房地產(chǎn)的論文

　　在個(gè)人成長(zhǎng)的多個(gè)環(huán)節(jié)中，大家都不可避免地會(huì)接觸到論文吧，借助論文可以有效訓(xùn)練我們運(yùn)用理論和技能解決實(shí)際問題的的能力。那么一般論文是怎么寫的呢？以下是小編精心整理的房地產(chǎn)的論文，歡迎大家分享。

房地產(chǎn)的論文1

　　摘要：投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策選擇一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策會(huì)導(dǎo)致不同的會(huì)計(jì)后果和經(jīng)濟(jì)后果，因此，對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇存在原因的基礎(chǔ)上，探究當(dāng)前我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇多選用成本法計(jì)量的原因及完善會(huì)計(jì)政策選擇的途徑。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)政策 成本模式 計(jì)量

　　理論上講，隨著近年來(lái)我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)、其賬面凈值顯著低于公允價(jià)值現(xiàn)象，采用公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場(chǎng)和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式計(jì)量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇背后的深層原因，還應(yīng)對(duì)有關(guān)會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)政策選擇的動(dòng)因進(jìn)行深入的了解。

　　一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因分析

　　首先，會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中的主觀性。會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告過(guò)程是人們主觀地期望以貨幣計(jì)量為手段，并用一些特定的方法對(duì)會(huì)計(jì)對(duì)象加以反映，以提供與會(huì)計(jì)管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中存在的主觀性特點(diǎn)，就使得財(cái)務(wù)人員可能對(duì)通過(guò)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇。

　　其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)方面存在的多樣性與復(fù)雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)狀況等條件的不同，為促使會(huì)計(jì)信息恰當(dāng)?shù)姆从称髽I(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準(zhǔn)則、制度等目的，留給會(huì)計(jì)人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會(huì)計(jì)政策的選擇。

　　二、現(xiàn)階段我國(guó)投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析

　　了解了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因之后，我們就應(yīng)全方位、深入的剖析，以確定在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：

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　　對(duì)稅收更有利成本模式計(jì)量時(shí)可以通過(guò)計(jì)提折舊抵銷的所得稅此時(shí)必須繳納。

　　由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但卻不能計(jì)提折舊抵稅。

　　（二）公允價(jià)值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。可見，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來(lái)的成本模式。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。

　　（三）公允價(jià)值模式的應(yīng)用不具備完全市場(chǎng)條件

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量�！睖�(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。

　　三、完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇的方向

　　（一）完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與政策法規(guī)

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系改革的方向是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相趨同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。當(dāng)前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)條件是：資本市場(chǎng)建立時(shí)間段、有關(guān)經(jīng)濟(jì)的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)還需要循序漸進(jìn)。首先，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定應(yīng)具有較為廣泛的參與性，借此以提升會(huì)計(jì)政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)具有前瞻性，不應(yīng)使準(zhǔn)則落后于實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理中；再次，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露的規(guī)范化建設(shè)，防止企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露中的人為操縱和尋租行為。

　�。ǘ�）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)政策選擇中的相關(guān)權(quán)力

　　會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)的'配置必須建立在科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)上。因此,有必要對(duì)相關(guān)的各方在索取權(quán)問題上有更充分的討價(jià)還價(jià)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部不同層次在會(huì)計(jì)政策選擇中具有的相關(guān)權(quán)力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會(huì)計(jì)政策選擇的建議權(quán)；董事會(huì)由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會(huì)理所當(dāng)然的享有會(huì)計(jì)政策選擇的決策權(quán)；監(jiān)事會(huì)有各個(gè)締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　企業(yè)無(wú)論采用公允價(jià)值計(jì)量模式還是成本計(jì)量模式都各有利弊:公允價(jià)值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值。但是公允價(jià)值計(jì)量模式在應(yīng)用過(guò)程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場(chǎng)環(huán)境,可操作性不強(qiáng),等等。成本計(jì)量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產(chǎn)計(jì)量方法,會(huì)計(jì)處理相對(duì)比較簡(jiǎn)單，也容易理解,不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進(jìn)行利潤(rùn)操縱。但卻反應(yīng)不出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計(jì)量模式預(yù)計(jì)將會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)共存,企業(yè)應(yīng)如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)的論文2

　　稅收籌劃是指納稅人通過(guò)改變企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和個(gè)人事務(wù)，使稅負(fù)最低。資金是任何一個(gè)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要前提，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，并且因?yàn)槠渖�產(chǎn)開發(fā)的樓房產(chǎn)品的特殊性，所需資金量很大，在籌建期間會(huì)面臨籌資問題。多種多樣的企業(yè)籌資方式和所涉及的稅收優(yōu)惠政策的不同，導(dǎo)致了籌劃空間很大。房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式主要有銀行借款、股票、債款、預(yù)售房款、關(guān)聯(lián)企業(yè)拆借、企業(yè)留存收益、企業(yè)內(nèi)部籌資等，可分為負(fù)債型籌資和債券型籌資。

　　一、具體分析其籌資方式的稅收籌劃

　　(一)負(fù)債性籌資

　　負(fù)債性籌資是指企業(yè)通過(guò)增加負(fù)債來(lái)籌集資金，具有資金成本低，不改變股東結(jié)構(gòu)，成本可以沖抵稅負(fù)的優(yōu)點(diǎn)，其主要方式有銀行借款籌資、發(fā)行債券籌資、關(guān)聯(lián)企業(yè)拆解資金、預(yù)售房款等。

　　企業(yè)進(jìn)行銀行借款籌資，利息支出可以稅前扣除，并且企業(yè)還本付息后，企業(yè)利潤(rùn)下降，導(dǎo)致所得稅稅負(fù)下降。企業(yè)發(fā)行債券籌資，其利息支出不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期利率計(jì)算的數(shù)額的部分是可以稅前扣除的。其溢價(jià)和折價(jià)發(fā)行對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響是有差異的。企業(yè)通過(guò)預(yù)售房款籌資，企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的資金，不直接計(jì)入收入，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分月或分季計(jì)算出的毛利潤(rùn)征收所得額，企業(yè)可以通過(guò)對(duì)成本費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理，降低預(yù)計(jì)毛利率來(lái)降低稅負(fù)。

　　(二)權(quán)益性籌資

　　權(quán)益性籌資是企業(yè)最基本的籌資方式，資金來(lái)源于所有者投入的資本，與負(fù)債行籌資相比不需要支出利息費(fèi)用，但是所支付的股息，紅利不可稅前扣除。企業(yè)通過(guò)內(nèi)部籌集資金方式進(jìn)行籌資，股東用資本公積轉(zhuǎn)投股本，不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對(duì)個(gè)人取得的新增股本數(shù)，不作個(gè)人所得來(lái)征收個(gè)人所得稅。企業(yè)發(fā)行股票籌集，企業(yè)發(fā)行股票所支付的股息不能稅前扣除，但是股東會(huì)分?jǐn)偲髽I(yè)的利潤(rùn)導(dǎo)致所得稅計(jì)稅依據(jù)減少，從而減輕稅負(fù)。企業(yè)通過(guò)留存收益進(jìn)行籌資，資金積累緩慢，且留存收益為稅后利潤(rùn)形成，具有雙重征稅問題，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)很重，不建議采用。

　　二、籌資方式的稅收籌劃涉及的風(fēng)險(xiǎn)

　　(一)政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政策風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)籌資方式所進(jìn)行的稅收籌劃方案與國(guó)家政策相違背，造成其納稅行為與國(guó)家政策不符，或者達(dá)不到預(yù)期的籌劃效果。造成這種風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有兩個(gè):一是策劃籌劃方案的人員對(duì)其所涉及的國(guó)家政策理解得不夠透徹，沒有深入了解稅收政策，沒有充分利用稅收優(yōu)惠政策，就會(huì)造成政策風(fēng)險(xiǎn)。另一個(gè)是國(guó)家政策是不斷變化的，而稅收籌劃是一個(gè)事前籌劃，這就可能會(huì)與變化的政策相沖突，從而造成政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一個(gè)受國(guó)家宏觀調(diào)控影響較大的一個(gè)行業(yè)，關(guān)于企業(yè)的稅收政策也正在不斷的發(fā)展和改進(jìn)，但是房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目制作周期很長(zhǎng)，這就意味著我們的籌劃方案有著很大的遲滯性，就可能會(huì)造成我們的籌劃方案不符合政策規(guī)定或達(dá)不到預(yù)期效果。例如商業(yè)銀行信貸緊縮，中小型的房地產(chǎn)商獲得銀行的資金難度加大，對(duì)于其籌劃方案中資金來(lái)源中銀行借款占大比例的企業(yè)來(lái)說(shuō)，其籌劃方案肯定沒有預(yù)計(jì)的效果。

　　(二)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)其籌資活動(dòng)的籌劃方案會(huì)影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不能達(dá)到籌劃效果。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)同樣產(chǎn)生于兩個(gè)方面:一是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要大量的資金，而且它的每個(gè)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率低，所以通常其自有資金是無(wú)法滿足它的經(jīng)營(yíng)需求，籌資活動(dòng)是它開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)必要前提，如果沒有籌集到充足的資金，企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒辦法開始;二是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)不斷變化的過(guò)程，企業(yè)的稅收籌劃又是一個(gè)事前的方案，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性，如果籌劃方案沒有考慮在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中會(huì)發(fā)生的一些無(wú)法預(yù)測(cè)的事情，企業(yè)很有可能沒有充分的資金去應(yīng)對(duì)，那么企業(yè)可能會(huì)發(fā)生經(jīng)營(yíng)危機(jī)。例如企業(yè)制定了將房屋預(yù)收款作為其資金來(lái)源的一部分的籌劃方案，但是它開發(fā)的項(xiàng)目由于受到多方因素的影響，預(yù)售形勢(shì)沒有像預(yù)估的那么好，無(wú)法籌集到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需資金，那個(gè)項(xiàng)目可能就會(huì)停工。

　　(三)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指一味地去追求低的稅收負(fù)擔(dān)而制定出的籌劃方案會(huì)造成企業(yè)利潤(rùn)的流出，企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源于兩個(gè)方面:一個(gè)是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中通過(guò)增加營(yíng)業(yè)收入減少營(yíng)業(yè)成本來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)，另一種是通過(guò)合理避稅減少稅收負(fù)擔(dān)來(lái)增加利潤(rùn)。但是最低的稅收負(fù)擔(dān)方案未必會(huì)使?fàn)I業(yè)成本降低，達(dá)到利潤(rùn)的最大化。比如負(fù)債的利息允許稅前扣除，所以負(fù)債籌資可以實(shí)現(xiàn)籌劃目的，降低稅收負(fù)擔(dān)，但是負(fù)債比重過(guò)大，就會(huì)造成嚴(yán)重的資本結(jié)構(gòu)不合理，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金成本增大，我們可以通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)分析會(huì)發(fā)生的結(jié)果:企業(yè)的負(fù)債越多，資產(chǎn)負(fù)債率越大，這就表示企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)越重，期末還本付息數(shù)額也越來(lái)多，意味著成本也越來(lái)越高。而且資產(chǎn)負(fù)債率越高，表明企業(yè)的償債能力越低，債權(quán)人就會(huì)質(zhì)疑企業(yè)的償債能力，不會(huì)對(duì)其提供借款或購(gòu)買其債券，甚至這一比例如果超過(guò)100%，被視為破產(chǎn)的警戒線。

　　三、對(duì)籌資方式稅收籌劃的一些建議

　　(一)制定專業(yè)的稅收籌劃方案

　　稅收籌劃可以產(chǎn)生于企業(yè)任何一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段，并且籌劃方案中包含了稅法、財(cái)政、會(huì)計(jì)、法律等專業(yè)知識(shí)，所以稅收籌劃已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為一項(xiàng)專業(yè)的'服務(wù)項(xiàng)目，需要準(zhǔn)確并有深度的理解稅法知識(shí)，把握好相關(guān)法律政策以及熟知財(cái)政、會(huì)計(jì)等具有一定職業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人士來(lái)制定其籌劃方案。目前我國(guó)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所已經(jīng)有了關(guān)于稅收籌劃的專業(yè)咨詢服務(wù)，如果企業(yè)內(nèi)部沒有這種專業(yè)化的人才，可以向事務(wù)所咨詢。

　　(二)制定合法的稅收籌劃方案

　　稅收籌劃和偷稅漏稅行為最本質(zhì)的區(qū)別就是稅收籌劃是合法的，而偷稅漏稅是違法的。我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控正處于摸索階段，許多的法律法規(guī)還尚未成熟，這就帶來(lái)了很大的籌劃空間，但一定要正確掌握好兩者之間的界限，保證籌劃方案的合法。

　　(三)制定合理的稅收籌劃方案

　　稅負(fù)最低的籌劃方案不一定是成本最低的籌劃方案，在制定籌劃方案時(shí)要合理考慮稅負(fù)和成本這兩者的綜合情況;每個(gè)房地產(chǎn)公司的發(fā)展能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力不同，而且由于所在地域不同，其所受到的政策約束也不盡相同，企業(yè)在制定籌劃方案要把這些都考慮進(jìn)去，還要盡可能的聯(lián)系企業(yè)的綜合的財(cái)務(wù)目標(biāo)、實(shí)際經(jīng)營(yíng)方向、規(guī)模大小等，制定出一個(gè)合理的籌劃方案。

