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城市邊緣土地資源價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控探究的論文
土地資源是一種稀缺性資源與財(cái)產(chǎn)，城市邊緣區(qū)處于城市與農(nóng)村的過渡地帶，受城市與農(nóng)村的雙重影響，其土地價(jià)格具有復(fù)雜性及動(dòng)態(tài)性。城市邊緣區(qū)是城市快速擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)也是土地交易頻繁、土地價(jià)格表現(xiàn)形式多樣化的特殊地帶。
伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口持續(xù)增長(zhǎng)，城市因其自身發(fā)展需要不斷向外擴(kuò)張。近年來我國(guó)城市建設(shè)用地和征地面積基本呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢(shì)，具體如表1所示。從2005年以來征地面積年均增幅10%左右，2012年較2011年約增長(zhǎng)17.36%。城市邊緣區(qū)處于城市建成區(qū)和農(nóng)村地區(qū)之間漸變?nèi)诤系牡赜颍浅鞘袛U(kuò)張的首要區(qū)域，城市邊緣區(qū)土地開發(fā)利用活動(dòng)異常活躍，因而必然涉及到對(duì)土地交易具有重要影響的土地價(jià)格評(píng)估問題。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)201 1-2013年三年的城鎮(zhèn)化率分別達(dá)到了51.27% ,52.57% ,53.73%。據(jù)中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2005年、2006年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中土地購(gòu)置面積分別為38 209.86萬平方米、36 791 .02萬平方米，2007年增至40 609.18萬平方米，2008年、2009年呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，土地購(gòu)置面積分別為36 785.37萬平方米、31 906.08萬平方米，2010年、2011年分別升至40 969.53萬平方米、40 972.95萬平方米，201 2年、2013年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中土地購(gòu)置面積分別為35 666.8萬平方米、38 814.38萬平方米�？梢钥闯鲭S著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，土地市場(chǎng)活躍程度亦逐漸增強(qiáng)，在這一過程中進(jìn)行城市邊緣區(qū)土地價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)研究，具有重要的理論與實(shí)踐意義。
一、土地資源價(jià)格評(píng)估的主要作用
目前我國(guó)共有40 000多名土地估價(jià)師，約20 000名執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師在全國(guó)3 000余家土地估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，隨著社會(huì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，土地估價(jià)行業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒏鼜V，發(fā)揮的作用也會(huì)更大。伴隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地交易逐漸頻繁，而進(jìn)行土地資源估價(jià)，具有以下方面作用:
第一，滿足在經(jīng)濟(jì)秩序逐步建立過程中對(duì)地價(jià)具體狀況的鑒證，主要包括土地資源的經(jīng)濟(jì)責(zé)任確定、土地資源利益關(guān)系界定及對(duì)土地資源價(jià)格爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)等。此外，在確定土地資源稅收時(shí)，亦需對(duì)土地資源價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地資源價(jià)格評(píng)估制度是經(jīng)濟(jì)社會(huì)信用機(jī)制的重要組成部分，其實(shí)質(zhì)是誠(chéng)信機(jī)制。估價(jià)制度的最初產(chǎn)生，源于對(duì)資產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定過程中的不信任假說。在市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的過程中，利益主體各方需要了解資產(chǎn)的價(jià)格狀況。然而，由于信息不對(duì)稱及缺乏專業(yè)知識(shí)等原因，利益主體很難真實(shí)地掌握資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格狀況。
第二，土地資源價(jià)格評(píng)估可以滿足社會(huì)對(duì)區(qū)域性土地市場(chǎng)價(jià)格水平及土地資源價(jià)格潛在變化趨勢(shì)的了解等。土地估價(jià)作為一個(gè)行業(yè)，土地資源價(jià)格評(píng)估的作用之一是協(xié)助公眾，為其提供地價(jià)格方面的指引。公眾有時(shí)需要了解土地資源的價(jià)格狀況，往往尋求專業(yè)的評(píng)估人員進(jìn)行正式估價(jià)。政府服務(wù)公眾時(shí)，亦有進(jìn)行土地估價(jià)的責(zé)任和需求，例如建立地價(jià)公共信息發(fā)布制度，解決市場(chǎng)信息的不對(duì)稱問題、增強(qiáng)信息透明度，建立土地市場(chǎng)有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，均需要對(duì)土地資源價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
第三，土地資源價(jià)格評(píng)估有利于完善土地市場(chǎng)管理。土地管理中一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容是進(jìn)行土地市場(chǎng)的管理，而其中土地價(jià)格管理是土地市場(chǎng)管理的核心。土地價(jià)格隨著市場(chǎng)因素的變動(dòng)而波動(dòng)程度較大時(shí)，土地投機(jī)行為極易發(fā)生，因此，需要以專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員評(píng)估的具有代表性的地塊價(jià)格，作為防范地價(jià)波動(dòng)較大時(shí)投機(jī)行為惡化的依據(jù)，以控制地價(jià)水平。
二、城市邊緣區(qū)土地價(jià)格評(píng)估中面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素
土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在估價(jià)過程中的風(fēng)險(xiǎn)首先體現(xiàn)在土地估計(jì)機(jī)構(gòu)的委托風(fēng)險(xiǎn)方面。委托執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高的評(píng)估機(jī)構(gòu)將會(huì)帶來委托風(fēng)險(xiǎn)，不能反映土地資源真實(shí)價(jià)格的評(píng)估，必然會(huì)損害土地所有者及相關(guān)主體的利益。
其次，土地估價(jià)過程中還存在著土地估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)為其執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險(xiǎn)、職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)和不履行勤謹(jǐn)義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。土地估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)能力是否全面、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)是否豐富對(duì)于土地資源價(jià)格的評(píng)估具有實(shí)質(zhì)性影響。具體表現(xiàn)為:
