【摘要】二十一世紀初以來,隨著房價的一漲再漲,好多以前沒有搞過房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)由于利益趨使,也都紛紛搞起了房地產(chǎn)業(yè),由于起步晚,投資行為尚缺乏規(guī)范性,加之經(jīng)受著全球經(jīng)濟環(huán)境變化,國內(nèi)宏觀調(diào)控政策等因素的影響,房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著一系列財務(wù)風(fēng)險,如何有效地認識和控制財務(wù)風(fēng)險,對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有著至關(guān)重要的意義,下面就房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及控制措施談?wù)勛约耗w淺的認識。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 措施 風(fēng)險 控制

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集、資金投入、資金回收等方面有其自身的特點

　　這些特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的獨特性:資金需求量大,資金投入集中,而且前期投入巨大,資金回收相對較慢。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

　　1 、籌資風(fēng)險

　　(1 )過度依賴銀行貸款, 出現(xiàn)籌資風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例一般比較低,主要用于解決土地成本問題,而對于后期開發(fā),則較多的是通過各種融資渠道和前期預(yù)收款預(yù)以解決,向銀行借款是我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司的主要融資渠道, 一旦出現(xiàn)金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴格把關(guān), 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資就會加大難度,造成資金緊張,給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動, 加大了籌資風(fēng)險。

　　(2)債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致籌資成本費用過高,出現(xiàn)籌資風(fēng)險。在房地產(chǎn)公司舉債經(jīng)營的時候,債務(wù)規(guī)模過大、利率過高,必然會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)費用的加大,如果債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理,造成債務(wù)到期過分集中,可能導(dǎo)致不能償還債務(wù)的風(fēng)險,使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進一步增加,同時成本的增加會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合,中小開發(fā)商將更難生存。

　　(3)資產(chǎn)負債率持續(xù)上升,資本結(jié)構(gòu)不合理, 出現(xiàn)籌資風(fēng)險。資本結(jié)構(gòu)指企業(yè)的全部資金來源中除流動負債以外的長期負債與所有者權(quán)益之比,如果負債資金占全部資金的比例過高,即資產(chǎn)負債率高、資本結(jié)構(gòu)不合理,就會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)負擔沉重。一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)成本或者市場消化能力發(fā)生變化,就有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難,無法償還到期債務(wù)或影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈,甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

　　2 、投資風(fēng)險

　　在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中,存在著很多不確定因素,它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。 由于不確定因素的影響,導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能達到預(yù)期效益,從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險即為投資風(fēng)險。在現(xiàn)實情況中, 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益, 在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價。

　　3 、投資收回風(fēng)險

　　受政治、經(jīng)濟等因素影響,有些企業(yè)的一些房地產(chǎn)商品被閑置,房地產(chǎn)的買賣或者租賃合同被終止,而此時,企業(yè)的資金已經(jīng)投入,短時間內(nèi)很難變現(xiàn)。有時由于不確定事件發(fā)生或者雙方合同執(zhí)行出現(xiàn)問題,導(dǎo)致客戶不按時交清剩余的房款, 投資不能按預(yù)期收回。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

　　1 、缺乏財務(wù)預(yù)算管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入量大,開發(fā)周期和占用資金時間長的特點,在準備投資某個項目前,有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運作、對企業(yè)的資本性投資方案等方面進行明確的計劃和評價;在開發(fā)商投資某項目以后,也未對企業(yè)的收入、利潤做出明細預(yù)算,沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃, 造成在資金管理上盲目進作運作,甚至還有些企業(yè)由于沒有做好預(yù)算,資金欠缺,以至于盲目地向銀行貸款, 從而加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

　　2 、資本結(jié)構(gòu)不當

　　房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金都比較小, 一般依靠銀行借款來解決資金問題,如果借入資本比較高,那么資產(chǎn)負債率就過大,雖然可以產(chǎn)生財務(wù)杠桿效應(yīng), 但伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也越高。

　　3 、投資收回的不確定性

　　房地產(chǎn)企業(yè)由于受國家宏觀調(diào)控政策影響比較大, 加之消費者喜好的改變及企業(yè)自身的原因, 比如企業(yè)自己開發(fā)的商品房在設(shè)計上、質(zhì)量上及地理位置的不理想等都可能加大企業(yè)投資收回的風(fēng)險。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

　　1 、實現(xiàn)財務(wù)管理全面預(yù)算化

　　在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期中,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以項目預(yù)算、資金預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算及財務(wù)預(yù)算等幾個方面進行全面預(yù)算, 對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等做出具體安排。在項目預(yù)算方面, 企業(yè)財務(wù)部門要對項目的土地拆遷及補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費及管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等成本費用進行整體預(yù)算,可提高項目開發(fā)投資決策時的正確性,減少給企業(yè)造成的損失;在資金預(yù)算方面, 企業(yè)財務(wù)部門要根據(jù)整個工程項目所需資金扣除企業(yè)自有資金和預(yù)售房款后,對所需資金進行全面細致的預(yù)算,從而對資金使用進行規(guī)劃;在經(jīng)營預(yù)算方面,企業(yè)財務(wù)部門要根據(jù)房屋面積和單價計算出企業(yè)的收入,再根據(jù)項目的成本費用預(yù)算和稅金預(yù)算,計算出企業(yè)的經(jīng)營利潤,給決策者提供決策依據(jù);在財務(wù)預(yù)算方面,企業(yè)財務(wù)部門要合理確定資金的需求量, 努力提高籌資效果和使用效率。

　　2 、完善資本結(jié)構(gòu), 加強資金管理

　　作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)必須要擁有合理的資金結(jié)構(gòu), 現(xiàn)在國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的自有資金是完全達不到開發(fā)項目的金額,但是企業(yè)不能盲目地使用借入資金,要在考慮企業(yè)償債的能力下,設(shè)法足額籌集開發(fā)項目所需的資金。企業(yè)應(yīng)利用傳統(tǒng)融資,通過融資渠道多元化、控制企業(yè)經(jīng)營成本、降低資產(chǎn)負債率, 使自有資本和借入資本達到最恰當?shù)谋壤? 從而降低財務(wù)風(fēng)險。另一方面要注重資金的管理,分清各個環(huán)節(jié)的輕重緩急,保證資金合理使用,提高資金使用效率, 為企業(yè)擴大再生產(chǎn)、創(chuàng)造最大效益。

　　3 、制定后備措施

　　影響企業(yè)投資項目收入的不確定因素較多, 市場的變化、消費者偏好、例外事故等, 因此收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性, 收入數(shù)字不確定將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險。對各項費用估計不足,如投資項目初始投資和日常經(jīng)營費用較預(yù)算增加,市場利率的波動,建設(shè)期的延長。此外,投資項目風(fēng)險的來源還有社會、政治、經(jīng)濟的穩(wěn)定程度,項目的經(jīng)營管理水平,技術(shù)進步與經(jīng)濟發(fā)展狀況,國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策,投資決策部門的預(yù)測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應(yīng)該針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險制定風(fēng)險控制預(yù)案,在風(fēng)險控制預(yù)案中可制定后備措施,如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費,即項目管理組織為了補償差錯,疏漏和其他不確定性,對項目費用估計精確性的影響事先準備好資金, �？顚Ｓ�。

　　總之,房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場大潮中立于不敗之地,就要從籌資、投資及投資收回等方面加強管理,并根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟政策變動及時進行調(diào)整, 有效控制財務(wù)風(fēng)險。