如何解除租賃合同
隨著法律知識(shí)的普及,我們用到合同的地方越來越多,合同是企業(yè)發(fā)展中一個(gè)非常重要的因素。那么一份詳細(xì)的合同要怎么寫呢?下面是小編幫大家整理的如何解除租賃合同,歡迎大家分享。
如何解除租賃合同1
根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,合同的解除條件有約定和法律規(guī)定兩種,解除的方式有雙方協(xié)商解除和一方申請(qǐng)解除。
《城市私有房屋管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了出租人可以解除合同的條件,但對(duì)承租人解除合同的條件沒有規(guī)定,該條例第二十一條規(guī)定,“承租人有下列行為之一的,出租人有權(quán)解除租賃合同:
(一)承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的
(二)承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng),損害公共利益的:
(三)承租人累計(jì)六個(gè)月不交租金的”。
合同法對(duì)承租人解除合同的條件有了一些規(guī)定,如規(guī)定不定期租賃時(shí)當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同;因租賃物部分或者全部毀損滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。因此,我們認(rèn)為,當(dāng)房屋無法使用或者難以使用時(shí),承租人可以在租賃期內(nèi)提前解除合同,對(duì)承租人解除合同條件應(yīng)嚴(yán)格掌握。
如何解除租賃合同2
合同必須嚴(yán)守,是合同法上的一項(xiàng)基本原則。但是,當(dāng)事人可依合同約定或者法律規(guī)定而享有解除權(quán),以便從合同的束縛中解脫出來。
在房屋租賃合同關(guān)系中,除當(dāng)事人約定外,根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定,雙方在以下情形下享有合同解除權(quán):
1.承租人的解除權(quán)。
在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權(quán)利瑕疵),致使承租人無法使用,或者利益受到重要影響,或者在相當(dāng)期間內(nèi)不能進(jìn)行使用收益的,或者租賃房屋毀損致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同!逗贤ā返诙偃粭l規(guī)定:“因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。”《合同法》第二百三十三條規(guī)定:“租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同!
《合同法》第二百三十三條規(guī)定僅限于物的瑕疵,而且限于物的瑕疵達(dá)到“危及承租人的安全或者健康”的程度。我們認(rèn)為,對(duì)于租賃房屋的瑕疵,不論是物的瑕疵還是權(quán)利瑕疵,只要符合《合同法》第九十四條第(四)項(xiàng)規(guī)定,承租人可以主張解除合同。
對(duì)于承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的,應(yīng)滿足以下要件:
(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達(dá)到嚴(yán)重程度。但是,如果租賃房屋對(duì)于承租人有特別利害關(guān)系的,則該障礙即使未達(dá)到嚴(yán)重程度,也應(yīng)允許承租人解除合同。
(2)出租人不于催告的期限內(nèi)進(jìn)行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但于承租人已無利益的,則無需催告即可主張解除合同!逗贤ā返诙偃龡l規(guī)定的用語是“可以隨時(shí)解除”。但應(yīng)注意的是,其前提是租賃房屋的瑕疵已達(dá)到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此種情形下,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃房屋存在瑕疵,也不影響其解除合同。這一點(diǎn)與一般的合同解除規(guī)則不同,其立法理由在于要絕對(duì)保護(hù)人的生命與健康。對(duì)此條作相反解釋,就是,如果租賃房屋的瑕疵不會(huì)導(dǎo)致“危及承租人的安全或者健康”的,而該瑕疵在訂立合同時(shí)即為承租人所知悉的',承租人將不得主張解除合同。
2.出租人的解除權(quán)。
包括:
(1)承租人違反約定方式,或者不依租賃房屋的性質(zhì)而對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用收益的!逗贤ā返诙僖皇艞l規(guī)定:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失!
2)承租人遲延支付租金,經(jīng)出租人催告,仍不于催告期限內(nèi)支付租金的!逗贤ā返诙俣邨l規(guī)定:“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同!
(3)承租人未經(jīng)出租人同意,將租賃房屋轉(zhuǎn)租于第三人的!逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”
3.雙方均有的解除權(quán)。不定期的房屋租賃合同,雙方均可以隨時(shí)解除合同。《合同法》第二百三十二條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人!
