[合集]房地產(chǎn)的論文15篇

　　在學習、工作中，說到論文，大家肯定都不陌生吧，論文一般由題名、作者、摘要、關(guān)鍵詞、正文、參考文獻和附錄等部分組成。你知道論文怎樣寫才規(guī)范嗎？下面是小編整理的房地產(chǎn)的論文，僅供參考，大家一起來看看吧。

房地產(chǎn)的論文1

　　前段時期的惆悵中，自己在思索的過程中對自己的定位明確了許多，會計和金融這二者之間，我選擇了后者，在網(wǎng)上搜索了一些關(guān)于金融專業(yè)的培養(yǎng)方案信息，以后也將在學好會計的前提下，搶抓時間彌補金融學專業(yè)知識的缺失。

　　時隔一年自己再次翻開西方經(jīng)濟學教材，看了微觀部分中的關(guān)于市場分析的知識，了解了一些經(jīng)濟理論，為了使自己更進一步的掌握理論知識，我以平常關(guān)注較多的房地產(chǎn)市場為例，將自己這段時期所學的知識運用其中，從經(jīng)濟學的角度來解讀房地產(chǎn)市場，主要是運用供求分析方法研究住房市場的均衡狀況，包括均衡數(shù)量和均衡價格的形成。

　　我認為住房有兩個屬性，內(nèi)在屬性中，一是自住，一是投資；外在屬性中，房地產(chǎn)與金融體系有著密切的聯(lián)系。從內(nèi)在屬性的角度，可以把住房視為消費品；而從外在屬性的角度，則應(yīng)將其視為“金融衍產(chǎn)品”。

　　一，作為消費品的住房市場（消費品市場研究主要就是用供求分析方法進行研究）

　　1. 房地產(chǎn)市場的需求。

　　房地產(chǎn)市場的需求可以分成兩個方面，自住房需求和投資需求，投資需求又有兩個衍生需求，一個是作為轉(zhuǎn)賣的需求，作為出租房屋而購買的需求。自住房需求和對出租房的需求是這個市場上的最終需求。作為轉(zhuǎn)賣的需求最終必須轉(zhuǎn)化成自住房需求和出租房屋的需求。我們從自住房需求開始研究。經(jīng)濟學所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿沒有能力的需求不予考慮，有能力沒有意愿的需求也不予考慮，因此住房產(chǎn)品的需求取決于消費者支付能力、消費者需求意愿和消費者人數(shù)等三個因素影響，其中消費者的支付能力主要受消費者收入、房價的影響，住房的需求意愿主要受社會文化影響、對未來的預期、替代品與互補品的可得性與價格三個因素影響。政府政策可以對這些因素產(chǎn)生作用從而影響住房市場的需求。

　　2. 房地產(chǎn)市場的供給。

　　房地產(chǎn)市場的供給比較單一，作為消費品和投資品的住房供給是沒有區(qū)別的。因此，套用一般的供給理論，住房產(chǎn)品的供給也取決于廠商的供給意愿、供給能力，廠商的'供給意愿也主要是取決于政府政策要求、廠商主觀意愿和對于未來的預期；廠商的供給能力主要取決于房價、替代品與互補品的可得性與價格、廠商的生產(chǎn)技術(shù)與生產(chǎn)能力、投入品的價格。政府政策也可以通過作用于這些因素來影響住房市場的供給。

　　3. 房地產(chǎn)市場的局部均衡。

　　供求分析方法就是將供給與需求結(jié)合起來考慮，可以分析任何消費品在市場發(fā)生變化的情況下均衡價格、均衡數(shù)量的變化。這就是經(jīng)濟學中的局部均衡分析。

　　4. 中國房地產(chǎn)市場的供求分析。

　　通過這個需求、供給分析，我們可以對于中國房地產(chǎn)市場進行政策分析。

　　作為消費品的中國房地產(chǎn)市場的需求是非常堅挺的。從消費者支付能力來看，隨著經(jīng)濟的增長，人們的收入也不斷增長，支付能力也是在不斷增強的。從消費者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費者普遍具有購房意愿；保障性住房市場的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長期以來對于房價未來上漲的預期也促使越來越多的人及時行動，迅速購房。更重要的是，在中國快速城市化的大時代背景下，即便進城的農(nóng)民工有一大部分自己不買房，畢業(yè)的大學生、從城鎮(zhèn)向城市、小城市到大城市的空間流動也使得城市住房產(chǎn)品消費者人數(shù)不斷增加，這必將推動者住房市場需求的增加。

　　另一方面，從房地產(chǎn)市場的供給方面來看，在中國現(xiàn)有的政策和市場結(jié)構(gòu)下，政府政策、市場形態(tài)和廠商看漲的未來預期使得房地產(chǎn)商可以通過限量供應(yīng)來攫取最大利潤，從而廠商的供給意愿并不高；同時，保障性住房的缺失使得替代品的競爭壓力不存在，廠商的技術(shù)和生產(chǎn)能力根本不需要全面發(fā)揮出來生產(chǎn)大批住房產(chǎn)品，而高昂的土地出讓價格和稅費開支使得廠商更有理由把價格轉(zhuǎn)移到房價上由消費者承擔；更為重要的是，住房產(chǎn)品最重要的投入品——土地，是一個非常稀缺的資源，這種稀缺不僅體現(xiàn)在絕對與相對數(shù)量上，我國可用于開發(fā)房地產(chǎn)的土地數(shù)量是比較有限的，而且在地理分布和時間分布上。這種稀缺性是非常重要的，理解房地產(chǎn)開發(fā)的地理分布特點，是理解住房產(chǎn)品稀缺的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)廠商的限量開發(fā)、限量供應(yīng)和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客觀上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給是非常低的。由于需求大，供給小，均衡分析的結(jié)果就是居高不下的均衡價格和較低的均衡產(chǎn)量，這一均衡狀況在市場形態(tài)不發(fā)生重大改變之前，是不會有任何變化的。政府的房地產(chǎn)政策如果不能影響到這個供求模型中的任何一個決定要素，就必定起不到任何作用。

　　二，作為金融市場重要環(huán)節(jié)的住房市場

　　住房市場是金融市場的一個重要環(huán)節(jié)，認識到這一地位也是認識現(xiàn)代經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)商向銀行借貸資金進行開發(fā)的，房地產(chǎn)交易是采用銀行按揭的方式進行的，因此，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是金融體系健康狀況的一個重要方面。因此，房地產(chǎn)價格一旦上去，在這一價格上簽訂的交易合同就不容更改，交易必須進行下去，資金才能回籠。因此，房地產(chǎn)價格是不能下降的，因為下降必定會使得開發(fā)商破產(chǎn)，銀行資金鏈斷裂，銀行可能破產(chǎn)，從而損害整個金融市場。

　　金融資本誕生以來，資本主義就有了新的形式。用馬克思主義的觀點來看，金融資本在剝削勞動者的同時，還綁架了勞動者的利益。房地產(chǎn)商用勞動者的資本，來賺取勞動者的血汗，這已經(jīng)成為市場經(jīng)濟下的事實。但實際上，用西方經(jīng)濟學的觀點來看，這也是分工使然。房地產(chǎn)商從事房地產(chǎn)開發(fā)，就使得所有其他個人能夠集中精力做好自己的工作，分工產(chǎn)生效益，交換提高社會整體福利水平；房地產(chǎn)商專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，形成了專業(yè)分工的專業(yè)技能，能比購房者自建住房更高質(zhì)高效；房地產(chǎn)商對所建房屋負安全責任，要比自建住房安全責任更容易明確。因此，理性的來看待房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，也是理解市場經(jīng)濟下的房地產(chǎn)形勢的要點之一。

　　由于房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開從經(jīng)濟學的角度淺析房地產(chǎn)市場

　　發(fā)中具有重要不可替代的地位，房地產(chǎn)開發(fā)時需要金融系統(tǒng)協(xié)助也成為理所當然的事情。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，需要資金數(shù)量大，個人、廠商自有資金全部用于開發(fā)成本就必然高，如果要求不能用貸款形式，則可以預料房價要比現(xiàn)有的價格更高，因為房地產(chǎn)商則將面臨更大市場風險。金融系統(tǒng)特別是銀行介入，就使得社會利益與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來，形成一榮俱榮，一損俱損的局面。明白了金融市場與房地產(chǎn)的關(guān)系，就應(yīng)該能夠理解房地產(chǎn)價格為什么那么牽動著政府的心。從經(jīng)濟學的角度淺析房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)的論文2

　　本文詳細分析下房地產(chǎn)財務(wù)管理的現(xiàn)狀、特點與內(nèi)容,并指出其中存在的一些問題,基于此提出一些有針對性的解決,試圖在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建一個科學有效的財務(wù)管理運行機制,從而讓房地產(chǎn)財務(wù)管理工作得到進一步的優(yōu)化,促使房地產(chǎn)更快、更好、更穩(wěn)定、更長遠的發(fā)展下去。

　　固然我國房地產(chǎn)行業(yè)開展較快，但是房地產(chǎn)行業(yè)深受經(jīng)濟環(huán)境的影響，現(xiàn)階段國際經(jīng)濟形勢不佳，也在一定水平上影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)。同時，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)開展時日較短，體系尚不成熟，因此招致房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對經(jīng)濟危機的才能降落。面對經(jīng)濟下行壓力，我國房地產(chǎn)企業(yè)要從進步本身財務(wù)管理才能動手，積極總結(jié)管理經(jīng)歷和自創(chuàng)國際成熟經(jīng)歷，注重財務(wù)管理體系建立，盡快完成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理程度提升，從而加強企業(yè)應(yīng)對財務(wù)分險的才能，進而使企業(yè)穩(wěn)定的開展和壯大。

　　一、房地產(chǎn)財務(wù)管理運轉(zhuǎn)機制中存在的問題

　�。ㄒ唬┴攧�(wù)管理較為被動

　　我國房地產(chǎn)企業(yè)多持續(xù)傳統(tǒng)的財務(wù)管理形式，財務(wù)管理內(nèi)容以根底會計核算為主，屬于被動的管理形式，缺乏主動性的預測、控制和調(diào)控。關(guān)于財務(wù)管理體系而言，其主要職能是核算、剖析、控制、預估相關(guān)財務(wù)活動，從而主動應(yīng)對、控制財務(wù)風險。但是，當前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏主動出擊的認識，使得控制和預測等職能無法發(fā)揮出具有的作用。作為現(xiàn)代企業(yè)，不能遇到財務(wù)問題再被動反響，應(yīng)進步財務(wù)管理整體調(diào)控才能，有效防備、躲避可能呈現(xiàn)的財務(wù)危機，完成被動反響到主動出擊的轉(zhuǎn)變。

　�。ǘ�）財務(wù)管理系統(tǒng)集中性較差

　　現(xiàn)代企業(yè)，面臨劇烈的市場競爭，請求財務(wù)管理能為企業(yè)筑就堅實的后臺，不只要進步企業(yè)整體實力，同時也要輔佐企業(yè)完成各項決策。總體來看，財務(wù)管理工作是一個復雜的整體性工作，財務(wù)管理自身應(yīng)該具備較強的系統(tǒng)性。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)整體性并不強，以至很多部門不能很好的諧和性，招致財務(wù)管理數(shù)據(jù)呈現(xiàn)一定的誤差。例如，企業(yè)的項目公司與項目部核算體系不匹配，核算規(guī)范不統(tǒng)一，形成財務(wù)信息失真，在一定水平上影響了管理者的各項決策。

　�。ㄈ�）財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度不完善

　　近年來，我國快速生長起來了一批大型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)常常有較多的二級項目開發(fā)公司。但是，母公司并未施行統(tǒng)一財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度，有些母公司固然設(shè)立了財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度，但是制度的執(zhí)行水平較差。由于財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度的缺失或執(zhí)行不力，招致二級項目開發(fā)公司步調(diào)一致，各自的財務(wù)管理體系各不相同。作為母公司，難以精確理解二級項目開發(fā)公司的財務(wù)狀況，同時也很難約束、制裁二級項目開發(fā)公司的管理行為，這種現(xiàn)狀直接影響了母公司的經(jīng)濟利益和集團的開展壯大。

　　二、房地產(chǎn)財務(wù)管理運轉(zhuǎn)機制中問題的對付戰(zhàn)略

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)，要基于財務(wù)管理運轉(zhuǎn)機制中呈現(xiàn)問題，停止積極的剖析和研討，并盡快制定有效的處理措施，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財務(wù)管理運轉(zhuǎn)機制。

　�。ㄒ唬�樹立主動應(yīng)對管理思想，施行全面預算管理

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)，要分離行業(yè)特性，制定財務(wù)管理的目的，而目的制定的根據(jù)就是企業(yè)的開展戰(zhàn)略。經(jīng)過樹立與開展戰(zhàn)略統(tǒng)一的財務(wù)管理目的，能夠構(gòu)建企業(yè)開展的統(tǒng)一陣線，從而促進上下聯(lián)動，完成開展目的。財務(wù)管理中，要盤繞目的調(diào)整管理職能，徹底突破被動的管理形式，充沛發(fā)揮核算、剖析、控制、預估企業(yè)財務(wù)活動的職能。房地產(chǎn)企業(yè)要積極宣傳現(xiàn)代財務(wù)管理理念，使每個財務(wù)管理人員都樹立主動應(yīng)對管理思想，并將其落實到工作中。同時，企業(yè)要針對財務(wù)管理運轉(zhuǎn)機制中的問題，加快相關(guān)制定建立，推進管理體系不時完善。

　�。ǘ�）施行全面預算管理，發(fā)揮預算管理的實效

　　為突出主動應(yīng)對的管理思想，企業(yè)要增強預算管理。當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理多表現(xiàn)為“方式化”和“片面化”，因此要全面施行預算管理，真正發(fā)揮預算管理的實效，提升企業(yè)的財務(wù)管理程度。 全面施行預算管理請求企業(yè)：第一，分離企業(yè)的財務(wù)管理目的，編制預算管理目的，并使預算管理目的與企業(yè)開展戰(zhàn)略相契合；第二，在財務(wù)管理中，要分離預算管理的目的，組織編制預算管理規(guī)劃，并基于企業(yè)的開展方案和布置劃定預算管理的范圍，制定長期的開展方案；第三，整合內(nèi)部資源，支持預算管理順利施行，應(yīng)基于既定的資源，停止控制、考核和分配，調(diào)整內(nèi)部資源配置的合理性；第四，企業(yè)要健全預算管理的組織構(gòu)造，要將施行分層次管理，從企業(yè)管理層到基層樹立一個上下互動的組織形式，便于互相間的協(xié)作交流，以保證財務(wù)信息的有效性；第五，強化預算管理的作用和功用，由于全面鋪開預算管理工作后，需求多部門的輔佐，因此要增強宣傳預算管理認識，諧和相關(guān)部門，促進各部門之間的良好協(xié)作；第六，全面施行預算管理后，各相關(guān)部門落實崗位義務(wù)制，落實義務(wù)“到人”、“到崗”，請求工作成果直接與業(yè)績考核掛鉤。