房地產(chǎn)的論文3

　　摘要：在城市化進(jìn)程加快與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)日益嚴(yán)峻。在房地產(chǎn)開發(fā)層面，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃問題十分關(guān)鍵，通過(guò)有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃，可以挖掘潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)與自我發(fā)展存在著巨大價(jià)值。然而理性分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃實(shí)際，可以發(fā)現(xiàn)其在營(yíng)銷策劃中仍存在著一定的現(xiàn)實(shí)性問題，本文基于其中的問題來(lái)探究解決路徑及策略，以發(fā)揮營(yíng)銷策劃整體效用，為企業(yè)效益服務(wù)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)營(yíng)銷策劃；問題；對(duì)策

　　一、引言

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為進(jìn)一步提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化，房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)關(guān)注市場(chǎng)營(yíng)銷策劃問題。通過(guò)科學(xué)有效的營(yíng)銷策劃，能夠準(zhǔn)確向消費(fèi)者傳遞營(yíng)銷思想，滿足消費(fèi)者的根本需求，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)整體效益。然而不可否認(rèn)的是，當(dāng)前房地產(chǎn)在策劃營(yíng)銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發(fā)展路徑。

　　二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)涵認(rèn)知

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃并非是單一性的工作，而是系統(tǒng)性工程，其包含了房地產(chǎn)全部的銷售及推廣工作。為實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售推廣目標(biāo)及效果，結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際狀況，通過(guò)優(yōu)化內(nèi)部資源與外部資源，合理編制方案并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程即房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，從實(shí)現(xiàn)階段上來(lái)看，其包括前中后三個(gè)階段。而為實(shí)現(xiàn)樓盤營(yíng)銷效果及效益，則需要在營(yíng)銷理念上具備全局性特征，推動(dòng)“全程營(yíng)銷”或“整體營(yíng)銷”。誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)與以人為本屬于其營(yíng)銷活動(dòng)的基點(diǎn)，而具體方案的選擇與策略應(yīng)用，則決定著營(yíng)銷策劃的成效。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃中存在的現(xiàn)實(shí)性問題分析

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃存在著較多的現(xiàn)實(shí)性問題，具體可以表述為以下幾個(gè)方面：其一，缺乏準(zhǔn)確定位。在開展?fàn)I銷策劃之前，需要對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行深入客觀的調(diào)查，對(duì)客戶需求與市場(chǎng)條件等進(jìn)行充分了解，從而為策劃定位提供科學(xué)依據(jù)。然而在多數(shù)營(yíng)銷策劃活動(dòng)中，多缺乏對(duì)調(diào)查活動(dòng)的關(guān)注，或所推行的市場(chǎng)調(diào)查不夠充分，導(dǎo)致市場(chǎng)分析缺乏可靠性與準(zhǔn)確性，無(wú)法保障營(yíng)銷策劃方案實(shí)施的效果；其二，過(guò)于側(cè)重形式而缺乏文化內(nèi)涵。在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃中，很多開發(fā)商受市場(chǎng)變化因素、消費(fèi)者心理因素及投資因素等影響，缺乏對(duì)營(yíng)銷內(nèi)涵的關(guān)注。多會(huì)選用一些廣告來(lái)吸引消費(fèi)者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對(duì)企業(yè)文化及產(chǎn)品理念進(jìn)行深刻表達(dá)，其整體營(yíng)銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過(guò)于“流行化”，將一些網(wǎng)絡(luò)語(yǔ)言不合理的應(yīng)用于推廣之中，在營(yíng)銷方案中沒有將消費(fèi)者需求、企業(yè)文化與產(chǎn)品特色結(jié)合起來(lái)；其三，廣告依賴性過(guò)于突出。房地產(chǎn)策劃者多會(huì)選擇“猛烈”廣告攻勢(shì)，然而其成本較高，且隨著新媒體的發(fā)展，廣告所帶來(lái)的傳播收益出現(xiàn)了下滑，僅僅依賴廣告無(wú)法實(shí)現(xiàn)其預(yù)期效益。

　　四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的發(fā)展性路徑思考

　�。ㄒ唬�準(zhǔn)確定位，表現(xiàn)產(chǎn)品屬性優(yōu)勢(shì)

　　在營(yíng)銷策劃中，為提高定位準(zhǔn)確性則需要以充分的市場(chǎng)調(diào)查為前提�？紤]到房地產(chǎn)商品的特性，消費(fèi)者在購(gòu)買行為中多不存在沖動(dòng)性購(gòu)買狀況，其對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值及功能更為關(guān)注。為此，開發(fā)商在開發(fā)前期，需要充分做好市場(chǎng)調(diào)查，以建筑行業(yè)發(fā)展實(shí)際與未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)為條件，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行合理定位。在營(yíng)銷策劃中，需要以消費(fèi)者心理需求為落腳點(diǎn)，在營(yíng)銷策略上不應(yīng)過(guò)于關(guān)注廣告效應(yīng)，還應(yīng)分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會(huì)精英階層為營(yíng)銷對(duì)象，在營(yíng)銷策劃時(shí)，則需要避免選用通俗文化來(lái)宣傳，宣傳理念應(yīng)貼合其群體整體特征，以實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃效果。

　�。ǘ�）體現(xiàn)產(chǎn)品文化差異，關(guān)注文化營(yíng)銷

　　在開展房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃時(shí)，需要積極打破思維框架，選擇產(chǎn)品獨(dú)特點(diǎn)作為賣點(diǎn)，并充分分析目標(biāo)群體的整體特征，植入與目標(biāo)群體相符的文化元素，關(guān)注文化營(yíng)銷以提高營(yíng)銷效果。如房地產(chǎn)與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點(diǎn)，重點(diǎn)營(yíng)銷其文化氛圍，并將該房地產(chǎn)文化優(yōu)勢(shì)與其他賣點(diǎn)相結(jié)合，體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應(yīng)用于學(xué)區(qū)房營(yíng)銷領(lǐng)域。

　�。ㄈ�）營(yíng)銷策劃應(yīng)關(guān)注品牌價(jià)值

　　在營(yíng)銷策劃中，需要充分關(guān)注并提高企業(yè)品牌價(jià)值。企業(yè)品牌集中體現(xiàn)了企業(yè)文化、企業(yè)價(jià)值與企業(yè)服務(wù)等內(nèi)涵，也是與其他同類產(chǎn)品相區(qū)分的重要標(biāo)志。在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，不應(yīng)僅局限于產(chǎn)品物質(zhì)層上的文化宣傳，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)價(jià)值與企業(yè)文化層面的內(nèi)涵宣傳。以相關(guān)樓盤為立足點(diǎn)，將企業(yè)文化與企業(yè)服務(wù)理念等融入到樓盤營(yíng)銷活動(dòng)之中，努力塑造良好的企業(yè)形象，從根本上賦予品牌更高價(jià)值，從而增強(qiáng)營(yíng)銷策劃的生命力。

　　（四）關(guān)注營(yíng)銷策劃人才地培養(yǎng)

　　在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，人才屬于十分關(guān)鍵的因素。優(yōu)秀的營(yíng)銷策劃人才，不僅可以降低營(yíng)銷成本，還可以選擇更為優(yōu)秀的營(yíng)銷策略，挖掘更深層次的'市場(chǎng)價(jià)值，為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)效益。通過(guò)強(qiáng)化營(yíng)銷策劃人才培養(yǎng)，提高營(yíng)銷專業(yè)性，定期安排講座或培訓(xùn)，提高營(yíng)銷策劃人員的內(nèi)在素養(yǎng)與整體技能，還可與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間建立交流機(jī)制，通過(guò)相互交流及學(xué)習(xí)，提高營(yíng)銷策劃的實(shí)際水平，從而為企業(yè)效益實(shí)現(xiàn)提供人才支撐。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)為實(shí)現(xiàn)生存與發(fā)展，提高整體效益，其對(duì)營(yíng)銷策劃問題的關(guān)注日益增加。當(dāng)前，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃仍存在著較多的現(xiàn)實(shí)問題，如缺乏準(zhǔn)確定位，文化內(nèi)涵缺乏與過(guò)于依賴廣告等。為提高房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃水平，從多個(gè)方面提出了發(fā)展路徑。實(shí)踐證明，企業(yè)只有充分調(diào)查，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，不斷提高產(chǎn)品文化價(jià)值與品牌價(jià)值，方可實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的營(yíng)銷策劃，并帶來(lái)相應(yīng)的營(yíng)銷效益。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)的論文4

　　伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類，近年來(lái)正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，以期獲得相對(duì)較高的投資收益，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日顯激烈。政府部門也認(rèn)識(shí)到商業(yè)設(shè)施對(duì)城市發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用，不斷采取措施推動(dòng)商貿(mào)流通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。本文首先概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上從多個(gè)角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有的主要特征進(jìn)行闡述，力求進(jìn)行一定深度的探討。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開發(fā)，為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下：

　　1、地理位置的固定性

　　土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營(yíng)銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

　　2、建設(shè)投資大

　　房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

　　3、開發(fā)周期長(zhǎng)

　　土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外，項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜，也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　4、受國(guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

　　房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過(guò)程，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國(guó)計(jì)民生，必須也只能通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

　　5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

　　這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來(lái)看，參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過(guò)程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

　　6、多源資金籌措

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大，開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目資金來(lái)源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來(lái)運(yùn)作，大量建設(shè)資金需要通過(guò)各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

　　7、資金周轉(zhuǎn)慢

　　從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始，到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢。

　　8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和（自營(yíng)自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分，在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

　　9、人員要求高

　　一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營(yíng)銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù)，對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。

　　10、風(fēng)險(xiǎn)較大

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開發(fā)周期長(zhǎng)，很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響；在項(xiàng)目建設(shè)期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項(xiàng)目的投資額；當(dāng)公共利益需要時(shí)，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

　　11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種，由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同，各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目，由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋�。這種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。

　　12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同

　　正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn)，其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來(lái)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況；需要營(yíng)銷人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷方案；需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提供產(chǎn)品建議；需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè)；需要造價(jià)人員估算投資；需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè)；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

　　二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特征

　　目前國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還沒有十分明確的定義。在國(guó)家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中，人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)）之分，本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ)，主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開發(fā)，與國(guó)家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外，以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。

　　1、顧客構(gòu)成的雙重性

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次：第一層次是直接承租或購(gòu)買商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶，這個(gè)層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來(lái)商業(yè)區(qū)購(gòu)物的終端消費(fèi)者，這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來(lái)購(gòu)買商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶。這些投資者看中了商鋪未來(lái)的升值潛力，先期購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商戶，立足長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，或者見機(jī)拋售，獲取收益。

　　這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類似。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶（業(yè)務(wù)市場(chǎng)）固然重要，畢竟項(xiàng)目收入直接來(lái)源于承租或購(gòu)買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶，但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者（消費(fèi)者市場(chǎng)），因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶承租或購(gòu)買物業(yè)的行為，進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外，開發(fā)商對(duì)于第一層次中的'投資者需予以足夠注意，若投資者過(guò)度，將不利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　2、選址分析的漸進(jìn)性

　　所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，尤其要重視這項(xiàng)工作，并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)直接面向購(gòu)買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異，從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況，包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。

　　一個(gè)城市或地區(qū)選定后，就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購(gòu)物時(shí)，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí)，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定，就無(wú)法更改，若項(xiàng)目所在位置無(wú)法吸引足夠多的消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)商戶自然就不會(huì)前來(lái)承租或購(gòu)買物業(yè)，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。

　　3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

　　對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，潛在的直接顧客（即經(jīng)營(yíng)商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等不同的經(jīng)營(yíng)主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu)，既有外資、國(guó)資，也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異，相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者，這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此，若在項(xiàng)目前期還沒有找到有意承租或購(gòu)買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶（如果有，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營(yíng)商戶的需求進(jìn)行，也可稱之為定制），項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

　　另外，在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性，體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程，需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售，否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。

　　考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用，確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性

　　不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售，而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外，項(xiàng)目是由開發(fā)商投資建設(shè)，租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶，也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。

　　經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過(guò)出租獲得持續(xù)收益，還是通過(guò)出售獲得一次性回報(bào)，以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。

　　5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束），而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，既可以通過(guò)出售獲利，還可以通過(guò)出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào)，在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

　　商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，也正基于此，項(xiàng)目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟(jì)收益，還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。

　　6、高風(fēng)險(xiǎn)性

　　總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費(fèi)對(duì)象，項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷策略，還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平�；�于商業(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

　　7、可促進(jìn)城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益

　　城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動(dòng)因。一個(gè)城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進(jìn)人口集聚和資源流動(dòng)，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的增值。

　　此外，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。商業(yè)本身具有對(duì)勞動(dòng)力較強(qiáng)的吸納能力，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，能為當(dāng)?shù)靥峁┐罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)所在地區(qū)充分就業(yè)。商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，可以形成大量的消費(fèi)，上繳一定的稅金，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政收入等做出貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)的論文5

　　一、成本核算的特殊性

　　（一）成本核算的復(fù)雜性

　　首先要正確區(qū)分開發(fā)成本及期間費(fèi)用。期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，開發(fā)成本又分別歸集在土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費(fèi)等子項(xiàng)中。若不能正確歸集開發(fā)成本及期間費(fèi)用，會(huì)造成成本核算的不正確，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)務(wù)中，相關(guān)工程人員薪酬及日常辦公支出、相關(guān)資產(chǎn)折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，在成立項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部的情況下，工程、開發(fā)、設(shè)計(jì)等相關(guān)人員薪酬及日常辦公支出；與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)資產(chǎn)折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設(shè)備）；項(xiàng)目建設(shè)期實(shí)際用于項(xiàng)目建設(shè)的借款利息支出，納入開發(fā)成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達(dá)到成本結(jié)轉(zhuǎn)條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財(cái)務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)定性，往往要對(duì)尚未入賬成本，在依據(jù)充分情況下進(jìn)行合理預(yù)計(jì)，按照完全成本計(jì)提入賬，且對(duì)計(jì)提的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)整，直至最終完全成本的確認(rèn)。按照完全成本對(duì)成本進(jìn)行計(jì)提，和稅法的規(guī)定存在差異，會(huì)造成會(huì)計(jì)核算和稅法的差異，在納稅申報(bào)時(shí)，要注意進(jìn)行調(diào)整。最后，項(xiàng)目分期核算有講究。對(duì)于建設(shè)規(guī)模較大，產(chǎn)品業(yè)態(tài)較多的項(xiàng)目，往往會(huì)進(jìn)行分期核算。但是如何分期，往往要結(jié)合項(xiàng)目證照、項(xiàng)目建設(shè)目的、相關(guān)政策等因素反復(fù)測(cè)算，考慮法律因素、管理因素、稅務(wù)因素后確定。