一方面，土地價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)類型眾多，各土地估價(jià)機(jī)構(gòu)也各有擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但現(xiàn)實(shí)中不乏缺少相關(guān)專業(yè)背景和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的土地估價(jià)人員承接其難以勝任的業(yè)務(wù)，造成土地估價(jià)結(jié)果不準(zhǔn)確，帶來執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，即使土地估價(jià)人員精通估價(jià)理論與技術(shù)，擁有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但如果沒有良好的職業(yè)操守，也難保估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確真實(shí)。土地估價(jià)人員的職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)是一種故意性風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)為惡意執(zhí)業(yè)，出于競(jìng)爭(zhēng)需要人為操縱估價(jià)，迎合客戶需求而高估或低估相關(guān)土地價(jià)格，造成土地估價(jià)結(jié)果的嚴(yán)重誤差。
此外，土地估價(jià)人員還可能存在對(duì)于勤謹(jǐn)義務(wù)的不作為風(fēng)險(xiǎn)。履行勤謹(jǐn)義務(wù)要求土地估價(jià)人員對(duì)于需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查的項(xiàng)目，要實(shí)地詳細(xì)勘查，在執(zhí)業(yè)過程中嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范、保守執(zhí)業(yè)機(jī)密等，對(duì)勤謹(jǐn)義務(wù)的不作為，也將對(duì)土地估價(jià)結(jié)果帶來不利影響。
總結(jié)的城市邊緣區(qū)土地估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)因素，除委托風(fēng)險(xiǎn)和評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外，在實(shí)際評(píng)估操作中，評(píng)估方法的選取與要素的確定對(duì)于土地估價(jià)結(jié)果影響甚大。城市邊緣區(qū)土地價(jià)格有其復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)性，選取具體的適宜城市邊緣區(qū)土地的估價(jià)方法對(duì)執(zhí)業(yè)人員提出了較高的要求，同時(shí)，參數(shù)要素的變動(dòng)與調(diào)整直接影響估價(jià)結(jié)果。
三、城市邊緣區(qū)土地資源價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控系統(tǒng)構(gòu)建及施行機(jī)制
依據(jù)城市邊緣區(qū)土地資源價(jià)格評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別與判斷，進(jìn)而構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控系統(tǒng)，進(jìn)行土地資源價(jià)格評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與管理，以期盡可能在城市邊緣區(qū)土地估價(jià)過程中防患于未然，減少估價(jià)誤差，提升估價(jià)的準(zhǔn)確性。在具體的城市邊緣區(qū)土地資源價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)判別和防范的過程中，主要秉持風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)衡量、風(fēng)險(xiǎn)決策、風(fēng)險(xiǎn)管控的監(jiān)督反饋這一流程，具體的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控。
對(duì)于城市邊緣區(qū)土地估價(jià)過程中影響估價(jià)結(jié)果的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，需要以風(fēng)險(xiǎn)管控目標(biāo)為中心，有針對(duì)性地制定防御策略，分別采取及時(shí)預(yù)防和超前轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策，其后針對(duì)眾多風(fēng)險(xiǎn)因素所造成的整體影響狀況進(jìn)行衡量并防范，從整體角度出發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)。通過一系列風(fēng)險(xiǎn)管理策略的制定與實(shí)施，加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在城市邊緣區(qū)土地估價(jià)過程中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控能力。
四、防范城市邊緣區(qū)土地價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
依據(jù)城市邊緣區(qū)土地價(jià)格評(píng)估中所要考慮的主要影響因素，以及其中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素判別及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控系統(tǒng)的構(gòu)建，對(duì)于防范城市邊緣區(qū)土地估價(jià)過程中的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策建議主要有:
第一，加強(qiáng)土地評(píng)估行業(yè)的自律監(jiān)管。在國(guó)家相關(guān)部門監(jiān)管的情況下，加強(qiáng)行業(yè)自律監(jiān)管，完善中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的監(jiān)管職能十分必要。需強(qiáng)化土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)規(guī)范。執(zhí)業(yè)規(guī)范是有效進(jìn)行地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目組織與管理、規(guī)范地價(jià)評(píng)估人員職業(yè)操守的重要支撐，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，可通過進(jìn)一步有效統(tǒng)一地價(jià)評(píng)估程序、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估工作底稿以及評(píng)估報(bào)告等對(duì)地價(jià)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)行為加以規(guī)范和調(diào)控。地估價(jià)執(zhí)業(yè)中，行業(yè)協(xié)會(huì)需有效完善土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。
第二，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。土地估價(jià)過程中的受托方應(yīng)有效進(jìn)行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理與防范。委托方進(jìn)行土地評(píng)估業(yè)務(wù)的委托時(shí)，應(yīng)盡可能選取誠(chéng)信度高的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)人員，要求土地估價(jià)人員執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，以降低估價(jià)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，提升地價(jià)評(píng)估的準(zhǔn)確性，以真實(shí)地反映待估宗地的價(jià)格。
第三，加強(qiáng)土地估價(jià)師后續(xù)教育和職業(yè)道德培養(yǎng)。在城市邊緣區(qū)土地估價(jià)的實(shí)務(wù)操作過程中，由于有時(shí)待估宗地的評(píng)估要素復(fù)雜多變，土地估價(jià)師難免出現(xiàn)執(zhí)業(yè)能力或執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足的情況而無法勝任所承接的業(yè)務(wù)。
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