　�。ㄈ�）提升財務(wù)管理系通通一性，完善財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度

　　房地產(chǎn)企業(yè)，要提升財務(wù)管理系統(tǒng)的'統(tǒng)一性，加強各項財務(wù)管理工作統(tǒng)一性，真正進步企業(yè)整體財務(wù)管理實力，促進企業(yè)管理決策的有效執(zhí)行。企業(yè)要針對本公司管理構(gòu)造，理順財務(wù)管理構(gòu)造，使一切的工作都為財務(wù)管理的整體性目的效勞。同時，注重財務(wù)管理中相關(guān)部門之間信息的公開性，使財務(wù)信息的應(yīng)用率進步，從而使整個管理系統(tǒng)的效率提升。

　　此外，應(yīng)完善財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度，使母業(yè)公司的項目部核算體系與二級項目開發(fā)公司相匹配，制定統(tǒng)一的核算及管理規(guī)范，防止財務(wù)信息失真。母公司要強化財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度的執(zhí)行力度，二級項目開發(fā)公司與母公司的財務(wù)管理體系互相諧和，便于母公司隨時理解二級項目開發(fā)公司的財務(wù)狀況，進而約束二級項目開發(fā)公司的管理行為，進而保證企業(yè)財務(wù)管理質(zhì)量。

　�。ㄋ模┩晟瀑Y金管理制度，優(yōu)化資本機構(gòu)

　　從實質(zhì)上講，財務(wù)管理實踐上就是企業(yè)資金優(yōu)化配置的過程，財務(wù)部門控制著公司全部資金，應(yīng)承當起促進企業(yè)開展的重要義務(wù)。企業(yè)資金的建立、籌資、運營和投資等過程，都需求增強財務(wù)管理，并經(jīng)過制度停止標準。因此，要盡快完善各項資金管理制度，保證管理的各個項目順利落實到位。

　　作為投資大戶，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的籌資風險相對較大，而財務(wù)管理要承當起減少籌資風險的義務(wù)，綜合調(diào)整企業(yè)的負債狀況，在增大企業(yè)經(jīng)濟效果的根底上進一步降低籌資風險。

　　三、完畢語

　　近年來，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了較多政策，并不時對房地產(chǎn)市場構(gòu)造停止優(yōu)化調(diào)整，以保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的開展趨向。但是，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，僅靠政策的宏觀調(diào)控缺乏以改變房地產(chǎn)行業(yè)不良態(tài)勢。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要認識到本身財務(wù)管理的缺乏之處，分離當前的新形勢，盡快完善企業(yè)財務(wù)管理運轉(zhuǎn)機制，真正進步企業(yè)抵御財務(wù)風險的才能，促進企業(yè)安康、快速開展，進而推進整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)脫離開展的窘境。

房地產(chǎn)的論文3

　　引言

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國市場經(jīng)濟發(fā)展過程中不可或缺的重要組成部分，對我國市場經(jīng)濟的整體運營起到了至關(guān)重要的作用。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)投資企業(yè)的會計核算工作也在實踐過程中也得到了完善與提高，有效解決了我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中存在的諸多問題。

　　一、投資性房地產(chǎn)會計核算工作探究

　　在我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資過程中，企業(yè)應(yīng)首先對工程項目的初始成本進行計算，在準確把握工程項目的初始化成本以后再對工程項目建筑物的出租日期或者使用權(quán)限進行標準化的核算處理，以此保證工程項目會計核算工作的準確性。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展與運營過程中，企業(yè)會計人員應(yīng)嚴格遵循相關(guān)規(guī)章制度，對工程項目預期計劃內(nèi)的投資與經(jīng)營程序進行核算與處理，如果企業(yè)董事會在短期內(nèi)簽訂了書面協(xié)議，或者明確劃分了建筑物與經(jīng)營場所的出租所有權(quán)，那么該建筑物或者經(jīng)營場所即使在沒有簽訂租房協(xié)議的情況，其自身歸屬與所有權(quán)也不會發(fā)生變化，都會被重新定義為投資性房地產(chǎn)的一部分。國內(nèi)投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營過程中，需要會計核算部門對其進行準確的確認以后才可以進行系統(tǒng)化的初始化計量工作，在初始化計量工作的持續(xù)開展過程中逐漸完善企業(yè)自身的會計工作運作架構(gòu)。投資性房地產(chǎn)的會計核算工作往往需要相應(yīng)的工作人員對房地產(chǎn)入賬價值進行多次的確認與探究，在確切認真以后實現(xiàn)對企業(yè)自身價值的核算。根據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實踐運營過程中過度追求租金與企業(yè)資金的增值，致使投資性房地產(chǎn)項目在實踐運營過程中存在嚴重的價格偏差，投資性房地產(chǎn)會計核算工作形同虛設(shè)，嚴重侵害了住戶與投資建設(shè)企業(yè)的實際經(jīng)濟效益，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了諸多不利影響。

　　二、投資性房地產(chǎn)會計核算工作中存在的問題

　�。ㄒ唬┯嬃哭D(zhuǎn)換過程中所存在的問題

　　投資性房地產(chǎn)會計核算工作在實踐環(huán)節(jié)往往會采用轉(zhuǎn)換計量的方式來提高企業(yè)的實際運營效益，這種方式具有一定的應(yīng)用優(yōu)勢，能夠幫助企業(yè)快速解決資金周轉(zhuǎn)問題，在短時間內(nèi)幫助企業(yè)獲得較大的市場收益，然而，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計量轉(zhuǎn)換的過程中往往會出現(xiàn)一系列嚴重的問題，嚴重危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算工作中采用計量轉(zhuǎn)換的方式進行核算處理，可以快速實現(xiàn)企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過程中獲得更大的市場收益。然而，計量轉(zhuǎn)換模式具有極大的約束性與局限性，在實踐應(yīng)用過程中往往會致使房地產(chǎn)企業(yè)的用途發(fā)生變化，使企業(yè)在發(fā)展過程中過于注重對轉(zhuǎn)換問題的處理與優(yōu)化，忽視了投資性房地產(chǎn)會計核算工作，導致會計核算工作在實踐環(huán)節(jié)出現(xiàn)變動與缺損，引起當期企業(yè)資金流與虧損項目的變動，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失。

　　（二）公允計量工作中存在的問題

　　通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際運營情況進行探究，在我國部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)當中，其會計核算工作與公允計量工作往往存在諸多偏差與不足之處，致使投資性房地產(chǎn)會計核算工作的實際應(yīng)用價值大大降低，工程項目承包方與施工方的經(jīng)濟效益無法得到保障，嚴重危害到我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展狀況。在一個企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行投資建設(shè)之前，企業(yè)會計核算部門應(yīng)對投資項目與投資性房地產(chǎn)進行切實有效的評估與研究。在傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)評估工作當中，會計核算人員大多采用公允價值核算模式，這種核算模式在實踐應(yīng)用過程中往往會根據(jù)投資性房地產(chǎn)的實際價值而產(chǎn)生變動，并且將變動數(shù)值納入利潤總額當中，致使企業(yè)盈利的標準值與投資判斷受到影響，極大的降低了企業(yè)會計核算工作的準確性，使企業(yè)在投資項目的過程中存在極大的資金風險。同時，計量的會計核算方式在很大程度上給予了不法之徒可趁之機，使心懷不軌的會計核算人員在實踐操作過程中為自身謀得了大量的利潤，致使企業(yè)實際運營情況受到嚴重侵害，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極大的阻礙，直接影響了會計核算工作者在實踐工作中的判斷，導致施工項目進度減慢，降低了我國城市化建設(shè)的發(fā)展速率。

　　三、解決投資性房地產(chǎn)會計核算問題的有效措施

　　（一）完善會計核算工作中的公允計量模式

　　針對我國房地產(chǎn)企業(yè)在實踐運營過程中所存在的問題，在相應(yīng)優(yōu)化與改善的過程中，企業(yè)會計部門應(yīng)對會計核算工作中的公允計量進行相應(yīng)的.優(yōu)化，使公允計量在投資性房地產(chǎn)會計核算工作中能夠充分發(fā)揮效用，幫助會計核算人員更加準確的把握投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值。在投資性房地產(chǎn)的項目投資過程中，如果企業(yè)會計核算工作中的公允價值發(fā)生了變動，那么企業(yè)投資項目的賬面價值與公允價值也會相應(yīng)發(fā)生變動，致使公允價值變動公積出現(xiàn)浮動。在相應(yīng)優(yōu)化與完善的過程中，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對會計核算工作中的轉(zhuǎn)換計量與公允計量進行相應(yīng)的處理，在投資性房地產(chǎn)的核算轉(zhuǎn)換過程中，采用公允價值模式作為投資性房地產(chǎn)會計核算轉(zhuǎn)換的主要手段，使公允計量模式在會計核算工作中產(chǎn)生的價值與原有賬面所產(chǎn)生的價值持平，有效保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的準確性。同時，根據(jù)我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算相關(guān)計量方式所規(guī)定，在同一企業(yè)內(nèi)，所有的投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實踐運營過程中不得采取兩種計量模式進行會計核算工作，因此，在實際工作當中，我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用公允計量的會計核算模式，為會計人員的實踐工作提供確切可靠的準確性保證，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作在實際情況中合理化的選擇成本模式，并且進行后續(xù)的計量與核算工作。

　�。ǘ�）完善會計核算工作中的轉(zhuǎn)換計量模式

　　國內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計量轉(zhuǎn)換的過程中往往會出現(xiàn)一系列嚴重的問題，極大的危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算工作中采用計量轉(zhuǎn)換的方式進行核算處理，可以快速實現(xiàn)企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過程中獲得更大的市場收益。在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換核算過程中，會計核算人員應(yīng)將傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)實際公允價值轉(zhuǎn)變?yōu)橘~面價值，以此作為建筑商品房屋的計量基礎(chǔ)，為今后的投資性房地產(chǎn)開發(fā)與運營提供必要條件。同時，公允計量模式在運轉(zhuǎn)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟價值與原賬面會出現(xiàn)一定的價值誤差，這些價值誤差應(yīng)歸入投資性房地產(chǎn)當期盈利與虧損的項目資金當中，以此保證企業(yè)會計核算工作的準確性，為轉(zhuǎn)換計量模式的發(fā)展與應(yīng)用奠定良好的條件。

　　四、結(jié)語

　　綜上所述，根據(jù)我國投資性房地產(chǎn)的實際發(fā)展狀況進行探究，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段，投資性房地產(chǎn)行業(yè)在未來的發(fā)展過程中仍需要不斷進取、完善創(chuàng)新，在會計核算工作中尋求突破，積極探索經(jīng)濟效益持續(xù)增長的途徑。

房地產(chǎn)的論文4

　　受越來越復雜的社會發(fā)展環(huán)境和越來越激烈的房地產(chǎn)市場競爭的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經(jīng)無法滿足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標成本管理的方式在各個行業(yè)的管理中得到了一定的應(yīng)用和認可。雖然在具體的實施過程中存在著較多需要改進的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對目標成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項目中存在的問題進行分析探究，并結(jié)合實際情況提出相應(yīng)的管理方法和對策來進行完善，從而更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益和社會效益。

　　隨著社會經(jīng)濟體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會經(jīng)濟中占據(jù)重要的地位，并得到了越來越廣泛的關(guān)注，而有效地目標成本管理工作對于企業(yè)的發(fā)展來說非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來相應(yīng)的經(jīng)濟效益，并促進企業(yè)健康長遠的發(fā)展。

　　1房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理

　　1.1目標成本管理的本質(zhì)與概念在房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)過程中，目標成本管理工作發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，并在滿足企業(yè)利益目標和方案決策要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)項目開發(fā)的實際情況，有效把控企業(yè)項目的控制、考評以及評價和分解等管理工作。在企業(yè)項目的發(fā)展過程中，目標成本的管理工作對企業(yè)成本管理的主動性進行了充分的發(fā)揮，并在對目標成本管理體系構(gòu)建的同時，對合作方和企業(yè)內(nèi)部的成本控制積極性進行了一定程度的調(diào)動，從而有效地對企業(yè)項目的事前和事后管理工作進行充分的落實，并在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力。對相應(yīng)的目標成本進行分解，并采取有效的管理措施。比如相關(guān)的合約管理、設(shè)計管理以及施工結(jié)算管理等，以此來提高目標成本的經(jīng)濟效益。

　　1.2目標成本管理的相關(guān)功能

　　第一，目標成本管理具有一定的控制功能，在房地產(chǎn)項目的各個發(fā)展階段，將目標成本與動態(tài)成本進行有效比較，并根據(jù)相關(guān)情況制定相應(yīng)的成本控制范圍。充分準確地了解到房地產(chǎn)項目的目標財務(wù)情況與實際的運營情況以及項目經(jīng)營情況與相應(yīng)的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點以及促使中高層領(lǐng)導的項目決策更加合理和具有可行性；第二，目標成本管理具有一定的規(guī)劃功能，并有利于相關(guān)企業(yè)更好地對成本進行分配，同時對企業(yè)的方案以及相關(guān)計劃的制定都提供了一定的規(guī)劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學性；第三，目標成本管理在一定程度上具有約束功能，并對企業(yè)項目的成本配置提供了相應(yīng)的標準和限制，減少了不必要的成本浪費，使全員參與到各個項目管理中去，進而對項目發(fā)展的各個階段進行嚴格合理的監(jiān)管，起到了一定的約束作用；第四，目標成本項目的管理工作，在具體的項目發(fā)展過程中，具有一定的激勵功能，并對相關(guān)項目的收益情況產(chǎn)生了直接的影響，同時將目標成本管理工作與工作人員的利益相聯(lián)系，從而激勵相關(guān)人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟效益和社會效益。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在的問題

　　由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據(jù)目前情況了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理過程中，相應(yīng)的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營管理過程中占據(jù)著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項目自身成本利益而忽視市場經(jīng)濟等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無法滿足經(jīng)濟發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，主要存在這樣一些問題：

　　（1）缺乏全過程和全費用的成本管理意識。據(jù)目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒有設(shè)立專門的管理部門來對成本管理工作進行有效地開展，甚至出現(xiàn)相關(guān)部門代替的局面，并且沒有合理的進行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項目各個階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時，由于沒有健全的成本管理體制，進而影響整個項目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。

　　(2）在項目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調(diào)査與探究現(xiàn)象。成本調(diào)研工作對于房地產(chǎn)項目前期的'投資決策有著非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時間和成本管理觀念的影響對前期的成本調(diào)研工作比較忽視，并以項目原因的數(shù)據(jù)作為成本管理的依據(jù)，而沒有對工程的實際成本情況進行考察，從而使得預算的結(jié)果與實際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。