實(shí)踐中,因房屋租賃合同的解除而發(fā)生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時(shí),應(yīng)注意:
1.當(dāng)事人有約定的,從其約定;沒有約定的,則只能根據(jù)法律的規(guī)定解除房屋租賃合同,否則,將構(gòu)成違約。
2.合同的解除,并非因符合解除條件而當(dāng)然發(fā)生,而應(yīng)以有解除權(quán)的一方行使為必要。這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權(quán),其效力的發(fā)生以實(shí)際行使解除權(quán)為必要;后者則因約定(不可能是法定)條件成就,而當(dāng)然發(fā)生合同消滅的效力。行使解除權(quán),根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定,應(yīng)以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使,因?yàn)槠鹪V本身可以視為一種通知。
3.要嚴(yán)格把握合同解除的條件。當(dāng)事人只有在符合約定或法定條件的情況下,才能解除合同;在不符合解除條件的情況下,即使發(fā)出解除通知,也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力,相反,構(gòu)成違約。
如何解除租賃合同3
《合同法》第二百二十三條第二款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意,對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”
因此,租賃合同解除時(shí),添附物可以取回的,由添附人取回,不能取回的,租賃雙方對(duì)房屋添附的處理有約定的按約定,沒有約定的,可以視不同情況分別處理:
一、未經(jīng)出租人同意,承租人自行決定添附的,承租人應(yīng)當(dāng)自行將添附物除去。如不能除去的,出租人一般不必補(bǔ)償。因?yàn)樵谶@種情況下,如果要求出租人給予補(bǔ)償,對(duì)出租人而言,該補(bǔ)償將構(gòu)成強(qiáng)制得利的補(bǔ)償。而依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)則,強(qiáng)制得利是不應(yīng)補(bǔ)償?shù)摹?/p>
二、經(jīng)過出租人同意的添附,在合同解除后,由于該添附物不能取回,已經(jīng)成為添附方的損失。對(duì)于這種損失,原則上按照過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。如雖系承租方違約,但所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的,可由出租方酌情給予補(bǔ)償。
如何解除租賃合同4
一、一方嚴(yán)重違反租賃合同,嚴(yán)重影響訂立合同所期望的目的,另一方解除合同不僅是對(duì)違反租賃合同方的懲罰,也是盡量減少損失的一種補(bǔ)救措施和依法維護(hù)自身合法權(quán)益的法律行為。
二、一方未按合同約定的時(shí)間履行合同,在允許的合理延長時(shí)間內(nèi)仍未履行合同,造成生效合同因一方的原因無法履行,致一方損失并繼續(xù)擴(kuò)大損失。
三、因發(fā)現(xiàn)不可抗力致合同無法履行或部分無法履行,這種情況是指法律上規(guī)定的是簽訂合同的雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不能預(yù)見,且不可抗拒的事件。
四、在合同履行過程中,發(fā)生了合同約定的解除合同的情形,由于這種情形的產(chǎn)生,導(dǎo)致一方或雙方的損失,如不及時(shí)解除合同,損失將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。
五、不定期的租賃合同,雙方當(dāng)事人均可隨時(shí)解除租賃合同。
六、依據(jù)《合同法》第二百三十三條規(guī)定“租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以解除合同。
七、未征得出租人同意,承租人實(shí)施下列行為之一:
1、轉(zhuǎn)租;2、出借;3、抵押;4、拆解;5、轉(zhuǎn)讓。
如何解除租賃合同5
一、可解除房屋租賃合同的情形
根據(jù)《合同法》的規(guī)定,當(dāng)事人可以協(xié)商一致解除合同,但是如果沒有約定的,那么可在以下情況解除房屋租賃合同:
(一)承租人解除
1、《合同法》第二百三十一條規(guī)定:因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。
2、《合同法》第二百三十三條規(guī)定:租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
(二)出租人解除
1、《合同法》第二百一十九條規(guī)定:承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。
2、《合同法》第二百二十七條規(guī)定:承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
3、《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定:承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。
二、解除房屋租賃合同的方式
(一)如果當(dāng)事人協(xié)商一致解除租賃合同的,那么自達(dá)成書面協(xié)議起,房屋租賃合同解除;
(二)如果房屋租賃合同中約定了解除合同條件的,那么自條件成就時(shí),合同自動(dòng)解除。但是在這種情況下,如果當(dāng)事人對(duì)合同是否解除發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)起訴由法院審理;
(三)如果出現(xiàn)了法律規(guī)定的解除情形,那么合同自一方的解除通知到達(dá)另一方時(shí)解除。但通常當(dāng)事人會(huì)對(duì)合同解除與否發(fā)生爭議,最終也只能向法院起訴由法院審理。
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