　�。ǘ�）成本控制難度大

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，成本控制難度大，具體來(lái)說(shuō)就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、開發(fā)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段，把項(xiàng)目成本控制住批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，控制目標(biāo)隨著項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐的不斷深入而分階段設(shè)置，隨時(shí)糾正偏差，動(dòng)態(tài)管理，保證項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　二、收入核算的.特殊性

　　房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入來(lái)源，但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇預(yù)售的方式，銷售收入納入預(yù)收賬款核算。在實(shí)際操作中，預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，需參考以下三個(gè)條件：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；第三，產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在實(shí)務(wù)中要從以下幾個(gè)方面予以注意。（1）對(duì)于預(yù)售合同中應(yīng)收未收的款項(xiàng)，要及時(shí)確認(rèn)應(yīng)收賬款，并進(jìn)行相關(guān)稅金的納稅申報(bào)，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）繳納的相關(guān)稅金也要與收入結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)，由于納稅義務(wù)是從房屋預(yù)售開始，因此預(yù)售階段交納的相關(guān)稅金不能反映在主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的款項(xiàng)，要注意相關(guān)資料及會(huì)計(jì)核算的規(guī)范性，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、稅務(wù)處理的特殊性

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)一般是在預(yù)收房款轉(zhuǎn)為銷售收入之后進(jìn)行的，在按照配比原則進(jìn)行稅金計(jì)提，預(yù)繳稅金，在資產(chǎn)負(fù)債表中，一般在“其他流程資產(chǎn)”、“應(yīng)交稅金負(fù)數(shù)”反映。待滿足收入結(jié)轉(zhuǎn)條件后，才同比例轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”。這樣就造成了企業(yè)當(dāng)年稅金常常與利潤(rùn)表中計(jì)提之后的稅金不相等。按合同確認(rèn)收入，預(yù)計(jì)毛利率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)稅收入及計(jì)稅成本方面與其他企業(yè)也存在著一些不同。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的銷售中，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段取得收入，首先要確認(rèn)預(yù)計(jì)毛利率，根據(jù)預(yù)售收入及毛利率，確定計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。在完工之后，應(yīng)及時(shí)將企業(yè)實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額計(jì)算出來(lái)，計(jì)入合并的應(yīng)納稅所得額之中。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)的差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結(jié)算，卻沒有取得全額發(fā)票的情況之下，未取得的金額可以預(yù)提，但是預(yù)提金額不能超過(guò)合同的10%；二是公共配套設(shè)施還未完工的，可以按照工程造價(jià)實(shí)現(xiàn)建造費(fèi)用的預(yù)提；三是報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以在未上交的情況下按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)提。結(jié)合我國(guó)稅制，企業(yè)所得稅只能向后彌補(bǔ)五年，考慮土增稅清算一般都需補(bǔ)繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業(yè)所得稅前不能抵扣，形成損失。

　　四、報(bào)表信息解讀的幾點(diǎn)建議

　　由于房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)的特殊性，在解讀財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，也與其他類型企業(yè)存在差異。例如，利潤(rùn)表并不能反映當(dāng)期經(jīng)營(yíng)情況，當(dāng)期交納稅金也和利潤(rùn)表中主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加不等，要結(jié)合現(xiàn)金流量表等資料綜合分析。這也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的設(shè)置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關(guān)報(bào)表，按項(xiàng)目建設(shè)分類的成本收入類明細(xì)表等，以便于會(huì)計(jì)信息的使用者能更準(zhǔn)確的了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及業(yè)務(wù)特點(diǎn)。

　　五、結(jié)束語(yǔ)

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在加大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)自身的會(huì)計(jì)核算能力。在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，必須以實(shí)際為依據(jù)，依據(jù)法律以相關(guān)政策規(guī)定，提高企業(yè)對(duì)自身會(huì)計(jì)核算處理特殊性的認(rèn)識(shí)，針對(duì)這些特殊性制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算流程，從而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文6

　　對(duì)于住房公積金來(lái)說(shuō)，我國(guó)的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這個(gè)時(shí)期，我國(guó)擁有住房公積金的職工只占全國(guó)所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國(guó)住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時(shí)間了，經(jīng)過(guò)這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動(dòng)了住房制度的改革，加快了我國(guó)住房建設(shè)的步伐，并且我國(guó)的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動(dòng)了人們住房消費(fèi)的積極性，同時(shí)也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與發(fā)展。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個(gè)方面：一是對(duì)我國(guó)政策的影響。近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤(rùn)，且處于居高不下的地位，其在推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，也影響了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的炒房行為，這就會(huì)使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，直接影響了我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國(guó)政府要針對(duì)這一系列的影響而采取相應(yīng)的對(duì)策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如近幾年，我國(guó)推行了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限價(jià)、限購(gòu)的調(diào)整制度；通過(guò)調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。不得不說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都會(huì)有產(chǎn)生一定的影響。二是對(duì)我國(guó)相關(guān)行業(yè)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動(dòng)著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動(dòng)力的問題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標(biāo)準(zhǔn)，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個(gè)鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢(shì)地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場(chǎng)秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對(duì)社會(huì)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國(guó)社會(huì)的各階層提供了良好的就業(yè)平臺(tái)，減少了社會(huì)就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會(huì)的秩序，同時(shí)也改善了我國(guó)居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。

　　住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要意義

　　我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴(yán)重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動(dòng)關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的'任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個(gè)相當(dāng)可觀的金額，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對(duì)一直增長(zhǎng)的房屋價(jià)格，這種專項(xiàng)資金的作用也在逐漸減弱，如何對(duì)住房公積金實(shí)施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。

　　住房公積金的管理體系需要加強(qiáng)。對(duì)于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進(jìn)行管理，明確各部門的監(jiān)管責(zé)任，將監(jiān)管工作落實(shí)到各個(gè)部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個(gè)監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計(jì)部門，其工作就是負(fù)責(zé)審查資金的來(lái)源；財(cái)政部門要對(duì)資金的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督等。同時(shí)住房公積金的管理也需要社會(huì)的監(jiān)督力量來(lái)完善，而相關(guān)的管理部門也要對(duì)社會(huì)監(jiān)督過(guò)程中提出的問題和質(zhì)疑進(jìn)行認(rèn)真的檢查與分析，并及時(shí)處理和解決這些問題。

　　結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，我國(guó)住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強(qiáng)大支撐，增強(qiáng)了個(gè)人支付住房的能力。同時(shí)住房公積金也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問題，從而使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)有了良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)。（本文作者：趙廣慶 單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）

房地產(chǎn)的論文7

　　今年年內(nèi)，我國(guó)加入世界貿(mào)易組織（WTO）的前景十分樂觀。加入（WTO）后，我國(guó)將降低關(guān)稅，更加開放國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，這有利于擴(kuò)大出口和對(duì)外投資，并直接對(duì)我國(guó)主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生全面的影響。

　　一、各類房地產(chǎn)需求增加，其中非住宅類房地產(chǎn)需求將首先增加

　　由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨勢(shì)于頻繁，將首先刺激對(duì)外銷房、辦公樓、賓館、商場(chǎng)、廠房等非住宅類房屋的需求。如隨著進(jìn)出口業(yè)務(wù)的大量增加，作為海運(yùn)、報(bào)關(guān)企業(yè)集中的上海北外灘地區(qū)的辦公物業(yè)需求將明顯增加；此外，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利于居民購(gòu)房資金的增加，使住宅類房地產(chǎn)需求增加。同時(shí)，隨著汽車關(guān)稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也將更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會(huì)增加。

　　二、房地產(chǎn)商品更符合市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈

　　房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)，包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)將全面引入國(guó)外同行的全方位競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)的投資開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑和服務(wù)水平均有提高，房地產(chǎn)商品更符合市場(chǎng)的需求。

　　同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強(qiáng)勁的國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，新增的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額有被國(guó)外同行搶占的可能。對(duì)國(guó)內(nèi)同行來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，但優(yōu)勢(shì)企業(yè)、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目將更易獲得國(guó)外金融資本的支持，優(yōu)勢(shì)將增強(qiáng)；而作為弱勢(shì)企業(yè)、弱勢(shì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，對(duì)手的強(qiáng)大和增多，將使其更顯弱勢(shì)，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行。

　　三、房?jī)r(jià)構(gòu)成有所變化，對(duì)房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期促升作用明顯

　　由于關(guān)稅的下降和國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入，在短期內(nèi)均會(huì)使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，如進(jìn)口建材、建筑物設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地的價(jià)格上升，兩種因素在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有一定抵沖作用，但房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，地價(jià)的比重增加，建筑費(fèi)用的比重將減少。短期內(nèi)，對(duì)房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)構(gòu)成的影響，應(yīng)根據(jù)不同情況而定。對(duì)于中小城市，由于土地供應(yīng)相對(duì)充足，土地價(jià)格不易上升，而建筑費(fèi)用降低，短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有下降動(dòng)力；而對(duì)于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，土地相對(duì)稀缺，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格將上升，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房?jī)r(jià)上升下降因素相互抵沖；中長(zhǎng)期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入WTO對(duì)土地需求的增加則是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(zhǎng)遠(yuǎn)向好的一個(gè)重要內(nèi)在動(dòng)力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣�策配合。房地產(chǎn)價(jià)格中長(zhǎng)期向好的受益者，更多的將是土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本較低、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的企業(yè)。

　　四、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)的影響越來(lái)越明顯

　　由于加入WTO后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更密切，世界經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域的變動(dòng)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越明顯，而房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈高度的'正比例關(guān)系，因而，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變動(dòng)的影響也人越來(lái)越明顯。

　　根據(jù)加入WTO對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響，結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況和趨勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可考慮以下對(duì)策∶

　　1、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的中遠(yuǎn)期預(yù)測(cè)謹(jǐn)慎樂觀成分

　　根據(jù)國(guó)家計(jì)委在1998年度的預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期望有在20xx 年底至20xx年初結(jié)束，如再加上加入WTO的積極因素，估計(jì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的幅度將更趨緩，時(shí)間也可能會(huì)適當(dāng)提前。加入WTO及經(jīng)濟(jì)結(jié)束調(diào)整轉(zhuǎn)而起動(dòng)后的同個(gè)月內(nèi)，將首先隨投資增加而使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，住宅類房地產(chǎn)需求隨后也將進(jìn)一步增加。故房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在目前供大于求，特別是辦公樓空置嚴(yán)重的情況下，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)中的中遠(yuǎn)期樂觀成分，特別是增加對(duì)非住宅類及土地中遠(yuǎn)期需求狀況預(yù)測(cè)的樂觀成分�？紤]供過(guò)于求及強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入情況，這種樂觀應(yīng)是謹(jǐn)慎的樂觀，企業(yè)中遠(yuǎn)期決策可以此為重要參考依據(jù)。

　　2、增加競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和市場(chǎng)意識(shí)

　　要學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的觀念、技術(shù)和管理，熟知變化的市場(chǎng)狀況（包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況），減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，注重市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性。面臨即將進(jìn)入的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快制定并實(shí)施相應(yīng)行動(dòng)方案，盡快解決建設(shè)成本過(guò)高且無(wú)升值潛力或落伍于市場(chǎng)而空置的商品房，運(yùn)用各種資本運(yùn)營(yíng)手段，增加自身競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)的論文8

　　摘要：我國(guó)自20xx年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等營(yíng)業(yè)稅納稅人均納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅�！盃I(yíng)改增”制度的推行給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)諸多影響，其在成本、利潤(rùn)方面的影響更是攸關(guān)企業(yè)的生死存亡，房地產(chǎn)企業(yè)管理層必須對(duì)此予以高度重視。本文闡述“營(yíng)改增”政策的落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)而分析在此背景之下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的可行性。

　　關(guān)鍵詞：稅收籌劃；“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)

　　1“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

　　1.1“營(yíng)改增”政策的積極影響

　�。�1）減稅效益�！盃I(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，即以交易金額為依據(jù)直接計(jì)算繳納稅金，計(jì)算繳納的稅金直接以交易金額為依據(jù)，而改為增值稅后，增值稅是價(jià)外稅，即將交易金額轉(zhuǎn)換成不含稅收入再計(jì)算應(yīng)繳增值稅。這種層層疊加的計(jì)稅方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)原有的重復(fù)征稅、退稅、不能抵扣等現(xiàn)象進(jìn)行了有效控制。（2）市場(chǎng)合理化競(jìng)爭(zhēng)。在營(yíng)業(yè)稅實(shí)施背景之下，企業(yè)按照規(guī)定稅率進(jìn)行繳稅，計(jì)算方式簡(jiǎn)單。在向增值稅調(diào)整之后，通過(guò)進(jìn)項(xiàng)抵扣的計(jì)稅方式使得房地產(chǎn)企業(yè)出于減稅等原因會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新規(guī)劃，將原有松散的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行集約化管理�！盃I(yíng)改增”帶來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)部門結(jié)構(gòu)調(diào)整使得一些規(guī)模較小，運(yùn)營(yíng)不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法真正享受到“營(yíng)改增”的稅收優(yōu)惠效益，與其他規(guī)范化經(jīng)營(yíng)合理化管理的中大型房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)進(jìn)一步加劇，從而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成了優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)。