　�。�3）在房地產(chǎn)項目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經(jīng)濟管理的需求。同時，在房地產(chǎn)項目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對市場的需求進行充分的考察，過多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟的合理性，從而造成了成本浪費的現(xiàn)象。且由于相關(guān)成本信息無法對相關(guān)項目的實際成本情況進行準確反映，故而對房地產(chǎn)項目的成本控制管理工作造成了一定的影響。

　　（4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒有對相關(guān)成本的數(shù)據(jù)進行充分的積累，從而造成實際的結(jié)算成本與施工階段的目標成本之間存在較大的差異，造成相應(yīng)的損失浪費、無效地投資以及成本超標等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時地對不斷變化的成本數(shù)據(jù)進行反饋，并及時地發(fā)現(xiàn)和解決項目的超支和浪費的風險因素，采取相應(yīng)的補救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進展，影響了成本管理工作的有效性。

　　3房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理的優(yōu)化措施

　�、胖匾暷繕顺杀竟芾淼恼{(diào)研階段和制定階段，從而有效地對目標成本進行進行預測和估算，并根據(jù)相關(guān)的調(diào)研情況對相關(guān)的方案設(shè)計工作以及目標成本進行考察和修訂，減少目標成本與實際成本之間的差異，進而有效地減少成本超支和成本浪費的不良情況。

　　（2）在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，對制定好的目標成本進行嚴格的落實，并在具體的招標過程中，將目標成本與投標的價格進行對照分析，根據(jù)具體情況來優(yōu)化設(shè)計的方案，有效保證目標成本低于項目的總價，從而更好地保證相關(guān)項目的順利進行。在這個過程中要及時地根據(jù)市場經(jīng)濟的變化和相關(guān)政策的改變等各種因素進行及時的匯報和采取相關(guān)措施，有效減低開發(fā)項目風險并為目標成本的充分落實提供保證。

　�。�3）在對房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理工作進行優(yōu)化的過程中，構(gòu)建信息化平臺和數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)是非常有必要的。這樣不僅可以及時地發(fā)現(xiàn)操作過程中的所產(chǎn)生的疏忽以及其他人為因素所造成的成本信息偏差和錯誤的現(xiàn)象，同時，可及時采取相應(yīng)的方法對其進行補救。另外，還可通過對信息平臺與數(shù)據(jù)庫的分析，更為準確地了解到相關(guān)成本管理的情況，從而使得相關(guān)人員可有效控制項目風險，提高目標成本管理水平。然而，由于信息平臺與數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建是一項長期的工作任務(wù)，且需要及時給予落實，相關(guān)的信息和數(shù)據(jù)也需要及時的更新。

　　（4）在完善目標成本管理工作的同時，加強對相關(guān)管理人員的培訓以及企業(yè)文化的創(chuàng)建。目標成本管理工作的要求非常高，不僅要求相關(guān)人員操作規(guī)范，充分掌握相關(guān)技術(shù)，還要具備對成本管理工作相關(guān)知識有一定程度的了解。由于目標成本管理工作非常復雜，且相關(guān)人員的流動性大，因而加強建設(shè)人力資源并完善相關(guān)目標成本的管理制度，可有效避免各種因素造成的成本管理工作的失誤。另外，創(chuàng)建企業(yè)文化并對相關(guān)人員的責任感和成本管理意識予以加強，在一定程度上能有效提高房地產(chǎn)開發(fā)項目目標管理水平，從而推動相關(guān)企業(yè)的順利發(fā)展。

　　4結(jié)語

　　房地產(chǎn)企業(yè)的市場經(jīng)濟發(fā)展情況在不斷的穩(wěn)定，相關(guān)的成本管理工作也越來越精細化。同時，有效的目標成本管理體系，不僅保證了房地產(chǎn)企業(yè)項目的順利進行，也對有效地控制成本和提高經(jīng)濟利益提供了保證。但就目前情況了解，在具體的目標成本管理工作中還是存在著一定的缺陷，帶來了不利的影響。因此，需要不斷地探索實踐，并采取有效措施加以改進，推動目標成本管理水平的提升，從而更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟快速健康發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文5

　　一、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實必要性

　　我國現(xiàn)階段依然是靠投資拉動經(jīng)濟增長，而在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開發(fā)投資總計38070億元，占到投資總額的20。3%。顯然，房地產(chǎn)業(yè)在拉動國民經(jīng)濟增長中的作用舉足輕重。對我國經(jīng)濟增長的巨大拉動作用再加上其強關(guān)聯(lián)度使得房地產(chǎn)業(yè)位居我國的支柱產(chǎn)業(yè)之首。然而，其單一的融資渠道與房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不符，并漸漸成為制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵因素。20xx年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集到資金56923億元，其中來自銀行的直接貸款達10443億元，其他資金為24387億元（其中間接來自銀行貸款的如預收款和個人按揭等占到86.3%），也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過商業(yè)銀行信貸的融資額高達31495億元，占到融資總額的55.3%之多。這無疑使房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行同時陷入巨大的系統(tǒng)風險和金融風險之中，及其不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。果不其然，在我國接連發(fā)布新國十條、上調(diào)存貸款基準利率等調(diào)控政策以后，房地產(chǎn)商只能一邊縮減資金需求一邊積極尋求新的融資渠道。

　　與房地產(chǎn)商的融資需求相對，我國居民在通貨膨脹、銀行儲蓄呈“負利率”的情況下急需能使資產(chǎn)保值并賺取較高收益的投資渠道。特別是截止到20xx年底我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額已達260770億元，如此龐大的民間資產(chǎn)若有正當合法的投資渠道即可流入高利潤高回報的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　至此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實必要性也就凸顯出來，它能夠在房地產(chǎn)業(yè)的資本需求和有效滿足這種需求的投資主體之間架起“橋梁”。此外，房地產(chǎn)投資基金還能降低銀行的金融風險；促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)長遠地發(fā)展。具體地來講，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金有以下現(xiàn)實必要性：

　　1、能夠有效解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問題。目前主要依賴銀行貸款的單一融資渠道將房地產(chǎn)企業(yè)在銀行信貸緊縮的形勢下置于資金短缺的困境中，現(xiàn)階段引入房地產(chǎn)投資基金使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠通過這一渠道面向社會公眾及機構(gòu)進行籌資，徹底改變單一的融資結(jié)構(gòu)，有利于避免房地產(chǎn)融資過于敏感地受到宏觀政策影響，促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定地向前發(fā)展。

　　2、有助于建立居民資產(chǎn)性收益。我國居民現(xiàn)階段儲蓄金額龐大，建立房地產(chǎn)投資基金體制能夠引導這部分資產(chǎn)投資于收益穩(wěn)定并且信用良好的房地產(chǎn)行業(yè)，建立起居民資產(chǎn)性收益，進而提高城鄉(xiāng)居民生活水平。

　　3、能極大地降低銀行房地產(chǎn)信貸風險。至20xx年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達到28400億元，住房貸款余額為53500億元，房地產(chǎn)信貸總額達81800億元，占到當年本外幣貸款余額（425600億元）的19.23%之多。由于房地產(chǎn)信貸具有來源的短期性和運用的長期性之間的矛盾，過高的房地產(chǎn)信貸大大的增加了銀行的流動風險，極其不利于我國金融體系的健康運行。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金能極大地降低銀行與房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，分散房地產(chǎn)信貸風險，促進我國金融體制的改革。

　　4、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托還有助于促進房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化、透明化進程，同時有助于優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰，增強國際競爭力，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、長遠的發(fā)展。

　　二、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展狀況

　　房地產(chǎn)投資基金特指以房地產(chǎn)項目為投資對象，通過對房地產(chǎn)收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和銷售等環(huán)節(jié)進行投資的一種集合投資制度。其最早于美國建立，目前以房地產(chǎn)投資信托為主要產(chǎn)品。自20世紀末亞洲國家也陸續(xù)成立房地產(chǎn)投資信托市場。我國的房地產(chǎn)投資基金于20xx年正式起步，以美國的房地產(chǎn)投資信托為主要學習模式，在房地產(chǎn)業(yè)和金融機構(gòu)的共同努力下逐步向正規(guī)化發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)投資基金僅處于發(fā)展的初級階段，還沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，現(xiàn)有的如房地產(chǎn)信托計劃、境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金及產(chǎn)權(quán)回報式投資合同只能算作是房地產(chǎn)投資信托的雛形。

　　1、房地產(chǎn)信托計劃。房地產(chǎn)信托計劃是目前我國房地產(chǎn)投資基金的主流產(chǎn)品。與真正房地產(chǎn)投資信托不同的是，房地產(chǎn)信托計劃具有短期性和債券性，并且資金只能投資給單一的項目。另外，單個信托計劃的合同數(shù)目收到限制，無法在二級市場流通且只能通過私募來籌集資金。

　　2、境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金（簡稱公司型投資基金模式）。公司型投資基金遵循《公司法》和《證券法》，所受法律限制較少，但由于資本規(guī)模小往往會變成對單項目的開發(fā)商，有時甚至無法成功落實項目投資。

　　3、產(chǎn)權(quán)回報式投資合同。這類投資模式能有效解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金的流通障礙，突破了200份的合同限制，降低了投資門檻，并且它實現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化，可以公開進行宣傳。但與信托公司相比不能通過金融機構(gòu)獲得信譽的增級。

　　4、外資房地產(chǎn)基金。除了房地產(chǎn)信托基金以外，外資房地產(chǎn)基金于21世紀初也開始相繼進入中國市場。特別是近年來受房價快速上漲以及人民幣升值預期的影響，外資房地產(chǎn)基金在加快進入北京、上海等一線城市，并開始采用房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的規(guī)范性投資模式，大規(guī)模的收購商用房地產(chǎn)。

　　三、我國現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資基金所面臨的障礙

　　1、法律法規(guī)的滯后。至今在我國理論界爭論的焦點還是房地產(chǎn)投資基金到底應(yīng)該根據(jù)《證券投資基金法》還是《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》進行調(diào)整。由于相關(guān)的法律制度還不規(guī)范、不完善，房地產(chǎn)基金私募市場難以規(guī)范化，暗箱操作行為普遍存在，更是無法形成公開市場；對于外資房地產(chǎn)基金來說，由于政策不夠透明、法律不完善，這類基金在進入中國房地產(chǎn)市場時面臨著很多風險，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因為無法滿足外資房地產(chǎn)基金投資的苛刻條件，很難通過這種模式進行融資。

　　2、缺乏積極的稅收政策。拿我國現(xiàn)有的類房地產(chǎn)投資信托來說，政府對其按照企業(yè)的標準進行征稅，產(chǎn)生了“雙重征稅”，而在房地產(chǎn)投資信托已經(jīng)發(fā)展得比較成熟的國家，政府一律都出臺了稅收優(yōu)惠政策來支持房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展，例如，在美國股利分配有優(yōu)惠。我國這種消極的稅收政策對房地產(chǎn)投資基金在中國的發(fā)展構(gòu)成了障礙。

　　3、機構(gòu)投資者的缺失。在美國，有大量的機構(gòu)投資者如保險基金、養(yǎng)老基金、捐贈基金等在為房地產(chǎn)投資信托提供著穩(wěn)定巨額的資金，使美國的房地產(chǎn)投資基金的資金很大程度上來源于機構(gòu)投資者。相比之下，我國的房地產(chǎn)資本市場還沒有真正的機構(gòu)投資者，這使得我國的房地產(chǎn)投資基金規(guī)模很小，很難對多個優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目進行投資，嚴重阻礙了我國房地產(chǎn)投資基金的`發(fā)展壯大。

　　4、缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)基金投資家。目前在我國類房地產(chǎn)投資信托運作的公司里，管理層人員以出身房地產(chǎn)專業(yè)居多，他們在資產(chǎn)運作、證券股票市場交易等方面知識貧乏，而房地產(chǎn)投資基金包括房地產(chǎn)投資信托卻是同時涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)和資本市場運作兩項內(nèi)容的金融投資活動，以現(xiàn)有的人才顯然無法滿足其長期發(fā)展的需要。

　　5、信息的不對稱性。我國房地產(chǎn)行業(yè)由于普遍存在暗箱操作等行為使得各方在運行房地產(chǎn)投資基金的時候難以保證信息的對稱性，信息披露的不對稱嚴重地阻礙了房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。

　　四、發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策建議

　　房地產(chǎn)投資基金按組織形式可分為公司型房地產(chǎn)投資基金、契約型房地產(chǎn)投資基金和有限合伙型房地產(chǎn)投資基金三種。在美國占據(jù)主導地位的房地產(chǎn)投資信托屬于第一種類型。它們相比，房地產(chǎn)投資信托具有一定的優(yōu)勢，例如流動性最好，資本市場的融資能力最強且最能享受稅收優(yōu)惠。故目前本以契約型投資基金為主導模式的日本、歐洲等地區(qū)都開始轉(zhuǎn)而發(fā)展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)，學習美國房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗，將房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)投資基金的主導模式已成為潮流。我國也不例外。故下文針對我國現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資信托所面臨的問題及障礙給予對策建議。

　　1、為房地產(chǎn)投資信托建立完善的法律體系。健全相關(guān)的法律法規(guī)并使之與國際接軌是我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的當務(wù)之急，我們要建立完善的法律體系來保證維持房地產(chǎn)投資信托市場的公平、公正、公開和透明，使其能健康長遠地發(fā)展。首先，目前的相關(guān)法規(guī)如《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《證券法》、《公司法》、《企業(yè)債券管理條例》等之間存在著相互矛盾的內(nèi)容，應(yīng)對它們進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和修訂，以達到法律法規(guī)環(huán)境的統(tǒng)一；其次，應(yīng)進一步完善《公司法》或者制定專門針對投資基金的《投資顧問法》、《投資公司法》等法律法規(guī)；再次，應(yīng)補充修訂房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記及交易的管理制度，使在房地產(chǎn)投資信托的實際操作中，房地產(chǎn)交易和所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移都有法可依。此外，要制定房地產(chǎn)投資信托的專項管理措施，并逐步完善證券交易市場使基金證券的流通得以實現(xiàn)。

　　2、建立積極的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展成熟的國家，政府多為其專門制定一套稅收法規(guī)，而在我國還沒有專門的立法，根據(jù)《公司法》來對信托公司進行征稅引起了“雙重征稅”的問題，稅收政策首先應(yīng)針對這一點進行相關(guān)法規(guī)修訂，然后在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的實踐過程中再逐步調(diào)整，為房地產(chǎn)投資信托提供積極的稅收優(yōu)惠。

　　3、加快培養(yǎng)機構(gòu)投資者。要培育機構(gòu)投資者首先應(yīng)突破限制機構(gòu)投資者投資方向的體制障礙，建立合法的入市渠道；其次要積極地推進我國的住房公積金、保險基金、企業(yè)年金、養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資基金進入房地產(chǎn)信托基金市場，為其提供一個穩(wěn)定的需求方。

