位，成本管理則缺少整體性，未能更好地進行合理化的成本控制。
三、完善房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的建議
1、加強成本控制的指導，制定科學合理的成本控制目標。作為企業(yè)的管理者，要從全局的角度管理企業(yè)的成本體系，加強對成本控制的指導力度。監(jiān)督管理其開發(fā)項目實施的全過程，完成企業(yè)既定的業(yè)績目標，實現(xiàn)利潤的最大化。在項目確定前，要從實際的'角度出發(fā)，認真分析產品的相關市場、技術支持、政府各項限制政策等綜合因素，憑借以往的經歷，明確成本控制目標，并按計劃控制開發(fā)成本的關鍵。
2、明確項目全程開發(fā)計劃，強化設計階段的成本控制。項目的開發(fā)計劃包括很多方面，不但要有明確的目標、開發(fā)的周期、工作的時間節(jié)點，還要涵蓋到項目實施的每一個環(huán)節(jié)，包括在前期辦理各項相關手續(xù)的時間、設計的周期、安全問題、進程問題、成本的把控問題、后期的銷售問題、相關財務費用問題、法律問題、合理的流程安排問題等具體細致的各項事宜。在開發(fā)的節(jié)奏上，要合理安排，杜絕急功近利，從實際的角度出發(fā)，考慮工期的安排，確定有可操作性的項目周期以及節(jié)點。另外，在實施項目時要讓企業(yè)的管理人員形成共識，理清操作思路，保證員工與管理層的步調一致。在項目運轉時，不斷抽查項目計劃的實施情況，如果計劃未按時實施，要具體分析其原因并及時改進。
3、加強工程招投標管理。招投標活動對于企業(yè)的項目施工是非常關鍵的一環(huán)。通過招標確定的施工企業(yè)，可以有效地控制成本，資質優(yōu)秀的施工單位既可以在設計方案上提出好的建議，還可以在成本把控上進行更多的優(yōu)化，制造出質量過硬、成本合理的產品，而這些都是房地產企業(yè)在成本控制方面需要注意的地方。制定合理的招標計劃，進行有計劃、有準備的招標，從具體實際出發(fā)，合理控制招標的時間，要為施工留有一定的空間。嚴格執(zhí)行招標程序，重點審查投標單位的技術力量、專業(yè)水平、以前接過的項目、目前的狀態(tài)等，同時要對投標單位進行實地考察；必須實行公開招標，并且成立評標小組以保證其公正性。
4、對施工方案進行優(yōu)化，加強工程施工管理。充分對比各個方案，計算各方案的相關財務指標，全面分析各方案的優(yōu)缺點，最后從中選出最合適的方案。在施工過程中，積極使用各種降低損耗的科學手段，尋找施工時有較大節(jié)約空間的項目，對其進行科學的分析，明確預期目標。合理施工，降低損耗，減少不必要的開支，減少臨時設施費等以節(jié)約成本。對施工方案進行優(yōu)化，加強工程施工管理，把控相關部門的操作流程，強化施工時的安全意識。
5、加強項目成本控制意識，提高員工的成本意識。企業(yè)內的運營部門如果高效運轉會在很大程度上幫助企業(yè)的管理者控制成本，所以企業(yè)的管理者要支持運營部門的工作，給予其一定的權限，使其能夠在控制成本時有更大的施展空間。要經常對員工進行成本控制方面的知識培訓，讓員工在了解企業(yè)的同時增加對企業(yè)的認同感，讓其認識到成本控制的重要性。真正把成本控制重視起來，實現(xiàn)成本控制需要每位員工的努力，要讓所有員工都加入進來。設立合理的成本考核制度，把成本的目標進行分解，以便每一個員工的理解。不定時的抽查，使員工有危機意識，把員工節(jié)約成本的積極性調動起來。
房地產論文15
1決策階段工程造價的有效控制
據(jù)有關資料統(tǒng)計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。
在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:
1.1項目選址是項目成功與否的基礎
1)選址應符合城市規(guī)劃;
2)項目要有準確的市場預測與市場定位;
3)要編制科學的環(huán)境評價報告;
4)應做好地質初勘工作,因為地質情況對住宅項目造價影響甚大。
1.2應編制項目成本投資估算控制表
根據(jù)工程造價具有建設各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內容應包含:
1)建筑安裝工程費用;
2)設備及工器具購置費;
3)工程建設其他費用;
4)基本預備費;
5)漲價預備費;
6)建設期貨款利息;
7)固定資產投資方向調節(jié)稅。
結合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎上,應該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導意義更大的估算——項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結合財務成本核算科目為基礎,以房地產投資為例,部分項工作為內容編制項目成本投資估算控制表。應將各項經濟技術指標分解到各職能部門,應用工程造價的層次性計價特點,結合成本分析,按照前者指導后者的原則,指導規(guī)劃設計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。
2規(guī)劃設計及設計階段工程造價有效控制措施
設計階段是體現(xiàn)投資估算的實施階段,是項目決策在技術上和經濟上的全面詳盡的體現(xiàn),是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設計階段可以說就是對工程造價的形成過程進行動態(tài)控制。根據(jù)房地產項目特點,該階段主要可在總平面規(guī)劃設計、單體施工圖設計及環(huán)境設計三個環(huán)節(jié)對工程造價進行重點控制。
2.1總平面規(guī)劃設計
1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設計理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;
2)結合城市基礎設施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設計,其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留,污水系統(tǒng)應結合現(xiàn)有城市資源進行近期、長期的設計。