　　1.2“營(yíng)改增”政策的消極影響

　�。�1）稅率調(diào)整的影響。在營(yíng)業(yè)稅稅率實(shí)行期間，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，而在“營(yíng)改增”之后變?yōu)?1%。這使得部分在“營(yíng)改增”之前建造完工，但在“營(yíng)改增”施行之后尚未完全銷售的房地產(chǎn)企業(yè)由于無(wú)進(jìn)項(xiàng)抵扣、售價(jià)無(wú)法更改等原因面臨嚴(yán)重?fù)p失。（2）行業(yè)規(guī)范性與進(jìn)項(xiàng)抵扣問題。同樣考慮到“營(yíng)改增”之后的11%稅率遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)稅施行時(shí)期的5%，部分房地產(chǎn)企業(yè)可能因?yàn)樯嫌喂��?yīng)商規(guī)模較小，不具有增值稅專項(xiàng)發(fā)票的開票權(quán)、開發(fā)過(guò)程中諸如征地賠償?shù)软?xiàng)目難以取得允許抵扣的金稅額發(fā)票等現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能全額抵扣，進(jìn)而加重房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。（3）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性提出要求。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票需要建造項(xiàng)目完全竣工之后才能取得，而在房地產(chǎn)的預(yù)售環(huán)節(jié)就需要繳稅。這使得“營(yíng)改增”政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金充足性提出了更高的要求。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策，無(wú)法較快速的進(jìn)行企業(yè)管理結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目實(shí)行的等方面的規(guī)范化調(diào)整，企業(yè)很有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂、項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)進(jìn)行等現(xiàn)象。（4）“營(yíng)改增”使得稅收負(fù)擔(dān)由建筑業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移。由于供應(yīng)商等環(huán)節(jié)造成的建筑企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)問題與11%的稅賦將增加建筑企業(yè)的壓力。作為建筑企業(yè)的合作伙伴，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地受到建筑企業(yè)交稅壓力的影響。實(shí)際上，面臨稅收壓力的建筑業(yè)企業(yè)只有把稅收負(fù)擔(dān)向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移才能保持正常的運(yùn)營(yíng)。而這種稅負(fù)的轉(zhuǎn)移可能帶來(lái)商品房定價(jià)的進(jìn)一步上升。

　　2“營(yíng)改增”帶來(lái)的稅負(fù)變化

　　“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)稅收體系的影響最直觀的表現(xiàn)在，“營(yíng)改增”后企業(yè)直接以增值稅代替了營(yíng)業(yè)稅。另外，除了企業(yè)應(yīng)繳稅種發(fā)生變化，企業(yè)各稅種的應(yīng)繳稅額也發(fā)生了變化，甚至還會(huì)影響企業(yè)應(yīng)繳的各項(xiàng)費(fèi)用。因而，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅種、各稅種應(yīng)納稅額、總應(yīng)納稅額都會(huì)發(fā)生變化。為了更加直觀地反映出“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收體系的全面影響，下面將以A公司為例，對(duì)A公司在“營(yíng)改增”下的稅收情況進(jìn)行分析，A公司是一家位于上海市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在20xx年投標(biāo)成功了浦東的一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目已在20xx年1月開工，預(yù)計(jì)20xx年下半年竣工，企業(yè)收入總額R萬(wàn)元，成本及稅率如下（1）營(yíng)業(yè)稅稅改后應(yīng)交稅額變?yōu)?，取而代之企業(yè)需要繳納增值稅；計(jì)算增值稅時(shí)，有別于營(yíng)業(yè)稅的簡(jiǎn)單計(jì)算，增值稅需要分別核算進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額，企業(yè)應(yīng)交稅額的大小就取決于增值稅稅率的大小和可抵扣稅額的大小，稅率越大，抵扣額越小，應(yīng)交稅額也越大。（2）城建稅與教育稅附加稅額＝（增值稅+消費(fèi)稅+營(yíng)業(yè)稅）×（7%+3%），由于營(yíng)業(yè)稅與增值稅的變化，勢(shì)必影響營(yíng)業(yè)稅、增值稅和消費(fèi)稅的總和，城建稅與教育費(fèi)附加的應(yīng)交稅額也發(fā)生變化，其變化稅額由“營(yíng)改增”后營(yíng)業(yè)稅與增值稅的大小決定。（3）由于增值稅為價(jià)外稅，企業(yè)的收入要由原來(lái)的含稅收入換算成為不含稅收入，其總收入減少，而且，營(yíng)業(yè)稅、增值稅、城建稅和教育費(fèi)附加的變化，這使得企業(yè)的土地增值稅額也會(huì)發(fā)生變化。（4）由于不含稅收入以及前面各項(xiàng)稅收的變化，企業(yè)所得稅稅額也會(huì)受到影響，其中，“營(yíng)改增”前，企業(yè)所得稅的所得額為企業(yè)收入減去各項(xiàng)成本、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建教育附加稅等，“營(yíng)改增”后，企業(yè)所得額為企業(yè)不含稅收入減去各項(xiàng)成本、城建和教育附加稅、土地增值稅等，核算所得額的方法發(fā)生了改變，企業(yè)所得稅額也改變了。

　　3“營(yíng)改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

　　考慮到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣在“營(yíng)改增”政策中的重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大進(jìn)項(xiàng)環(huán)節(jié)的把控。對(duì)此，本文提出以下建議：3.1加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理工作針對(duì)“營(yíng)改增”的進(jìn)項(xiàng)抵扣環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)杜絕在營(yíng)業(yè)稅模式下的采購(gòu)等環(huán)節(jié)不要發(fā)票、不區(qū)分對(duì)方企業(yè)納稅身份等現(xiàn)象，在增值稅模式下相同采購(gòu)價(jià)格應(yīng)選擇一般納稅人進(jìn)行采購(gòu)以獲取專用發(fā)票，而從小規(guī)模納稅人進(jìn)行的采購(gòu)需要適當(dāng)壓低價(jià)格以彌補(bǔ)增值稅無(wú)法抵扣的損失；在工程決算階段，應(yīng)及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算并取得專用發(fā)票，以便降低當(dāng)期稅負(fù)。另外，在取得對(duì)應(yīng)的專用發(fā)票后應(yīng)積極做好增值稅專用發(fā)票管理工作，以實(shí)現(xiàn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的有效抵扣。3.2利用過(guò)渡政策進(jìn)行稅收籌劃財(cái)政部公布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》中包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過(guò)渡性政策，該規(guī)定指出：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的'一般納稅人，銷售自行開發(fā)的開工日期在20xx年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)稅�！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)比較一般納稅人和小規(guī)模納稅人納稅差額，去選擇合適的交易對(duì)象。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以利用該行業(yè)增值稅稅率明顯低于一般物品銷售17%的稅率，開展稅務(wù)籌劃以獲取更多可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，在為企業(yè)降低稅負(fù)的同時(shí)也能為企業(yè)后期測(cè)算“營(yíng)改增”后稅負(fù)盈虧平衡點(diǎn)提供支持。3.3進(jìn)行積極的銷售政策轉(zhuǎn)變基于“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略。在定價(jià)一定的基礎(chǔ)上，“營(yíng)改增”可以對(duì)企業(yè)的成本和費(fèi)用進(jìn)行一定程度的較少，從而使企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)，但是也會(huì)增加其他企業(yè)在不同階段的成本。為了應(yīng)對(duì)這種情況，可以對(duì)不同的企業(yè)做出不同的歸類，對(duì)“營(yíng)改增”下的不同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采取不同的關(guān)注。積極調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。利用進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣優(yōu)勢(shì)進(jìn)行業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，以促進(jìn)自身業(yè)務(wù)的升級(jí)。房地產(chǎn)的開發(fā)不要局限于普通住宅的開發(fā)，可以向多元化的方向發(fā)展。對(duì)于一般的房地產(chǎn)的開發(fā)，可以對(duì)商場(chǎng)、商業(yè)性地產(chǎn)等進(jìn)行投資開發(fā)，并讓新的投資點(diǎn)成為業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　4結(jié)語(yǔ)

　　雖然我國(guó)“營(yíng)改增”改革是以減稅為目標(biāo)，在總體上可以減輕企業(yè)稅負(fù)，但從企業(yè)角度來(lái)看，“營(yíng)改增”改革不可避免的會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、經(jīng)營(yíng)成本、財(cái)務(wù)核算、經(jīng)營(yíng)模式造成較大影響�！盃I(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得減稅機(jī)遇的同時(shí)，也會(huì)面臨諸多問題，甚至面臨稅負(fù)上升的風(fēng)險(xiǎn)，威脅企業(yè)的健康發(fā)展。因而，在“營(yíng)改增”的政策還沒有完全成熟的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要積極學(xué)習(xí)相關(guān)的稅負(fù)政策，全面看到“營(yíng)改增”帶來(lái)的積極和消極影響，不斷規(guī)范自己的經(jīng)營(yíng)和管理模式，積極進(jìn)行稅收的相關(guān)籌劃，結(jié)合自身的發(fā)展情況，做出科學(xué)合理的決策。

　　參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)的論文9

　　摘要：房子是人們生活中不可或缺的居住條件，其是人們生活幸福指數(shù)提升的重要標(biāo)志。在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速的發(fā)展，并且也帶動(dòng)了一大批上下游產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極為重要的作用。然而，房地產(chǎn)行業(yè)是一種特殊的經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，通常涉及到巨額投資，并且其項(xiàng)目開發(fā)的周期也比較長(zhǎng)，這就對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算提出了更高的要求。然而在實(shí)際核算過(guò)程中，仍存在不少問題，制約著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，本文將對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的基本內(nèi)容進(jìn)行介紹，并分析房地產(chǎn)行業(yè)開展會(huì)計(jì)核算的意義，最后在此基礎(chǔ)上探究其存在的問題和對(duì)策，希望能起到拋磚引玉的作用。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問題；對(duì)策；分析

　　一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本內(nèi)容

　　通過(guò)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)研究以及結(jié)合筆者工作實(shí)踐來(lái)看，會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)中重要工作之一，其主要具有以下四方面內(nèi)容：

　　(一)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算

　　對(duì)房地產(chǎn)財(cái)物核算工作來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算是它的一項(xiàng)重要基本職能。結(jié)合筆者工作實(shí)踐來(lái)看，房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算職能中，固定資產(chǎn)臺(tái)賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。除了這項(xiàng)基本業(yè)務(wù)外，固定資產(chǎn)總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點(diǎn)以及流動(dòng)監(jiān)管也是房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算的主要工作內(nèi)容。此外，為了確保現(xiàn)有固定資產(chǎn)存量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與完整，我們還應(yīng)當(dāng)做好各項(xiàng)核算工作的系統(tǒng)規(guī)范化管理。

　　(二)建筑用材核算

　　建筑用材核算是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算另外一項(xiàng)基本職能，其工作重點(diǎn)在于針對(duì)建筑工程各種用材采買、提前預(yù)處理和儲(chǔ)備保管這三項(xiàng)內(nèi)容編制出相應(yīng)的安排計(jì)劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時(shí)，根據(jù)所采購(gòu)建筑物資款項(xiàng)與支付程序制定并一套相對(duì)應(yīng)的核算方案。

　　(三)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本核算

　　房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本核算上，其會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作內(nèi)容主要涉及以下幾個(gè)方面：一是建設(shè)與經(jīng)營(yíng)成本支付安排，并依據(jù)相關(guān)規(guī)范做好這兩項(xiàng)工作中監(jiān)督管理；二是各項(xiàng)建設(shè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用地調(diào)整、歸類以及劃分；三是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)成本核算，并對(duì)開發(fā)期間所投入各項(xiàng)資金予以評(píng)估與測(cè)驗(yàn)。

　　(四)經(jīng)營(yíng)單位營(yíng)銷利潤(rùn)核算

　　經(jīng)營(yíng)單位營(yíng)銷利潤(rùn)核算是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算最后一項(xiàng)工作內(nèi)容，結(jié)合工作實(shí)踐來(lái)看，此項(xiàng)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算重點(diǎn)在于計(jì)算現(xiàn)房銷售與經(jīng)營(yíng)所得利潤(rùn)、已售現(xiàn)房總量以及應(yīng)繳稅款額度精算這些內(nèi)容，為此這就要求房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員充分參與到銷售規(guī)劃及利潤(rùn)目標(biāo)制定中去。另外，經(jīng)營(yíng)單位營(yíng)銷利潤(rùn)核算工作中還應(yīng)做好以下兩點(diǎn)工作：首先，財(cái)務(wù)人員需要特別注意做好財(cái)務(wù)賬目修正與推算工作，這樣一來(lái)能夠?yàn)榇_保房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大利潤(rùn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。其次，結(jié)合本房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作實(shí)際，構(gòu)建或完善財(cái)務(wù)管理監(jiān)督體系，從而保障資金得以科學(xué)合理運(yùn)用。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的意義