　　4、完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度。我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托要盡快建立起一批了解房地產(chǎn)市場和熟悉業(yè)務(wù)運作的專業(yè)化人才隊伍。從國際經(jīng)驗來看，信息越公開，基金市場就越發(fā)達，因此應(yīng)盡可能使各類信息及時準確地傳遞給信息需求者，使大家在操作房地產(chǎn)投資信托的過程中盡量能做到信息對稱，促進我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文6

　　1房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理存在的問題

　�。ㄒ唬┤狈�對預算管理足夠認識及重視

　　首先，在實行全面預算管理的過程中，領(lǐng)導者普遍有一種錯誤認知，認為預算管理是財務(wù)部的職責，其他部門只不過是起到補充、輔助作用。而領(lǐng)導者自身也就在關(guān)鍵控制點上把關(guān)即可。緣于這種認識，許多企業(yè)的預算做得十分簡單。對于預算的編制還只停留在傳統(tǒng)的財務(wù)預算上，沒有同銷售部門、工程建設(shè)部門等企業(yè)內(nèi)部部門進行掛鉤，編制的結(jié)果缺乏全局性，容易造成數(shù)字編數(shù)字，難以發(fā)揮全面預算應(yīng)有的作用。其次，目前房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的編制和執(zhí)行均由各部門的主管負責，沒有全員參與，造成員工普遍認為預算管理工作與己無關(guān)，難以得到企業(yè)員工的理解和支持。

　�。ǘ�）全面預算組織機構(gòu)不健全

　　目前雖有一些房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理，但是在企業(yè)內(nèi)部的組織中并未建立相應(yīng)的預算管理機構(gòu)，即建立全面預算管理委員會負責預算管理工作的協(xié)調(diào)、執(zhí)行和監(jiān)控。將預算管理工作交由財務(wù)部負責，一方面加大財務(wù)部的工作量，另一方面會使預算工作與其他部門脫離，致使預算管理不能得到有效實施。

　�。ㄈ�）預算編制內(nèi)容難以保證合理真實

　　一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)就存在沒有圖紙也可先行施工的潛規(guī)則，致使設(shè)計概算與估算指標、施工預算與設(shè)計概算、竣工結(jié)算與施工預算不相符。由于企業(yè)自身能力較弱，因而無法得到詳細的預算數(shù)據(jù)，致使預算內(nèi)容與實際情況大相徑庭，導致預算的實施效果不理想。

　�。ㄋ模╊A算執(zhí)行缺乏有效監(jiān)控及反饋機制

　　一方面，預算授權(quán)體系不夠規(guī)范。審批權(quán)限高度集中，并沒有進行實地分析，僅以管理者的經(jīng)驗判斷，帶著一定的主觀色彩，致使執(zhí)行程序大打折扣；另一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理重編制，輕執(zhí)行。把預算管理的工作重點放在預算指標的下達、預算的編制和匯總上，而對于預算的執(zhí)行、監(jiān)控等情況卻很少參與，如每月沒有將預算實際完成情況和預算指標進行分析匯總，形成相應(yīng)的預算執(zhí)行報告，供后期參考。此外還有些企業(yè)存在控制力問題，未能做到未雨綢繆，一旦事后出現(xiàn)問題亡羊補牢，為時已晚。

　�。ㄎ澹╊A算管理考核與激勵機制不完善

　　當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理考核過分依賴財務(wù)指標，這使得各部門的責任人面對考核壓力，在確定預算標準時，往往采用過分高估費用支出，低估自身業(yè)績能力辦法，以便可以輕松完成預算指標，順利得到激勵報酬。與此同時，在績效考核過程中，會或多或少地參雜了一些個人主觀因素，再加上考核制度設(shè)計上的缺陷、監(jiān)督無門，導致考核結(jié)構(gòu)顯失公平。

　　2完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的建議

　　結(jié)合全面預算管理的涵義，并針對現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)實施預算過程中出現(xiàn)的問題，提出以下幾方面的建議以改善房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理現(xiàn)狀。

　�。ㄒ唬┘訌娖髽I(yè)預算管理觀念

　　全面預算是一項全員參與的管理，是一項技術(shù)性很強的系統(tǒng)化管理體系。這樣一種現(xiàn)代化的管理模式，不應(yīng)只有財務(wù)部門來組織，還應(yīng)得到每位員工的認同與支持。在企業(yè)內(nèi)推行全面預算管理的想法除了應(yīng)得到企業(yè)領(lǐng)導者的支持外，還應(yīng)當充分調(diào)動全體員工的積極性，通過聘請外部咨詢顧問或內(nèi)部培訓等方式進行"宣貫"、"造勢"，對全面預算管理的理念進行全面貫徹，使全員都能夠接受全面預算管理的理念，理解自身與全面預算的緊密關(guān)系，直接或者間接地參與全面預算管理的過程，才能真正地實現(xiàn)全員參與，助力于全面預算管理在企業(yè)中施行。

　�。ǘ�）優(yōu)化企業(yè)預算管理組織結(jié)構(gòu)

　　在企業(yè)現(xiàn)有的組織體系中設(shè)立全面預算管理的日常決策機構(gòu)--預算管理委員會，其職責是在董事會授權(quán)下負責預算管理的重大事項，保證企業(yè)預算管理科學、規(guī)范、有序地施行，該委員會成員由董事長、總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、工程副總以及各職能部門主管等高級管理人員組成；設(shè)立預算管理委員會的日常辦事機構(gòu)--預算管理辦公室，受預算管理委員會的領(lǐng)導并向其報告工作；建立各級預算責任主體為預算執(zhí)行機構(gòu)。具體為前期部、合同預算部、工程部、人力資源部、營銷部等。

　�。ㄈ�）改進預算編制程序

　　房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算內(nèi)容可包含經(jīng)營預算、資本預算、財務(wù)預算。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大、項目周期長、受政策及行業(yè)影響大、以現(xiàn)金流量作為預算的編制基礎(chǔ)的自身特征，應(yīng)以單個的工程項目為預算主體，同時也要結(jié)合企業(yè)的整體預算目標。對于預算編制的方式，建議采用上下結(jié)合的預算編制流程模式。上下結(jié)合模式可提高員工參與預算的程度。通過這種參與性預算編制，使得員工能對預算的編制提出各種意見和建議，而不是被動接受預算指標。同時員工親自參與預算編制，使得預算的目標更有可能變成員工個人的目標，從而順利完成預算目標，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標。

　�。ㄋ模�強化預算執(zhí)行體系

　　房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行全面預算時，應(yīng)當經(jīng)過嚴格的授權(quán)審批流程，依照相關(guān)業(yè)務(wù)流程和各個部門的職責，建立完善的預算授權(quán)制度。對于超出授權(quán)范圍內(nèi)的審批，應(yīng)當追究有關(guān)責任人的相關(guān)責任。為使企業(yè)對整個預算過程進行全方位監(jiān)控，應(yīng)規(guī)定各部門在一定周期內(nèi)編制預算管理執(zhí)行情況報告書，以便及時的發(fā)現(xiàn)問題解決問題。對于企業(yè)預算執(zhí)行中由于國家相關(guān)政策、市場環(huán)境、自身經(jīng)營狀況發(fā)生無法預計的'變化導致企業(yè)采取措施后仍無法避免重大預算偏差出現(xiàn)時，應(yīng)對預算目標進行調(diào)整，以便預算的制定與企業(yè)的經(jīng)營狀況相符。

　�。ㄎ澹┙∪�預算考核與激勵體系

　　首先要明確預算考核的對象、內(nèi)容及方法。對于不同部門的考核內(nèi)容和考核方式也應(yīng)當有所不同。其次還要對預算編制和執(zhí)行結(jié)果也要進行相應(yīng)的考核。設(shè)立預算管理輔助指標，對預算管理的編制與執(zhí)行情況進行事后評價和考核。最后房地產(chǎn)企業(yè)建立獎懲激勵機制時要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標，對于按時完成預算目標的部門和個人應(yīng)及時獎勵，對于違反企業(yè)預算原則的部門及個人也要及時地進行相應(yīng)懲罰，以儆效尤，防止此類不良行為再次發(fā)生。通過有效的獎懲機制調(diào)動各個部門及人員的積極性，使預算管理與部門、個人切身利益相聯(lián)系，保證預算目標的實現(xiàn)，從而推動企業(yè)的健康發(fā)展。

　　3結(jié)論

　　全面預算管理是企業(yè)實施戰(zhàn)略目標和動態(tài)控制的方法和手段，是兼具控制、激勵、評價等功能為一體的管理機制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營狀況，建立完善的預算管理體系，這樣可有效地提升企業(yè)的戰(zhàn)略管理能力、資源整合能力以及防范風險能力，在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢、持續(xù)發(fā)展。

　　作者：謝雪 梁運吉 單位：哈爾濱商業(yè)大學會計學院

房地產(chǎn)的論文7

　　摘要:過去20多年來房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展, 對中國的宏觀經(jīng)濟調(diào)控起到了巨大的作用, 也極大地影響了人們的生活.在眾多影響居民消費水平的因素中, 關(guān)系到國計民生的房地產(chǎn)價格變動對其產(chǎn)生的影響不容小覷.本文通過1992年-20xx年的相關(guān)數(shù)據(jù), 利用計量經(jīng)濟學知識建立數(shù)學模型, 用模型來分析房地產(chǎn)市場價格波動對居民消費有無影響以及影響程度的大小, 然后在關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控方面提出了建議措施.

　　關(guān)鍵詞:房價波動; 城鎮(zhèn)居民消費; 影響程度; 模型檢驗;

　　1 引言

　　從經(jīng)濟學理論中我們可以知道, 影響居民消費的主要因素是收入及其擁有的財富量.這里的財富不僅僅是指金融資產(chǎn)價值, 還包括實體資產(chǎn), 其中房產(chǎn)占了很大比重.庇古的財富效益理論中提到物價變動也是影響居民消費的重要因素.經(jīng)過1998年的房改以來, 房地產(chǎn)的這把烈火燒遍大江南北, 20xx年住宅商品房平均銷售價格也由1992年的每平方米996元上漲到6473元, 增長了6.5倍, 在北京、上海等一線城市房屋收入比甚至都超過了20, 對居民的生活產(chǎn)生了重要影響.國內(nèi)外的學者對這個問題有截然相反的兩種態(tài)度, 例如Case、Yoshikawa、藏旭恒、陳淑云等學者認為房價上漲對消費具有明顯作用;而Elliott、Sock-Yong Phang、李成武、周建軍等則認為房價上漲對消費不具有刺激作用.總結(jié)為房地產(chǎn)價格的上漲會帶來幾方面的影響:導致有房者財富的增加, 從而提高了居民消費能力;導致無房者的購房壓力, 在收入不變的情況下, 變相的減少了其他消費的能力或者說總量;對于房地產(chǎn)消費來說, 房地產(chǎn)價格的上漲會促進房地產(chǎn)投資, 促進房產(chǎn)消費.因此通過建立數(shù)學模型的來研究房地產(chǎn)市場價格的波動, 從中分析其對居民消費影響的關(guān)系具有極為重要的意義.

　　2 模型的設(shè)定

　　2.1 變量選擇與樣本數(shù)據(jù)

　　為了直觀確切地研究房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民人均消費支出Y的影響, 選擇能影響居民消費的變量住宅商品房平均銷售價格 (元/平方米) 為X1、人均GDP (元) 為X2、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 (%) 為X3.1992-20xx年解釋變量與被解釋變量的相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示, 來源于《中國統(tǒng)計年鑒》.

　　2.2 模型數(shù)學形式的確定

　　2.2.1 分析設(shè)定模型

　　住宅商品房平均銷售價格X1意義:住宅商品房價格越高, 表明該地越發(fā)達, 人民生活水平越高, 人均消費支出也將越高, 可見二者是正相關(guān)關(guān)系;人均生產(chǎn)總值X2意義:人均生產(chǎn)總值越高, 每個個體擁有的財富將越多, 購買能力也越強, 人均消費支出也將越高, 可見二者是正相關(guān)關(guān)系;城鎮(zhèn)登記失業(yè)率X3意義:城鎮(zhèn)登記失業(yè)率較高, 表明自愿失業(yè)者人數(shù)增多, 居民更加地追求高質(zhì)量的生活, 人民生活水平越高人均消費支出也將越高, 或者失業(yè)率是由于經(jīng)濟發(fā)展較快時一些被淘汰的失業(yè)者引起的, 此時人們生活水平整體還是提高, 可見二者也是正相關(guān)關(guān)系.為驗證被解釋變量與解釋變量間的具體關(guān)系, 首先利用EViews作趨勢圖和散點圖, 結(jié)果均顯示出Y與X1、X2幾乎呈現(xiàn)線性增長, 而X3在多數(shù)年份呈現(xiàn)水平波動.可以初步建立方程模型為 (μ為隨機擾動項) :

　　2.2.2 對模型做回歸

　　根據(jù)回歸結(jié)果, 模型寫為如下:

　　3 模型的檢驗及修正

　　3.1 經(jīng)濟意義檢驗

　　由回歸結(jié)果可知:在其他因素不變的情況下, 當平均每平方米商品房銷售價格增長1元、人均GDP每增長1元、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率每增加1%, 城鎮(zhèn)居民消費支出將分別增加0.2363元、0.3217元、969.28元.符號符合經(jīng)濟意義, 該模型可初步通過經(jīng)濟意義上的檢驗.

　　3.2 統(tǒng)計意義上的檢驗

　　3.2.1 擬合優(yōu)度檢驗 (R檢驗)

　　R=0.9987, R=0.9985, 說明所建模型整體上對樣本數(shù)據(jù)擬合很好, 即解釋變量"住宅商品房平均銷售價格 (X1) 、人均GDP (X2) 、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 (X3) "對被解釋變量"城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 (Y) "的絕大部分差異做出了解釋.

　　3.2.2 F檢驗

　　針對H0:β1=β2=β3=0, 給定顯著性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度為k=3和n-k-1=20的臨界值Fα (3, 20) =8.66, 由F=5112>Fα (3, 20) =8.66, 應(yīng)拒絕原假設(shè)H0:β1=β2=β3=0, 說明回歸方程顯著, 即列入模型的解釋變量聯(lián)合起來確實對被解釋變量有顯著影響.

　　3.2.3 t檢驗

　　分別針對H0:βj=0 (j=0, 1, 2, 3) , 給定顯著性水平α=0.05, 查t分布表的自由度為n-k-1=20的臨界值tα/2 (n-k-1) =2.086.由圖2中的數(shù)據(jù)可得, 與β0、β1、β2、β3對應(yīng)的t統(tǒng)計量分別為-4.75、2.52、21.83、10.74, 其絕對值全都大于tα/2 (n-k) =2.101, 這說明在顯著水平α=0.05下, 分別都應(yīng)當拒絕原假設(shè)H0:βj=0, 也就是說, 當在其他解釋變量不變的情況下, 解釋變量分別對被解釋變量都有顯著影響.