2.2單體施工圖設計階段
該階段應采用限額設計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預算,將設計控制在原概算范圍內。重點圍繞樁基、結構設計二個方面:
1)樁基設計方面:在多層住宅中,據(jù)測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進行對比,其結果見表2。
2)結構設計:應重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的`錯層設計等方面進行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經濟適用的關系。
3施工階段工程造價的控制措施
按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。
3.1工程招投標階段的工程造價控制
1)把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標人,以降低工程承包風險。
2)根據(jù)項目實際,確定合理的投標條件
�、俑鶕�(jù)住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規(guī)模不大,應采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。
�、趯υO計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應重點說明,讓投標人明確在投標時以綜合價報價,以避免結算糾紛。
③確定合理、科學的評標原則:對有標底的,可在評標前確定合理的中標降低率,在綜合考慮投標人響應質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標的原則,從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。
3)嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同,
注意合同的結構及合同價,對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。
3.2加強工程施工事中控制
1)嚴格控制施工中設計變更,經論證確需設計變更的,應力求減少變更費用,可制定設計變更的程序加以規(guī)范設計變更行為。
2)加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現(xiàn)場因素,導致標外工程量項目增加現(xiàn)象,如基礎土方量、井點降水等,現(xiàn)場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。
3)嚴格按照合同進行工程款支付。
4)及時掌握國家工程造價調價動態(tài)。
5)對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范性對策。
4建筑項目工程造價控制與管理綜合措施
工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內容。為了取得目標控制的理想成果,應當從多方面采取各種措施與手段。
1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術、經濟與合同四個方面人手,構建工程造價控制機制:
�、俳M織手段:就是應明確企業(yè)各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責,同時確定其工作考核標準;
�、诩夹g手段:主要是對項目技術方案進行審核比較,對其適用性進行論證,從而尋求安全可靠、經濟適用的技術措施。
�、劢洕侄�:就是收集、加工、整理工程經濟信息的數(shù)據(jù),對造價控制目標進行資質、經濟、財務諸方面的可行性分析,如對工程預結算進行審核、成本變化動態(tài)分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。
④合同手段:就是對參與項目建設的所有各設計單位、施工單位、材料設備供應商、監(jiān)理單位等的建設行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質、按量完成其工作。
2)充分發(fā)揮社會化監(jiān)理服務功能,建立監(jiān)理單位、政府質檢等各方面、各層次組成的項目管理監(jiān)控體系
3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-200*質量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關職能部門,以此指導各職能部門開展工作,對工程造價實行動態(tài)管理。
在IS09001-200*質量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內容,主要有以下幾方面,如表3。
5結束語
綜上所述,房地產投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎上,為實現(xiàn)項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動,其貫穿于工程建設全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設計、施工等實施階段的動態(tài)管理組成的,因此,宜采取經濟、技術、管理相結合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內,避免工程造價“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實現(xiàn)投資效益最大化。
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