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要手段，發(fā)揮著極為重要的作用。會(huì)計(jì)核算的任務(wù)主要在于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，通過(guò)及時(shí)、準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)核算與審核所得數(shù)據(jù)后來(lái)給房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的數(shù)據(jù)參考依據(jù)，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)今后經(jīng)營(yíng)方案的制定提供便利。會(huì)計(jì)核算不但能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供會(huì)計(jì)各類財(cái)務(wù)報(bào)表，而且還可以給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供有效的數(shù)據(jù)支持，有利于企業(yè)制定出科學(xué)的發(fā)展策略。然而隨著國(guó)家不斷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)不斷下降，并且競(jìng)爭(zhēng)也日漸激烈，而開展會(huì)計(jì)核算工作則能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言有著極為重要的作用。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題

　　(一)會(huì)計(jì)核算科學(xué)設(shè)置過(guò)于繁雜

　　會(huì)計(jì)科目指的是通過(guò)系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算目標(biāo)、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而成的會(huì)計(jì)項(xiàng)目。會(huì)計(jì)科目是對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)架進(jìn)行分類管理的重要工作，能夠?qū)ΡO(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)運(yùn)作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會(huì)計(jì)活動(dòng)情況，企業(yè)必須要嚴(yán)格依照國(guó)家有關(guān)規(guī)章制度來(lái)合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目，嚴(yán)禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)也應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法規(guī)來(lái)進(jìn)行，且需要在年底對(duì)全部經(jīng)營(yíng)賬目進(jìn)行結(jié)賬，并在年終結(jié)賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結(jié)算周期長(zhǎng)、資金巨大、施工地點(diǎn)分散等特點(diǎn)，在實(shí)際核算過(guò)程中該種方法不但會(huì)讓企業(yè)賬目處理變得復(fù)雜，而且還會(huì)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位實(shí)際情況不相符，從而導(dǎo)致了會(huì)計(jì)核算難度加大，致使其核算準(zhǔn)確性下降。

　　(二)收入、費(fèi)用等稅收核算的實(shí)際操作不合理

　　銷售房子是房地產(chǎn)企業(yè)的重要收入來(lái)源。但是在實(shí)際銷售過(guò)程中不可避免會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等各類費(fèi)用。就目前看來(lái)，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)一個(gè)較為嚴(yán)重的問題就是部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于費(fèi)用以及手速來(lái)源及去向并未進(jìn)行嚴(yán)格的核算。不僅如此，對(duì)于費(fèi)用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取的是預(yù)先銷售的模式，也就是通過(guò)政府所審批下來(lái)的房地產(chǎn)預(yù)售許可證來(lái)開展相關(guān)市場(chǎng)銷售活動(dòng)，且收取一定的預(yù)訂保證金。此時(shí)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均把銷售房產(chǎn)所取得的預(yù)收暫時(shí)款當(dāng)做其收入來(lái)源。然而，在專業(yè)角度看來(lái)，這預(yù)收暫時(shí)款并不可當(dāng)做收入進(jìn)行確認(rèn)。除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時(shí)，我國(guó)稅法明確規(guī)定，必須要在首付款實(shí)際到賬時(shí)才能夠?qū)⑵涫菫槭杖胗枰源_認(rèn)，并且余款需要在銀行辦理轉(zhuǎn)賬后方能將其是為收入進(jìn)行確認(rèn)。然而該項(xiàng)策略在具體操作時(shí)則存在不合理的地方。不僅如此，在確認(rèn)成本以及費(fèi)用上也有著許多不合理之處，急需改進(jìn)。

　　(三)會(huì)計(jì)核算工作內(nèi)容繁復(fù)缺乏配比性

　　不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的'特殊性，其所涉及的業(yè)務(wù)類型比較繁雜，且經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也具有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，只有具有較高的單位價(jià)值才可以盈利，并且其消費(fèi)對(duì)象類型較多，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)時(shí)難以準(zhǔn)確確認(rèn)其費(fèi)用、收入以及利潤(rùn)。尤其是在大額投資或是經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)的環(huán)節(jié)，資源的投入以及來(lái)源就更為復(fù)雜，從而大大增加了會(huì)計(jì)核算的難度。在實(shí)際核算過(guò)程中，配比是一項(xiàng)極為重要的原則，不但要確保確認(rèn)費(fèi)用、收入以及成本時(shí)要滿足因果關(guān)系，而且還需保持一致性，以便于能夠?qū)⒏黝愘M(fèi)用以及收入的來(lái)源及去向全面的反應(yīng)出來(lái)。但是在實(shí)際核算過(guò)程中，往往難以落實(shí)配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時(shí)往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數(shù)較低，且層與層之間銷售價(jià)格較為相近時(shí)，計(jì)算單位面積成本則可以通過(guò)總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會(huì)對(duì)房屋售價(jià)產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分?jǐn)偟姆椒▉?lái)核算高樓層成本，則會(huì)導(dǎo)致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。

　　四、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

　　(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目

　　優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目即合理分類與簡(jiǎn)化有關(guān)規(guī)定中所必須出現(xiàn)的科目，讓會(huì)計(jì)科目的核算變得更為明確與簡(jiǎn)單。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際規(guī)模以及項(xiàng)目的具體情況來(lái)進(jìn)行。其次，應(yīng)優(yōu)先考慮項(xiàng)目開發(fā)成本，再考慮房屋開發(fā)成本。相關(guān)工作人員必須要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查工作，并將核算重點(diǎn)放在土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本等二級(jí)科目。在核算時(shí)開發(fā)成本過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)將單項(xiàng)工作視為實(shí)際對(duì)象。除去必須的成本項(xiàng)目核算，可以根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的情況來(lái)對(duì)科目進(jìn)行合理的增減。再者，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)所產(chǎn)生的資金進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)要站在宏觀的角度來(lái)對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，還可以采用表格或是圖表的方式來(lái)將資金的情況反映出來(lái)，從而讓企業(yè)管理人員更為直觀的了解企業(yè)財(cái)務(wù)情況。

　　(二)加強(qiáng)收入、費(fèi)用等核算工作的落實(shí)開展

　　確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入、費(fèi)用等核算工作得以有效開展與落實(shí)可從以下幾方面著手進(jìn)行：首先，應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照我國(guó)現(xiàn)行稅法中的規(guī)定來(lái)明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際擁有商品房、土地面積和有關(guān)配套設(shè)施在市面上銷售所得的收入作為參考來(lái)確認(rèn)企業(yè)按揭貸款以及預(yù)先銷售的實(shí)際收入。再者，在簽訂購(gòu)房合同、交房協(xié)議、預(yù)收賬款、后期付余款等環(huán)節(jié)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要依據(jù)實(shí)際簽訂協(xié)議中的內(nèi)容和后期實(shí)際交易金額來(lái)進(jìn)行入賬與核算。不僅如此，在核算費(fèi)用、收入以及成本等工作時(shí)，還應(yīng)當(dāng)要提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露的質(zhì)量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項(xiàng)項(xiàng)目中生成的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營(yíng)好活動(dòng)中的信息，從而有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)信息的有效性與實(shí)用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身發(fā)展特點(diǎn)以及管理模式來(lái)建立起完善的財(cái)務(wù)管理體制，且確保其能夠得到有效落實(shí)。最后，必須要專戶存儲(chǔ)預(yù)收到的暫時(shí)款，做到�？顚Ｓ�。

　　(三)確保房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作具有配比性

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其涉及到諸多領(lǐng)域，所以其會(huì)計(jì)核算內(nèi)容也較為繁雜。所以在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)必須要確保其配比性。首先，應(yīng)當(dāng)要確保財(cái)務(wù)人數(shù)充足，從而可以確�？梢詫�(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的各類費(fèi)用、收入以及成本等核算工作能夠精細(xì)化開展。并且還需要定期開展財(cái)會(huì)培訓(xùn)工作，確保企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)。其次，應(yīng)當(dāng)大力引進(jìn)以及應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)來(lái)開展會(huì)計(jì)核算工作。積極應(yīng)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進(jìn)能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息錄入與傳遞的實(shí)效性，而且能夠提高相關(guān)數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，提升會(huì)計(jì)核算效率。再者，應(yīng)當(dāng)做好各類會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，并將相關(guān)監(jiān)管工作落實(shí)到位。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各項(xiàng)基本建設(shè)項(xiàng)目均需要逐一開展會(huì)計(jì)核算，且使用正確的會(huì)計(jì)科目，以便于能夠在第一時(shí)間內(nèi)向各級(jí)部門提供系統(tǒng)、準(zhǔn)確、詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)告。此外，應(yīng)當(dāng)形成社會(huì)、政府以及企業(yè)三位一體的監(jiān)管體系，并做好事前、事中以及事后三個(gè)階段的監(jiān)管工作。

　　五、結(jié)束語(yǔ)

　　總而言之，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也必定會(huì)得到更好的發(fā)展。但是在發(fā)展過(guò)程中依舊會(huì)有許多問題出現(xiàn)，這就需要相關(guān)財(cái)會(huì)人員全面掌握會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容，并妥善處理會(huì)計(jì)核算中的問題，提高會(huì)計(jì)核算效率與質(zhì)量，進(jìn)而促使房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)的論文10

　　【摘 要】近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，也發(fā)生了很大的變化。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的深入推進(jìn)市場(chǎng)化時(shí)，也為我國(guó)人民群眾的生活水平以及居民居住條件的提高都有很大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的推進(jìn)，也為地方政府增加了財(cái)政收入，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有很大促進(jìn)作用。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理卻存在著很多問題，本文根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題，提出相關(guān)地解決策略，以提升我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)此行業(yè)的健康發(fā)展。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理；問題；解決對(duì)策

　　一、引言

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理，意思是在一定數(shù)量的商品房?jī)?nèi)，對(duì)這些商品房所支出的費(fèi)用，進(jìn)而管理這些費(fèi)用，并以成本項(xiàng)目對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行分類和分配。對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行管理分類的目的就是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所用的成本和房地產(chǎn)項(xiàng)目投入所用的總成本進(jìn)行有效的管理。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理中有許多問題，沒有頒布相關(guān)的扶持政策、管理的目標(biāo)不確定、管理機(jī)制也不完善等，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題進(jìn)行妥善解決，才是房地產(chǎn)行業(yè)所要關(guān)注的重要話題。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀

　　1.對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，我國(guó)頒布了一些關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制進(jìn)行了加強(qiáng)，然而這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策卻沒有起到實(shí)際的作用，這些政策完全解決不了房地產(chǎn)行業(yè)中問題，卻一定程度上提高了商品房的房?jī)r(jià)。

　　2.我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)不斷的上漲。我國(guó)物價(jià)水平的'持續(xù)上升，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)所需的建材以及土地等資源成本的提高，這就造成了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)商品房的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

　　3.從當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)幾年還是有很好的發(fā)展前景的。而在20xx年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，國(guó)家已經(jīng)意識(shí)到推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不合理的發(fā)展模式，以投資、出口的形式來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需，而我國(guó)同時(shí)出臺(tái)了一些促進(jìn)消費(fèi)的政策，使商品房的房?jī)r(jià)進(jìn)一步提升。

　　而我國(guó)在今后的推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸穩(wěn)定上升。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題

　　1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理缺乏完善的管理機(jī)制

　　擁有一個(gè)完善的房地產(chǎn)管理機(jī)制，才會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。即使我國(guó)頒布了關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的政策，然而這些政策卻沒有實(shí)際的效果，缺少一個(gè)完善的市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制來(lái)保證這些政策能夠貫徹落實(shí)。隨著我國(guó)商品房房?jī)r(jià)的不斷上漲，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都發(fā)現(xiàn)其中的商機(jī)，因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資不斷加大。另外，我國(guó)依然有很多購(gòu)房投機(jī)者，它們進(jìn)一步拉高了房產(chǎn)價(jià)格，且價(jià)格已經(jīng)產(chǎn)出了消費(fèi)者的購(gòu)買能力。這些購(gòu)房投機(jī)者沒有嚴(yán)格按照我國(guó)頒布的相關(guān)房地產(chǎn)的政策，使得這些政策無(wú)法正常落實(shí)，政策成為了一種形式，在沒有完善的管理機(jī)制下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理必然會(huì)存在一些漏洞。

　　2.管理目標(biāo)不確定，沒有長(zhǎng)期的政策

　　我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)政策中，并沒有連續(xù)的政策扶持，從而使目標(biāo)的管理不確定。通常情況下，我國(guó)將遏制房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求來(lái)當(dāng)做市場(chǎng)管理的目標(biāo)。而現(xiàn)在，我國(guó)對(duì)于房地長(zhǎng)試產(chǎn)出現(xiàn)的問題還不能從本質(zhì)認(rèn)知，因此，在這些政策頒布后并沒有針對(duì)性，對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理也就起不到實(shí)際作用。而國(guó)家頒布的一些長(zhǎng)期政策與短期政策存在一些矛盾，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的效果降低很多。房地產(chǎn)相關(guān)的政策由于其沒有連續(xù)性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的秩序得不到規(guī)范，一些購(gòu)房投機(jī)者趁虛而入，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。比如房產(chǎn)稅的稅收政策以及經(jīng)濟(jì)適用房政策等政策的落實(shí)時(shí)，都表明了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理沒有一個(gè)連續(xù)的政策，管理目標(biāo)也不準(zhǔn)確。

　　3.缺少完善的法律法規(guī)體系

　　與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)相比，國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)擁有一套比較完善的法律法規(guī)體系，促使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理政策可以有效貫徹落實(shí)。然而，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不成熟，沒有制定一套完善的法律法規(guī)來(lái)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行規(guī)范化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中，貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、開發(fā)、交易以及后期管理等各個(gè)時(shí)期，我國(guó)還沒有相關(guān)的法律法規(guī)貫穿于房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)階段。另外，我國(guó)頒布的相關(guān)法律法規(guī)，并不能順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，從而架空了這些法律法規(guī)。

　　四、針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題提出相關(guān)解決策略

　　1.建立完整的管理機(jī)制

　　對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的狀況，可以建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的管理機(jī)制進(jìn)行規(guī)范。建立完整的管理機(jī)制，政府要要發(fā)揮出應(yīng)有的作用，汲取國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)，然后國(guó)家制定一個(gè)完善合理的制度。

　　2.建立連續(xù)的房地產(chǎn)政策

　　我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不成熟，只有制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策，才能促使房地產(chǎn)行業(yè)的有序進(jìn)行，以防房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)混亂，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。另外，還要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，爭(zhēng)取引導(dǎo)居民住房消費(fèi)。

　　五、總結(jié)

　　由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一個(gè)比較繁雜的項(xiàng)目，要想把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理做好，就要制定完善的管理機(jī)制，確定管理目標(biāo)，制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策以及要有完善的法律法規(guī)體系，只有這樣才能使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，避免投機(jī)者鉆空子，故意抬高房?jī)r(jià)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]董艷.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題與對(duì)策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，20xx，（09）.