　　3.3 計量經(jīng)濟意義檢驗

　　3.3.1 多重共線性檢驗 (簡單相關(guān)系數(shù)法)

　　檢驗:用簡單相關(guān)系數(shù)法檢驗多重共線性, 得到結(jié)果為:X1與X2的相關(guān)系數(shù)為0.9743、X1與X3的相關(guān)系數(shù)為0.6675、X2與X3之間的相關(guān)系數(shù)為0.7010, 可見自變量之間存在多重共線性.

　　修正:采用逐步回歸法來修正多重共線性, 分別用Y和自變量做回歸, 發(fā)現(xiàn)回歸結(jié)果中X2對Y的貢獻最大, 因此引入X2作為基礎(chǔ)變量, 然后依次加入X1和X3發(fā)現(xiàn)加入X1時模型顯著變好, 再依次引入X3發(fā)現(xiàn)最終模型沒有更好的改善.通過分析確定了最終函數(shù)應(yīng)為Y=f (X2, X1) , 所以使用Y=1594.9685+0.3696X2+0.1383X1.

　　3.3.2 異方差性檢驗 (white檢驗法)

　　檢驗:利用white檢驗法對回歸模型進行異方差性檢驗, 結(jié)果為:n R=16.9467, 由White檢驗知, 在α=0.05下, 查X分布表, 得臨界值X (0.05)<7.81

　　修正:利用加權(quán)最小二乘法進行修正, 首先假設(shè)權(quán)重為W1=1/resid^2, 生成新變量:GENR W1=1/resid^2, 然后做回歸:LS (W=W1) Y C X2X1, 得到模型為:Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1, 當再次對所得新模型再次進行WHITE檢驗時, 新模型已不存在異方差.因此修正后的模型可用.

　　3.3.3 自相關(guān)性檢驗 (偏相關(guān)系數(shù)檢驗法)

　　檢驗:用偏相關(guān)系數(shù)檢驗法來檢驗自相關(guān)性.假設(shè)滯后期為12, 得到殘差與各期相關(guān)系數(shù)和偏相關(guān)系數(shù).可知, 模型中不存在一階自相關(guān), 更不存在高階自相關(guān).所以模型最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.

　　4 研究結(jié)論及建議措施

　　4.1 研究結(jié)論及其解釋

　　模型經(jīng)過檢驗以及修正之后最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.表明商品房平均銷售價格和人均GDP都對城鎮(zhèn)居民消費水平有影響.

　　在商品房以及人均GDP價格不變時, 城鎮(zhèn)居民消費為20xx.5479元.這部分不受收入高低的影響消費屬于自發(fā)消費, 多用于生活必需品等.符合生活實際和經(jīng)濟學解釋.當其他因素不變, 商品房平均銷售價格每增長1元/平方米、城鎮(zhèn)居民消費增加0.5113元, 可見房價上漲的速度超過了居民消費水平的上漲速度, 政府應(yīng)采取適當?shù)拇胧﹣碚{(diào)控房地產(chǎn)價格.當其他因素不變時, 人均GDP每增長1元、城鎮(zhèn)居民消費增長0.3075元, 可見居民手里的消費大約占收入的1/3, 表明當居民收入提高時, 并不會選擇全部將其消費, 還會有2/3的用于儲蓄或者投資等.綜上所述, 最終所得模型在經(jīng)濟意義檢驗上完全能適應(yīng)經(jīng)濟現(xiàn)象, 且各項檢驗均通過, 因此確定為最終模型.

　　4.2 建議措施

　　4.2.1 健全房屋信息發(fā)布機制

　　應(yīng)建立一個完善、公開透明的信息發(fā)布平臺, 能夠發(fā)布房地產(chǎn)商以及政府的市場信息也可以查詢每一個居民的基本住房信息.在公布信息時盡可能地完善、詳盡、透明, 這樣不但可以減少尋租行為的發(fā)生也可以監(jiān)管房地產(chǎn)商, 而且可以減少信息不對稱產(chǎn)生的問題, 也方便政府進行宏觀調(diào)控, 建立良好的房地產(chǎn)市場秩序.

　　4.2.2 靈活土地供應(yīng)方式

　　在中央財政與地方財政分開后, 地方政府只能靠買賣土地的收入來進行財政建設(shè)的需要, 因此房價上漲是必然的趨勢.應(yīng)該進一步規(guī)范土地的買賣租讓的方式, 在審計預算工作中納入土地租金的使用.此外, 政府可以先規(guī)劃土地的建設(shè)和使用方向, 然后再讓開發(fā)商進行建設(shè), 開發(fā)商建成之后再進行房屋的.出售, 這樣可以強化政府的主導作用、對開發(fā)商進行了限制、也會使得房屋的價格更為合理.

　　4.2.3 通過階梯稅制適時征收房產(chǎn)稅

　　通過征收房產(chǎn)稅可以使得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記更為明晰、能夠有效控制每個人手上的房源.按照房子的數(shù)量以及人均住房面積來進行階梯狀征稅, 房產(chǎn)越多、要付出的稅收成本也就越大, 這樣可以有效控制二手房的炒作交易行為.此外還應(yīng)當設(shè)置一個合理的征稅起點, 隨著二胎政策的開放, 家庭住房需求也會增加, 并且各地居民的生活水平不同, 也應(yīng)因地制宜地征收不同的稅率.

　　4.2.4 借鑒國外的成功經(jīng)驗

　　美國的住房金融體系、日本推進住房資產(chǎn)證券化、印度、韓國的公共住房銀行模式, 這些發(fā)達國家都是在調(diào)控房價方面做得比較成功的典范, 其中日本的法律體制和我國的比較相近, 我們可以借鑒他們成功的經(jīng)驗將其"中國化", 然后應(yīng)運到我國房地產(chǎn)的調(diào)控中來, 進行我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展.

　　5 總結(jié)

　　近年來, 伴隨著社會快速發(fā)展的同時, 居民消費水平也顯著提高.而民消費水平中, 除以上兩個重要因素外, 還受居民儲蓄、通貨膨脹、自身消費觀念、對未來消費的預期、社會保障水平等眾多因素的影響.其中房地產(chǎn)價格的波動對居民的消費影響中不僅有財富效應(yīng)、擠出效益、替代效益還包括財富轉(zhuǎn)移效益.近幾年房地產(chǎn)價格的快速增長, 影響到居民的住房問題, 不能妥善處理住房問題將會對社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展帶來極大的方面影響, 因此對房地產(chǎn)價格的調(diào)控是國家和政府亟待解決且刻不容緩的任務(wù).

　　參考文獻

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房地產(chǎn)的論文8

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，做好自身管理工作中的會計成本核算工作能夠有效減少企業(yè)自身在發(fā)展經(jīng)營過程中投入和浪費的經(jīng)濟成本，更能多方面、多層次地提升自身的經(jīng)濟效益，對于企業(yè)的生存以及發(fā)展有著非常重要的意義。然而當前在房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算工作中，由于企業(yè)發(fā)展過程中的不規(guī)范性以及成本核算工作自身的局限性，當前房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算工作仍然存在著許多的問題，造成企業(yè)會計成本核算工作的質(zhì)量無法得到有效的提高，也造成了其核算成果始終得不到有效和深層次的利用，對于企業(yè)經(jīng)濟利潤的提高并沒有達到預期的效果。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的主要內(nèi)容。

　　成本核算工作指的是企業(yè)在生存發(fā)展的過程中，針對自身生產(chǎn)經(jīng)營以及管理實施過程中的諸多經(jīng)濟投入成本按照一定的對象進行分配，進而完成對生產(chǎn)經(jīng)營以及管理實施過程中總的成本和各個分項單位成本投入的計算工作。具體到房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算工作，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中的企業(yè)會計成本核算的內(nèi)容包括土地費用、前期工程費用以及建筑安裝工程費用、建筑工程設(shè)計施工過程中的基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施的購買支出、企業(yè)生存發(fā)展過程中的籌資成本和管理費用等等。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算存在的問題。

　　具體來講，當前房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作存在的問題主要包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┏杀竞怂銓ο蟠嬖趩栴}。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作中，成本核算對象存在的問題主要是成本核算的對象難以控制、難以界定甚至是難以確定，這其中既有房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中特殊工程項目帶來的項目成本對象的特殊特征問題，也有企業(yè)在成本核算工作中核算工作的實行方法以及實行決策不夠合理的問題。這種問題表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的實際成本核算工作終究會導致企業(yè)的會計成本核算工作出現(xiàn)對象劃分得過于細致或者劃分得過于籠統(tǒng)，導致成本核算工作的任務(wù)量增加但是實際成果卻沒有得到質(zhì)量上的提升，浪費了大量人力物力的同時吃力不討好，這屬于當前房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作中的常見問題。

　　（二）成本費用的歸類存在問題。

　　成本費用的歸類是房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作中的重要工作內(nèi)容之一，其直接關(guān)系到企業(yè)會計成本核算工作成果的真實性、準確性以及嚴密性。然而在當前部分房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算工作中，部分企業(yè)在成本費用的歸類上總會存在各種各樣的問題，常見的包括將企業(yè)日常管理實施以及生產(chǎn)經(jīng)營中的費用隨意歸類為直接成本和間接成本，而針對直接成本和間接成本之間的有效分別卻沒有作出相應(yīng)的規(guī)則標準，有的房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于做好整體企業(yè)會計成本核算工作的內(nèi)容，對所屬單位的分項成本卻沒有更多全面細致的關(guān)注，造成整體成本投入偏大與事實不符的現(xiàn)象，同時部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟分配方式不夠合理，太過隨意，沒有經(jīng)過相應(yīng)的成本分配原則以及成本分配管理規(guī)定的允許就進行成本分配工作，這既是對企業(yè)成本的不負責任，也造成了企業(yè)成本費用的歸類出現(xiàn)問題。

　�。ㄈ�）費用的記錄存在問題。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的`會計成本核算的費用記錄也是保證其會計成本核算工作質(zhì)量的一項重要工作內(nèi)容，然而部分房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算工作中的費用記錄有的時候跨度太長，成本核算工作的工作任務(wù)量過大或者說房地產(chǎn)企業(yè)在不同建設(shè)項目上的成本費用記錄在同一個記錄本上，造成了不同項目之間的成本費用記錄混亂情況，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作質(zhì)量存在問題的一個常見現(xiàn)象。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的解決措施。

　　（一）加強對成本核算對象的制定標準建立工作。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算工作中應(yīng)該加強對成本核算對象界定標準的建立和完善工作，進而根據(jù)不同對象的會計成本核算工作完成企業(yè)的整體成本核算工作，促進成本核算工作質(zhì)量的有效提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算對象的界定標準制定工作中：

　　一是需要考慮其旗下建設(shè)項目的不同特征，包括其類型、地點、結(jié)構(gòu)、用途、裝修、施工隊伍、建設(shè)單位以及施工工期等諸多特征的不同制定相應(yīng)的對比標準。

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)其旗下每一項建筑工程項目施工過程中施工圖紙的不同，完成對同一結(jié)構(gòu)類型或者說開發(fā)地點已經(jīng)自發(fā)形成一片區(qū)域類型的建筑工程項目的整理歸納和分類排比工作。這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)還能夠根據(jù)建筑工程項目其他主要類型特征上的不同，完成對分享對象的分類整理工作，比如施工工期的時間相同、建設(shè)單位的性質(zhì)相同以及施工單位的性質(zhì)相同等等，具備上述主要特征類型的建筑工程項目都可以劃作同一類的成本核算對象。

　　總體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)成本對象特征上的不同與相同之處完成對成本核算對象的確定工作，包括企業(yè)自身經(jīng)營管理過程中的種種事務(wù)，都可以根據(jù)其所屬部門的不同完成對象的界定工作。

　�。ǘ�）加強對成本核算費用的整理分配工作。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算費用的整理分配工作過程采用直接成本以及間接成本的分類歸納方法這一方法是沒錯的，然而在具體施行的過程中房地產(chǎn)企業(yè)卻欠缺了相關(guān)的直接成本與間接成本的分類整理標準，同時對于直接成本和間接成本的核算工作中沒有過多注重細節(jié)以及其具體分類上的不同造成的成本核算工作內(nèi)容和方法的不同，最終導致企業(yè)會計成本核算費用的整理分配工作上存在問題，引發(fā)整體的會計成本核算工作質(zhì)量出現(xiàn)問題。

　　具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)需要在成本核算工作中加強對直接成本與間接成本的分類管理工作，建立相應(yīng)的標準，加強對其不同成本類型中細節(jié)以及整體的分類工作，保證成本核算工作人員能夠有效面對諸多類型的成本核算工作內(nèi)容而運用直接成本和間接成本的方法完成對成本費用的計算。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以按照受益的比例或者預算面積將公共配套設(shè)施費用分配給受益對象、根據(jù)因果關(guān)系法將基礎(chǔ)設(shè)施費用合理分配到相應(yīng)的用戶身上等等。

　　（三）加強費用記錄管理的合理性。

　　為了保證房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作的實行質(zhì)量以及減少其施行過程中的誤差，加強對成本核算費用記錄管理工作的同時加強對成本費用記錄工作的合理性是房地產(chǎn)企業(yè)必須進行的一項工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在完成了對不同類型的成本核算對象以及成本核算費用的歸類整理之后，應(yīng)該盡量將那些成本費用較少的項目安排在統(tǒng)一的標準下進行合并核算，單獨設(shè)立的科目最好是容納金額較大并且不斷發(fā)生的成本費用類型。同時在成本費用記錄的工作中企業(yè)應(yīng)該盡量避免過長時間的費用記錄現(xiàn)象，如果確實需要的話企業(yè)可以通過明細臺賬的設(shè)置方法來有效加強對長時間的費用記錄的整理歸納工作，使其能夠更加有效地促進企業(yè)整體會計成本核算費用的實行質(zhì)量。

　　四、結(jié)語。

　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強對成本核算工作人員的素質(zhì)培養(yǎng)，從各個方面加強對會計成本核算工作質(zhì)量的促進工作，保證成本核算工作能夠有效地發(fā)揮其功能效用，保證企業(yè)經(jīng)濟的快速健康成長。

房地產(chǎn)的論文9

　　摘要：房地產(chǎn)股權(quán)收購活動(收購二手項目)是當前我國房地產(chǎn)市場經(jīng)常使用的一個資本運營方式，采用這種方式可以較好的規(guī)避國有土地使用權(quán)直接交易過程中設(shè)計的一些稅費，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力。但是，采取這種方式也并不是不存在涉稅風險的。從目前的情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)項目股權(quán)收購的過程中也存在較多方面的涉稅風險，如在土地開發(fā)建設(shè)上存在的風險、債務(wù)債權(quán)情況上存在的風險等。房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得更好的發(fā)展，就必須對現(xiàn)存的一些稅務(wù)風險進行規(guī)避處理，以確保企業(yè)財務(wù)的安全性�；�于此，本文研究者將在已有研究文獻的基礎(chǔ)之上，結(jié)合20xx年財政部發(fā)布的營改增政策相關(guān)的內(nèi)容，針對房地產(chǎn)企業(yè)項目股權(quán)收購過程中稅務(wù)風險相關(guān)的問題進行探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目股權(quán)收購；稅務(wù)風險；建議及措施