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房地產(chǎn)的論文11

　　全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的組成部分，指在戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的引導(dǎo)下，為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、管理力度，合理配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，通過(guò)預(yù)算編制、控制過(guò)程等相應(yīng)活動(dòng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金、經(jīng)營(yíng)等全面、科學(xué)管理目標(biāo)的方法。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，各種各樣的管理問題層出不窮，造成嚴(yán)重影響。下面，將從預(yù)算管理中存在問題角度出發(fā)，總結(jié)有效管理途徑。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題 1、預(yù)算數(shù)據(jù)、信息不科學(xué)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自身數(shù)據(jù)、科學(xué)等管理意識(shí)相對(duì)薄弱，特別是新開發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)的入庫(kù)管理，更是存在諸多不足之處。對(duì)于部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，新項(xiàng)目開發(fā)期間普遍存在搶項(xiàng)目進(jìn)度、未按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工等現(xiàn)象，最終出現(xiàn)各種各樣的問題，如：項(xiàng)目竣工時(shí)的總體預(yù)算多于施工圖紙規(guī)定的預(yù)算。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，說(shuō)明新城開發(fā)項(xiàng)目缺乏全面、科學(xué)的預(yù)算證據(jù)，間接使全面預(yù)算管理失去原有意義。此外，預(yù)算管理人員工作意識(shí)低，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中較為常見的問題。

　　2、缺乏戰(zhàn)略性的導(dǎo)向近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，城市開發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多。但大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)算管理中僅重視預(yù)算，而不重視項(xiàng)目，使后續(xù)項(xiàng)目出現(xiàn)各種問題，缺乏戰(zhàn)略性導(dǎo)向。對(duì)于新城項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不但花費(fèi)時(shí)間多，花費(fèi)資金也相對(duì)較多，若企業(yè)未充分考慮戰(zhàn)略目標(biāo)、預(yù)算管理，將很難實(shí)現(xiàn)合理分配有限資源的目標(biāo)。若繼續(xù)使用相對(duì)傳統(tǒng)的預(yù)算編制模式，將無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠的成本預(yù)算依據(jù)。

　　3、缺乏完整的管理體系由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項(xiàng)目，其中，項(xiàng)目的整體預(yù)算經(jīng)由承包商編制，然后再由發(fā)包方確認(rèn)、調(diào)整。就當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其預(yù)算管理大多處于松散狀態(tài)，承包商、發(fā)包商等缺乏實(shí)質(zhì)性的聯(lián)系，且未建立相對(duì)完善的管理體系，使得全面預(yù)算管理未真正發(fā)揮作用。

　　4、全面預(yù)算管理模式不完善在傳統(tǒng)的預(yù)算管理中，對(duì)于跨期經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目管理，通常將經(jīng)濟(jì)效益作為銷售目標(biāo)。雖然傳統(tǒng)的管理模式有著一定的優(yōu)勢(shì)，但隨著企業(yè)資金的不斷流動(dòng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增加，該模式下的資金流動(dòng)易短缺，特別是金融危機(jī)時(shí)，重視經(jīng)濟(jì)效益的企業(yè)易出現(xiàn)管理效率降低現(xiàn)象。

　　5、預(yù)算編制、評(píng)估等機(jī)制不足大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理、編制人員為財(cái)務(wù)人員，該人員憑借企業(yè)的資金流動(dòng)來(lái)控制整體預(yù)算，并將其作為評(píng)估預(yù)算的依據(jù)，使預(yù)算管理以企業(yè)財(cái)務(wù)管理的形式呈現(xiàn)，對(duì)于全面預(yù)算管理、控制來(lái)說(shuō)，意義不大。并且，就目前的新城項(xiàng)目預(yù)算管理來(lái)說(shuō)，極少企業(yè)能主動(dòng)控制、管理全部預(yù)算，只單純的將全面預(yù)算管理作為控制項(xiàng)目成本的計(jì)劃，并未給予足夠的重視。企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況的獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰制度也未落實(shí)到底，無(wú)法從根本上提高企業(yè)工作人員的積極性、主動(dòng)性。

　　二、完善全面預(yù)算管理的途徑

　　1、建立、健全預(yù)算管理體系通常來(lái)說(shuō)，以企業(yè)戰(zhàn)略為核心的管理模式是企業(yè)較為主要的模式。對(duì)于全面預(yù)算管理來(lái)說(shuō)，主要的目的是管理企業(yè)的未來(lái)，即借助財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)描述企業(yè)的戰(zhàn)略性目標(biāo)、方案，是確保企業(yè)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為工作的出發(fā)點(diǎn)、落腳點(diǎn)，不但能提升企業(yè)價(jià)值觀，還可實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中較為新型的行業(yè)，更是應(yīng)該積極評(píng)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境等，加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的研究力度，并根據(jù)具體的情況制定目標(biāo)，從整體角度出發(fā)為預(yù)算管理提供幫助。

　　2、完善、規(guī)定項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)完善的企業(yè)成本、費(fèi)用體系是確保企業(yè)工作順利進(jìn)行的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身行業(yè)特點(diǎn)、開放項(xiàng)目資料及數(shù)據(jù)等建立一套相對(duì)完整的成本、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)體系。另外，在對(duì)定額的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行時(shí)，需不斷更新、累積新型項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，不斷完善定額標(biāo)準(zhǔn)，為下一個(gè)新型項(xiàng)目的開發(fā)提供可靠依據(jù)。

　　3、改善預(yù)算管理模式，調(diào)整預(yù)算周期房地產(chǎn)企業(yè)要想改善全面預(yù)算管理模式，調(diào)整整體預(yù)算周期，需做好這樣幾點(diǎn)：第一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金多、周期長(zhǎng)，需根據(jù)具體健康建立針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因?yàn)橘Y金流量是全面預(yù)算管理的主要工作；第二點(diǎn)，新的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，為確保該項(xiàng)目資金可正常運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制過(guò)程中，需按照月份、季節(jié)、年度等方式分別編制預(yù)算方案，不能單純性的借助傳統(tǒng)預(yù)算周期的方式進(jìn)行編制。另外，為有效指導(dǎo)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展，還需根據(jù)新型開發(fā)項(xiàng)目周期，根據(jù)該工程進(jìn)度、簽約合同期限等方式，編制中長(zhǎng)期的預(yù)算管理方案；第三點(diǎn)，為保證企業(yè)全面預(yù)算管理的準(zhǔn)確度，企業(yè)的相關(guān)部門需加強(qiáng)溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關(guān)信息、數(shù)據(jù)，提高對(duì)新型開發(fā)項(xiàng)目的敏感度，從根本上解決企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目信息、數(shù)據(jù)不對(duì)稱現(xiàn)象。同時(shí)，還需積極完善企業(yè)的預(yù)算管理信息，提高預(yù)算的準(zhǔn)確度，將各項(xiàng)工作落實(shí)到個(gè)人，明確工作職責(zé)。當(dāng)然，還需調(diào)整預(yù)算工作。當(dāng)房地產(chǎn)的預(yù)算方案得以批準(zhǔn)后，禁止隨意調(diào)整，一旦執(zhí)行期間出現(xiàn)阻礙預(yù)算方案的危險(xiǎn)性因素時(shí)，需立即借助內(nèi)部情況或其他方法彌補(bǔ)，若不存在彌補(bǔ)條件，需再次調(diào)整預(yù)算管理。

　　4、完善預(yù)算管理監(jiān)督、考核體系一方面，引進(jìn)外來(lái)先進(jìn)、全面的預(yù)算管理系統(tǒng)不僅能提高工程質(zhì)量，還可更好的控制項(xiàng)目管理過(guò)程。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況監(jiān)督、審計(jì)，從而完善預(yù)算管理體系。并且，還需建立一定的監(jiān)督體系，監(jiān)督各個(gè)部門嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，以借助該制度規(guī)范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評(píng)估預(yù)算執(zhí)行情況，便于更好的完善預(yù)算管理、考核制度。相對(duì)傳統(tǒng)的預(yù)算管理、考核制度以財(cái)務(wù)管理為主要目標(biāo)，雖然能提高企業(yè)財(cái)務(wù)部門的.管理效率，但就現(xiàn)在新型的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)添加非財(cái)務(wù)性內(nèi)容，如：?jiǎn)T工、客戶之間關(guān)系的評(píng)估。此外，企業(yè)還需綜合性的評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益、成本等指標(biāo)，通過(guò)這樣的評(píng)估，不但能縱向比對(duì)企業(yè)內(nèi)部情況，還可橫向比對(duì)企業(yè)外部情況，對(duì)全面預(yù)算考核體系的建立提供依據(jù)。

　　5、完善預(yù)算管理體制對(duì)于企業(yè)全面預(yù)算管理體制來(lái)說(shuō)，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點(diǎn)進(jìn)行：第一點(diǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、全面預(yù)算管理并不存在等同關(guān)系，所謂的財(cái)務(wù)管理僅是財(cái)務(wù)人員管理企業(yè)資金的流動(dòng)量；而全面預(yù)算管理則是一個(gè)相對(duì)完整、全面的過(guò)程。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需充分認(rèn)識(shí)全面預(yù)算管理的重要性，從而為企業(yè)的良好預(yù)算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點(diǎn)，全面預(yù)算管理的實(shí)施在于是否建立、健全管理體系。傳統(tǒng)的預(yù)算管理僅重視企業(yè)現(xiàn)存管理層，不但不利于企業(yè)預(yù)算的編制、評(píng)估，還影響到預(yù)算實(shí)施的重要性。在新型社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響下，對(duì)全面預(yù)算管理有著強(qiáng)烈的要求，需專業(yè)化的人才執(zhí)行，導(dǎo)致傳統(tǒng)企業(yè)內(nèi)部管理人員無(wú)法勝任該工作。這就需要及時(shí)完善全面預(yù)算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會(huì)擔(dān)任預(yù)算管理工作，將工作責(zé)任到人；第三點(diǎn)，完善預(yù)算管理是強(qiáng)化企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理并未綜合部署企業(yè)資源，僅單純性的進(jìn)行預(yù)算編制、控制過(guò)程等。為從根本上完善企業(yè)的預(yù)算管理，需根據(jù)相關(guān)規(guī)章制度制定管理方案，并出臺(tái)操作性較強(qiáng)的考核、評(píng)估系統(tǒng)。同時(shí)完善獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰機(jī)制，強(qiáng)化預(yù)算管理。

房地產(chǎn)的論文12

　　摘要：近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占地位日益顯著，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出來(lái)了很大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)不僅在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，還與人們的生活息息相關(guān)，在很大程度上影響著人們的生產(chǎn)生活，人們逐漸開始關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，基于此，本文對(duì)現(xiàn)階段房地行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了總結(jié)與分析，指出未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，旨在把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，提高人們的生活質(zhì)量，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)畢業(yè)論文

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

　　1.發(fā)展模式不健全，發(fā)展程度不均衡。

　　近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，但是快速發(fā)展的過(guò)程中必然會(huì)產(chǎn)生一定的問題。首先是一線大城市中房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，房?jī)r(jià)過(guò)高，但是人們的購(gòu)買力卻不能滿足高昂的房費(fèi)支出，這就導(dǎo)致高昂房?jī)r(jià)與人們低購(gòu)買力之間的矛盾與沖突。究其原因，房?jī)r(jià)居高不下主要是由于大城市中土地資源稀少，外來(lái)人口多，對(duì)房子的需求比較高，加之房地產(chǎn)開發(fā)商之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)。其次是二三線城市房?jī)r(jià)較低，其原因主要是有三個(gè)方面，第一，二三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，購(gòu)買力不足，相對(duì)的房地產(chǎn)行業(yè)在二三線城市的發(fā)展受到限制;第二，二三線城市外來(lái)人口較少，因此對(duì)于房子的需求不高，也就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣;第三，政府為了促進(jìn)二三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)以低價(jià)出售土地來(lái)吸引開發(fā)商，所以開發(fā)商的開發(fā)成本較低，因此房?jī)r(jià)相對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)比較低。以上原因?qū)е路康禺a(chǎn)行業(yè)在不同城市間發(fā)展不均衡的狀態(tài)。

　　2.土地資源利用率低，土地可用面積逐漸減少。

　　我國(guó)幅員遼闊，占地面積大，總的土地特點(diǎn)可以概括為“”一多三少，即總量多，高質(zhì)量耕地少，可開發(fā)后背資源少，(還有一個(gè)少呢?)。較少的土地利用利率加之近年來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，給我國(guó)的資源和環(huán)境帶來(lái)了巨大壓力。隨著城鎮(zhèn)化國(guó)家政策的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)發(fā)展膨脹期，但是較少的土地限制了房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)商將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到耕地，導(dǎo)致大量耕地被占用，土地資源越來(lái)越少。甚至一些開發(fā)商進(jìn)行囤積土地，以其土地升值獲得更高的利潤(rùn)，這種現(xiàn)象的存在，擾亂了房地產(chǎn)正常的市場(chǎng)秩序。

　　3.不同城市土地價(jià)格差異影響房?jī)r(jià)。

　　不同城市土地價(jià)格之間的差異主要是指大城市與二三線城市土地價(jià)格的差異。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，而一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅在于本地經(jīng)濟(jì)的凝聚力還在于對(duì)外來(lái)經(jīng)濟(jì)的吸引。對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，另一方面，大城市吸引較多的外來(lái)人口，外來(lái)人口的增加，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，這就導(dǎo)致大城市土地供不應(yīng)求，也就相應(yīng)的抬高了房?jī)r(jià)。對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢，房地產(chǎn)商也不愿意將資金投入小城市，導(dǎo)致二三線城市發(fā)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，不僅如此，二三線城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共資源相對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)比較短缺，經(jīng)濟(jì)的緩慢發(fā)展不僅不能吸引外來(lái)經(jīng)濟(jì)還導(dǎo)致本地經(jīng)濟(jì)外移，因此對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較小，相應(yīng)的土地價(jià)格比較便宜，房地產(chǎn)商未來(lái)吸引人們購(gòu)買，促進(jìn)銷售，也會(huì)降低房?jī)r(jià)，使得二三線城市房?jī)r(jià)低于大城市房?jī)r(jià)。

　　4.房?jī)r(jià)上漲幅度大，市場(chǎng)供需失衡。

　　大城市中土地資源較少，用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地就顯得尤為珍貴，近年來(lái)房地產(chǎn)開始朝著城市郊區(qū)方向發(fā)展，以其獲得更高利潤(rùn)，另外政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了新的調(diào)控政策，房地產(chǎn)商稅收壓力增大，因此使得其開發(fā)成本增加，相應(yīng)的房?jī)r(jià)水漲船高，房?jī)r(jià)在上漲的同時(shí)還出現(xiàn)了供需失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)商為了獲得更高的利潤(rùn)，更傾向于投資高檔住房。但是城市中高檔住房的需求量還是有限的，而對(duì)于普通住房的需求量占有較大的比例，但是相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)住房量較少，不能夠滿足人們的需求，這種供需不均衡狀態(tài)的存在，增加了人們的生活壓力，限制了人們生活質(zhì)量的提高，有住房需要的人面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)只能是望洋興嘆。

　　二、國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響

　　1.去庫(kù)存刺激改善型住房需求，給購(gòu)房限制松綁。

　　國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了一定的影響，近年來(lái)一線城市的房?jī)r(jià)不斷上漲，，直到20xx年房?jī)r(jià)才出現(xiàn)緩慢下行趨勢(shì)，但是“930政策”頒布后，一線城市房?jī)r(jià)開始大幅上漲，20xx年“330新政策”的頒布更是刺激一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度大增。假如國(guó)家還繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，那么一線城市的房?jī)r(jià)是不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲的。國(guó)家政策之所以首先刺激一線大城市的房?jī)r(jià)上漲，主要是因?yàn)榇蟪鞘型恋厣俣�人口又多的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)的存在使得供需矛盾日益尖銳，所以當(dāng)限購(gòu)政策放松后，一線城市會(huì)首先受到影響，不僅如此，對(duì)于外地人口來(lái)說(shuō)，購(gòu)房政策放松，使其有機(jī)會(huì)購(gòu)買住房，增加了市場(chǎng)需求量，大城市房產(chǎn)購(gòu)買力短時(shí)間內(nèi)劇增，而需求的增加促進(jìn)房?jī)r(jià)的上升，就會(huì)導(dǎo)致大城市房?jī)r(jià)居高不下的'現(xiàn)狀。

　　2.收緊有度，適時(shí)調(diào)整與正確引導(dǎo)。

　　收緊有度說(shuō)的是，放松政策完全刺激一線城市房地產(chǎn)之后，就應(yīng)該適度進(jìn)行收緊，把購(gòu)買力向二三線城市引導(dǎo)。城市房?jī)r(jià)被刺激的同時(shí)還伴隨著一定的隱患，特別是對(duì)于工薪階層來(lái)說(shuō)，加大了購(gòu)買壓力，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)是不利的，長(zhǎng)期下去會(huì)產(chǎn)生更多的社會(huì)問題，且在市場(chǎng)上進(jìn)行投機(jī)操作的現(xiàn)象也不斷蔓延，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此對(duì)于一線城市的放松政策要進(jìn)行適度的收緊，進(jìn)行必要的引導(dǎo)。在實(shí)際的收緊與引導(dǎo)過(guò)程中，要注意根據(jù)不同城市的特點(diǎn)，精準(zhǔn)定位，確定收緊度及正確的引導(dǎo)方向，選擇合適的方式將購(gòu)買力引導(dǎo)到二線城市。

　　3.延續(xù)同種方式，增加市場(chǎng)鏈。去庫(kù)存真正的目的是增加三四線城市的購(gòu)買力，因此可以延續(xù)同樣的方法，當(dāng)二線城市購(gòu)買力被完全刺激之后，進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖站o，將多余購(gòu)買力驅(qū)趕到三四線城市，做到真正的去庫(kù)存。因此當(dāng)看到一二線城市房地產(chǎn)政策收緊時(shí)，預(yù)示著我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存政策拉開了序幕。目前很多原有樓市現(xiàn)狀已經(jīng)得以改善，比如無(wú)錫市，近期其房?jī)r(jià)不斷上漲。三線城市開始受到人們的歡迎，甚至一些地理位置比較優(yōu)越的三線城市，其房?jī)r(jià)直逼二線城市，不難想象，在不久的將來(lái)我國(guó)去庫(kù)存政策能夠收到滿意的效果，同時(shí)也促進(jìn)了我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展步伐。

　　三、樓市投資建議

　　1.立足當(dāng)下，趁早不趁熱。

　　國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行不斷的改革，因此應(yīng)該抓住這次改革的機(jī)會(huì)，，現(xiàn)在房?jī)r(jià)還有上升的空間，價(jià)格比較便宜，可以入手，但當(dāng)三線城市的房?jī)r(jià)開始上漲時(shí)，則意味著國(guó)家開始對(duì)一二線城市房?jī)r(jià)執(zhí)行收緊政策，到那時(shí)再入手就會(huì)錯(cuò)過(guò)合適的價(jià)格。

　　2.盡量進(jìn)行短期投資，減少長(zhǎng)期投資。

　　理論上來(lái)講短期投資的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小于長(zhǎng)期投資，因此為了保險(xiǎn)起見盡量選擇短期投資，且隨著國(guó)家政策的引導(dǎo)及社會(huì)的不斷發(fā)展，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)朝著租賃化的方向發(fā)展，這也是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，因此盡量避開長(zhǎng)期投資。

　　3.拒絕投機(jī)性購(gòu)買。

　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在投機(jī)行為，國(guó)家也在出臺(tái)一系列的政策對(duì)投機(jī)行為進(jìn)行監(jiān)督與控制，對(duì)投機(jī)行為的處罰力度也會(huì)不斷增加。也要維持社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，必須對(duì)投機(jī)行為采取嚴(yán)厲的打擊與防范，不僅如此隨著社會(huì)發(fā)展的日益完善，國(guó)家對(duì)于投機(jī)行為的監(jiān)管也會(huì)更加靈活多樣，因此投機(jī)行為帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)增加，因此應(yīng)該拒絕投機(jī)行為，否則有可能使自己血本無(wú)歸。

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房地產(chǎn)的論文13

　　摘要：在任何一個(gè)行業(yè)建立相關(guān)的法律法規(guī)的目的都很簡(jiǎn)單，就想要更加規(guī)范行業(yè)行為，讓社會(huì)能夠更加平穩(wěn)有序的發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，需要通過(guò)建立一整套完善的法律法規(guī)來(lái)約束行業(yè)的正常有序發(fā)展。只有建立一套完善的法律法規(guī)體系，才能更好的保護(hù)社會(huì)上更多人的權(quán)益。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),法律法規(guī),存在問題

　　一、引言

　　近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，成為世界上公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大國(guó)。但是隨著國(guó)民收入的增長(zhǎng)，人們對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)也表現(xiàn)出前所未有的熱情，從而引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重不斷攀升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅猛增長(zhǎng)，幾乎到了人們?nèi)罕姛o(wú)法接受的邊緣。面對(duì)這種情況，如果沒有一套行之有效的法律法規(guī)引導(dǎo)房地產(chǎn)朝著良性發(fā)展方面前進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)崩潰的那一根稻草。

　　雖然，國(guó)家及各地政府也已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了問題的嚴(yán)重性，為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，建立了一整套的法律法規(guī)，但是由于時(shí)代的發(fā)展變化和新情況的不斷出現(xiàn)，所以無(wú)法取得良好的效果，房?jī)r(jià)也無(wú)法得到有效的控制與解決。

　　導(dǎo)致這種問題的出現(xiàn)，歸根結(jié)底還是在于在法律建設(shè)過(guò)程中沒能實(shí)現(xiàn)足夠的完善和精細(xì)化，在法律法規(guī)中存在了諸多的漏洞和問題。這一方面和我國(guó)的客觀因素有著很大原因，畢竟我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成時(shí)間并不是很長(zhǎng)，基礎(chǔ)也就相對(duì)薄弱;另一方面，這和我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有著很大關(guān)系，房地產(chǎn)法律法規(guī)滿足不了當(dāng)下快速發(fā)展的房地產(chǎn)需求也是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)亟待完善的一個(gè)因素。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)法律建設(shè)存在的主要問題

　　(一)民事權(quán)利與行政權(quán)利沒有得到區(qū)分

　　在我國(guó)，相關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)幾乎全部由行政部門一手完成，這樣做的目的是為了能夠更好的進(jìn)行行政監(jiān)督和規(guī)范管理。從這里面我們不難看出我國(guó)的房地產(chǎn)法律法規(guī)含有濃厚的行政管理色彩。對(duì)我國(guó)目前的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設(shè)過(guò)程中所需要行使的權(quán)力進(jìn)行管理的時(shí)候，幾乎完全是從管理者的角度對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)利進(jìn)行規(guī)范管理，而沒有從房地產(chǎn)的權(quán)利上制定相關(guān)的法律法規(guī)。

　　而在我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設(shè)的過(guò)程中，行政部門以國(guó)家權(quán)利為基礎(chǔ)，強(qiáng)制性的執(zhí)行國(guó)家權(quán)利。在這種管理模式下，容易造成行政部門權(quán)利超出了原有的限度，而讓房地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益得不到相應(yīng)的維護(hù)和伸張，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的混亂。

　　(二)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設(shè)不夠完善

　　我國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，這是我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)建設(shè)不完善的一個(gè)重要客觀因素。在這種客觀因素的制約下，我國(guó)的有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)的諸多制度建設(shè)就明顯不完善，使得房地產(chǎn)法律法規(guī)還停留在表面，無(wú)法進(jìn)行深入的了解和探索，建立的僅僅是一種框架體系。

　　更為嚴(yán)重的時(shí)，相關(guān)人員在制定和出臺(tái)新的法律法規(guī)的時(shí)候，沒有將原來(lái)的法律法規(guī)取消，這樣的操作模式不可避免的造成了實(shí)際管理中的混亂，讓工作人員無(wú)法判定該如何遵循相應(yīng)的法律法規(guī)，因?yàn)樾屡f兩種或者多種制度的沖突讓很多事情有了前后矛盾性，從而造成了法律體系的漏洞，使得房地產(chǎn)法律法規(guī)變得雜亂不堪而且缺乏秩序，最終發(fā)揮不了法律法規(guī)應(yīng)有的作用。

　　(三)相關(guān)法律體系無(wú)法配套

　　目前，《城市房地產(chǎn)管理法》是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主要的法律，與之相關(guān)的主要有《土地法》、《物權(quán)法》以及《稅法》等等。由于各項(xiàng)法律之間缺乏完成的'配套系統(tǒng)，同時(shí)這些法律法規(guī)的管理權(quán)又不在同一部門，從而出現(xiàn)各執(zhí)一詞，各自為政的局面，這些法律法規(guī)都是從各自的部門或者地方所在利益為出發(fā)點(diǎn)制定的法律法規(guī)，這種法律法規(guī)的出臺(tái)難免影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理規(guī)范和效率，造成房地產(chǎn)行業(yè)各種稅費(fèi)層出不窮，給消費(fèi)者造成極大的壓力，這也是為何當(dāng)下我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)重要因素。

　　三、形成房地產(chǎn)法律法規(guī)體系存在問題的原因

　　(一)房地產(chǎn)法律體系建設(shè)指導(dǎo)思想上存在較為嚴(yán)重的缺陷

　　我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的建設(shè)是依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)的，在設(shè)計(jì)過(guò)程中沒有遵照物權(quán)法調(diào)整經(jīng)濟(jì)支配的原理進(jìn)行，而是根據(jù)生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)生產(chǎn)力這一性質(zhì)，對(duì)不適應(yīng)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理方式和管理制度進(jìn)行改革過(guò)程中的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)將原理設(shè)計(jì)分離。