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購和風險管控的實施背景分析

　　(一)股權(quán)收購的實施背景

　　所謂股權(quán)收購，通常是指將目標公司的投資持有者的部分或者全部股份作為收購目標的收購行為，在實際的工作過程中最常見的就是直接收購目標公司的股份持有者的股份，將股權(quán)交易價轉(zhuǎn)入到目標公司投資者的銀行賬戶中。如果收購方持有目標公司50%及以上的股份，就可以在一定程度上對目標公司實施重大影響和控制。由于經(jīng)營管理和企業(yè)的發(fā)展需要，很多房地產(chǎn)企業(yè)會采取收購目標公司的股權(quán)，以取得相應(yīng)的土地使用權(quán)，使用并購或者整合等方式，將在建工程、產(chǎn)品開發(fā)以及人力物力等方面的內(nèi)容結(jié)合到一起，從而實現(xiàn)對股權(quán)的收購。

　　(二)風險管控的實施背景

　　房地產(chǎn)風險管控也被稱作盡職調(diào)查，這種工作活動的開展方式，一般都是通過安排專門的機構(gòu)或者聘請中介對欲收購目標公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動進行嚴密的調(diào)查，尤其是對財務(wù)活動的審查核實，其最主要的目的是了解目標公司股權(quán)的構(gòu)成情況以及可能涉及的一些稅務(wù)風險等。其調(diào)查的主要內(nèi)容包括了目標公司過去合作的重大合同履行情況、財務(wù)數(shù)據(jù)資料以及目標公司當前一些重要的員工組成等，從而判斷目標公司是否存在一些潛在的經(jīng)營負擔和風險。

　　二、房地產(chǎn)項目股權(quán)收購過程中的涉稅風險分析及應(yīng)對措施探討

　　(一)股權(quán)結(jié)構(gòu)變化引起的涉稅風險及應(yīng)對措施探討

　　收購企業(yè)在開展盡職調(diào)查工作的時候，應(yīng)當準確判斷目標公司的股東組成情況，明確收購目標企業(yè)的股東是個人股東還是外資股東。根據(jù)我國當前的稅法規(guī)定，個人股東在進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時候，應(yīng)當征收20%的個人所得稅和0.05%的.印花稅等；個人轉(zhuǎn)讓目標公司股權(quán)事項的，收購公司還應(yīng)到目標公司所在地稅務(wù)局申報、繳納相應(yīng)的稅款和手續(xù)費等下相關(guān)費用。但是，就目前的情況來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有對項目個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中可能存在的稅款問題給予足夠的重視，沒有提前進行準確的稅務(wù)籌劃工作，使得股權(quán)收購的過程中出現(xiàn)不少的稅務(wù)風險�；�于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過充分的盡職調(diào)查，對于目標公司的股權(quán)組成進行深入的調(diào)查，明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓者是個體還是外資股東，對于那種外資股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以在相關(guān)的合同中對稅務(wù)賬款的繳納進行申明，明確稅務(wù)繳納責任方，從而防止因境外投資者不繳納相應(yīng)的稅務(wù)而造成收購公司的財務(wù)損失。而對于個人股東，收購企業(yè)應(yīng)提前做好稅務(wù)籌劃工作，對收購過程中可能出現(xiàn)的稅款進行精確的規(guī)劃，以稅款最低的原則，選擇合適的方案開展項目股權(quán)收購工作。

　　(二)土地開發(fā)建設(shè)過程中涉稅風險的分析及措施探討

　　房地產(chǎn)企業(yè)在組織開展盡職調(diào)查的時候，應(yīng)當重點關(guān)注目標公司的財務(wù)調(diào)查，對目標公司重要的合同文件以及相應(yīng)的土地出讓金票據(jù)等進行審核。目標公司土地出讓金票據(jù)是否符合規(guī)范，會直接影響到目標公司后期應(yīng)該繳納的土地增值稅以及企業(yè)所得稅等。按照國家相應(yīng)的方針政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的時候，其銷售額應(yīng)為取得的全部價款和價外費用的和，扣除受讓國有土地使用權(quán)時向政府部門支付的土地價款后的余額部分。從目前的情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項目股權(quán)收購的過程中都存在土地票據(jù)不符合規(guī)范的情況，從而導致收購公司面臨著較大的稅務(wù)風險。針對這些問題，收購企業(yè)在項目股權(quán)收購前，應(yīng)該根據(jù)盡職調(diào)查的工作中發(fā)現(xiàn)的土地票據(jù)等不合規(guī)的現(xiàn)象，及時告知收購目標企業(yè)去完善相應(yīng)的手續(xù)并取得規(guī)范的土地票據(jù)，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)在收購的過程中要承擔額外的稅務(wù)風險和收購成本。另外，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂的時候，也要補充明確因目標公司票據(jù)不規(guī)范引起的稅務(wù)風險應(yīng)由目標公司承擔這一條款。

　　(三)債務(wù)債權(quán)情況的稅務(wù)風險分析及應(yīng)對措施探討

　　房地產(chǎn)企業(yè)在開始項目股權(quán)收購活動之前，還應(yīng)對目標公司的債務(wù)債權(quán)等進行盡職調(diào)查，查看是否存在未清理和未核銷的賬務(wù)，以及其債務(wù)債權(quán)所涉及的金額是否包含在轉(zhuǎn)讓股權(quán)中等。如果目標公司的債務(wù)債權(quán)是包含在轉(zhuǎn)讓股權(quán)中的話，同樣會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多的稅務(wù)風險。針對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)在開展盡職調(diào)查的時候，應(yīng)該特別關(guān)注其債務(wù)債權(quán)是否剝離其轉(zhuǎn)讓股份，以及剝離之后是否還會受到相應(yīng)的影響；同時也可以在合同中明確如在轉(zhuǎn)讓過程中因目標公司債務(wù)債權(quán)產(chǎn)生的稅務(wù)費用，一律由目標公司承擔。當然，如果目標公司不能很好的處理這件事，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以選擇不對其進行收購，重新選擇其他合適的收購對象。

　　三、結(jié)語

　　在上文中，筆者對房地產(chǎn)企業(yè)項目收購過程中可能出現(xiàn)的一些稅務(wù)風險進行了探討。在實際工作開展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取更為嚴密的措施進行有效的規(guī)避。首先是房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強自身對項目收購過程中稅務(wù)風險的認識。隨著我國經(jīng)濟市場的不斷變化，一些稅務(wù)相關(guān)的問題也不斷發(fā)生變化；因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強對稅務(wù)風險的掌控，提高風險管理意識，加強稅務(wù)籌劃工作的開展。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強對稅務(wù)風險的宣傳，提高企業(yè)整體員工對該項工作的重視程度，營造良好的項目收購稅務(wù)規(guī)避氛圍。其次是加強對企業(yè)現(xiàn)金流的規(guī)劃。隨時關(guān)注國家相關(guān)方針政策的變化，充分利用現(xiàn)有的優(yōu)惠政策，為企業(yè)的項目收購提供更多的益處。如：在協(xié)議中說明采用分期支付的方式支付股權(quán)購買費用，這樣可以降低一次性支付所帶來的資金壓力，同時也能很好的避免一次性大額支付可能引起的政府相關(guān)部門的特別關(guān)注。

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房地產(chǎn)的論文10

　　一、國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的起源及發(fā)展沿革

　　投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當時只是用以籌集社會游資，作為開發(fā)煤、鐵、紡織及其他產(chǎn)業(yè)的基金。房地產(chǎn)投資信托以在美國的發(fā)展最為典型。1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，其原因是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量富豪所持有的過剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始規(guī)范投資公司。為確保投資人的權(quán)益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、單位信托公司(UnitInvestmentTrust)和經(jīng)理公司(ManagementCompanies)三類。其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運用最為普通。

　　馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs的前身，由于經(jīng)濟利益的驅(qū)動，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動產(chǎn)投資組織，而被美國最高法院認定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個月前，簽署了《內(nèi)國歲人法》的856條～859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。

　　為了提供房地產(chǎn)市場所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國于20世紀60年代初期推出了第一只上市交易的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時，REITs又類似于一個產(chǎn)業(yè)公司，它通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營來獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

　　美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了20世紀60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復蘇漸進以及90年代中后期至21世紀后的迅猛發(fā)展。截至20xx年底，美國房地產(chǎn)投資信托股票的總市值達到2242億美元。40多年來，美國房地產(chǎn)投資信托得到了長足的發(fā)展，具有了相當?shù)囊?guī)模。

　　在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業(yè)務(wù)量逐年成長。截至1988年，有關(guān)REIT的各案已超過900件。當前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國的長期國債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風險的投資。日本市場上已有22項REITs，市值達209億美元，5年來已擴大1倍�？梢哉f，日本此輪房地產(chǎn)價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產(chǎn)為主，與美國REITs的多樣化經(jīng)營相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關(guān)法律，允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產(chǎn)信托基金(REITs)市場，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關(guān)部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場的過程中，對規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅，等等。中國香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)——領(lǐng)匯基金(0823HK)于20xx年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前有200只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達克上市，市值超過20xx億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。

　　二、國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要經(jīng)驗

　　美國的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折后，進入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結(jié)果。在諸多決定因素中，關(guān)鍵因素主要有以下三個方面。

　　(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境

　　1960年的美國稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時，對其股東構(gòu)成、分配比例、收入來源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來源于房地產(chǎn)的收入不得低于75％，每年須至少將其應(yīng)納稅收入的90％分配給股東，總資產(chǎn)的75％必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關(guān)法律法規(guī)的不斷改革所帶來的大力支持。

　　(二)房地產(chǎn)投資信托自身的改革

　　房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：(1)所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應(yīng)市場的不同要求。(2)結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應(yīng)對來自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(FREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結(jié)構(gòu)。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營業(yè)績。在這種轉(zhuǎn)變過程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊伍發(fā)揮了積極的.作用。(5)規(guī)模經(jīng)營意識的增強。許多REITs認識到了規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢，使20世紀90年代中期REITs規(guī)模擴展的案例不斷增加。規(guī)模擴展的優(yōu)勢表現(xiàn)在：提高經(jīng)營效率及經(jīng)營資金流動性；實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，降低資本費用；金融分析師關(guān)注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。(6)經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財務(wù)杠桿；規(guī)避風險，實施穩(wěn)妥的投資策略等。

　　(三)機構(gòu)投資者的廣泛參與

　　初始設(shè)立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國機構(gòu)投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機構(gòu)投資者對REIT股票越來越關(guān)注。

　　大量實證分析結(jié)果表明，在REIT股票市場中，隨著機構(gòu)投資者參與程度的提高，REIT#5司的經(jīng)營業(yè)績不斷提升，REIT股票市場的表現(xiàn)也越來越好。具體表現(xiàn)在：促進REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質(zhì)量；提高REIT的社會知名度和認可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。

　　三、中國REITs發(fā)展的可行環(huán)境及發(fā)展意義

　　(一)可行環(huán)境

　　房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)之一。同時，近年來房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢，中國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，這將對銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國人民銀行在20xx年出臺了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[20xx]121號)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款及個人住房公積金貸款等七個方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對銀行嚴格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風險分散的房地產(chǎn)金融成為中國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。

　　從資金供給角度看，改革開放為中國積累了巨大的社會財富，而在社會財富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強大。截至20xx年底，中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款突破14萬億元，達到141050．99億元，人均儲蓄超過1萬元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應(yīng)的釋放渠道。

　　此外，隨著中國保險市場的發(fā)展和中國養(yǎng)老保障制度的改革，中國的機構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過低，民間個人資本和機構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運用。而目前中國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：一是風險結(jié)構(gòu)不合理，風險結(jié)構(gòu)倒置，高風險產(chǎn)品占主要地位，目前在中國證券市場上的可交易品種大約80％為風險較高的股權(quán)類產(chǎn)品；二是低風險產(chǎn)品品種單一，不但市場規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風險市場產(chǎn)品，使中國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場發(fā)展的重點之一。

　　(二)發(fā)展意義

　　1．引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。作為具有金融機構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標志，也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的補充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，能夠提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

　　2．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風險，提高金融安全。銀行和市場對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易將風險在未來和現(xiàn)在之間合理地分配；市場跨空間風險分擔能力較強，可以在不同主

　　體之間進行分攤�？鐣r風險分配意味著銀行承擔的風險主要是信用風險，其資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整難度較大，無法在當期解決風險積累的問題，在某一時期的風險一旦超過了警戒線，危機必然爆發(fā)。市場對風險的跨空間分散是指在不同的主體之間進行風險分配，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將在一定程度提高房地產(chǎn)金融當期的系統(tǒng)風險化解能力。

　　3．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統(tǒng)因素的影響，因此房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，當股市價格下跌時，以及物價持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對象。當前中國城市化進程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費需求占消費總需求的比重持續(xù)提高，城市房地產(chǎn)的需求也不斷增長，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴大的前提下，房地產(chǎn)投資的長期預期收益較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應(yīng)較高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。

　　四、中國房地產(chǎn)投資信托之借鑒與啟示

　　(一)重視法律法規(guī)建設(shè)的基礎(chǔ)作用

　　稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競爭力的主要源泉，而相關(guān)的制度規(guī)定是其經(jīng)營靈活性的來源。任何金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，必須在法律規(guī)范下進行。

　　在美國，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。中國目前法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定，現(xiàn)有的信托計劃發(fā)售時的信息披露對項目的收益和風險結(jié)構(gòu)“輕描淡寫”。如在談及風險時，通常表述為因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導致本信托計劃收益的相對變動�！顿Y金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬元、三四十萬元，但因為房地產(chǎn)融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認等，以促進基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。

　　因此，為了在中國盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。通過對房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進行房地產(chǎn)投機和炒作，切實保障投資人的利益，真正實現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場提供資金的目的。

　　(二)重視機構(gòu)投資者的參與和支持

　　機構(gòu)投資者的參與，在吸引金融機構(gòu)和廣大投資者參與房地產(chǎn)投資信托方面具有重要的作用。在美國REITs的資金來源中很大一部分是機構(gòu)投資者的資金，只有在一個機構(gòu)投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩(wěn)定的市場供給方，保證REITs這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。中國目前已有大量的機構(gòu)投資者或準機構(gòu)投資者，如何通過制定相關(guān)的鼓勵政策，將機構(gòu)投資者吸引到房地產(chǎn)投資信托市場上來，是需要研究的問題。