　　我國(guó)在根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的基礎(chǔ)上，頒布了土地使用和轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)制度在很大程度上造成了使用上的不合理。國(guó)家在制定相關(guān)法律法規(guī)的時(shí)候，沒有準(zhǔn)確理解國(guó)家即土地所有者，優(yōu)勢(shì)社會(huì)機(jī)構(gòu)管理者，進(jìn)而造成國(guó)家在管理過(guò)程中身份發(fā)生錯(cuò)亂，經(jīng)常通過(guò)各種行政手段來(lái)處理相關(guān)房地產(chǎn)事項(xiàng)。這種悖論正是由于指導(dǎo)思想存在的缺陷所造成的。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)制定模式不夠完善

　　為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，房地產(chǎn)法律法規(guī)制定不應(yīng)該以地區(qū)或者部門為單位，限制和阻礙房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)的完善。國(guó)家也應(yīng)該建立一套專業(yè)性較強(qiáng)的法律制定機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)法律的公平性、專業(yè)性以及嚴(yán)謹(jǐn)性進(jìn)行管理和提升。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)法律法規(guī)制定模式還存在很多漏洞和不完善的地方，沒有建立專業(yè)的法律制定人員和系統(tǒng)，其法律制定大多是由一些跟土地、房屋建設(shè)有關(guān)的部門制定的，從而缺乏整體性和統(tǒng)籌性，缺乏足夠的高度。

　　總而言之，近年來(lái)，我國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的情況下取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)支柱。但是我們也應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到，在發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)法律法規(guī)還存在著很多不完善和不健全的方面，已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要瓶頸。追根究底，這和房地產(chǎn)事業(yè)在我國(guó)發(fā)展起步較晚、時(shí)間短、基礎(chǔ)構(gòu)建薄弱有著直接關(guān)系;與我國(guó)原有法規(guī)體系無(wú)法滿足當(dāng)下快速發(fā)展的地方需求也有著很大關(guān)系。要想在今后的房地產(chǎn)事業(yè)法中取得更加穩(wěn)健的發(fā)展，就必須從當(dāng)前的房地產(chǎn)法律法規(guī)出發(fā)，準(zhǔn)確的分析這其中存在的問題，從而有針對(duì)性的提出合理建議，從而使得房地產(chǎn)法律法規(guī)更加適合社會(huì)發(fā)展需要，搭建一整套完善的法律體系。

房地產(chǎn)的論文14

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)而言，具有復(fù)雜性和高風(fēng)險(xiǎn)性。其開發(fā)周期較長(zhǎng)，一般需要兩年以上，有的甚至更長(zhǎng)，而且對(duì)于資金的需求量巨大，是其他企業(yè)的幾倍或幾百倍，屬于資金密集型的企業(yè)。加上房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金多，需要不斷進(jìn)行投資，以確保資產(chǎn)的保值和增值，投資需要承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)�？梢姡�房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，需要處理的內(nèi)外關(guān)系較為復(fù)雜，不僅需要與企業(yè)各部門進(jìn)行溝通，還需要和債權(quán)人、投資者，以及工商稅務(wù)局等處理好關(guān)系，若處理不當(dāng)，財(cái)務(wù)管理就不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，甚至給企業(yè)帶來(lái)巨大的損失。而科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理可以有效促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，確保企業(yè)的正常運(yùn)行。此外，財(cái)務(wù)管理還可以為房地產(chǎn)企業(yè)管理層決策提供可靠的依據(jù)，根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)等，測(cè)算企業(yè)投資方案的經(jīng)濟(jì)效益，分析出具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。同時(shí)，還可以根據(jù)財(cái)務(wù)管理分析，找出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的劣勢(shì)和不足，從而可以快速采取相應(yīng)的對(duì)策。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

　　1.財(cái)務(wù)管理制度不夠健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的健全，是確保其財(cái)務(wù)管理有效性的前提。由于房地產(chǎn)企業(yè)把主要精力放在施工和銷售上，內(nèi)部管理制度不夠健全，尤其是財(cái)務(wù)管理制度，多數(shù)只是生搬照抄，而未能根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況進(jìn)行制定，可操作性不強(qiáng)。同時(shí)，在制度的制定上不夠細(xì)化，缺乏實(shí)用性。例如在工程材料采購(gòu)上，沒有一個(gè)詳細(xì)的計(jì)劃和對(duì)材料的審核過(guò)程。還有的企業(yè)在財(cái)權(quán)分配、資金管理、私設(shè)小金庫(kù)和資金的賬外循環(huán)等問題上沒有制度上的約束。2.管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理不夠重視目前，從形式來(lái)看，許多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃都未能與財(cái)務(wù)管理工作相結(jié)合，對(duì)財(cái)務(wù)管理不夠重視。他們對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)還停留在記賬、報(bào)賬、現(xiàn)金收支上，缺乏對(duì)財(cái)務(wù)工作的有效監(jiān)督，也未能將財(cái)務(wù)管理運(yùn)用到戰(zhàn)略可行性分析上，如企業(yè)中投資、籌資、經(jīng)營(yíng)管理等重大決策上來(lái)。企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視不夠，就可能會(huì)使其在重大事項(xiàng)的決策上具有盲目性，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受阻，甚至是戰(zhàn)略上的失誤。3.房地產(chǎn)企業(yè)融資困難由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、現(xiàn)金回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)資金短缺的問題，而融資困難也是不爭(zhēng)的事實(shí)。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來(lái)越大，庫(kù)存也在不斷增多。但銀行對(duì)于民營(yíng)企業(yè)的扶持力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及國(guó)有企業(yè)，設(shè)置的貸款門檻較高，使得多數(shù)房企無(wú)法輕易獲得流動(dòng)資金。此外，房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑單一，除了銀行貸款外，很難獲得社會(huì)資本的青睞，使得房企發(fā)展受阻。4.成本管理方面不夠細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理相關(guān)人員的業(yè)務(wù)能力、工作經(jīng)驗(yàn)等相對(duì)不足，對(duì)項(xiàng)目的成本核算、成本控制不夠精細(xì)，他們側(cè)重于對(duì)施工造價(jià)的控制，卻忽視了項(xiàng)目工程投資決策階段對(duì)造價(jià)的.嚴(yán)格控制，也忽視了工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的科學(xué)預(yù)算，未能建立完善的成本管理體系。此外，企業(yè)未能對(duì)施工成本的合理、合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目的成本控制薄弱�？赡軙�(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，成本不斷增加，或者完工后一些項(xiàng)目的成本仍然在發(fā)生。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議

　　1.建立健全房企的財(cái)務(wù)管理制度目前，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理之所以存在諸多問題，一個(gè)很重要的原因就是其缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度。因此，要健全現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理制度，提升對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)章的執(zhí)行力度。這是確保財(cái)務(wù)管理工作順利進(jìn)行的重要保障，也是降低房地產(chǎn)企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。一是要健全企業(yè)投融資的決策體系；二是完善現(xiàn)有的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系；三是健全企業(yè)業(yè)績(jī)綜合評(píng)價(jià)體系。只有建立健全財(cái)務(wù)管理制度體系，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的優(yōu)勢(shì)，才能促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè)長(zhǎng)期財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.提高全員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者及財(cái)務(wù)相關(guān)人員應(yīng)提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)，這決定著企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效性。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，需要財(cái)務(wù)人員發(fā)揮應(yīng)有的作用，通過(guò)對(duì)企業(yè)資本的管控，進(jìn)而有效防范和控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性。首先，必須將財(cái)務(wù)管理放在企業(yè)管理工作的首位，提高財(cái)務(wù)人員在企業(yè)中的地位；其次，對(duì)財(cái)務(wù)管理相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，以提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)知識(shí)、技能等綜合素質(zhì)；最后，在完善內(nèi)部管理制度的同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的交流，整體上實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)的提升。3.增強(qiáng)房企信用，拓寬企業(yè)融資渠道對(duì)房企而言，可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)為企業(yè)創(chuàng)造更多的收益，同時(shí)要避免過(guò)高的負(fù)債給企業(yè)帶來(lái)的利息負(fù)擔(dān)，使企業(yè)規(guī)避潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓寬融資渠道，制定合理的融資計(jì)劃。一方面，要不斷增強(qiáng)其信用度，提高其融資能力。只有在日常經(jīng)營(yíng)中逐步提升企業(yè)信用度，才能使企業(yè)獲得銀行等金融機(jī)構(gòu)的信賴，從而得到更多的可支配資金。另一方面，要拓寬融資渠道，考慮融資多元化。房企可以借助良好的信用度從擔(dān)保公司、金融租賃公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)獲取短、中期流動(dòng)資金，合理改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.細(xì)化管理，實(shí)施全面成本管理全面降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)對(duì)施工項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制和管理，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。首先，要重視施工項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)工作，這直接影響到工程施工費(fèi)用的多少和建設(shè)周期的長(zhǎng)短問題。其次，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理評(píng)估和預(yù)算，做好成本的預(yù)測(cè)，防止出現(xiàn)設(shè)計(jì)成本與現(xiàn)實(shí)成本不符的情況。最后，要控制開發(fā)時(shí)間，把握開發(fā)進(jìn)度。通過(guò)嚴(yán)格控制項(xiàng)目開發(fā)周期，避免由于開發(fā)周期的延長(zhǎng)，使得成本隨之增加的情況。最終細(xì)化成本控制，增加財(cái)務(wù)管理的可控性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的全面成本管理。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]沈安林.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管控的思考[J].經(jīng)營(yíng)管理者，20xx，（19）：79.

　　[2]許鑄.淺析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的問題與對(duì)策[J].新經(jīng)濟(jì)，20xx，（2）：61.

房地產(chǎn)的論文15

　　房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，前向和后向帶動(dòng)力強(qiáng)，自1998年住房商品化改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行發(fā)展的核心元素——房地產(chǎn)價(jià)格也快速上漲，部分地區(qū)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)高，上漲過(guò)快，漲幅過(guò)大的現(xiàn)象，不斷上漲的房?jī)r(jià)引出“房地產(chǎn)泡沫”的議題。與房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲共同被關(guān)注的另一議題是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、研究背景

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的突出特點(diǎn)是：房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源渠道非常單一，過(guò)度地依賴銀行信貸，其他資金來(lái)源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著大量社會(huì)閑置資金的銀行機(jī)構(gòu)，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸過(guò)度集中，不利于風(fēng)險(xiǎn)分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)中。

　　二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

　　在歷次房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融危機(jī)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過(guò)金融危機(jī)國(guó)家，如日本，泰國(guó)等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格的崩淸，銀行危機(jī)緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機(jī)和經(jīng)濟(jì)崩饋。但這種表面上的.先后次序并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致金融危機(jī)的必然因果關(guān)系。金融風(fēng)險(xiǎn)形成和累積與房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源來(lái)看，可分為信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)等。

　　(一)信用風(fēng)險(xiǎn)

　　信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，是指由于借款人(企業(yè)和個(gè)人)由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時(shí)足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動(dòng)違約和主動(dòng)違約。

　　被動(dòng)違約通常是指由于支付能力導(dǎo)致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)困難，導(dǎo)致支付能力不足從而被迫違約。主動(dòng)違約與借款人的財(cái)務(wù)狀況，支付能力沒有太大關(guān)系，而與還款意愿密切相關(guān)。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

　　(二)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　銀行機(jī)構(gòu)面臨的與房地產(chǎn)有關(guān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價(jià)格變化引起抵押物價(jià)值變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會(huì)是房地產(chǎn)價(jià)值的全部，而是房地產(chǎn)價(jià)值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致抵押物價(jià)值下降超過(guò)20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價(jià)值下降，也會(huì)直接使銀行的資產(chǎn)負(fù)債表惡化，引發(fā)其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)操作風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)貸款操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當(dāng)?shù)仍�因而�?dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)廣泛存在于商業(yè)銀行的各項(xiàng)業(yè)務(wù)和管理過(guò)程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因?yàn)閲?yán)重的操作風(fēng)險(xiǎn)損失而陷入危機(jī)，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越受到重視。

　　(四)政策性風(fēng)險(xiǎn)

　　自20xx年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)在20xx年金融危機(jī)后的迅速反彈，國(guó)家己多次通過(guò)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率和利率，旨在通過(guò)信貸傳導(dǎo)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。20xx年更是以強(qiáng)硬的“限購(gòu)”行政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。經(jīng)過(guò)前幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴(kuò)張，銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露度己經(jīng)很高。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，多個(gè)城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)“量?jī)r(jià)雙跌”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性，而且隨著利率、準(zhǔn)備金率等調(diào)控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風(fēng)險(xiǎn)也逐漸凸顯。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范

　　第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)和重點(diǎn)。建立針對(duì)廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補(bǔ)貼措施，鼓勵(lì)低價(jià)公共住房的建設(shè)和消費(fèi)，并對(duì)住房市場(chǎng)的租賃和交易進(jìn)行嚴(yán)格管控，控制租金和售價(jià)的過(guò)快上漲。通過(guò)保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

　　第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的前提條件。以法律為各項(xiàng)調(diào)控制度和政策的實(shí)施提供保障，很好地保證了調(diào)控效果，這也是我國(guó)目前在房地產(chǎn)調(diào)控中比較欠缺的地方。同時(shí)，建立完備的房地產(chǎn)調(diào)控組織體系，管理職責(zé)清晰，目標(biāo)明確，負(fù)責(zé)一系列政策制度的落實(shí)和監(jiān)督管理。

　　第三，綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、價(jià)格管制等多種手段，是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費(fèi)融資。其次，重視通過(guò)價(jià)格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價(jià)的公共住房供應(yīng)給低收入家庭，另一方面通過(guò)對(duì)公共住房租金及交易價(jià)格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買需求，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格起到明顯的作用。再次，對(duì)土地供給進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，從而較少土地投機(jī)，平抑房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)。土地儲(chǔ)備制度經(jīng)過(guò)一個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國(guó)普遍釆用的土地調(diào)控手段。

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