　　(三)創(chuàng)新和發(fā)展是永恒的主題

　　國外的房地產(chǎn)投資信托，尤其是美國的房地產(chǎn)投資信托，一直是在變化中求生存、求發(fā)展。從所有制形式創(chuàng)新到組織結(jié)構(gòu)改革和經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，標志著房地產(chǎn)投資信托在適應(yīng)市場變化，提高自身競爭力方面的不斷成熟和完善。目前，中國的房地產(chǎn)信托還只是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，還沒有真正體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資信托規(guī)模較大、投資多樣化、有效分散風險、流動性較好、管理人員專業(yè)化程度較高以及機構(gòu)投資者踴躍參與的優(yōu)勢，因此需要在這些方面加大研究的力度。

　　(四)完善專業(yè)管理隊伍建設(shè)是必要的前提

　　沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)投資信托管理隊伍，就不可能有房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。國外的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展得益于龐大的、專業(yè)化的管理隊伍。這些管理人員熟悉房地產(chǎn)自身的特點，熟悉公開市場運作的程序和方法等。中國的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，必須加強專業(yè)人員的培養(yǎng)，研究建立相關(guān)的職業(yè)資格認證制度和職業(yè)道德規(guī)范，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍，為房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展提供高質(zhì)量的人力資源。

　　(五)正視房地產(chǎn)投資信托的作用

　　房地產(chǎn)投資信托，只是房地產(chǎn)行業(yè)籌措資金的一個渠道，不能過分夸大房地產(chǎn)投資信托的作用。應(yīng)該通過發(fā)展以商用房地產(chǎn)為主要服務(wù)對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)信托，鼓勵人壽保險基金、社�；�金、住房公積金直接參與，從更廣泛的視角來拓展房地產(chǎn)資本市場的資金來源。[摘要]房地產(chǎn)投資信托在拓寬居民投資渠道、活躍房地產(chǎn)市場、培育和健全資本證券市場及促進社會發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展涉及其發(fā)行、上市交易和所投資物業(yè)的運營和管理等諸多方面，應(yīng)在汲取國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，從法律制度完善、機構(gòu)投資者參與及自身不斷創(chuàng)新的專業(yè)隊伍培養(yǎng)等方面入手，開創(chuàng)中國房地產(chǎn)投資信托的新局面。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托；REIT；啟示

房地產(chǎn)的論文11

　　一、房地產(chǎn)稅收籌劃的重要性

　　我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅負高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，20xx年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的主要特點，對企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國家稅收法規(guī)政策進行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負偏高，并且涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營壓力；第二，行業(yè)競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力；第三，近些年來，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機關(guān)征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險，規(guī)避違法行為的發(fā)生。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

　�。ㄒ唬┓�律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱

　　我國稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定，缺乏對稅法中特殊規(guī)定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務(wù)進行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經(jīng)驗均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長遠發(fā)展，而實際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。例如：某地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元；B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項目命名為同一小區(qū)，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識，它與企業(yè)的經(jīng)濟利益息息相關(guān)。

　�。ǘ�）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

　　目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業(yè)的稅費繳納工作均是由財務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務(wù)機關(guān)處罰等情況歸咎為財務(wù)部門的工作失職，但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業(yè)財務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時確實會與稅務(wù)機關(guān)產(chǎn)生互動，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機械的讓財務(wù)部門獨立負責，又沒有給財務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學的。

　�。ㄈ�）缺乏稅收籌劃事前管理

　　管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業(yè)的.后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負擔過重時才要求財務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了�？梢�，納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。

　　三、稅收籌劃問題的解決路徑

　�。ㄒ唬┨岣叨愂栈I劃意識

　　積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務(wù)部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規(guī)，全面掌握國家稅收政策動態(tài)，提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。

　�。ǘ�）提高稅收籌劃能力

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負責人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識的人，并采取適當激勵手段來鼓勵財務(wù)人員加強稅務(wù)法規(guī)學習，不斷更新專業(yè)知識，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營風險。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強和主管稅務(wù)機關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機關(guān)的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機關(guān)的認可后再實際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊稅務(wù)師、理財規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風險。

　　（三）強調(diào)做好事前籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該清楚的認識到，稅收籌劃的重點是在事前籌劃，且其靈活性對事前籌劃也是至關(guān)重要。國家稅收相關(guān)稅收法律法規(guī)、優(yōu)惠政策都在不斷的變化、調(diào)整、改進，企業(yè)想要做好事前籌劃就必須用發(fā)展的眼光看待問題，主觀上保持積極思考的狀態(tài)，預測政策調(diào)整的方向和時間，為日后的稅收籌劃操作做好準備，增強方案的靈活性和可操作性。對于較難預計的政策變化，稅收籌劃決策者要加強與企業(yè)各部門、稅務(wù)機關(guān)、企業(yè)管理者之間的溝通，以便制定全面的籌劃方案。

房地產(chǎn)的論文12

　　摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟學之所以能夠支撐房地產(chǎn)經(jīng)濟成為一個大的獨立產(chǎn)業(yè)，是因為其本身理論的系統(tǒng)化、合理化。我國城鎮(zhèn)化進程正處于飛速發(fā)展的時期，在很多方面都需要借鑒其他的優(yōu)秀的理論。本文就針對房地產(chǎn)經(jīng)濟學在城鎮(zhèn)化進程中的應(yīng)用參考價值進行分析探討，挖掘房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論中適合借鑒到城鎮(zhèn)化進程中的內(nèi)容。

　　關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)經(jīng)濟學；應(yīng)用；參考價值

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學是系統(tǒng)化和理論化的關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的理論，它的宗旨是顯示房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行秩序和法則[1]。房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論的功勞不可估量，所以，作為一部優(yōu)秀的經(jīng)濟學理論，其不僅對于經(jīng)濟發(fā)展有指導作用，對于其他非經(jīng)濟項目也是有應(yīng)用參考價值的。中國城鎮(zhèn)化進程的腳步不斷加快，在這個過程中會有各式各樣的問題出現(xiàn)，會遇到很多需要建設(shè)的項目，會需要注意的方面有很多，所以，要借鑒各種理論來讓城鎮(zhèn)化建設(shè)地更好，房地產(chǎn)經(jīng)濟學就是值得借鑒的理論之一。如借鑒房地產(chǎn)經(jīng)濟學應(yīng)用參考價值建設(shè)城鎮(zhèn)化進程中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運用房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論規(guī)劃城市建設(shè)，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論構(gòu)建經(jīng)濟體系等，城鎮(zhèn)化進程中會碰到的很多問題都可以在房地產(chǎn)經(jīng)濟學中找到有助于解決問題的有效信息。

　　1借鑒房地產(chǎn)經(jīng)濟學應(yīng)用參考價值建設(shè)城鎮(zhèn)化進程中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

　　城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展會帶動了本地區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最為明顯和迅速。因為城鎮(zhèn)化建設(shè)首先就得對城鎮(zhèn)進行改建和擴建，當農(nóng)村人口大量涌入城市的時候，必然會出現(xiàn)城鎮(zhèn)住房不夠的情況，所以，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就會得到飛速發(fā)展。但是，自古以來就有一個規(guī)律，“欲速則不達”，當城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)突然發(fā)展迅速，就必然會帶來很多發(fā)展的問題，要對這些問題提出恰當?shù)慕鉀Q辦法，則必須參照房地產(chǎn)經(jīng)濟學的系統(tǒng)理論了。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)雖然有其明顯的獨特性，但是作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)也具有和一般行業(yè)相通的共同屬性[2]。在城鎮(zhèn)化進程中，國民經(jīng)濟必須承認房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要作用，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系到人民的住房居住問題，是保障社會安定和諧的重要因素�，F(xiàn)在在我國城鎮(zhèn)化進程中，要堅持支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟學的應(yīng)用參考價值，引導房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中堅持市場的主導地位，遵循市場的運作規(guī)律和法則，在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中進化出最好的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)化帶動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的同時，要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟學的應(yīng)用參考價值，合理的規(guī)避風險，加快中國城鎮(zhèn)化進程。

　　2運用房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論規(guī)劃城市建設(shè)

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學不是一門簡單的只有房地產(chǎn)經(jīng)濟學科經(jīng)驗知識的理論，而是結(jié)合了多個學科，總結(jié)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律和建設(shè)經(jīng)驗，具有多層次的理論結(jié)構(gòu)，是一個完整的體系。當在城鎮(zhèn)化進程中運用房地產(chǎn)經(jīng)濟學時，要學會從整體上借鑒學習，要全體系的學習和應(yīng)用，找出其中適合的部分，對于薄弱的環(huán)節(jié)可以進行改進。實現(xiàn)資源的合理配置，促進城鎮(zhèn)的全面化發(fā)展。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學對于我國城鎮(zhèn)化進程中的宏觀發(fā)展規(guī)劃有重要的應(yīng)用參考價值。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)看似是一個獨立的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但其實房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)有很大的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間是相互促進的關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為其他行業(yè)提供房產(chǎn)空間，而其他行業(yè)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供資金援助。通過在經(jīng)濟學理論中得到的參考價值知道，在城鎮(zhèn)化進程中進行城鎮(zhèn)的宏觀規(guī)劃時，要做到房地產(chǎn)開發(fā)布局的`合理，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)設(shè)置的合理，經(jīng)濟發(fā)展發(fā)向確立的合理一季度經(jīng)濟的發(fā)展速度做出合理的預測評估，保證城鎮(zhèn)化進程的順利發(fā)展。還要注意在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時，要設(shè)立資源利用條例，合理的配置資源，為城鎮(zhèn)化的長遠發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　3根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論構(gòu)建經(jīng)濟體系

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學的依托是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體系，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有其完整的市場經(jīng)濟體系，而且是在符合國民經(jīng)濟體系的前提下又帶有鮮明的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色。倒U曲線理論是房地產(chǎn)經(jīng)濟學的一個重要理論，理論指出，如果以現(xiàn)在國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，即使產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在發(fā)展迅速，但是在慢慢的國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會達到同樣的速度，甚至跨過臨界點之后，國民經(jīng)濟的發(fā)展會超越房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，呈現(xiàn)出“倒U”的發(fā)展趨勢[3]。

　　城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟體系的建立直接關(guān)系到地區(qū)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)間的經(jīng)濟發(fā)展狀況，所以，在城鎮(zhèn)化進程中一定要構(gòu)建出合理的經(jīng)濟體系，要符合市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，還要根據(jù)當?shù)夭煌�的�?jīng)濟結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論提出的倒U理論對城鎮(zhèn)化經(jīng)濟體系的建構(gòu)有很好的參考價值，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在長時間的發(fā)展中是趕不上國民經(jīng)濟的發(fā)展速度的，所以，要合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟體系中的分量。還有，在競購經(jīng)濟體系時，不能只是關(guān)注眼前的發(fā)展情況，還要考慮產(chǎn)業(yè)的發(fā)展后景，用發(fā)展的眼光來構(gòu)建經(jīng)濟體系，使經(jīng)濟市場能夠長遠且平衡地協(xié)調(diào)發(fā)展。如果在城鎮(zhèn)化進程中，不依照房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論，合理設(shè)置房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，就容易出現(xiàn)不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的非合理行為，對國民經(jīng)濟的發(fā)展帶來嚴重的不利影響。

　　4結(jié)語

　　綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟學在城鎮(zhèn)化進程中的應(yīng)用參考價值是很顯著的[4]。依照我國現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展情況來看，在未來較長的時間里，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都會是我國國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)支柱產(chǎn)業(yè)，還是作為帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要力量。房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論應(yīng)該受到國家的重視，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中借鑒其有效的建設(shè)經(jīng)驗，推進國家城鎮(zhèn)化進程。但是，需要注意在應(yīng)用參考房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論時，要全面系統(tǒng)地了解這個理論體系，立體地對理論內(nèi)容作出分析，然后得出正確的判斷和結(jié)果，避免和減少因為應(yīng)用錯誤導致的不利因素，影響城鎮(zhèn)化進程。

　　參考文獻

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房地產(chǎn)的論文13

　　摘要：伴隨著經(jīng)濟的增長以及社會的進步，低碳經(jīng)濟在實際項目管理過程中，要針對具體問題進行集中處理和綜合管控，不僅要優(yōu)化利用環(huán)保理念，也要對經(jīng)濟增長模式和低碳運行結(jié)構(gòu)進行系統(tǒng)化處理。筆者分析了低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，也對建構(gòu)低碳經(jīng)濟和房地產(chǎn)平衡結(jié)構(gòu)的對策展開了討論，旨在為相關(guān)項目負責人提供有價值的參考建議。

　　關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)；法規(guī)政策

　　傳統(tǒng)的經(jīng)濟發(fā)展模式是粗放型發(fā)展模式，而隨著社會的不斷進步，環(huán)保低碳型經(jīng)濟結(jié)構(gòu)成為了社會發(fā)展的主流，要結(jié)合具體問題進行集中管控和綜合處理，以期利用房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的創(chuàng)新路徑提高綠色發(fā)展的時效性。

　　一、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

　　1.低碳經(jīng)濟會增加房地產(chǎn)經(jīng)濟成本

　　在房地產(chǎn)項目建立過程中，低碳經(jīng)濟是新興經(jīng)濟模式，并沒有完全達到標準化要求，和國際市場也有一定的差距，在這種運行模式下，如何有效構(gòu)建完整的資金管理模式和運維系統(tǒng)，需要相關(guān)部門結(jié)合實際進行集中調(diào)控。但是，在實際管理過程中，低碳經(jīng)濟會直接影響房地產(chǎn)項目的'經(jīng)濟成本，究其原因，主要是由于科學技術(shù)的研發(fā)過程需要大量的資金投入，而低碳經(jīng)濟本身就是利用新能源替代傳統(tǒng)高耗能源，不僅要重構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施和資金，還要調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展模型，就會直接影響到房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟成本，一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)由于不能有效進行擴充，就會在發(fā)展中失去競爭力。

　　2.低碳經(jīng)濟會進一步增高房價

　　在實際工程項目建立過程中，由于要順應(yīng)低碳經(jīng)濟的發(fā)展要求和目標，就會大量使用新能源和新技術(shù)，正是由于低碳經(jīng)濟會影響房地產(chǎn)商的經(jīng)濟利益，經(jīng)濟成本的增加就會在房價上有所體現(xiàn)，開發(fā)商利用高房價回收資金。甚至有一些開發(fā)商打著低碳環(huán)保經(jīng)濟的幌子提高房價，有損于整體房地產(chǎn)市場的平衡運行，一些經(jīng)濟條件并不高的民眾就會放棄買房，這也嚴重影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展。

　　3.低碳經(jīng)濟會制約非環(huán)保性房地產(chǎn)項目

　　在傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目中，煤炭、木材等都是消耗較大的能源，需要相關(guān)技術(shù)人員給予高度重視，但是由于科學技術(shù)的發(fā)展進程并沒有如預期般有效實現(xiàn)，在實際管理項目中，經(jīng)濟發(fā)展模式還不能有效得到轉(zhuǎn)變，若是要有效推進低碳經(jīng)濟，就要減少能源消耗，這就會嚴重制約房地產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的建立和發(fā)展。也就是說，能源消耗項目會嚴重制約整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的發(fā)展層級，對其長期發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)項目中的能源儲備結(jié)構(gòu)和非環(huán)保性房地產(chǎn)項目影響較大[1]。

　　二、促進房地產(chǎn)行業(yè)平衡發(fā)展的對策

　　1.進一步制定相關(guān)法規(guī)政策

　　要想在實際管理過程中進一步提高具體項目的運行質(zhì)量，就要針對具體問題進行差別化處理，并且建立健全完整的法律法規(guī)管控模型。要有效完善并合理化分析相關(guān)問題，在法律法規(guī)的監(jiān)管機制作用下，針對實際操作過程中的高能耗和高排放進行系統(tǒng)化處理，有效控制相關(guān)參數(shù)結(jié)構(gòu)和運行穩(wěn)定性，確保在健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，整體房地產(chǎn)經(jīng)濟也能實現(xiàn)良性升級。

　　2.進一步科學化管控房地產(chǎn)企業(yè)成本

　　要想從根本上實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的高效發(fā)展，就要針對具體問題進行系統(tǒng)化處理，保證從房地產(chǎn)成本結(jié)構(gòu)和運行維度出發(fā)，進一步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展目標。第一，要選取適宜的新材料和新技術(shù)，始終堅持最優(yōu)化原則。第二，要對施工過程進行系統(tǒng)化處理和管控，減少排放量和降低能源損耗程度。第三，要積極運行有效的預算機制，保證采購過程和運行維度之間能形成良好的處理關(guān)系和層級運行關(guān)系，保證前期成本控制項目的有序進行。

　　3.進一步完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和管控項目建立過程中，相關(guān)部門要結(jié)合實際問題建構(gòu)針對性管控條款，確保管理機制切實有效，且要加大監(jiān)督和管理力度，推動相關(guān)項目有序進行。為了進一步推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，相關(guān)部門除了執(zhí)行國家規(guī)定的法律法規(guī)外，還要運行具體的管控機制和管理制度，確保項目運行模型能貼合實際需求。只有真正踐行節(jié)能減排的項目發(fā)展模式和運行維度，才能一定程度上保證整體管控結(jié)構(gòu)的完整度。除此之外，在項目運行過程中，相關(guān)部門要積極調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的財稅政策，確保資金需求量和經(jīng)濟發(fā)展訴求之間能建立一種平衡態(tài)關(guān)系，進而為我國房地產(chǎn)項目的有序運行提供基本的管控參數(shù)[2]。

　　三、結(jié)語

　　總而言之，在房地產(chǎn)項目運行過程中，要積極落實有效的低碳管控體系，在優(yōu)化能源處理結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，保證節(jié)能環(huán)保結(jié)構(gòu)和運維參數(shù)形成良好的發(fā)展趨勢，并且堅定地走可持續(xù)發(fā)展道路，提高能源使用率，提高節(jié)能環(huán)保意識，減少不符合標準的污染物排放，為房地產(chǎn)項目的優(yōu)化發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

　　參考文獻：

　　[1]劉榮娟,趙道致.低碳經(jīng)濟發(fā)展模式下供應(yīng)商選擇問題研究[J].北京交通大學學報:社會科學版,20xx,29(1):8-14.

　　[2]李英,陳向華.企業(yè)發(fā)展價值取向?qū)α之a(chǎn)工業(yè)低碳經(jīng)濟發(fā)展模式的影響——以大小興安嶺林區(qū)為例[J].東北林業(yè)大學學報,20xx,41(4):140-143.

房地產(chǎn)的論文14

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本管理缺乏先進的成本管理方法，沒有系統(tǒng)的成本管理體系，導致房地產(chǎn)成本管理效果不佳。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強成本管理意識、增強先進成本管理技術(shù)的運用、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的運用，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是復雜且綜合性強的一種經(jīng)濟活動，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的進程當中，因為成本管理體系不成熟，最終導致項目整體成本無效。隨著科技的不斷進步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤增長點，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場競爭力中晉升的關(guān)鍵措施�，F(xiàn)如今，買方市場在市場中的比例較高，對于房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，每一個細化市場中都很激烈，但是大多數(shù)生產(chǎn)的都是相同質(zhì)量的產(chǎn)品，大同小異。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競爭對手具有更大成本優(yōu)勢，那么它將具有更強的核心競爭力。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)實行成本管理的意義

　　所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中而花費的各項耗費之和，其中主要包括前期工程費、土地征用及拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、貸款利息、管理費、公共配套設(shè)施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程中是一項重要工作，是一個企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競爭中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開源節(jié)流、降低支出的口號。事實上，任何企業(yè)無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預算控制管理這一項工作。從長遠看，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問題。由于成本管理指標是一種經(jīng)濟指標，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實行成本預算控制管理勢在必行，抓好這項管理工作可以帶動全局。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題

　　1.對成本管理意識較弱

　　目前，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)達到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有實現(xiàn)成本的有效管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)認為設(shè)計階段的成本管理是重點，其他階段對成本管理影響很小，部分房地產(chǎn)企業(yè)認為只有原材料和設(shè)備的提供才是成本管理的關(guān)鍵，這種觀點是不全面的。成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的中樞，應(yīng)當將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟效益對等的位置上，對于項目的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當明確成本核算對象，并對其進行全面、科學、合理地分析。領(lǐng)導要明確成本控制的目標，堅持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性。如今房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)道路愈來愈精細化了，只有更精細的企業(yè)成本管理理念，才能促進企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

　　2.缺乏先進的成本管理方法

　　目標成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的傳統(tǒng)方法。由于這種方法報告的時效性相對滯后，所以這種核算方法無法充分發(fā)揮成本管理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念，以節(jié)約并降低成本、節(jié)省用度為標準，以成本節(jié)省為主導的傳統(tǒng)成本管理方法，不便于合理計算成本，不利于全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在特定產(chǎn)品、間接費用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計算分配標準，會間接導致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產(chǎn)公司為未來業(yè)績支出一些短期看起來成本高昂費用的積極性，從而影響房地產(chǎn)公司的技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品升級。生產(chǎn)管理缺乏全面考慮，沒有真正形成系統(tǒng)的成本管理方法，不利于對成本的宏觀調(diào)控。

　　3，沒有完善的成本管理制度體系

　　盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對完整的成本管理系統(tǒng)，但是，沒有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎勵或獎勵力度不夠，嚴重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業(yè)帶來間接影響。企業(yè)能否有效地將權(quán)利與責任相結(jié)合，是每一個員工所關(guān)心的。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，是一個涉及大量資本運營的發(fā)展過程，是一個資金運營成本較高的產(chǎn)業(yè)。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都很重視成本管理，但因為管理經(jīng)驗不足，沒能及時在公司內(nèi)部建立起標準的成本管理系統(tǒng)，包含規(guī)章制度、崗位職責和掌控流程等，許多房地產(chǎn)企業(yè)也沒有設(shè)立專門的成本管理部門。

　　三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略

　　1.樹立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意識

　　大多數(shù)員工應(yīng)當樹立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專業(yè)知識水平，使其全面參與到房地產(chǎn)管理工作中。加強成本管理，充分認識成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強宣傳教育，提高職工的成本意識。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機制，達成自主管理，從而有效降低成本。

　　2.加強成本管理技術(shù)運用

　　全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競爭優(yōu)勢。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過程之外也產(chǎn)生很多費用，它以顧客鏈為導向，以價值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個部門、各個環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。通過作業(yè)分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的`持續(xù)作業(yè)改進，提高作業(yè)效率。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運轉(zhuǎn)效率，促進房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。通過加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟效益。

　　3，加強全面預算管理

　　先進的信息技術(shù)現(xiàn)已被廣泛用于房地產(chǎn)企業(yè)管理領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)是一個投資大、高風險、長周期的行業(yè)，大部分都采用成本高、效率低的經(jīng)營方式，為了改變這種經(jīng)營方式，企業(yè)必須擴展實時跟蹤信息管理系統(tǒng)，為每個房地產(chǎn)企業(yè)提供準確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預算管理能夠進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理能力和水準，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金聚集型行業(yè)，資本成本高，當設(shè)定的預算方向可以反映為股東所創(chuàng)造的超過資本本金的價位時，房地產(chǎn)企業(yè)進行有效預算管理就顯得尤為重要，針對房地產(chǎn)行業(yè)的特點，每一個房地產(chǎn)企業(yè)都需要根據(jù)自身特點做出符合企業(yè)實際經(jīng)營情況的全面預算。建立與房地產(chǎn)行業(yè)特點相一致的預算指標，主要體現(xiàn)為高度集中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要有一個準確定位的成本管理責任。預算的編制一定要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標和策略編寫，組織各部門編制預算。預算經(jīng)審批后，為了確保預算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實到各個部門、各個崗位上，所有執(zhí)行人員必須認真負責。成本管理主要做的是管理，不僅要做項目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強績效考核。由于建立成本控制是每個人的責任，因此，每個級別的組織都需要人員參與、合作，每個人都應(yīng)參與活動和評估，對不合理的需要、不規(guī)則的設(shè)計等不同節(jié)點的控制，都是保證項目成本控制順利實現(xiàn)的重要條件。成本控制是通過項目載體，以及實現(xiàn)過程中涉及到所有相關(guān)部門來得以實現(xiàn)最終控制，這是相互匹配的問題，通過有效合作，將項目進度管理、成本管理和基金管理有機地結(jié)合起來，實現(xiàn)利益最大化，提供良好的風險預警。

　　4.建立先進的成本管理體系

　　目前，對影響成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理體系的建立是以標準成本管理為基礎(chǔ)，采用系統(tǒng)管理的方法，確定定額管理的全過程，把所有產(chǎn)品的買賣情況作為投資和開發(fā)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)策略，進行成本動因分析，鼓勵經(jīng)營人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個崗位成本核算員工的具體職責，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的全面覆蓋，為房地產(chǎn)企業(yè)工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標成本的考核機制與管理辦法，做到目標明確、責任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機制，借助房地產(chǎn)企業(yè)的^管理系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性和準確性，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高房地產(chǎn)作業(yè)成本法的運用效率，降低實施難度，減少管理成本，增加企業(yè)的整體效益。

　　綜上所述，企業(yè)要在實踐中總結(jié)經(jīng)驗，不斷調(diào)整組織機構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、加強管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，不斷提高業(yè)務(wù)水平來適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)市場占有率。執(zhí)行嚴格的內(nèi)部成本管理控制，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本，激勵房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)節(jié)能降耗，明確目標成本的制定與責任體系，建立行之有效的各種機制，以保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文15

　　物業(yè)管理項目就是房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，這種說法似乎有自己的道理。它說明一個問題，物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)存在著一定的互補關(guān)系。具體地講；有了物業(yè)管理項目的發(fā)展就有房地產(chǎn)事業(yè)的正常消費。房屋是一個耐用的不動產(chǎn)，是所有消費商品中壽命最長的一個種類。它在長期的使用過程中需要維護和保養(yǎng)，有居住主人不斷接受服務(wù)的需求，同時，還有時時刻刻美化環(huán)境的功能。而且這些工作不是房產(chǎn)經(jīng)營事業(yè)可以獨立完成的，而是要物業(yè)管理機制的綜合服務(wù)才能完成。這不是簡單的維修和保養(yǎng)，而是一種長期的、綜合性質(zhì)較多的服務(wù)。所以，要想做好物業(yè)管理工作，就必須遵循以下幾個原則：

　　1．管理服務(wù)必須保持經(jīng)常性

　　房地產(chǎn)作為一種耐用品，實際上經(jīng)常需要連續(xù)不斷的保護和保養(yǎng)的不動產(chǎn)之一，這才是房產(chǎn)的全部壽命。因此，房地產(chǎn)服務(wù)流量和外部的管理及服務(wù)流量等三大要素才能共同構(gòu)成完整的物業(yè)管理事業(yè)。這說明物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)的消費、使用時不可缺少的工作項目之一，而且是需要經(jīng)常性的輔助房產(chǎn)壽命的唯一行為。

　　2．要認識物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的實際作用

　　物業(yè)管理要與房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)并排起步才好，這有助于把握市場動向。對于所有的開發(fā)商來說，把握市場動向相當重要。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的.逐步完善，各類樓盤的硬件在不斷改善，這需要我們?nèi)绾伟盐障�費群的心理需求已成為問題的核心。而這恰好是物業(yè)管理機制的發(fā)展機遇。只要物業(yè)管理者與消費者面對保持緊密聯(lián)系，隨時傾聽使用者的評價，時常對房產(chǎn)經(jīng)營市場進行調(diào)研定位，改進設(shè)計有服務(wù)類型，才能塔好物業(yè)管理工作和房產(chǎn)市場之間的橋梁。

　　3．要讓物業(yè)管理早期介入優(yōu)化、完善房屋建造高階段

　　規(guī)劃設(shè)計原本就是房地產(chǎn)開發(fā)源頭，物業(yè)管理工作能否早期介入規(guī)劃設(shè)計階段，需要完成以下兩個工作，一方面要把規(guī)劃設(shè)計功能形成一個完整、舒適、便利的工作項目之一。另一方面在市場經(jīng)營中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持良好的競爭實力。就是要以高的要求充分考慮客戶對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境變化的需求。站在尊重科學的發(fā)展立場上，遵循現(xiàn)代技術(shù)的進步規(guī)律，以經(jīng)濟實力的逐漸增長為出發(fā)點，把人們生活水平的提高和對居住、工作環(huán)境及質(zhì)量的要求當成工作的核心，千萬不能忽視物業(yè)管理工作的社會意義。

　　4．通過物業(yè)管理工作促進房產(chǎn)銷售

　　物業(yè)管理已越來成為投資者選擇的一項重要指標之一，隨著生活水平的日益提高，人們對居住的觀念有了很大提高，對居住的安全、文明、舒適以及它給工作和生活帶來便利而著想。當然其中最大的問題還是要求物業(yè)管理和服務(wù)工作的一步到位。

　　5．通過物業(yè)管理進一步改善住房制度

　　物業(yè)管理行業(yè)的快步發(fā)展和物業(yè)管理制度的日益法制化，使社會公眾對居住質(zhì)量、居住環(huán)境的服務(wù)意識越來越高，當前房屋管理體制的由原來的行政性、福利性的管理已經(jīng)向社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制改變，從而進一步促進了住房制度日益好轉(zhuǎn)。新體制的物業(yè)管理解決了房地產(chǎn)管理長期得不到的有效管理問題，同時促進了住房行業(yè)的商品化，為房地產(chǎn)市場帶來發(fā)展的機遇。

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